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一季度全省商品房賣了5317.61億元，企業(yè)對(duì)銷售回籠依賴度提高

2021年第一季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告出爐！

概述

市場(chǎng)概況

?市場(chǎng)總體復(fù)蘇延續(xù)，結(jié)構(gòu)分化趨勢(shì)加劇

?到位資金平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售回籠占比過半

?投資建設(shè)總體平穩(wěn)，后市企業(yè)態(tài)度審慎

后市展望

?房企去杠桿、降負(fù)債勢(shì)在必行

?資源向中心城市、城市群集聚，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更大壓力

?行業(yè)資源將進(jìn)一步向注重運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企集中

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

【世聯(lián)研究】深莞去化不愁，廣州上行趨勢(shì)動(dòng)力強(qiáng)勁

【克爾瑞】二季度灣區(qū)內(nèi)部的市場(chǎng)輪動(dòng)效應(yīng)將增強(qiáng)

【合富研究院】集中供地模式將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)情緒產(chǎn)生積極效果

【廣州中原戰(zhàn)略研究中心】房企間分化將進(jìn)一步加劇

【廣東經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司】二季度廣州樓市有望降溫

概述

2021年第一季度，廣東商品房銷售面積、銷售金額均創(chuàng)下歷年同期新高，總體延續(xù)去年的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但相比1-2月勢(shì)頭有所減弱，需求端市場(chǎng)過熱苗頭得到初步遏制。

房地產(chǎn)開發(fā)到位資金總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，其中銷售回籠資金占到位資金的50.4%，高于過往多數(shù)年份水平，意味著企業(yè)對(duì)銷售回籠的依賴度提高。

房地產(chǎn)完成投資同比增長(zhǎng)25.9%，增速比1-2月回落11.3個(gè)百分點(diǎn)；與2019年同期相比增長(zhǎng)15.5%，兩年平均增長(zhǎng)7.5%。

房屋施工建設(shè)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，但3月單月新開工面積同比下降10.6%，比2019年同期則下降31.5%，某種意義上反映出企業(yè)對(duì)后市持審慎態(tài)度。

居住用地成交面積、成交金額同比增長(zhǎng)44.3%和54.2%；平均成交樓面地價(jià)4782元/平方米，同比下降6.9%；平均溢價(jià)率15.7%，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)分析撰文：廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組

本文數(shù)據(jù)來源：廣東省統(tǒng)計(jì)局、廣州分行、廣東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心

市場(chǎng)概況

1.市場(chǎng)總體復(fù)蘇延續(xù)，結(jié)構(gòu)分化趨勢(shì)加劇

2021年第一季度，廣東商品房市場(chǎng)總體延續(xù)去年的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，銷售面積、銷售金額均創(chuàng)下歷年同期新高，但市場(chǎng)熱度相比1-2月有所減弱。

數(shù)據(jù)顯示，一季度全省商品房銷售面積3251.66萬平方米，銷售金額5317.61億元，同比增長(zhǎng)80.4%和107.9%；與2019年同期相比分別增長(zhǎng)28.0%和55.1%，兩年平均增長(zhǎng)13.1%和24.6%。

與今年1-2月相比，商品房銷售面積和銷售金額的同比增速分別回落57.7個(gè)百分點(diǎn)和67.0個(gè)百分點(diǎn),兩年平均增速分別回落9.1個(gè)百分點(diǎn)和13.3個(gè)百分點(diǎn)，商品房和商品住宅均價(jià)同比漲幅分別回落0.2個(gè)百分點(diǎn)和3.8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)過熱的苗頭得到初步遏制。

圖1：2015-2021年各年第一季度廣東商品房銷售面積、銷售金額比較

按用途分，商品住宅與非住宅商品房市場(chǎng)分化明顯，住宅市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，非住宅商品房市場(chǎng)則相對(duì)疲弱。

一季度商品住宅銷售面積2880.91萬平方米，金額4824.35億元，同比增長(zhǎng)81.9%和119.0%，比2019年同期增長(zhǎng)32.2%和66.4%，兩年平均增長(zhǎng)15.0%和29.0%。

非住宅銷售面積370.75萬平方米，銷售金額493.26億元，同比增長(zhǎng)69.4%和39.0%，比2019年同期增長(zhǎng)2.5%和下降6.7%。

圖2：2016年以來廣東商品住宅銷售面積、金額占比走勢(shì)

從地區(qū)結(jié)構(gòu)看，2021年第一季度珠三角地區(qū)商品房銷售面積、銷售金額占全省比重分別為66.1%和85.4%，同比提高3個(gè)百分點(diǎn)和3.6個(gè)百分點(diǎn)，地區(qū)分化加劇。

