房產反置換-老房子置換新房子怎么處理
房子開始“反向置換”
在這個繁華喧囂的都市里，房子一直承載著人們無數的夢想與期待。從最初的蝸居到寬敞明亮的公寓，從老舊的樓房到嶄新的豪宅，每一次置換都仿佛是一次生命的蛻變，是對美好生活的更高追求。然而，在時代的洪流中，總有一些逆流而上的聲音，他們選擇了一條與眾不同的道路，那就是“反向置換”。
“反向置換”，這個名字聽起來似乎有些反常規。畢竟，在我們的傳統觀念里，房子是越換越大的，越換越貴的。然而，這些選擇“反向置換”的人們，他們卻用實際行動告訴我們，生活的真諦并不在于房子的面積和價格，而在于我們如何用它來承載自己的幸福和夢想。
想象一下，一個中年男子，站在自己幾百平米的大房子里，環顧四周，卻發現這里充滿了孤獨和冷漠。他或許曾經夢想過擁有一所大房子，但隨著時間的推移，他發現這座房子并不能給他帶來真正的幸福。于是，他做出了一個決定，賣掉這座大房子，換成了一套溫馨的小公寓。在那里，他可以和家人共享天倫之樂，可以和朋友聚會暢談，可以更加貼近生活的本質。
又或者，一個年輕的女孩，剛剛收樓不久的新房，本該是她人生中最美好的開始。然而，她卻發現這座新房并不能給她帶來內心的安寧。她渴望一種簡單、寧靜的生活，而不是被房貸和物質所束縛。于是，她毅然決然地賣掉了這座新房，換成了一套有些年代的老房子。在那里，她可以靜靜地品味生活的美好，可以更加專注于自己的內心世界。
這些選擇“反向置換”的人們，他們并不是在逃避現實，而是在尋找一種更加真實、更加貼近自己內心的生活方式。他們明白，房子只是生活的一部分，而不是全部。他們愿意放棄物質的追求，去追尋一種更加簡單、更加純粹的生活。
“反向置換”的風潮在這個城市里蔓延開來，它不僅僅是一種房產交易的現象，更是一種生活態度的轉變。它告訴我們，生活并不是只有追求更大的房子、更貴的車子、更多的物質才能帶來幸福。相反，有時候放下一些物質的追求，去關注自己的內心需求，去追尋一種更加簡單、更加純粹的生活，反而能夠讓我們更加幸福和滿足。
當然，“反向置換”并不是適合每個人的。每個人的生活經歷、家庭背景、價值觀都不同，因此每個人對于生活的追求和選擇也會有所不同。但是，無論我們選擇什么樣的生活方式，都應該記住一點：生活的真諦并不在于物質的多少，而在于我們如何用它來承載自己的幸福和夢想。
在這個繁華喧囂的都市里，我們或許應該多一些思考和反思。我們是否也被物質所束縛，是否也在追求一種看似美好但實則空洞的生活？或許，我們可以從“反向置換”的風潮中得到一些啟示，去追尋一種更加真實、更加貼近自己內心的生活方式。
想象一下，當我們賣掉大房子換成小公寓后，我們可以更加專注于家庭的溫暖和親情的陪伴。我們可以在周末的午后和家人一起享受陽光和微風，一起品嘗美食和看電影。這樣的生活或許沒有大房子那么氣派和豪華，但卻更加真實和溫暖。
又或者，當我們賣掉新房換成老房子后，我們可以更加關注自己的內心世界和精神追求。我們可以在閑暇的時光里讀書、畫畫、聽音樂或者旅行。這樣的生活或許沒有新房那么現代和舒適，但卻更加充實和有意義。
“反向置換”的風潮讓我們重新審視了生活的本質和價值。它告訴我們，生活并不是只有追求物質的多少才能帶來幸福和滿足。相反，有時候放下一些物質的追求去追尋一種更加簡單、更加純粹的生活反而能夠讓我們更加幸福和滿足。所以讓我們勇敢地邁出那一步去追求真正屬于自己的幸福生活吧！那么你又會做出怎樣的選擇呢？
