法院拍賣房產(chǎn)流程-法院拍賣房產(chǎn)流程時間
一
法院前期準備
一般來說，房屋拍賣有兩個前提條件：1、法院查封房產(chǎn)；2、判決調(diào)解文書已生效，案件進行執(zhí)行程序。被執(zhí)行人經(jīng)通知仍未按照執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務的，優(yōu)先債權執(zhí)行法院或首先查封法院會出《執(zhí)行裁定書》，裁定拍賣標的房產(chǎn)，正式推進司法拍賣，進行如下步驟：
(一)處置參考價
拍賣房屋，需要確定處置參考價，并以此為基礎確定房屋的起拍價。確定房屋處置參考價，通?？梢酝ㄟ^4種方式確定：當事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡詢價、委托評估。一般情況下都是委托評估方式來確定價格。
評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結的被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行變現(xiàn)前，法院應當委托依法成立、具有相應資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構對其進行價格評估。對評估結果，法院應當及時向執(zhí)行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議的，可向法院請求復議，法院再要求評估機構進行復議。
（二）委托拍賣機構進行拍賣
1. 張貼公告
房產(chǎn)啟動評估拍賣前，法院會在房屋上張貼公告，告知被執(zhí)行人以及占有房屋的案外人應當自公告之日起十五日內(nèi)遷出該房屋。案外人認為其對該房屋享有租賃權等而合法占有的，應當自公告之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提出書面異議。
2. 拍賣保留價的確定
拍賣保留價即為起拍價。第一次拍賣，起拍價不得低于處置參考價的70%。
3. 選擇拍賣平臺、發(fā)布拍賣公告
現(xiàn)在一共有7家網(wǎng)絡司法拍賣平臺：
①淘寶網(wǎng)，網(wǎng)址：www.taobao.com
②京東網(wǎng)，網(wǎng)址：www.jd.com
③公拍網(wǎng)，網(wǎng)址：www.gpai.net
④人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)
網(wǎng)址：www.rmfysszc.gov.cn
⑤中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)
網(wǎng)址：www.caa123.org.cn
⑥工商銀行融e購
網(wǎng)址：mall.icbc.com.cn
⑦北京產(chǎn)權交易所
網(wǎng)址：www.cbex.com.cn
網(wǎng)絡司法拍賣一般會在拍賣三十日前在網(wǎng)絡司法拍賣平臺發(fā)布。拍賣公告包括拍賣財產(chǎn)、價格、保證金、競買人條件、拍賣財產(chǎn)已知瑕疵、相關權利義務、法律責任、拍賣時間、網(wǎng)絡平臺和拍賣法院等所有與拍賣相關的信息。
二
競拍人前期工作
（一）閱讀拍賣公告
1. 讀懂標的物介紹，主要展示的是房源信息
2. 讀懂競買公告
3. 讀懂競買須知
（二）開展相應盡職調(diào)查
1. 標的基本信息調(diào)查
2. 下戶看樣
3. 案件及相關當事人
4. 稅、費測算
5. 貸款影響因素
6. 價格分析
（三）報名競拍流程
1. 確認競拍資格
確定買受人主體是否符合競拍資格，最關鍵是確認是否符合當?shù)胤慨a(chǎn)的購買資格。
2. 繳納保證金并報名
（1）報名信息必須與后續(xù)辦理產(chǎn)權證的權利人信息一致。
（2）保證金數(shù)額由人民法院在起拍價的5%至20%范圍內(nèi)確定。
3. 委托競拍
需要提前向法院遞交委托競拍手續(xù)的情形：本人不熟悉司法拍賣的操作流程，委托相關單位協(xié)助出價競拍；需要登記夫妻雙方共同產(chǎn)權；公司不便申請競拍賬號，需要委托員工參與競拍；多個合伙人共同持有產(chǎn)權委托一人競拍等。
委托賬號辦理成功的，競拍賬號前會出現(xiàn)“委”字字樣，代表該賬號是受托出價賬號。
三
參與競拍環(huán)節(jié)
（一）競拍規(guī)則
1.全場首次出價只能為起拍價。
2.加價幅度是單次加價的金額，競拍者可按加價幅度的整數(shù)倍加價。
3.不可在自己首次出價領先的狀態(tài)下再次出價，須有第二人出價后方可再出價。有平臺顯示，出價領先者顯示綠色，落后者顯示灰色。
4.出價次數(shù)無限制，競拍周期內(nèi)均可出價，出價時賬戶里不需要有資金。網(wǎng)絡司法拍賣的競價時間應當不少于二十四小時。競價程序結束前五分鐘內(nèi)無人出價的，最后出價即為成交價；有出價的，競價時間自該出價時點順延五分鐘。
（二）競價注意事項
1.關注是否存在優(yōu)先購買權人
優(yōu)先購買權人是指享有法定優(yōu)先購買權的人，一般包括房屋承租人、房屋共有人等法定享有優(yōu)先購買權的人。
優(yōu)先購買權人行使優(yōu)先購買權，是指優(yōu)先競拍者在同等條件下依法享有優(yōu)先于他人購買該房屋的權利，優(yōu)先購買權是一種法定權利。
2.謹慎使用手動加價
需要手動加價的，就需要注意手動加價的金額是否多加了一個0。
（三）競價成功
1.支付尾款
尾款是指拍賣成交后，競得者應在拍賣公告確定的期限內(nèi)，將扣除保證金后的余款繳入法院指定賬戶。
2.未及時支付尾款的后果：
拍賣成交后，逾期繳納余款的，法院有權視為悔拍并重新發(fā)起拍賣?；谂幕蛘咭暈榛谂牡?，已繳交的保證金依法不予退還。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參與競買。
（四）競價失敗
1.競買人保證金
保證金退還。拍賣成交的，標的物競得者凍結的保證金將自動轉入法院指定賬戶，其他競買人的保證金在拍賣后即時解凍。拍賣未成交的，即流拍的，競買人的保證金在拍賣活動結束后即時解凍，保證金凍結期間不計利息。
2.再次拍賣
拍賣財產(chǎn)流拍后應當在三十日內(nèi)在同一網(wǎng)絡司法拍賣平臺再次拍賣，拍不動產(chǎn)的應當在拍賣十五日前公告。再此拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。
3.網(wǎng)拍二拍流拍的處置
（1）以物抵債。網(wǎng)絡二拍流拍后，人民法院應當于十日內(nèi)詢問申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權人是否接受以物抵債。
（2）第三人購買。執(zhí)行債權人不接受抵債，第三人申請以流拍價購買的，可以準許。
（3）被執(zhí)行人融資。被執(zhí)行人提出以流拍價融資的，人民法院酌情考慮。
四
過戶與騰退
（一）房屋過戶
1. 裁定書和協(xié)執(zhí)書
尾款繳納后，聯(lián)系拍賣法院，憑付款憑證和身份材料等到法院領取執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書。
2. 變更登記
法院將負責辦理標的物的查封解除手續(xù)，買受人自行持上述法律文書辦理權屬變更登記手續(xù)。
（二）騰退入住
正常情況下，競得者在房產(chǎn)過戶之后，成為房產(chǎn)所有人，有權對自己的房屋主張權利，要求非法占有房屋的居住者離開房屋。
但也會遇到惡意不走的占有人，競得者可以協(xié)商，要求不過分的可以滿足。要求過分的，向法院申請強制騰退。
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