從各地區(qū)商品住宅銷售情況看，一季度珠三角地區(qū)銷售量同比增速雖然比1-2月明顯回落，但增速仍明顯高于其他地區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，一季度珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積1874.99萬平方米，比去年同期及2019年同期分別增長(zhǎng)95.3%和37.1%；銷售金額4109.43億元，比去年同期及2019年同期分別增長(zhǎng)132.3%和76.4%；

粵東西北合計(jì)銷售面積1005.92萬平方米、銷售金額714.92億元，同比增長(zhǎng)61.4%和64.8%，比2019年同期分別增長(zhǎng)24.0%和25.5%，增速明顯低于珠三角地區(qū)。

與1-2月相比，各地區(qū)銷售面積和銷售金額同比增速均有所回落，其中珠三角地區(qū)分別大幅回落93.4個(gè)百分點(diǎn)和98.3個(gè)百分點(diǎn)，粵東西北合計(jì)分別回落24.8個(gè)百分點(diǎn)和31.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖3：2016-2021年各年第一季度廣東各地區(qū)商品房銷售面積(左)/金額(右)占比結(jié)構(gòu)

圖4：2021年第一季度廣東各地區(qū)商品住宅銷售量同比增速變動(dòng)比較

2.到位資金平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售回籠占比過半

一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金7225.14億元，同比增長(zhǎng)51.0%，比2019年同期增長(zhǎng)26.9%，兩年平均增長(zhǎng)12.7%，總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

其中，國(guó)內(nèi)貸款1506.00億元，自籌資金1821.36億元，同比分別增長(zhǎng)13.3%和42.4%，比1-2月回落3.4個(gè)和2.8個(gè)百分點(diǎn)，增速較為穩(wěn)定。得益于商品房市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的延續(xù)，定金及預(yù)收款2460.72億元，個(gè)人按揭貸款1181.08億元，同比分別增長(zhǎng)95.9%和57.5%，增速為各類資金最高和次高；兩者合計(jì)占到位資金的50.4%，高于過往多數(shù)年份水平，意味著企業(yè)對(duì)銷售回籠的依賴度進(jìn)一步提高。

利用外資3.27億元，其他到位資金252.72億元，同比分別增長(zhǎng)10.1%和50.6%；合計(jì)占到位資金的3.5%。

圖5：2020年以來廣東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金及主要來源資金同比增速走勢(shì)

圖6：2013年以來廣東房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)

2021年第一季度，廣東中外資銀行業(yè)機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款余額2528.33億元，其中新增個(gè)人住房貸款余額1498.26億元，同比下降12.6%和15.0%；分別占總新增貸款余額的22.7%和13.4%，所占比重同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，廣東新增房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)新增貸款余額的比重持續(xù)下降，當(dāng)前占比已處于2014年以來最低水平，反映當(dāng)前房地產(chǎn)信貸環(huán)境趨于嚴(yán)厲。

圖7：廣東中外資銀行業(yè)機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款余額占總貸款余額比重走勢(shì)

3.投資建設(shè)總體平穩(wěn)，后市企業(yè)態(tài)度審慎

第一季度全省房地產(chǎn)完成投資3208.66億元，同比增長(zhǎng)25.9%，增速比1-2月回落11.3個(gè)百分點(diǎn)；與2019年同期相比增長(zhǎng)15.5%，兩年平均增長(zhǎng)7.5%。

按投資構(gòu)成，建安工程和設(shè)備工器具購(gòu)置分別為1930.72億元和31.93億元，同比增長(zhǎng)27.5%和11.8%，合計(jì)拉動(dòng)投資增長(zhǎng)16.5個(gè)百分點(diǎn)；

土地購(gòu)置費(fèi)1015.63億元，同比增長(zhǎng)24.4%，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)7.8個(gè)百分點(diǎn)。與1-2月相比，一季度建安工程投資同比增速下降15.7個(gè)百分點(diǎn)，占比下降10.8個(gè)百分點(diǎn)；

土地購(gòu)置費(fèi)同比增速提高2.8個(gè)百分點(diǎn)，占比則提高10.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖8：2011年以來廣東房地產(chǎn)完成投資走勢(shì)

從施工建設(shè)情況看，截至3月末全省商品房施工8.04億平方米，同比增長(zhǎng)8.1%，同比增速較1-2月略降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

其中，一季度新開工面積2878.34萬平方米，同比增長(zhǎng)8.3%，增速比1-2月下降19.3個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積1636.50萬平方米，同比下降15.0%，降幅比1-2月擴(kuò)大5.0個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，一季度廣東房屋施工建設(shè)市場(chǎng)總體上運(yùn)行平穩(wěn)，但3月單月新開工面積約1200萬平方米，同比下降10.6%，比2019年同期則下降31.5%，某種意義上反映出企業(yè)對(duì)后市持審慎態(tài)度。