投資房：學會置換，收益翻番
2020年馬上就要過去，回顧這一年的樓市，最大的特征就是分化。
優秀的城市、板塊、項目領漲，而一些邊角料的城市、板塊、項目房價硬是趴著不動，哪怕只是隔了一條街道，房價漲幅都可以差出天際。
這只是開始，未來的分化還會更加明顯。
關于分化，你的應對策略就只能是不斷地置換，一套房子大概持有5年左右，就要有意識地置換到更優質的小區。
特別是經過這5年房價暴漲的教育，大家都有了很強的商品房意識，“置換”會越來越普遍。
一線城市基本已經走到了以“置換”為主要需求的時代，二線城市也會逐漸由“剛需”向“置換”過渡。
如果是自住性房產，你怎么住得舒服怎么來，離單位近、離地鐵近、離孩子上學的學校近......但是投資性房產，你就得不停地折騰，尋找更能領漲的板塊。
因為大都市圈戰略、強二線城市崛起，所以就有了北方城市置換到大灣區&長三角，三四線城市置換到強二線城市。
因為城市中心轉移，所以就有了置換符合城市發展方向的房子、概念板塊置換網紅概念板塊。
因為喜新厭舊，所以就有了三四線城市置換一二線城市、老城區置換新城區、老破小置換新美大，置換居住舒適度更強的房子。
投資房：學會置換，收益翻番！
未來領漲的小區，基本上就是優秀城市+符合城市發展方向+次新房+地鐵盤+名校&名校分校，有不錯的小區園林和物業。
例如2020年，大灣區樓市領漲，而現在的長三角行情也悄悄啟動，現在的上海、杭州、南京、寧波的優質板塊都開始走出獨立行情，而北方城市的樓市，現在還掙扎在回調的泥潭中，城市間的樓市分化越來越明顯。
政治正確的北京卻是房價跌幅榜第八（當然，我相信北京會補漲的）；財政滑坡的天津發布搶人政策，制造房票，被動救市；供應過剩的鄭州，郊區項目價格坍塌，甚至打出了6XXX元/㎡的特價房。
還有失去了棚改的三四線城市，現在也蹦跶不起來了，價格虛高、泡沫巨大，只能靠著特價房慢慢消化庫存。
城市之間的分化，讓越來越多人意識到了北方沒有房地產、三四線城市沒有房地產，長三角、大灣區，以及核心一二線城市才是房產投資的主場，開始著手把房產置換到這些領漲的城市。
今年的大灣區，虹吸了全國天量熱錢，而在2021年，房價行情會輪動到長三角。這可能會醞釀出比大灣區更兇猛的勢頭，因為長三角的房地產成熟度、底蘊和民富，遠超大灣區。上海杭州蘇州南京的土著，購買力之強，遠超你的想象。
例如廣州珠城這一波上漲，就非常徹底地上演了“板塊分化”。
首先是珠江新城剛需板塊中區領漲，次之是東區，西區滯漲。
現在的西區，至今仍能淘到5萬多、7萬多的房子，究其原因，是因為西區容積率高、樓齡大、單體樓，有的戶型設計奇葩，1房到5房都有。
更有一些小區還藏了很多美女在里面“做生意”，人群相當雜亂，居住氛圍不是很好。
在珠城的房產交流群，很多西區業主冷眼旁觀中區、東區的狂歡，后悔沒有及時置換，遺憾錯過了房產升值的機會。
廣州是個單中心城市，珠城是無可替代的豪宅區，資源絕對集中、配套絕對扛打。西區和中區、東區，僅僅是隔了一條華夏路，房價分化都能這么嚴重，何況是其他資源分散的城市和板塊呢？
例如一些投資屬性偏弱的超級大盤，不是城市和板塊問題，就是產品本身設計問題。
深圳桃源居、廣州亞運城和祈福新村、鄭州21世紀、武漢百步亭、貴陽花果園，都是動輒幾萬戶的超級大盤，小區同時在售房源多，有些業主急售會掛出砸盤價。
而且由于居住人口多，非常不好管理，對物業要求非常高。小區的停車位不足、電梯等公共設施老化、園林保養不善等問題，居住舒適度并不是很強。
