法拍房產(chǎn)交易(法拍房產(chǎn)交易稅費(fèi)及時(shí)足額)

來(lái)源：法治日?qǐng)?bào)

轉(zhuǎn)自：法治日?qǐng)?bào)

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漂泊久了，

總希望萬(wàn)家燈火中，

有束光為自己而亮。

房子，

承載著人們對(duì)美好生活的向往。

擁有一套屬于自己的房子，

是很多正在打拼人的夢(mèng)想。

近年來(lái)，

法拍房吸引到越來(lái)越多的關(guān)注，

成了購(gòu)房者的新選擇。

但“撿漏”的法拍房真的靠譜嗎？

跟普通二手房有啥區(qū)別？

購(gòu)買法拍房可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

什么是法拍房？

法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱，是指當(dāng)債務(wù)人無(wú)力償還到期債務(wù)，債權(quán)人通過(guò)法律途徑取得生效法律文書，債務(wù)人沒(méi)有按時(shí)履行法律文書確定的義務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行程序拍賣債務(wù)人名下的房產(chǎn)以償還債務(wù)，通過(guò)法院拍賣的房子就是法拍房。

法拍房的來(lái)源有哪些？

一般情況下，法拍房的來(lái)源主要有以下四種：

1、商業(yè)貸款。購(gòu)房人向銀行貸款購(gòu)房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行向法院提出民事訴訟，要求購(gòu)房人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來(lái)償還。

2、民間借貸。比如張三借李四的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，根據(jù)法律規(guī)定，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)，只能向法院起訴張三還款，之后可以申請(qǐng)法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)。即便房產(chǎn)沒(méi)有辦理抵押，只要是張三名下房產(chǎn)，法院也可以拍賣。

3、司法沒(méi)收產(chǎn)生。比如刑事案件中有判決沒(méi)收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如該財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)可依法進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國(guó)庫(kù)。

4、無(wú)主財(cái)產(chǎn)。這個(gè)很容易理解，就是無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)。這個(gè)也是可以進(jìn)行拍賣的，拍賣所得收歸國(guó)有，但現(xiàn)實(shí)生活中幾乎很少發(fā)生。

法拍房與市面上普通二手房

有啥區(qū)別？

1、購(gòu)房資格。對(duì)于普通二手房來(lái)說(shuō)，目前，全國(guó)一、二線房產(chǎn)市場(chǎng)全部限購(gòu)，有在當(dāng)?shù)乩U納社保、個(gè)稅2-5年不等的要求。而在司法拍賣的過(guò)程中，為了快速處置查封的財(cái)產(chǎn)并變現(xiàn)，大部分城市對(duì)法拍房不實(shí)施限購(gòu)政策，任何人都可以購(gòu)買，不過(guò)很多一、二線城市出于調(diào)控房?jī)r(jià)的需要，競(jìng)買法拍房需要具備買房資格，比如北京、上海、廣州、深圳等地。

2、購(gòu)房費(fèi)用。對(duì)于普通二手房來(lái)說(shuō)，買賣雙方是按照約定來(lái)確定交易房產(chǎn)的價(jià)格（基本與市場(chǎng)價(jià)持平或高一些）。而對(duì)于法拍房來(lái)說(shuō)，前期拍賣房產(chǎn)會(huì)設(shè)置一個(gè)較低的起拍價(jià)，該價(jià)格往往低于市場(chǎng)價(jià)，但最終成交價(jià)是由競(jìng)拍人出價(jià)而定，出價(jià)高者獲得房產(chǎn)。所以如果參與競(jìng)拍的人較少，可能會(huì)出現(xiàn)成交價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的情況。