圖9：2020年以來廣東商品房施工、新開工、竣工面積同比走勢(shì)

圖10：2016-2021年各年第一季度廣東商品房新開工面積比較

從土地購(gòu)置情況看，據(jù)監(jiān)測(cè)，一季度全省經(jīng)營(yíng)性用地成交地塊688宗，同比增長(zhǎng)36.5%；成交面積2556.86公頃，同比增長(zhǎng)31.1%；成交金額1095.02億元，同比增長(zhǎng)49.7%。

其中，居住用地成交面積562.66公頃，成交金額758.42億元，同比增長(zhǎng)44.3%和54.2%；成交樓面地價(jià)4782元/平方米，同比下降6.9%；平均溢價(jià)率15.7%，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

從居住用地平均樓面地價(jià)走勢(shì)看，2019年至2020年第二季度總體上呈現(xiàn)逐季上漲態(tài)勢(shì)，2020年第三季度以來有所下降并趨于穩(wěn)定。

圖11：2019年以來各季度廣東居住用地平均成交樓面地價(jià)及溢價(jià)率走勢(shì)

按最高容積率計(jì)算，一季度全省成交的居住用地可建建筑面積合計(jì)1586.01萬平方米，同比增長(zhǎng)65.7%，比2019年同期增長(zhǎng)7.6%，兩年平均增長(zhǎng)3.7%。與同期商品住宅銷售面積相比，僅相當(dāng)于55.1%，為2019年以來各季度最低。

圖12：2019年以來各季度廣東成交居住用地可建面積與同期商品住宅銷售面積比較

后市展望

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要性無庸置疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須與宏觀經(jīng)濟(jì)保持協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾已發(fā)生根本性變化——從總體供給不足轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)失衡，從滿足基本居住需求轉(zhuǎn)為滿足高品質(zhì)生活需要。相應(yīng)的，其產(chǎn)業(yè)定位也已由單純經(jīng)濟(jì)屬性為主向社會(huì)民生屬性轉(zhuǎn)變，住房的投資屬性也應(yīng)向消費(fèi)屬性回歸。

去年下半年以來，為遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化，監(jiān)管部門不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，包括針對(duì)開發(fā)企業(yè)的“三道紅線”，針對(duì)銀行業(yè)的“信貸集中度管理”，并強(qiáng)化信貸資金用途管理，從開發(fā)端到消費(fèi)端，房地產(chǎn)金融政策全面收緊，其政策成效也已開始顯現(xiàn)。而房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，金融政策的變化勢(shì)必深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

與此同時(shí)，今年以來，住建部對(duì)深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌、廣州、合肥、寧波、東莞、南通等13個(gè)房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)前列的城市進(jìn)行了約談、督導(dǎo)或調(diào)研，要求切實(shí)提高政治站位，扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。顯然，維持市場(chǎng)穩(wěn)定，尤其是維持房?jī)r(jià)、地價(jià)平穩(wěn)已經(jīng)成為地方政府的政治任務(wù)，容不得變通。

展望今后一段時(shí)期，房企融資“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，成為融資的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。受此影響，房企去杠桿、降負(fù)債勢(shì)在必行。同時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”和差別化住房信貸政策，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，并強(qiáng)化信貸資金用途管理，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民信貸政策也將轉(zhuǎn)向去杠桿。

從對(duì)商品房銷售市場(chǎng)的影響看，銀行壓減房地產(chǎn)貸款額度，必然傾向于將資源配置于高能級(jí)城市、高評(píng)級(jí)房企及高凈值人群，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇，資源向中心城市、城市群集聚，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更大壓力。

從對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響看，在新的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模直接受到限制，企業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式將難以為繼，行業(yè)資源將進(jìn)一步向注重運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企集中。

綜上分析，房地產(chǎn)業(yè)要在更高層面上服務(wù)于發(fā)展大局，過去以高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的擴(kuò)張模式將退出歷史舞臺(tái)，增強(qiáng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性與均衡性，由經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)為穩(wěn)定器。房地產(chǎn)企業(yè)在把握市場(chǎng)機(jī)遇的同時(shí)，也要切實(shí)提高政治站位，共同維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展——要合理控制負(fù)債水平，確保企業(yè)財(cái)務(wù)安全；要誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，主動(dòng)承擔(dān)更高的社會(huì)責(zé)任；要圍繞人們對(duì)美好生活的需求，提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；要加大房地產(chǎn)科技創(chuàng)新投入，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，助力產(chǎn)城融合發(fā)展。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

