房產(chǎn)銷售知識_房產(chǎn)銷售知識體會與心得

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。

房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱;地產(chǎn)是土地及其權利的總稱。

房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。

產(chǎn)權房是指產(chǎn)權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地擁有使用權，產(chǎn)權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權人可以轉讓、出租、抵押、典當?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權利。

土地所有制

在我國，現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。

土地所有權

土地所有權，是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。土地所有權是不能出讓或轉讓的。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權，而不是土地的所有權。同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權，只擁有使用權。

土地使用權

土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。土地使用權可以依法轉讓。

開發(fā)商要進行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權。其獲取土地的方式主要有以下幾種：

(1)土地使用權的出讓。土地使用權的出讓是指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

(2)土地使用權的轉讓。土地使用權的轉讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。

(3)土地使用權的劃撥。土地使用權的劃撥，是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。

土地開發(fā)

土地開發(fā)，是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。

生 地

生地，是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。

熟 地

熟地，是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平

三通一平，是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。

七通一平

七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

土地使用年限

首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有期限的。

不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：

(1)居住用地七十年。

(2)工業(yè)用地五十年。

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。

(5)綜合用地或者其他用地五十年。

土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算(通常在土地出讓合同中有明確約定)。

必須注意的是，購房者所得到的土地使用權，是開發(fā)商轉讓給購房者的。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”因此，購房者在簽訂購房合同或取得產(chǎn)權證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。

另外，有些購房者會關心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。

商品房

商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOusE、別墅等等，建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟適用房、合作建房……

商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房

(1)內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

(2)外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。

經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用房，是指以微利價出售給廣大中低收人家庭的商品房。它是帶有社會保障性質的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應中低收人家庭的承受能力；用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的實用效果，而不是降低建筑標準。

經(jīng)濟適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟適用房必須符合當?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號購買。

公 房

公房也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

所謂“使用權房”，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。

私 房

私房，也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。隨著住宅商品化的推進，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高。

集資房

集資房，是改變住房建設由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權；個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權。

廉租房

在即將出臺的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。

安居房

安居房，是指實施國家“安居(或康居)工程”而建設的住房(屬于經(jīng)濟適用房的一類)。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收人家庭的住房。

房改房是有一定的福利性質的，各產(chǎn)權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。

西安房屋類型都有：商品房、城改房、安置房、經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權房：

一、商品房：以招商競拍拿的土地使用權，（一般拿地成本較高，銷售價格也很高），房子是由開發(fā)商進行開發(fā)建設的，主要是以盈利為目的經(jīng)過國土局批準在市場上流通的產(chǎn)品。

二、城改房：用于城中村改造房的簡稱，（城改房主要是改變城市風茂，把村莊臟亂差的環(huán)境進行改變的一類房子，由村委會招來有實力的開發(fā)商開發(fā)建設）初期土地性質屬于劃撥用地，后期需交土地出讓金。（有獨立產(chǎn)權證，可上市進行交易）。不需要五證，但必須有政府土地批文。

城改房三個轉變，1、把村民變?yōu)槭忻?2、集體土地變?yōu)閲型恋兀?把行政村莊變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)；

三個自我：自我開發(fā)、自我建設、自我改造；

三邊政策：邊開發(fā)、邊安置、邊。

城改項目的基本方針：

堅持政府主導，市場運作，群眾自愿，區(qū)級負責，統(tǒng)一規(guī)劃。

尾 房

尾房又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。樓盤的“爛尾”情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進一步步顯現(xiàn)出來。

二手房

二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

存量房

存量房，即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言

毛坯房

“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常的理解，是指未經(jīng)過處理或只經(jīng)過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要經(jīng)過對其較大的改造裝修。

精裝修房

精裝修房，簡單地說是帶上被子就能去睡的房子，但要說的細點什么才是“精”卻很難找到一個統(tǒng)一的標準來衡量。購房人只能參考建設部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施導則》和國家標準《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對“精裝修”的標準進行具體約定。正是因為這樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購房者發(fā)生糾紛的導火線，更成為了開發(fā)商大搞貓膩的地方。

公共維修基金：簡稱，大修基金，指住宅、樓房的公共部位和公共設施設備的維修養(yǎng)護基金，國家收費標準高層，145多層90。

契稅：指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例，向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收；

一般收費標準90平米往上的按合同款的百分之1.5收取90平米一下的按合同款的百分之一收取。

容積率：建設用地內(nèi)的總建筑面積與建設用地面的的比值。地下停車場、架空開放的

建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。

得房率：指套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比率。

綠化率：植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積x100%。