房產(chǎn)外拓(房產(chǎn)外拓工作計劃和思路)

本報記者 陳雪波 盧志坤 北京報道

上市物業(yè)企業(yè)2023年業(yè)績報告發(fā)布已經(jīng)進入尾聲。梳理這些業(yè)績報告可以發(fā)現(xiàn)，在地產(chǎn)市場承壓的2023年，物業(yè)市場還是表現(xiàn)出了韌性，頭部物業(yè)企業(yè)業(yè)績保持了穩(wěn)定增長。

不過，伴隨關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的項目減少，物業(yè)企業(yè)的第三方外拓需求變大，但項目收購已經(jīng)表現(xiàn)出了減緩的趨勢。在這種情況下，物業(yè)企業(yè)的社區(qū)增值服務成為尚具有潛力的發(fā)力方向之一。

中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟告訴《中國經(jīng)營報》記者，在增值服務及創(chuàng)新型服務業(yè)務方面，物業(yè)企業(yè)已經(jīng)由大而全的平臺模式，轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ⒂诟邼摿毞仲惖?，實現(xiàn)資源聚焦和垂直化發(fā)展，在維持包括空間運營在內(nèi)的傳統(tǒng)業(yè)務基礎之上，發(fā)揮近場服務優(yōu)勢，實現(xiàn)部分業(yè)務的逆勢增長。

“增收不增利”未止

近日，中指研究院發(fā)布的《2024中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》顯示，2023年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達15.5億元，同比增長4.56%，同比增速較2022年下降6.06個百分點。TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值達142.44億元，同比增速達8.72%，是百強企業(yè)的近2倍。

2023年，百強企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利率和凈利率雙雙下降，但降幅收窄。同時，2023年百強物業(yè)企業(yè)毛利潤均值為3.23億元，較2022年增長0.81%，轉(zhuǎn)降為升。

整體來看，物業(yè)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的交易普遍減少。比如萬物云（2602.HK）與萬科（000002.SH）的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入占比就呈連年下降趨勢；融創(chuàng)服務（1516.HK）非關(guān)聯(lián)方業(yè)務也在2023年持續(xù)增長，收入同比增長10%至約64.39億元，占比達約92%；新希望服務（3658.HK）2023年新增簽約項目中，獨立第三方開發(fā)商管理的合約樓面面積占總合約樓面面積約40%，較2022年同期增長6.2%。

新希望服務方面在回應記者采訪時表示，公司還在通過數(shù)字化實現(xiàn)提質(zhì)增效，從而實現(xiàn)業(yè)務的高質(zhì)量發(fā)展。當然，這些作用相互關(guān)聯(lián)，也能夠共同推動公司競爭力和創(chuàng)新能力的不斷提升。

牛曉娟指出，在物業(yè)企業(yè)整體增速放緩的背景下，依然有部分國企與民企的業(yè)績?nèi)〉么蠓鲩L，如國企中的蘇新服務（2152.HK）、越秀服務（6626.HK），民企中的濱江服務（3316.HK）、和泓服務（6093.HK）等。這些企業(yè)的成功，離不開在以下幾個領(lǐng)域上的投入與做法：

其一，通過積極調(diào)整，回歸行業(yè)本源，做實、做強、做優(yōu)主業(yè)，穩(wěn)固了高質(zhì)量發(fā)展基石；其二，不再簡單追求全國化的規(guī)模擴張，在項目外拓時對目標城市進行更為嚴格的篩選；其三，保持審慎戰(zhàn)略，不再盲目擴張，進一步放緩并購步伐；其四，優(yōu)化組織架構(gòu)，精簡戰(zhàn)線，減少層級，綜合化、扁平化管理，開創(chuàng)新模式，動態(tài)化調(diào)整；其五，在新技術(shù)的推動下，順勢而為優(yōu)化業(yè)務流程，提升用工效率，人均收入得到穩(wěn)步提升。

市場外拓面臨困局

“上游房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓、并購熱潮退去，第三方拓展成為管理規(guī)模增長的重要管道?！边h洋服務（6677.HK）在2023年公司財報中如此總結(jié)。

事實上，上述研究報告顯示，百強物業(yè)企業(yè)在市場外拓時面臨困局。一方面，并購市場冷淡，高速外拓的方式不可持續(xù)；另一方面，市場競標難度大、競爭激烈，外拓節(jié)奏有所放慢。2023年，百強企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達34.16%，較2022年降低1.12個百分點，一改往年持續(xù)增長的趨勢。

很多公司在選擇外拓項目時十分謹慎。2023年，融創(chuàng)服務拓展落地城市41個，相比2022年城市數(shù)量大幅收縮。該公司介紹，公司在進行項目拓展時嚴格進行紅線管理：甲方回款風險大的堅決不拓、過度承諾投墊資金的堅決不拓、新建住宅預期去化率不高的堅決不拓，確保拓展項目的低風險、高質(zhì)量。