【世聯(lián)研究】深莞去化不愁，廣州上行趨勢(shì)動(dòng)力強(qiáng)勁

廣東市場(chǎng)一季度整體成交向好，與2019年同期對(duì)比，成交量有較大增長(zhǎng)，但不同城市之間，城市不同板塊之間的分化仍然劇烈。市場(chǎng)熱度擴(kuò)散路徑為深莞—廣/惠—佛/珠/中，繼去年7月深莞調(diào)控之后，需求外溢疊加比價(jià)效應(yīng)，廣州開始加速補(bǔ)漲；年底佛山臨廣、珠海唐家與金灣、中山的中心與東部組團(tuán)也開始跟隨上漲，一季度延續(xù)勢(shì)頭，若調(diào)控不加碼，預(yù)計(jì)價(jià)格上行動(dòng)力仍將十足，土地市場(chǎng)熱度亦將維持。

展望二季度住宅市場(chǎng)，深莞在調(diào)控加碼后價(jià)格已被有效抑制，預(yù)計(jì)已取證的項(xiàng)目總體繼續(xù)維持橫盤，向上調(diào)價(jià)阻力極大，但去化不愁，成交取決于推盤量；廣州在調(diào)控不再加碼的情況下仍將量?jī)r(jià)齊升，上行趨勢(shì)動(dòng)力強(qiáng)勁；佛山、中山、珠海與惠州仍然是分化，臨廣、臨深、臨莞以及主城市核心板塊仍有較強(qiáng)上行動(dòng)力，城市內(nèi)其余板塊緩慢跟隨回溫概率較大；江門、肇慶及省內(nèi)其他城市，仍將是內(nèi)生型主導(dǎo)，主城區(qū)穩(wěn)，其余板塊以價(jià)換量仍難以避免。

對(duì)于商辦與公寓而言，高庫(kù)存、去化困難是常態(tài)，也是全國(guó)所有城市都面臨的通病，短期難以緩解。

【克爾瑞】二季度灣區(qū)內(nèi)部的市場(chǎng)輪動(dòng)效應(yīng)將增強(qiáng)

受去年同期基數(shù)偏低因素影響，疊加市場(chǎng)整體回暖，今年一季度大灣區(qū)9城商品住宅市場(chǎng)成交面積同比均大幅增長(zhǎng)。其中深莞在調(diào)控政策不斷加碼的情況下，新房得益于“一二手倒掛”的價(jià)差銷售火熱，但二手房市場(chǎng)已現(xiàn)疲態(tài)。與之形成對(duì)比的是，廣佛取代深莞成為一季度灣區(qū)市場(chǎng)的明星，一二手量?jī)r(jià)均有亮眼的表現(xiàn)。

土地市場(chǎng)方面，一季度房企在灣區(qū)的拿地?zé)崆橛性鰺o減。在雙集中供地模式影響下，廣深3月雙雙進(jìn)入拍地真空期，而廣深之外的幾個(gè)重點(diǎn)城市如東莞、佛山、惠州、珠海等成為房企拿地的熱門城市，土拍溢價(jià)率明顯回升，高價(jià)屢有出現(xiàn)。隨著廣深首批集中供地出爐，預(yù)計(jì)4月底到5月中灣區(qū)土拍市場(chǎng)的焦點(diǎn)將重回廣深，其中廣州更是釋放出近千萬方的宅地供應(yīng)。本次土地集中出讓的結(jié)果，將對(duì)灣區(qū)后市預(yù)期產(chǎn)生莫大的影響。

值得注意的是，由于市場(chǎng)火熱勢(shì)頭未改，住建部已經(jīng)于4月初約談廣州、東莞，并將東莞納入重點(diǎn)監(jiān)控城市名單，要求兩地提高政治站位，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。而深圳、東莞以及廣州在此前后也是政策補(bǔ)丁不斷，市場(chǎng)過熱的勢(shì)頭已經(jīng)得到初步遏制。二季度，預(yù)測(cè)灣區(qū)內(nèi)部的市場(chǎng)輪動(dòng)效應(yīng)將會(huì)增強(qiáng)，包括佛山、珠海、惠州等廣深周邊政策相對(duì)溫和的城市有望迎來機(jī)遇窗口期，成交或持續(xù)放量。

【合富研究院】集中供地模式將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)情緒產(chǎn)生積極效果

粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)自春節(jié)后快速?gòu)?fù)蘇，一季度9城網(wǎng)簽面積同比倍升，較2020年二季度升1成；廣、佛、深、莞局部板塊一手市場(chǎng)供應(yīng)偏緊的現(xiàn)象凸顯，部分區(qū)域二手市場(chǎng)價(jià)格上漲速度加快。廣佛片區(qū)成交恢復(fù)較快，貨量充足且配套成熟的板塊支撐成交回升；深莞片區(qū)政策調(diào)控壓力加大，成交走冷；其余區(qū)域成交穩(wěn)中向好。

