新民市房產(chǎn),新民市房產(chǎn)交易大廳
樓市“滬七條”有哪些亮點？申城多位專家進行一一解讀
9月29日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括“住房限購調(diào)整”“優(yōu)化住房信貸”“調(diào)整住房稅收”等七大舉措，又被稱為“滬七條”。“滬七條”有哪些新亮點？申城多位房地產(chǎn)專家對此進行一一解讀。
調(diào)整住房限購：滿足剛需購房者需求
“滬七條”明確，縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調(diào)減到“滿1年”。本輪上海房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化，很重要的一點即是對社保繳納年限的調(diào)整。“社保繳納年限縮短，帶來兩個積極效應(yīng)。”易居研究院副院長嚴躍進分析道，降低社保繳納成本和購房資格等候時間，有助于加快在上海的非滬籍居民購房資格的滿足，尤其是最近幾年新進入上海就業(yè)的人群，將更快獲得購房資格。
“滬七條”針對居住證落實購房支持政策，賦予居住證更多購房權(quán)益。政策明確，對持有《上海市居住證》滿3年且積分達到標準分值的居民家庭，可享受滬籍居民家庭購房待遇。此次提升持《上海市居住證》且積分達到標準分值群體的購房“門檻”。
上海針對臨港新片區(qū)增加1套購房資格的政策，積極回應(yīng)群眾關(guān)切。一些在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，其購房意愿較強。“滬七條”有助于更好實現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡的工作目標。“我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，約超過一半的在臨港就業(yè)的原市區(qū)戶籍職工有在臨港再購一套房的意愿，滿足自住需求。”上海師范大學房地產(chǎn)與城市發(fā)展中心主任崔光燦表示，“滬七條”考慮到這部分職工需要在臨港長期居住，有迫切的購房需求，為解決這部分人群的自住型需求，更好地促進職住平衡，使臨港更好地集聚各類人才。
優(yōu)化住房信貸：降低購房者入市“門檻”
此次上海第一時間做出響應(yīng)、積極落實存量房貸利率下調(diào)精神。“滬七條”明確，將引導商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放的貸款利率附近，進一步減輕購房人的房貸利息支出。嚴躍進表示，此舉不僅有助于降低購房者的月供壓力，還會釋放一些市民潛在消費需求
值得一提的是，“滬七條”還降低了購房的首付比例。中原分析師盧文曦介紹，目前，全國層面根據(jù)所購住房的性質(zhì)差異，最低首付比例亦有不同，首套最低首付比為15%，二套房則為25%。上海執(zhí)行首套20%的首付標準，二套35%，差異化區(qū)域30%。“滬七條”將首套房首付比例一步降到15%，不是全國最高的城市，釋放對剛需買家的友好姿態(tài)。同時，進一步降低二套房首付比例，對于改善需求者而言有較高吸引力。
調(diào)整住房稅收：支持置換改善購房需求
“滬七條”明確縮短增值稅征免年限，即“5改2”政策。原政策出自2021年1月上海市住建委、房管局等8個部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。當時政策明確，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。此次政策調(diào)整，更好支持了改善型住房需求。結(jié)合普通住房標準退出的情況，其將發(fā)揮較好的減負效應(yīng)。