3、購(gòu)房流程。購(gòu)買普通二手房，通常是買賣雙方約好看房時(shí)間，如有意向就走支付流程，支付后買賣雙方到相關(guān)機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶等手續(xù)，最后賣方騰房交付即可。而法拍房通常是由法院指定機(jī)構(gòu)在某些固定時(shí)間統(tǒng)一看房，如果對(duì)該房有意向，需在相應(yīng)的拍賣平臺(tái)繳納保證金，獲得參拍資格后，在固定的時(shí)間登錄平臺(tái)進(jìn)行參拍。拍中并支付完成后，法院會(huì)出具相關(guān)的裁定書、成交確認(rèn)書和協(xié)助執(zhí)行通知書，買受人拿到這些證明后可到相關(guān)機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶完成后由法院騰房交付。

4、購(gòu)房渠道。購(gòu)買普通二手房大多通過(guò)二手中介或線上平臺(tái)等尋找房源，但過(guò)程中免不了一些虛假信息的干擾。而法拍房只能通過(guò)法定的拍賣平臺(tái)購(gòu)買，比如阿里拍賣、京東拍賣、中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)等。所有拍賣的房源信息都是公開(kāi)透明的，能有效減少虛假信息對(duì)消費(fèi)者的干擾。

5、付款要求。購(gòu)買普通二手房，如何付款、付款期限都可以由買賣雙方商量。法拍房是直接將成交金額轉(zhuǎn)入法院公開(kāi)賬戶，但是在支付時(shí)間上有明確的限制，通常是10天左右。一旦超過(guò)時(shí)間限制，法院就可能收回房產(chǎn)的購(gòu)買權(quán)，并且沒(méi)收保證金。

6、入住時(shí)間。相對(duì)于普通二手房交付完后入住時(shí)間可控來(lái)說(shuō)，法拍房可能存在被執(zhí)行人抵觸或想方設(shè)法不讓買受人入住的情況。這時(shí)法院會(huì)協(xié)助騰房，但無(wú)法保證入住時(shí)間。

購(gòu)買法拍房可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1、房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)法律規(guī)定，房產(chǎn)買賣不能影響該房產(chǎn)既有租賃合同的履約。一些具備專業(yè)知識(shí)的被拍賣人，可能串通他人在房產(chǎn)被法拍之前，簽訂虛假的長(zhǎng)期房產(chǎn)租約。這就會(huì)造成房產(chǎn)被拍賣后，房屋承租人長(zhǎng)期賴著房子不搬出來(lái)，導(dǎo)致買方無(wú)法入住，或者房產(chǎn)無(wú)法再次正常交易。

2、其他債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。其他債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)是指房產(chǎn)在拍賣之前就已經(jīng)抵押給了其他債權(quán)人。若事實(shí)屬實(shí)，則債權(quán)人的權(quán)利受法律保護(hù)，在原房東沒(méi)有其他可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的情況下，這套房難免存在糾紛。萬(wàn)一拍下的房子存在這種情況，債權(quán)人在找不到原債務(wù)人的情況下，可能會(huì)出現(xiàn)上門騷擾等影響買方生活的舉動(dòng)。

3、交易成本過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)。法拍房的稅費(fèi)一般來(lái)說(shuō)是買方和被執(zhí)行人各自承擔(dān)，買方不需要承擔(dān)被執(zhí)行人的稅費(fèi)。但是，實(shí)踐中法院常常在拍賣公告表明所有的稅費(fèi)由買受人一人承擔(dān)。事實(shí)上，法拍房的稅費(fèi)除了一般買賣二手房都會(huì)有的契稅、個(gè)人所得稅等，一旦原產(chǎn)權(quán)人或者使用人拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等欠費(fèi)，均由買受人負(fù)責(zé)承擔(dān)，而且如果這些欠費(fèi)是惡意拖欠多年，加上違約金，也將產(chǎn)生一筆不小的數(shù)目。

法拍房競(jìng)拍成功后能反悔嗎？

司法拍賣不同于一般網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物，不支持“七天無(wú)理由退貨”，不可以隨意反悔。根據(jù)我國(guó)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財(cái)產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競(jìng)買。