展望二季度，宏觀環(huán)境通脹壓力加大，管理層“房住不炒”的政策目標(biāo)堅(jiān)決明確，流動(dòng)性邊際收緊的趨勢(shì)仍將持續(xù)，部分市場(chǎng)過熱區(qū)域的調(diào)控壓力將進(jìn)一步增加。政策將更多圍繞“供給側(cè)改革”“市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管”及“人才購(gòu)房政策修正”三方面開展。另外，房貸額度偏緊亦對(duì)購(gòu)買力形成一定壓制。預(yù)計(jì)二季度總體市場(chǎng)將較一季度降溫，但庫(kù)存稀缺區(qū)域的市場(chǎng)需求仍然相對(duì)穩(wěn)健，市場(chǎng)下行壓力更集中于缺乏城建配套及地緣購(gòu)買力支撐的部分外圍區(qū)域。

聚焦頭部城市，當(dāng)前政府正持續(xù)加大土地端調(diào)控對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的指引作用，預(yù)判集中供地模式將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)情緒產(chǎn)生積極效果，對(duì)于庫(kù)存緊張、配套成熟區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地，房企的補(bǔ)庫(kù)存需求仍然充足，相應(yīng)的土地仍會(huì)有一定競(jìng)爭(zhēng)，但高溢價(jià)的現(xiàn)象將減少。

【廣州中原戰(zhàn)略研究中心】房企間分化將進(jìn)一步加劇

一季度廣州推出商住用地總建筑面積達(dá)928萬㎡，其中增城供地量位居全市之首；全年供地計(jì)劃顯示，擬供應(yīng)宅地100幅、總建面1748萬㎡，總量與去年基本持平。住宅成交方面，一季度廣州迎來4年最強(qiáng)“小陽春”，成交面積達(dá)327萬㎡，主城、黃埔及南沙表現(xiàn)佳，北部項(xiàng)目去化壓力較大，開盤平均去化率約44%。東部及南部流量項(xiàng)目備受青睞，受外溢置業(yè)需求影響，黃埔、番禺加快補(bǔ)漲；白云北、花都、從化等價(jià)值提升速度較慢的片區(qū)樓價(jià)漲速仍相對(duì)緩慢。至3月末，廣州一手住宅可售存量837萬㎡，同比增長(zhǎng)9.7%；近半年庫(kù)存去化期降至9.3個(gè)月。廣州自進(jìn)入樓市上行期已約10個(gè)月，自2020年末已超出平穩(wěn)區(qū)間，2021年初以來調(diào)控措施頻繁，結(jié)合土地集中供應(yīng)、居民資金杠桿受擠壓等情況，預(yù)計(jì)二季度末市場(chǎng)將進(jìn)入上行期末端。

在樓市調(diào)控基調(diào)從嚴(yán)趨勢(shì)下，預(yù)計(jì)下階段廣州主體政策仍將維持穩(wěn)定，但“偏緊縮型”調(diào)控持續(xù)貫穿以壓制過熱區(qū)域，未來市場(chǎng)成交速度或有所放緩。土地供應(yīng)兩集中新模式下，房企間分化將進(jìn)一步加劇；融資成本低、區(qū)域集中度高及產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的品牌房企將有更多拿地機(jī)遇。

【廣東經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司】二季度廣州樓市有望降溫

廣州自去年下半年開始，在促經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇措施、人才購(gòu)房政策等利好下，樓市恢復(fù)較快，2021年一季度樓市延續(xù)了去年四季度的熱度，一手住宅網(wǎng)簽面積約349萬㎡，雖然環(huán)比下降15.3%，但主要受供應(yīng)大幅減少的影響，供應(yīng)約189.2萬㎡，環(huán)降61.5%，供少于求。而對(duì)比去年一季度疫情影響的樓市，成交量則大幅增長(zhǎng)227.3%。

廣州樓市升溫較快，在一季度開始有調(diào)控收緊的跡象，至4月初發(fā)布新一輪樓市加碼政策。各樓盤或謀定而思動(dòng)，加上目前供應(yīng)量放緩，二季度成交量或有波幅變化，樓市有望降溫，但不意味著樓市變冷，廣州的住房需求仍大，且調(diào)控措施意在求穩(wěn)、促市場(chǎng)健康發(fā)展，從增加宅地供應(yīng)、加大租賃住房用地供應(yīng)、打擊投機(jī)行為等措施可見。今年是“十四五”開局之年，中央始終強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，在住建部約談之后，上海、深圳、東莞、西安、合肥等熱點(diǎn)城市也加碼調(diào)控，熱點(diǎn)城市調(diào)控從嚴(yán)已是大趨勢(shì)，其他非熱點(diǎn)城市則未出現(xiàn)調(diào)控加碼，充分體現(xiàn)了分區(qū)精準(zhǔn)調(diào)控的指導(dǎo)思想。