同時，上海及時取消普通住房標準政策，主動適應(yīng)住房從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”發(fā)展階段的需要。“適時取消普通住房標準，縮短增值稅征免年限，有利于家庭改善性、置換型住房需求滿足。”崔光燦分析道，非普通商品住房在交易稅收等方面負擔相對較重，對于部分家庭想賣掉原有住房，換新房的交易成本過高。在現(xiàn)實生活中，有一部分家庭擁有非普通住房，但希望賣舊換新，改善居住條件和居住環(huán)境；也有部分家庭由于工作變動等需要轉(zhuǎn)換住房區(qū)域，將住房置換到其他區(qū)域；還有部分老年家庭希望賣掉大房子換更宜居的小房子。但這些需求都可能因為非普通住房的稅收成本較高，或未能達到增值稅征免年限無法實現(xiàn)。因此，從進一步滿足這部分家庭的轉(zhuǎn)換和改善住房需求上，適時取消普通住房標準，縮短增值稅征免年限，減少轉(zhuǎn)換成本，更有利于家庭實現(xiàn)安居。
新民晚報記者 楊玉紅
最新確認！上海一地將導入約3萬人，新地鐵站年底正式開通！周邊房價和租金大漲？
最新確認
華為第一批研發(fā)人才
已導入上海青浦
這段時間，在上海市青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)，華為練秋湖研發(fā)中心第一批3000名研發(fā)人員入駐，基地逐漸有了些“人氣”。
預計明年春節(jié)前后，大約25000人進駐辦公，明年年底，完成約30000人導入。
各種相關(guān)的小道消息傳得熱鬧
主要關(guān)于周邊租金和房價
“幸虧提前訂了房子，不然房東肯定不愿意以這個價格租給我了。”近期剛到上海青浦的小陳在為自己三個月前做的決定感到慶幸。
在社交平臺上，不少剛從浦東金橋搬到青浦朱家角的上班族，分享著周邊的租房情報。找了一圈后才發(fā)現(xiàn)沒有便宜多少，而且房源越來越緊張。
練秋湖研發(fā)中心所在的西岑原本沒有商品房，當?shù)厝税寻仓梅看罅坑糜诔鲎猓贿^租金一直漲不上去。這段時間，租金不僅由原本的每套2000元，漲到每套5000元，甚至有的房東將毛坯房都掛牌出租，要求租戶“自行裝修后入住”。
不少華為員工“舍近求遠”，到青浦朱家角鎮(zhèn)租房，或住到蘇州汾湖去，開車通勤20多分鐘，也很方便。
華為練秋湖研發(fā)中心。圖片來源：上觀新聞
據(jù)長三角投資公司規(guī)劃建設(shè)部諸曉旻觀察，“租房市場價格不久便會回落。”2021年，華為研發(fā)基地的規(guī)劃落地，諸曉旻瞄準風口，作為投資，在朱家角購入一套商品房。為了觀察市場，他潛入幾個華為員工租房買房群，“看看需求到底有多大。”
他發(fā)現(xiàn)，目前是租房需求的集中爆發(fā)期，而市場供給正在不斷擴充。單身公寓、人才公寓建設(shè)節(jié)奏緊鑼密鼓，不遠處的安置房一期已經(jīng)交付，安置房二期明年年中交付，同處一個片區(qū)的西岑科創(chuàng)園區(qū)規(guī)劃有大約50萬平方米的配套商品房建設(shè)。
不過，觀察地塊價值，租金是一個很好的窗口。隨著華為更多的研發(fā)人才導入，整個區(qū)域都將得到更大提升。
“練秋湖研發(fā)中心”分區(qū)標識牌安裝到位。圖片來源：上觀新聞
有中介早早收了200多套房
記者在現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的租金三個月前就開始上漲，有中介從原房東手中盤下200多套房坐等收租。
激增的租房需求下，一些村民也聞風而動，將自家老宅改建成公寓，試圖抓住這波家門口的商機。
小陳是華為練秋湖研發(fā)中心的一名工程師，也是第一批搬遷到青浦的員工。三個月前，小陳在浦東金橋的房子租約到期后，去青浦的新辦公室附近租了一套一居室。他萬萬沒想到，這個決定為他省下了一大筆房租。
“最近兩個月房東炒作市場，租金漲得很厲害。”10月21日，小陳向記者介紹，自己租的是附近村鎮(zhèn)一處民宅，價格為1700元/月，租期一年，“房東最近說他后悔了，因為新搬進來的租客租金得2500元/月。”
在青浦區(qū)培雅路的華為練秋湖研發(fā)中心E區(qū)門口，路過的員工在一起討論租房市場，有人說新研發(fā)中心位置偏遠，目前商業(yè)配套條件不足，可租房源少。
“7月看過的兩室一廳，從2000多元/月漲到4000多元/月，有些房源價格快要逼近金橋了。”
