透明房產(chǎn)成都,成都市透明房產(chǎn)網(wǎng)是哪個(gè)單位

三環(huán)內(nèi)、金牛區(qū)茶花板塊的改善項(xiàng)目融僑望云，今年6月3日入市時(shí)，曾因“無售樓部無樣板間取證”而引起關(guān)注。

發(fā)哥在項(xiàng)目取證一周內(nèi)曾去踩盤（點(diǎn)擊這里查看《實(shí)探！無售樓部無樣板間，這個(gè)清水單價(jià)約3萬剛?cè)∽C的樓盤，能否突圍？》），當(dāng)時(shí)售樓部與實(shí)體樣板間均未開放，沒能給發(fā)哥留直觀印象，唯一記憶深刻的，就是價(jià)格：清水單價(jià)約3萬/㎡，總價(jià)超500萬。

沒有售樓部、沒有樣板間對銷售到底有沒有影響？這個(gè)自信滿滿的項(xiàng)目開盤銷售情況到底如何？從6月3日至今，取證2個(gè)月后，成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的備案數(shù)據(jù)給出這樣的答案：首批次取證的172套房源截至8月13日上午11:00顯示僅1套為“已售”狀態(tài)。

2個(gè)月僅賣了1套，一個(gè)三環(huán)內(nèi)的純住宅改善項(xiàng)目為何會(huì)遇冷，是產(chǎn)品的問題，還是市場問題?而公開資料還顯示，融僑望云項(xiàng)目公司的注冊資本已從16億銳減至1億，是否與項(xiàng)目有關(guān)？近日，發(fā)哥又去實(shí)地探了盤，看看這個(gè)500萬級(jí)的項(xiàng)目到底出了什么問題。

01

容積率3.0板樓

定位高改的大平層產(chǎn)品

項(xiàng)目位于花照壁與子星路交匯處，屬金牛區(qū)國賓—茶花板塊，緊鄰四川省人民醫(yī)院金牛醫(yī)院。所在地塊為40畝的純住宅用地，容積率3.0，規(guī)劃8棟住宅，采用圍合式布局，留出了較大的中庭空間。

本次取證的是1、7、8棟，共172套房源。其中，1、8棟臨近子星路，朝向東南；7棟靠近花照壁中橫街，朝向西北。每棟樓均只有一個(gè)單元，2梯2戶，戶型為170㎡、190㎡套四，清水單價(jià)29999元/㎡。

項(xiàng)目總平圖

從以上信息中，能夠看出項(xiàng)目偏高端改善的定位。然而，發(fā)哥8月10日上午看了實(shí)體樣板間后，直接觀感卻是不那么“高端”。開發(fā)商的樣板間歷來是最直接體現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)感的地方，但在這個(gè)實(shí)體樣板間內(nèi)，空間感、軟裝、配色等，和市面其他等價(jià)的項(xiàng)目相比，都乏善可陳。

不過，項(xiàng)目是以清水銷售，樣板間只能說打動(dòng)力不夠，購房者是否愿意買單，戶型本身打造呈現(xiàn)得如何非常重要。

170㎡戶型

先來看看分布于1、8棟的170㎡的戶型，視野面朝中庭，朝向西北。進(jìn)門是一個(gè)大玄關(guān)，隔開動(dòng)、靜兩區(qū)。動(dòng)區(qū)采用LDK廳設(shè)計(jì)，開間7.6米，進(jìn)深4.6米。端廳做了270度采光面，這也是產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)之一。靜區(qū)一側(cè)布置了三個(gè)次臥+一個(gè)客衛(wèi)，主臥則緊挨LDK廳，內(nèi)有主衛(wèi)、衣帽間，面積約30㎡。

這個(gè)戶型最大的特點(diǎn)是動(dòng)靜分區(qū)明顯。采用這樣的設(shè)計(jì)，好處在于隔音較好，而弊端則在于尺度感不佳——客餐廳區(qū)域+景觀陽臺(tái)的面積僅有48㎡，在同類大平層產(chǎn)品中并無優(yōu)勢；此外，次臥一側(cè)的走廊比較狹窄、主臥隔墻緊靠電梯間，或許都不太符合高端改善人群的期待。

190㎡戶型

190㎡樣板間在尺度感上比170㎡的戶型的呈現(xiàn)更好，其中客廳與主臥間有一個(gè)約13㎡的多功能廳，是近年來改善項(xiàng)目中較為流行的設(shè)計(jì)。發(fā)哥粗略計(jì)算，客餐廳+多功能廳+景觀陽臺(tái)面積約72㎡，朝向東南，通風(fēng)、采光較好。