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前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨于平穩(wěn) 調(diào)控力度不松勁

金羊網(wǎng)訊 記者趙燕華、通訊員羽鍵報(bào)道：31日，廣東省房協(xié)發(fā)布的前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控政策疊加效應(yīng)不斷強(qiáng)化下，市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)增速平穩(wěn)回落。前三季度全省商品房銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)8.5%和13.7%，增速連續(xù)三個(gè)月小幅回落；市場(chǎng)供不應(yīng)求情況加劇，住宅庫(kù)存再創(chuàng)2013年以來新低，當(dāng)前庫(kù)存壓力集中在非住宅商品房；企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)8.1%，增速一路走低，資金壓力逐步上升；完成投資同比增長(zhǎng)18.9%，增速略有反彈，但新開工、竣工面積同比增速趨于回落。

省房協(xié)分析，迫于資金壓力，預(yù)計(jì)四季度企業(yè)可能調(diào)整銷售策略，加快回籠資金；投資、建設(shè)指標(biāo)增速可能進(jìn)一步放緩。

銷量增速持續(xù)回落，樓市總體趨于平穩(wěn)

今年前三季度，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)平穩(wěn)，商品房銷售面積、銷售金額分別為11198.10萬平方米和13106.21億元，同比增長(zhǎng)8.5%和13.7%。從走勢(shì)看，在日益嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境之下，受貨幣信貸政策持續(xù)收緊、按揭利率不斷上調(diào)等因素影響，自下半年以來銷售面積、銷售額同比增速持續(xù)小幅回落，至9月分別累計(jì)回落2.6個(gè)和3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，第三季度商品房銷售面積、銷售金額分別為3731.94萬平方米和4651.04億元，環(huán)比下降16.2%和6.4%。

按用途分，前三季度商品住宅銷售面積9613.51萬平方米，銷售金額10898.16億元，同比分別增長(zhǎng)3.5%和6.6%；占商品房總銷售面積和銷售額的85.8%和83.2%。非住宅商品房銷售面積1584.59萬平方米、金額2208.06億元，同比分別增長(zhǎng)54.4%和69.7%。商品住宅均價(jià)11336元/平方米，非住宅商品房均價(jià)13934元/平方米，同比分別上漲3.0%和9.9%。數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控政策影響，商品住宅銷售量、價(jià)的增速均明顯低于非住宅商品房增速。

分區(qū)域看，珠三角地區(qū)商品房銷售面積7421.94萬平方米，同比下降3.9%；銷售金額10745.53億元，同比增長(zhǎng)5.5%；分別占全省總量的66.3%和82.0%，其中銷售面積排名前三的佛山、廣州、惠州3市合計(jì)占全省的38.5%，銷售額排名前三的佛山、廣州、深圳3市合計(jì)占全省的49.5%；銷售均價(jià)14478元/平方米，同比上漲9.8%。粵東西北合計(jì)銷售面積3776.17萬平方米，銷售金額2360.68億元，同比分別增長(zhǎng)45.8%和76.7%，增速較1-8月回落5個(gè)和3.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)6252元/平方米，同比上漲21.3%。數(shù)據(jù)顯示，下半年以來，各地區(qū)的商品房銷售量增速均有所回落，呈現(xiàn)趨同走勢(shì)。

市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求，住宅庫(kù)存屢創(chuàng)新低

從供求關(guān)系看，今年以來商品房新增供應(yīng)面積持續(xù)小于銷售面積，前三季度全省商品房和商品住宅新增批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為4622.74萬和3980.94萬平方米，同比下降13.1%和10.5%。新增批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積相比，1-9月商品房供銷比跌至0.41的新低，這與主管部門對(duì)于超過政府指導(dǎo)價(jià)項(xiàng)目不發(fā)預(yù)售證有關(guān)。

從庫(kù)存情況看，截至今年9月期末，全省商品房待售面積5083.35萬平方米，同比下降9.9%。其中，商品住宅待售面積2519.53萬平方米，同比下降22.5%；非住宅商品房待售面積2563.82萬平方米，同比增長(zhǎng)7.2%。數(shù)據(jù)顯示，商品住宅待售面積創(chuàng)2013年以來最低水平，已低于非住宅商品房的待售面積，現(xiàn)階段庫(kù)存壓力主要集中在非住宅商品房。