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的租賃住房市場月報顯示：9月，上海有6個區(qū)域租金上漲，其中靜安、虹口、青浦漲幅較大。青浦的租金出現(xiàn)同環(huán)比雙增，金澤、朱家角板塊9月平均租金相比7月分別上漲140%和40%。
龐大的搬遷規(guī)模使得金澤附近的租房需求大增，一些房產(chǎn)中介甚至將租房廣告貼到了華為練秋湖研發(fā)中心旁邊的代常路港橋上。
記者以租房者身份了解到，華岑佳苑是距離華為練秋湖研發(fā)中心西側(cè)較近的小區(qū)，一居室房源租金為2100元/月，兩室一廳為4200元/月，月租金漲了600~1000元。
“我們公司在小區(qū)收了200多套房，裝修了一下，基本上都租出去了。沒辦法，租的人太多，房子出租又快，才把價格上調(diào)的。”據(jù)華岑佳苑附近一位房產(chǎn)中介人士介紹，公司去年來到附近開店，主要經(jīng)營小區(qū)房源托管和老房翻新改造出租業(yè)務(wù)，正是瞄準了華為啟動搬遷后的租房市場。
在一家房產(chǎn)中介門店里，三名業(yè)務(wù)人員正忙著幫租客找房子，門口的角落還堆放著乳膠漆等裝修用品。
一位房產(chǎn)中介透露，公司早就以5000元/月/幢的價格在附近村莊收了20多幢民宅，翻新改造成公寓。
“裝修改造后每個房間能收2000元。”
記者在培雅路西南方向4公里的田山莊村發(fā)現(xiàn)，村里有不少民宅的外墻已搭起架子，正進行裝修改造。
剛裝修的房間里，床墊還未拆封。
在兩幢由中介公司改造的三層民宅里，每層樓被拆成了三四個單間，家電家具一應(yīng)俱全，一些全新的冰箱、洗衣機和床墊連保護膜都沒撕掉；價格在2000~2400元/月/間不等，電費統(tǒng)一收1元/度，水費8元/噸。
“都是最近三個月加緊裝修的，而且基本都租出去了。”上述房產(chǎn)中介人士透露。
青浦區(qū)田山莊村，一處民宅正在裝修
聽說租房的人多了，田山莊村村民鄒先生10月初請來裝修隊，將自家30年的老宅翻新改造，準備第一次對外出租。
鄒先生表示，裝修改造完后，上下兩層160平方米共6個房間，每個月租金過萬元。
警惕“串串房”風險
根據(jù)上海市青浦區(qū)政府新聞辦的介紹，位于金澤鎮(zhèn)西岑科創(chuàng)中心的華為練秋湖研發(fā)中心，總用地面積約2400畝，建筑面積約220萬平方米，總投資約120億元。
該項目2020年9月27日開工，是華為公司全球戰(zhàn)略布局的重要項目之一，建成后將開展終端芯片、無線網(wǎng)絡(luò)和物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域的研發(fā)，將導入3萬多名科技研發(fā)人才。
作為創(chuàng)新發(fā)展新高地的牽引性項目，華為練秋湖研發(fā)中心將推動創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資金鏈和人才鏈深度融合，輻射帶動上下游和周邊產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。
金澤鎮(zhèn)官方平臺顯示，金澤鎮(zhèn)區(qū)域面積108.49平方公里，戶籍人口6.22萬人，常住人口5.4萬人，是全區(qū)老年人比例最高的一個鎮(zhèn)，其中商榻地區(qū)60周歲以上老年人有8647人。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員鄧喬喬表示，受近期華為從浦東金橋搬至青浦練秋湖研發(fā)中心影響，附近金澤、朱家角板塊的租金的確水漲船高，已連漲三個月。短期內(nèi)由于房源供應(yīng)量少，租房需求增加，小區(qū)包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房屋租金還會保持漲勢。
鄧喬喬認為，受產(chǎn)業(yè)導入影響，板塊房價房租出現(xiàn)短期波動是正常現(xiàn)象，比如上海漕河涇開發(fā)區(qū)、楊浦等區(qū)域也出現(xiàn)過因為科技企業(yè)或者互聯(lián)網(wǎng)大廠進駐，周邊租房市場火熱的行情。
