別墅房產網-別墅大全

昨天（11月27日），佑安府（備案名：佑安家園）的名字出現在北京市住建委網預售商品房住宅項目公示一欄上，顯示發證日期為11月25日。住宅樓的開盤日期為12月7日。

因為限售價格低，南二環佑安府一直流傳有“限轉共”之說。直至拿到預售許可證，有關“限轉共”的猜測才不攻自破。此前，佑安府一直處于排卡階段，當時據項目工作人員稱，預計將于本周拿到預售許。果不其然。

業內及一些潛在購房者最關注的則是，佑安府在最高限價8.3萬元/平方米范圍內，做什么產品才會贏利？而在限房價扎堆銷售的當口,佑安府能否被購房者“叫好”？

前世：拿地歷經68輪競拍，最高限價8.3萬元/平方米

如果想把了解現在的佑安府，一定要知道2017年那場經過68輪激烈競拍而落定的土地交易。

佑安府的前身是北京市豐臺區西鐵營村一綜合地塊，包括住宅混合公建用地、綜合性商業金融服務業用地、基礎教育用地，建筑面積為19.38萬平方米，其中住宅面積為11.42萬平方米。

眾所周知，從2017年至今，北京為了嚴控商品房售價，出讓地塊大多為限房價項目，而這宗西鐵營村綜合地塊也不可避免地被限價，商品住宅銷售均價不超79459元/平方米，且最高銷售單價不超83432元/平方米。這一價格與當時該地塊周邊單價7萬元左右的二手房均價幾乎持平。

即使有嚴格的限價條件，但是在2017年7月18日，這一罕見的三環內地塊一經推出，仍然引起房企們的拼搶。

除了保利+首開+龍湖+招商+西鐵營一級開發組成了超級聯合體，中糧+首創+五礦+遠洋的聯合體、金茂+世茂+國瑞的聯合體，還有碧桂園、中海、九龍倉、萬科、金地、金融街、平安，共有10家房企以及聯合體參與競拍。從房企陣容上，可見一斑。最終，金茂+國瑞+世茂聯合體以78.7億元以及54%自持面積的條件摘得。

不僅限價，還要自持，但這還不是西鐵營地塊最糟的境遇。今年5月26日，北京市住建委在《關于加強限房價項目銷售管理的通知》中提到，銷售限價與周邊房價相比，低于85%的將轉化為共有產權房。因為限價低，佑安府也由此被業界推測“大概率會成為‘限轉共’項目”。

今生：闖關“限轉共”，大兩居與疊拼同取證

今日,佑安府（備案名：佑安家園）的名字出現在北京市住建委網預售商品房住宅項目公示一欄上。有關“限轉共”的猜測才不攻自破。

從公示信息來看，住宅樓的單價從75295.02元/平方米至83431.99元/平方米不等 ，未超過最高限價83432元/平方米。而此次獲得預售的銷售面積為12.26萬平方米,主要以住宅樓為主。

佑安府項目的開發商為京茂瑞置業有限公司。記者查詢天眼查獲悉，其注冊資金5000萬元，從股權分配來看，世茂集團通過子公司上海旭堯占有40%的股份，為第一大股東，中國金茂、國瑞地產和重慶國際信托分別均占20%股份，但是項目主要操盤者則是中國金茂。

業內和潛在購房者最為關心的是，從西鐵營地塊到佑安府樓盤，在限價范圍內，到底做了什么產品？

記者從售樓處獲悉，項目主力產品為300-500平方米的疊拼別墅，共158套，全部為精裝交付，總價在2500萬-4200萬元之間。這種主力產品分布在四層及六層的低密建筑內，以四層建筑為例，上疊與下疊戶型分別獨立入戶，并擁有一個小院，也有贈送的面積，比如上疊會贈送一個大斜層頂的閣樓。

而與許多限房價項目一樣，“高低配”也是佑安府的選擇。也就是說，項目不僅有總價兩千萬級的類別墅，也有90平方米的大兩居。大兩居產品分布在高層建筑里，總價約700多萬元。通過“高低配”，項目保證了住宅整體容積率控制在3.6的規劃標準。“高低配是佑安府無奈的選擇，由于限房價項目同時受到‘7090’政策的限制，在北京核心位置做這樣的產品配置，其實是對土地價值的浪費。”有業內專家這樣表示。

業內調侃：佑安府是給有錢人的福利

記者發現，此次獲得預售的價格為83431.99元/平方米的樓宇，最高為29層，也就是大兩居所在樓宇。而單價為75295.02元/平方米的住宅則為四層疊拼別墅。

雖然與許多限房價的90平方米三居相比，90平方米大兩居實用性不足，不過，因為地處二環外的優越位置，加上總價相對較低，開發商表示，對這種戶型的去化并不擔心。

另據銷售人員介紹，佑安府部分自持住宅也均分布在90平方米戶型所在的高層樓宇，目前自持部分如何處理，還是未知數。

在離佑安府不遠處，同樣有兩個高端項目中國璽和昆侖域。昆侖域在去年首次拿到預售許可證的預售均價就已達到9.5萬元/平方米，而今年中國璽的售價也達到9.7萬元/平方米。相比之下，佑安府在單價上占據優勢。

加之佑安府給自己定位為“二環墅”，明顯是在走高端路線。為此，有業內人士調侃稱，“佑安府是給有錢人的福利。”一位業內人士表示，限房價政策最初目的是抑制房價快速上漲，但并非所有的土地都適合該政策，尤其是一些位置較好，或者規劃容積率低的土地就應該完全市場競價。“地段好的限房價項目雖然比周邊二手房價格有所下降，但單價和總價都不低，低收入人群肯定是買不起的，這是典型的給有錢人創造的福利。”

不過，中原地產首席分析師張大偉認為，目前已經入市的這些項目，平均去化只有3成多，相比之前的4成繼續下滑。未來2個多月，還將有1萬-2萬套限價的房源入市，去化難度仍將會加大。

而從今天8個取得預售許證的住宅項目來看，限房價項目供應扎堆現象明顯。在年底這個沖業績的“當口”，佑安府能否“叫好又叫座”還是個未知數？

新京報記者 袁秀麗 校對 李立軍