財經;財經媒體集團

隨著各大媒體的介入，河南、湖北、江西、湖南等中部省份爆發的“強制停貸”事件愈演愈烈。

樓盤爛尾，強制停貸事件愈演愈烈

很多人都在想一個問題，為什么這些業主非得冒著“征信黑名單”的風險，選擇停貸？

在我看來，一切的根源都在于制度，而導致爛尾樓，強制停貸事件等種種原因的“原罪”，就是預售制。

首先我想問大家一個問題，房地產如何一天賺一個小目標？造房子肯定是沒有辦法賺那么多錢的，歸根結底的玩法就是“杠桿”

舉個例子，2015年的房地產商，賺的是土地升值的錢，他們買了一堆的土地，捂著不賣，等土地價格漲了一倍，再開始造樓盤賣。

香港開發商囤積的土地

所以2015年前，房地產商賺錢，賺的是土地升值的錢。這其實是和地方政府搶生意了。

但是后來房地產商想了一個主意，那就是換個玩法。市面上所有的房地產企業，都使用了一種“快周轉”的策略。

什么叫快周轉呢？簡單來說就是，拼命借貸，不斷加杠桿，快速回款，犧牲一定的利潤，從而達到資金周轉率大幅上升的情況。

所以你看，其實地產行業和其他行業沒有什么不同，都是看資本周轉率，以及資金使用效率的游戲。

土地拍賣會

而且土地升值，對地方政府的收益是非常大的，所以這次房價暴漲，其實是得到了地方政府的點頭默許的。

言歸正傳

2015年后，房地產商通過銀行借貸，信托融資等手段，不斷買土地，推高房價，再通過“期房預售制”，快速回籠資金。

所以有一個結果是，往往是A樓盤的資金剛好交到監管賬戶。這些錢就被房地產商利用各種手段拿出來，去拍新的土地和B項目。而B項目的一部分錢用來買新的土地，另一部分的錢就用來支付A項目的建造費用。

部分樓盤，預售資金監管形同虛設

理論上，只要房價一直上漲，只要買房的人源源不斷，這種“快周轉”策略，能夠讓房地產商1年時間賺10年的錢。

預售制有沒有好處呢？

其實是有好處的。2013年左右，全國出現了一波房地產的低潮，當時的全國房價降低了20%左右，地方政府沒錢，債務危機，大量房子空置，出現了一些危機。

但是后來的貨幣化安置解決了這個問題，再加上房地產商的“快周轉”、“預售制”策略，讓中國經濟迅速擺脫了低迷狀態，直線起飛。

所以那幾天的房價確實漲上了天，但是我們的經濟發展也確實好，GDP數據好看的不得了。

2014-2017年的棚戶區改造

我們用10年時間走完了西方世界幾十年的發展道路，這就是預售制在房產開發，在對地方政府的財政貢獻上的好處。

然而，預售制和快周轉戰略有一個問題，那即是國內的房價，并不會一直上漲。

當房價不會上漲之后，借新還舊的“快周轉”戰略就出現了問題。

房價不會一直上漲

因為新賣出的房子收入的金額，難以抵上放大杠桿的高額利息。所以整個企業的利潤一下子就被抽空了。（當然某些老板已經卷款做財產分割了）。

這就是快周轉戰略的弊端。

還有一個就是“預售制”的問題，我們知道，預售制是買房以后，購房資金進入所謂“監管賬戶”。這些監管賬戶，主要的目的就是保證專款專用。

但是理論抵不上實際操作，現實中， 很多房地產項目（起碼是這些爛尾的項目），盡管有監管賬戶，但是錢還是被取走，挪作他用。這其中涉及到了一些灰色的地方。

快周轉結束，爛尾出現

當然，這些灰色的東西，不能說得太多，大家知道這個意思就好了。

言歸正傳，為什么我會說，預售制會退出歷史舞臺呢？簡單來說，現在實行預售制，是弊大于利了。

2018年，就表示，可以先調研

首先，全國房地產市場是供大于求的市場，繼續保持高速的房地產投資和增速不是很現實。一個是過快的上漲會帶來泡沫。其二，那就是中國的城鎮化建設已經達到了一個比較高的水平。

所以，預售制帶來的，結局房地產商資金不足，加快城鎮化建設的目的已經達到了。

預售制加快城鎮化建設的目的已經達到

而預售制發生后，不管再怎么加大監管力度，我覺得類似爛尾樓的事情，其實還是會發生的。所以最近很多專家學者都呼吁“取消預售制”。

其實到這里，文章就差不多了，現在談論這個問題太敏感，上一篇寫強制停貸的文章已經被和諧了，大家且看且珍惜，點個贊再走吧！

------------------------------------

【櫻狼財經】探尋熱點背后的真相，歡迎轉發、點贊、評論。圖源來自網絡，侵刪。