資金增速一路走低，投資面臨下行壓力

前三季度，全省房地產(chǎn)到位資金13675.39億元，同比增長(zhǎng)8.1%，增速比1-8月下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款3056.41億元，增長(zhǎng)55.5%，占比22.3%；利用外資35.53億元，增長(zhǎng)31.5%；自籌資金3704.30億元，增長(zhǎng)12.2%；以銷售回籠資金為主的其他資金6879.15億元，同比下降6.5%，占比為50.3%。其他資金鐘，在信貸政策持續(xù)收緊之下，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)5.5%，個(gè)人按揭貸款同比下降15.3%，比1-8月分別下降了2.1個(gè)百分點(diǎn)和1.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著調(diào)控政策疊加效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，企業(yè)銷售回籠資金難度加大，資金趨于緊張，將一定程度上影響企業(yè)的投資決策。

從房地產(chǎn)投資情況看，前三季度完成投資8586.35億元，同比增長(zhǎng)18.9%，較1-8月略高0.7個(gè)百分點(diǎn)。但從建設(shè)指標(biāo)看，截至今年9月末，全省商品房施工面積67951.57萬平方米，同比增長(zhǎng)13.1%；本年新開工面積11978.58萬平方米，同比增長(zhǎng)11.6%；竣工面積4492.13萬平方米，同比增長(zhǎng)27.2%。與上半年相比，前三季度商品房施工面積、新開工面積、竣工面積同比增速分別回落0.4個(gè)、5.6個(gè)和16.0個(gè)百分點(diǎn)，增速均呈下行趨勢(shì)。

土地市場(chǎng)方面，9月末待開發(fā)土地面積3246.10萬平方米，同比下降18.5%。其中，本年土地購(gòu)置面積1149.14萬平方米，同比增長(zhǎng)6.3%，同比增速較上半年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)；成交價(jià)款1076.44億元，同比增長(zhǎng)48.1%，較上半年回落41.5個(gè)百分點(diǎn)；成交均價(jià)9367元/平方米，同比增長(zhǎng)39.2%。從單季度數(shù)據(jù)看，第三季度土地購(gòu)置面積、成交價(jià)款分別為482.04萬平方米和510.17億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)22.6%和65.1%；購(gòu)置均價(jià)10584元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)34.7%。數(shù)據(jù)反映，在政府加大土地供應(yīng)力度的同時(shí)，地價(jià)也上漲明顯，這將進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的門檻。

市場(chǎng)展望：四季度市場(chǎng)銷售量或有所回升

從政策環(huán)境看，近年來國(guó)家致力于加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立和健全。按照中央部署，各級(jí)政府部門一方面從需求端抑制投資投機(jī)性需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲；另一方面從供給端增加土地供給、探索“租購(gòu)并舉”的住房供應(yīng)新體系，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為建立長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分之一。

省房協(xié)分析，就目前而言，重點(diǎn)城市“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”“限售”“限簽”等行政手段仍將嚴(yán)格執(zhí)行，一定時(shí)期內(nèi)商品房交易市場(chǎng)仍將受到抑制，住房租賃市場(chǎng)則將加速得到培育和發(fā)展。金融政策將保持穩(wěn)健中性，有序推進(jìn)去杠桿，個(gè)人住房信貸仍將維持收緊，住房按揭貸款利率仍有上浮空間，將進(jìn)一步影響購(gòu)房決策，從而影響市場(chǎng)交易和企業(yè)資金回籠，企業(yè)的資金壓力也將進(jìn)一步凸顯。

預(yù)計(jì)四季度企業(yè)將調(diào)整銷售策略，加大銷售力度，市場(chǎng)銷售量或有所回升。但受資金壓力上升和限售、限簽等影響，企業(yè)的投資建設(shè)進(jìn)度也可能放緩，完成投資、施工面積、新開工面積、竣工面積等指標(biāo)的同比增速可能進(jìn)一步回落。

省房協(xié)建議，企業(yè)認(rèn)真領(lǐng)會(huì)貫徹中央精神，順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)行為，共同營(yíng)造誠(chéng)信自律的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境；密切關(guān)注并適時(shí)介入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)和特色小鎮(zhèn)建設(shè)等新型地產(chǎn)形態(tài)，由傳統(tǒng)單一的“開發(fā)-銷售”模式向“持有-經(jīng)營(yíng)”模式轉(zhuǎn)型；更加注重對(duì)綠色環(huán)保、低碳節(jié)能、智能簡(jiǎn)約、人文關(guān)懷的產(chǎn)品的打造，更好滿足新時(shí)代人們對(duì)美好生活的需求。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

