二手房產(chǎn)糾紛—二手房產(chǎn)糾紛問題

“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”。房屋不僅是物理意義上的住所，還是心靈的港灣，當(dāng)“港灣”出現(xiàn)了問題，生活又豈能安寧？2019年，王先生夫婦二人在北京購買了一套精裝二手房作為婚房，沒想到剛搬進(jìn)去不久就發(fā)現(xiàn)房屋衛(wèi)生間存在漏水問題。夫婦二人于是將房屋出賣人劉女士訴至法院，要求賠償衛(wèi)生間維修費用1.8萬元、在外租房費用6萬元。海淀法院經(jīng)審理，調(diào)解解決了本案糾紛。

案情簡介

原告王先生夫婦訴稱，2019年底其從劉女士處購買一套位于五層的精裝房，原計劃拎包入住。合同約定2020年1月20日劉女士交付房屋，但因為疫情直到2020年4月才入住。入住后，其發(fā)現(xiàn)該房屋衛(wèi)生間存在漏水情況，且經(jīng)與樓下鄰居了解，該漏水情況在購房前就已長期存在。因解決漏水問題需要對衛(wèi)生間進(jìn)行重新裝修，其直至2020年6月份才最終正式入住該房屋，期間一直在外租房居住。其認(rèn)為，該漏水問題屬于房屋瑕疵，劉女士作為出賣人在交易過程中理應(yīng)如實告知，其故意隱瞞的行為已違反了合同約定，故應(yīng)當(dāng)賠償其相應(yīng)損失。

被告劉女士辯稱，不同意王先生夫婦的全部訴訟請求。其于2017年購買涉案房屋后一直用于出租，直至2019年出售給原告。其占有房屋期間，沒有物業(yè)、鄰居反映過漏水情況，故漏水問題不是我造成的。

法院審理

在本案審理過程中，法官通過詢問和調(diào)查充分了解了案件情況。起初劉女士態(tài)度堅決，不認(rèn)可交房前就存在漏水問題。后法官當(dāng)庭撥打物業(yè)公司電話，工作人員表示維修師傅確認(rèn)涉案房屋自2017年起就存在漏水情形，原告也當(dāng)庭出示了物業(yè)維修記錄。劉女士這才認(rèn)識到漏水問題在賣房前就已存在。后，法官耐心向雙方釋法明理，告知雙方在疫情給生活造成了不便的情況下，雙方要相互諒解、多加包容，在恪守約定的基礎(chǔ)上各自讓步，爭取理性妥善解決糾紛。

經(jīng)過法官勸說，劉女士表示愿意按照合同約定，積極履行因房屋漏水產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任，原告夫婦也逐漸放下芥蒂，不再主張過高的租房損失。最終，劉女士當(dāng)庭支付了補償金，雙方握手言和，通過和解方式解決了本案糾紛。

法官說法

一、購房人能否以房屋漏水為由主張解除合同？

民法典第六百一十條規(guī)定，因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。在二手房買賣中，因交易房屋老舊失修，房屋頂部、墻面、室內(nèi)管道或地面可能存在滲水或漏水現(xiàn)象。但上述瑕疵往往可以通過維修的方式進(jìn)行補救，故該種質(zhì)量問題一般不會影響購房人對房屋的使用或?qū)е沦彿磕康牟荒軐崿F(xiàn)，不構(gòu)成根本違約，并非合同解除的法定事由。

但若房屋漏水的嚴(yán)重程度已導(dǎo)致房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格等情形，致使合同目的無法實現(xiàn)；或者合同明確約定了購房者有權(quán)以此為由拒絕接收房屋并解除合同的，則購房人有權(quán)以此為由主張解除合同。

二、若房屋存在漏水問題，責(zé)任由誰承擔(dān)？

民法典第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔(dān)違約責(zé)任。” 第五百八十二條規(guī)定：“履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。”

根據(jù)上述約定，如果房屋發(fā)生漏水問題，購房人有權(quán)依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定請求賣房人進(jìn)行維修或者承擔(dān)維修費用、賠償損失。一般而言，賣房人應(yīng)當(dāng)在交付房屋之前自行完成修復(fù)；如賣房人未予修復(fù)，購房人在房屋交付后自行維修的，賣房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部維修費用。因維修房屋影響購房人使用房屋的，賣房人還應(yīng)當(dāng)賠償買受人因此所遭受的實際損失。合同對違約責(zé)任另有約定的，還應(yīng)從其約定。

據(jù)此，法官提示房屋買賣的交易雙方，為避免因房屋漏水問題導(dǎo)致交易過程受阻或者事后維權(quán)成本增高，在訂立房屋買賣合同以及交易完成后務(wù)必注意以下幾點：

第一、選購房屋時謹(jǐn)慎查驗。

購房是許多人一生中最大的一筆支出，故務(wù)必謹(jǐn)慎對待，切忌沖動消費。二手房由于交房時間早、防水設(shè)施老化現(xiàn)象嚴(yán)重，通常會存在漏水問題，頂層房屋尤甚。故購房者在選購二手房時應(yīng)當(dāng)對該問題以及由此可能產(chǎn)生的維修成本及房屋貶值損失有所預(yù)見，并在看房時通過查看水管及墻壁有無滲漏水痕跡、前往物業(yè)查詢有無鄰居投訴記錄等方式辨別交易標(biāo)的是否存在漏水現(xiàn)象，并留存證據(jù)。如發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象，在確定漏水問題已得到有效解決后再與賣房人完成物業(yè)交接和收房，甚至需要考慮是否繼續(xù)交易。

第二、簽訂合同時盡可能明確各自的權(quán)利義務(wù)。

明晰的權(quán)利義務(wù)約定是避免糾紛產(chǎn)生的第一道防線。為防止日后相互推諉扯皮，房屋買賣雙方可以在合同中約定漏水違約責(zé)任條款，明確風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間點、賣房人的漏水維修義務(wù)以及不履行維修義務(wù)時的違約損害賠償責(zé)任等。當(dāng)然，也可通過預(yù)判房屋修繕費用，在總房款里留存適當(dāng)物業(yè)交割保證金的方式，來避免自身可能遭遇的風(fēng)險和損失。

第三、發(fā)生漏水后及時維修，避免損失擴(kuò)大。

交房后買房人如發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)積極配合物業(yè)進(jìn)行試水打壓，找出漏水原因。如可以確定系交房前就已經(jīng)存在的問題，則聯(lián)系賣房人進(jìn)行修復(fù)；但買賣雙方若暫時無法協(xié)商一致，為避免損失擴(kuò)大甚至引發(fā)鄰里糾紛，購房人應(yīng)盡快自行維修，留存維修支出憑證及相關(guān)損失等證據(jù)，后續(xù)可一并向賣房人主張賠償。