但也能看到少數(shù)外拓占比高的物業(yè)企業(yè)。比如以商業(yè)物業(yè)見長的金融街物業(yè)（1502.HK），在2023年新增合約建筑面積中，獨立第三方面積占據(jù)了高達94.69%的比例；第三方在管面積達到2110萬平方米，同比增長30.8%。對此，該公司執(zhí)行董事宋榮華介紹：“市場化拓展是我們的基礎，但同時也將堅持進行收并購。”然而，該公司2023年的毛利率依然由2022年的17.90%下滑至16.85%，已經(jīng)連續(xù)兩年下滑。

金融街物業(yè)近期在外拓方面會有什么進一步的規(guī)劃？記者聯(lián)系到金融街物業(yè)，并按其要求向該公司郵箱發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿未收到回復。

集中精力于特定賽道

外拓承壓之下，一些物業(yè)企業(yè)將發(fā)展方向轉(zhuǎn)向了社區(qū)增值服務。

比如，正是受益于社區(qū)增值服務的發(fā)力，2023年建發(fā)物業(yè)（2156.HK）營收同比大增55.83%，位列行業(yè)第一。年報顯示，2023年建發(fā)物業(yè)社區(qū)增值及協(xié)同服務收入約13.75億元，較2022年度的約4.76億元增長約189%；房屋硬裝業(yè)務產(chǎn)生收入約6.84億元，較2022年度約2690萬元增長約24倍。

但并非所有公司都能依靠社區(qū)增值服務增收。遠洋服務的社區(qū)增值服務收入即由2022年的6.65億元減少約18%至2023年的5.44億元。原因是整體經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場下行，社區(qū)生活服務及物業(yè)經(jīng)紀服務的收入下降。此外，收入結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，2023年房屋美居服務中，相較2022年來源于傭金提成并以收益凈額確認收入的比例增加，使房屋美居服務總收入下降。

其實于遠洋服務而言，在所有服務項目中，社區(qū)增值服務的毛利率是最高的，在2023年該毛利率達到30%，超過排在第二名的非業(yè)主增值服務的毛利率（19%）。2022年，該公司的社區(qū)增值服務毛利率更是高達36%，同樣遠超其他項目。社區(qū)增值服務為何通常能錄得較高的毛利率？對此該公司解釋稱，可以利用提供物業(yè)管理服務的現(xiàn)有資源并減少直接成本（尤其是員工成本）。

遠洋服務是否會在社區(qū)增值服務上加大投入力度？記者聯(lián)系到遠洋服務，并向該公司提供的郵箱發(fā)送采訪提綱，但未收到回復。

與此同時，物業(yè)服務企業(yè)的非業(yè)主增值服務收入整體持續(xù)明顯下降。受關(guān)聯(lián)方影響，多數(shù)物業(yè)企業(yè)的非業(yè)主增值服務大幅縮減，高毛利業(yè)務占比下降，由過去的利潤“貢獻點”轉(zhuǎn)變?yōu)楫斍暗摹俺林刎摀薄?/p>

比如，建發(fā)物業(yè)在2023年的非業(yè)主增值服務收入約為7.07億元，較2022年的約7.55億元減少約6.3%。該減少主要由于合作地產(chǎn)開發(fā)商出于成本節(jié)約考量，所需銷售中心有所減少。

融創(chuàng)服務在2023年的營業(yè)收入為70.10億元，較2022年的約71.26億元減少約1.17億元（約1.6%）。該公司將收入減少的主要原因歸咎于非業(yè)主增值服務收入的減少。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年該公司的非業(yè)主增值服務收入為3.77億元，相比于2022年的10.52億元減少了64.2%。

“這主要是由于自2022年下半年開始受地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，本集團基于市場化原則對各項非業(yè)主增值服務業(yè)務進行調(diào)整，導致本集團非業(yè)主增值服務收入減少?！痹摴救绱私忉?。就增值服務的發(fā)展戰(zhàn)略問題，記者進一步聯(lián)系融創(chuàng)服務，但未收到相應回復。

牛曉娟分析指出，社區(qū)增值服務和創(chuàng)新型服務是目前物業(yè)企業(yè)相對容易取得回報的增值服務。在社區(qū)增值服務中，空間運營服務、資產(chǎn)運營服務、社區(qū)生活服務仍為主要組成部分。

從行業(yè)長遠發(fā)展看，各項增值服務和創(chuàng)新服務依然是物業(yè)企業(yè)必須攻克的領(lǐng)域，尤其在房地產(chǎn)開發(fā)市場進入存量時代后，如何充分發(fā)掘物業(yè)的自身優(yōu)勢進一步激活多元賽道潛力，是行業(yè)面臨的重要課題。不過牛曉娟提醒，物業(yè)企業(yè)在業(yè)務布局方面應保持審慎態(tài)度，盡量做到少而專、專而精，根據(jù)自身優(yōu)勢篩選賽道，避免資源和人力投入過度分散導致全局失敗。