省房協(xié)報(bào)告同時(shí)收錄了地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)：

【世聯(lián)行】2017年的主基調(diào)是穩(wěn)，竣工、銷售增速下行，庫(kù)存、融資回落，呈現(xiàn)全局平穩(wěn)投資退潮的穩(wěn)態(tài)；在限售再起、信貸收緊、房住不炒的大環(huán)境下，前三季度全國(guó)商品住宅銷售面積增速降至7.6%，與2015年底相當(dāng)，預(yù)計(jì)全年住房銷售面積絕對(duì)值與去年基本持平。在可見的將來，購(gòu)買不再是唯一解決住房需求的方式，多渠道、多種類的租、售供應(yīng)將先后登場(chǎng)；租賃既是解決基本居住需求的重要方式，也是提供個(gè)性化服務(wù)、高附加值服務(wù)的重要方式，還是新時(shí)代住宅多樣化服務(wù)和消費(fèi)的重要載體。

【合富研究院】本輪房地產(chǎn)調(diào)控兼具系統(tǒng)性與持續(xù)性。政策針對(duì)重點(diǎn)城市一二三級(jí)市場(chǎng)全面收緊，抑制與改革并舉，體現(xiàn)系統(tǒng)性；各城調(diào)控范圍擴(kuò)大、調(diào)控方式深化，體現(xiàn)持續(xù)性。近期看，各種政策壓力疊加伴隨金融去杠桿過程，致使全國(guó)二級(jí)市場(chǎng)周轉(zhuǎn)被明顯抑制，直接表現(xiàn)為黃金月市場(chǎng)“旺季不旺”；規(guī)模房企資金回籠壓力上升已促使更多企業(yè)在三季度后“促銷走量”，各城高性價(jià)比項(xiàng)目陸續(xù)增多。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，土地要素“供給下降”趨勢(shì)下，政府將加快形成“長(zhǎng)效機(jī)制”保障“住有所居”。一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)方式與供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變將傳導(dǎo)至二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，“土地獲取成本”仍然是決定未來市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)鍵因素。

【廣東中原地產(chǎn)代理有限公司】四季度政策層面將維持穩(wěn)中偏緊的主基調(diào)，一方面，已經(jīng)出臺(tái)緊縮調(diào)控政策的城市仍將維持較長(zhǎng)的時(shí)間周期以鞏固現(xiàn)有調(diào)控成果；另一方面，部分房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的三四線城市將加碼調(diào)控。隨著金融去杠桿持續(xù)，全方位監(jiān)管措施的落實(shí)，以其他渠道的信貸資金將難進(jìn)入房地產(chǎn)。與此同時(shí)，四季度銀行信貸額度收緊，房貸利率上浮態(tài)勢(shì)將難以緩解，預(yù)計(jì)成交將受到較大沖擊。土地市場(chǎng)方面，土地供應(yīng)端對(duì)租賃住房用地予以重點(diǎn)支持，一方面加大執(zhí)行“限地價(jià)、競(jìng)自持”規(guī)定，增加租賃住房所占比重；另一方面，試水純租賃用地，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)展租賃市場(chǎng)。

【廣東經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司】“房住不炒”成為未來調(diào)控的主導(dǎo)思想，促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的格局打開，并往縱深滲透，分類調(diào)控、因城施策延續(xù)，住房銷售市場(chǎng)趨于理性發(fā)展。就廣佛地區(qū)而言，調(diào)控基調(diào)從嚴(yán)，現(xiàn)行政策有望延續(xù)，不排除階段性的政策組合拳以維穩(wěn)樓市。預(yù)計(jì)至年末，廣佛樓市對(duì)比第三季度有所升溫。一方面，房企年終考核將至，部分房企或以頗具吸引力的價(jià)格沖刺目標(biāo)；另一方面，廣佛樓市將迎來年末推貨小高潮，中心區(qū)域及外圍板塊均有新房源補(bǔ)給，一些品牌房企的全新項(xiàng)目也將相繼亮相，帶動(dòng)購(gòu)房者看房及交易熱情回升。年末房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)總體維穩(wěn)、增速放緩，交易熱點(diǎn)將集中在房源充足區(qū)域。隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃建設(shè)提速，及其作為“一帶一路”戰(zhàn)略門戶樞紐的價(jià)值逐步顯現(xiàn)，廣佛地區(qū)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人才引進(jìn)、資金及資源傾斜、城市及交通建設(shè)等方面均獲利好，城市躍升的空間較大，房地產(chǎn)行業(yè)亦獲得良好的發(fā)展機(jī)遇。但值得注意的是，在新格局中構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、提高行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控能力亦成為行業(yè)良性發(fā)展的重要任務(wù)。