由于這些超級大盤在同板塊內價格最低，所以吸引的大多是價格敏感的買家，導致小區人群素質參差不齊。
很多業主有錢之后，第一想到的就是置換，所以這些超級大盤的自我升級、改善的功能越來越弱，很難跑贏大盤。
所以如果你買入了這種投資功能偏弱的超級大盤，一定要盡快置換。
我們來總結一下“置換”的幾大原則。
1. 首先，要有置換意識。那種一套房子住一輩子的時代，早已過去了。這一輪行情，是讓很多購房者買入了剛需房產，而置換會是下一輪行情的主流需求。
2. 其次，要挑好標的物。未來不缺房子，只是缺好房子，你挑的房子最好符合：優秀城市+符合城市發展方向+次新房+地鐵盤+名校&名校分校，有不錯的小區園林和物業。
3. 最后，置換時機很關鍵。房子在沒有變現前，都是紙面財富。當城市、板塊、房子都沒問題，賣房時機就變得更重要。像深圳廣州烈火烹油的行情，業主反價、撤盤非常普遍，一買一賣，很容易踏空，要掌握好置換節奏。
投資房：學會置換，收益翻番！
房子和人生一樣，可能就是在不斷地折騰、置換，我們才能真正明白自己要什么，活得更加溫和、理性、通透。
房屋置換有風險，小心掉坑！
現如今人們生活水平提高了對生活環境水平的追求也日漸提升。不少人開始籌劃更換房子，但由于購房政策和令人“望房興嘆”的價格，很多人選擇賣掉現有房屋以便置換。這看似是常規操作，實際上隱藏著巨大的風險。
案情回顧：舊房賣不動，新房買不了，踩坑！
2016年底，陸某想購買任某所有的房屋，通過房屋中介已簽訂了房屋買賣合同，約定簽合同當日先付三成首付，2017年底支付尾款并辦理過戶。
陸某已經付了三成首付，打算將自己現有房子賣掉之后再用所獲價款付清余款。不料，房地產市場行情欠佳，陸某即便降價40萬還是沒能將老房子賣掉。
眼看著余款付款時間就要到了，陸某為了避免違約，想找別的買家來接手購買任某的房子，但與任某最終沒有達成變更合同的協議。
陸某認為自己本來計劃得很好，老房子賣不掉也非自己所愿，自己辛辛苦苦找別的買家接手任某的房子已經仁至義盡，偏偏任某拒絕變更合同，是任某違約，便一紙訴狀將任某告到法院，請求法院解除合同，任某返還首付款并向自己賠償損失10萬元。
法院判決：構成違約，賠付違約金
一審法院認為是陸某沒有支付尾款導致了違約，遂判令解除合同，任某向陸某返還首付款，同時陸某向任某支付10萬元違約金。任某不服，提起上訴。
二審法院認為雙方并沒有達成新的變更協議，一審法院認定事實無誤，適用法律正確，維持了一審原判。
陸某不服判決，想不通為何是自己違約，反過來還要向對方賠償損失，于是提出再審申請，再審法院駁回了其申請。
法官說法
本案中陸某聽信中介公司的宣傳，認為老房子會很快出手，能置換新房，誰料老房賣不出去。他只好給任某找下家，希望不用承擔違約責任，然而這種做法并不能免除自己的責任。
現在，為了改善居住條件，越來越多的人選擇房屋置換，買房和賣房同時進行，不僅省時省力，還能在房價瞬息萬變的市場中獲得最大的利益。但是需要注意的是，手中需置換的老房子是否已經找到下家接手，保證在一定期限內能及時賣出，否則將面臨兩個問題：
一是根據限購政策就無法再購進新房的困境。
二是資金不足、周轉不靈，無法順利履行合同約定的付款義務。最后不僅無法如愿置換房屋，還會承擔違約責任，為自己帶來煩惱。
作者：于家傲邊琬茹來源：上海二中院公眾微信號 編輯：陳思