項(xiàng)目是純板式設(shè)計(jì)，電梯獨(dú)立入戶，兩戶動(dòng)線、逃生通道不重合，隱私性較好。而這種設(shè)計(jì)也在一定程度上增大了房屋公攤，置業(yè)顧問介紹，每戶公攤在24%-27%左右。

02

市場表現(xiàn)“遇冷”

或與周邊配套、同等定位產(chǎn)品有關(guān)

但從6月3日拿證至今，融僑望云的市場表現(xiàn)可以用“遇冷”一詞來形容。

截至8月13日上午11：00，成都透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示的融僑望云已售房源僅有1套，其余171套房源均為“可售”狀態(tài)。

根據(jù)置業(yè)顧問的介紹，項(xiàng)目已進(jìn)入順銷階段，普通資格均可購買。發(fā)哥在工作日到售樓部踩盤時(shí)，在現(xiàn)場停留的2個(gè)多小時(shí)內(nèi)，在場約有2-3組客人看房，比較冷清。

圖據(jù)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至8月13日上午11：00，備案可能有延遲

有業(yè)內(nèi)人士分析，項(xiàng)目去化緩慢的一大原因，或在于周邊配套及城市界面。

發(fā)哥從地鐵6號(hào)線金府路站項(xiàng)目步行至項(xiàng)目，途徑萬貫五金機(jī)電城，附近多是低矮樓房，路面塵土較大。金牛醫(yī)院周邊交通較為擁堵、噪音大。

而商業(yè)配套上，項(xiàng)目雖然有大型商業(yè)體龍湖西宸天街，但直線距離700米，步行約15分鐘，加上周邊無底商，在一定程度上降低了日常生活的便利度，總體而言不太符合改善人群的需求。

圖據(jù)掌上金牛

而市場的冷淡反饋，也與板塊內(nèi)的相同定位產(chǎn)品有關(guān)。

1.5公里外的德商新希望國賓錦麟天璽，同為改善定位的大平層產(chǎn)品，建面約160-240㎡，有套三、套四設(shè)計(jì)，可選擇性更多。價(jià)格上，錦麟天璽精裝單價(jià)3.1萬/㎡，裝修價(jià)格約6000元/㎡，意味著清水單價(jià)約2.5萬/㎡。此外，錦麟天璽更靠近茶店子板塊，配套與城市界面上都更具優(yōu)勢。

03

融僑布局成都

三年兩個(gè)項(xiàng)目 去化均未達(dá)市場同期水平

項(xiàng)目的開發(fā)商為融僑集團(tuán)，創(chuàng)立于1989年，其地產(chǎn)項(xiàng)目多分布在福建、上海一帶，多為高端改善盤，部分項(xiàng)目相當(dāng)熱銷。融僑在西南區(qū)域的布局較少，僅有3個(gè)項(xiàng)目，其中成都2個(gè)，重慶1個(gè)。

融僑于2018年首次入蓉，在成都的首個(gè)項(xiàng)目融僑悅?cè)爻牵瑯映尸F(xiàn)出在銷售期去化緩慢的情況。項(xiàng)目位于城北大豐板塊，2019年9月入市，清水均價(jià)1.3萬/㎡，746套住宅房源，直至2020年8月仍有房源在售（數(shù)據(jù)源于成都房天下網(wǎng)）。

融僑望云是其在蓉的第2個(gè)項(xiàng)目，也是首個(gè)“望”系列項(xiàng)目。2020年8月，融僑以相當(dāng)“高調(diào)”的姿態(tài)拿地，成交樓面價(jià)1.8萬/㎡（配建并無償移交3%租賃住房），刷新了當(dāng)時(shí)板塊內(nèi)最高拿地價(jià)格。

從地段、產(chǎn)品與價(jià)格上看，融僑望云均有明顯提升，總價(jià)邁上500萬級(jí)，算是板塊內(nèi)的高門檻；但從取證2月僅售1套的成交數(shù)據(jù)來看，成都客戶對融僑的品牌和清水單價(jià)約3萬/㎡的產(chǎn)品似乎還不太認(rèn)可。

對于融僑望云市場遇冷的情況，發(fā)哥致電融僑成都公司有關(guān)負(fù)責(zé)人想進(jìn)一步了解，該負(fù)責(zé)人拒絕了對此事的采訪。

今年6月初取證時(shí)，融僑望云售樓部還未修好

另外，值得關(guān)注的一點(diǎn)是，今年7月9日，融僑成都子公司成都融欣錦華置業(yè)有限公司注冊資本由16億人民幣銳減至1億。而成都融欣錦華置業(yè)有限公司正是融僑望云的項(xiàng)目公司。究竟此次公司注冊資本變更會(huì)否對項(xiàng)目造成影響，發(fā)哥將持續(xù)關(guān)注。

圖據(jù)天眼查