“對于短期內(nèi)裝修出租的房源，租客需要擦亮眼睛，注意避開‘串串房’，以防受到甲醛影響。”鄧喬喬提醒，當?shù)乇O(jiān)管部門也應(yīng)該對此加強管理，維護消費者的合法權(quán)益。
注：串串房，是指炒房客或不靠譜的中介機構(gòu)收購二手房后，對房屋進行極簡單的裝修或者翻新，然后作為精裝房對外出售或出租的房源。
據(jù)青浦區(qū)政府新聞辦消息，華為上海西岑單身公寓項目包含35棟單體建筑和1棟短租式公寓，總建筑面積達50萬平方米，建成后將提供超6000套房源。另據(jù)西岑公寓官方微信，10月12日～13日，西岑公寓A區(qū)正式交付。
新地鐵站馬上開通園區(qū)內(nèi)還有接駁小火車
10月初，上海地鐵17號線西岑站開通試運行。
從地鐵站架人行天橋直通華為練秋湖研發(fā)中心，出地鐵閘機到園區(qū)內(nèi)接駁小火車，只需步行三五分鐘。
華為練秋湖研發(fā)中心小火車。圖片來源：上觀新聞
西岑站由既有的東方綠舟站接出，向西延伸，共設(shè)置一站一區(qū)間，全長6.6公里，全部采用高架結(jié)構(gòu)，目前主體工程建設(shè)和相關(guān)驗收全部完成，正處于空載試運行階段，預計今年年底通車。
西岑地鐵站信息牌
西岑站車站外觀很不一般，宛如一把打開的折扇。
上海市隧道工程軌道交通設(shè)計研究院上海17號線西延伸epc總承包部項目負責人丁利紅介紹，“整個車站頂棚是折扇形的，外立面幕墻也是折扇形，在幕墻玻璃的選擇上，保證節(jié)能要求的前提下，選用透光度最大的玻璃，讓整個車站看上去晶瑩剔透，達到‘水晶宮’的視覺效果。”
目前，考慮到部分員工的通勤需求，青浦新辟及調(diào)整周邊7條線路，開通練秋湖定制公交，接駁華為員工從17號線地鐵站到練秋湖研發(fā)中心園區(qū)。
10月14日，首批兩條定制公交線路正式運行，解決了從17號線地鐵站到華為練秋湖研發(fā)中心園區(qū)的“最后一公里”問題。
10月14日是華為搬遷至青浦練秋湖研發(fā)中心正式開始工作的第一天。下午5點左右，記者在培雅南路岑卜東路公交站看到，夕陽西下，一部部標識著“練秋湖定制公交”和“練秋湖-17號線”的公交車排列在路邊。目前，公交車每5分鐘間隔發(fā)車，車內(nèi)環(huán)境整潔舒適，司機師傅身著制服，熱情地招呼著乘客。下午5點30分，華為的員工們結(jié)束了一天的工作，陸續(xù)來到車站，準備搭乘下班時段的接駁公交前往東方綠舟地鐵站，換乘地鐵返回市區(qū)。
在華為已經(jīng)工作了10年的周先生告訴記者：“來青浦上班的第一天，上午一下地鐵就坐上了接駁公交，點對點就把我們送到了公司，大家無需再步行太遠的距離，下班也是點對點可以坐車直達17號線，這給我們帶來了不少便利，也解決了員工們在‘最后一公里’問題上的困擾。”
記者了解到，投入運營的是軌交17號線到練秋湖基地的短駁公交和青浦DZ1兩條定制公交線路。練秋湖定制公交主要服務(wù)于上下班時段，早晨的運營時間為7:20至9:00，華為員工可以乘坐軌交17號線到朱家角站，在朱家角公交樞紐換乘練秋湖定制公交，乘坐半小時左右即可到達培雅南路岑卜東路站，隨后步行至園區(qū)。在下班時段，員工們可以在同一站點乘車到達東方綠舟公交樞紐，換乘軌交17號線返回市區(qū)。青浦DZ1路定制公交則沿著淀山湖大道行駛，從大盈浦路青泰路出發(fā)，直至華為練秋湖研發(fā)中心。
據(jù)久事公交練秋湖定制公交負責人高斌介紹，14日，久事公交共配備了40輛公交車，并組織了約130名駕駛員和現(xiàn)場管理人員參與此次交通接駁任務(wù)。截至上午9:00，累計發(fā)出31個班次，成功保障了808名乘客的出行需求。整個運營過程中，現(xiàn)場秩序井然，未出現(xiàn)任何異常情況。
青浦區(qū)建管委也在全力做好華為短駁后勤保障工作的同時，完善了軌交朱家角樞紐站內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，提供車輛清洗、充電停放保障等服務(wù)，并對駕駛員休息場所進行了整改提升。
區(qū)建管委道路運輸科科長顧慧婷告訴記者，為了進一步配合華為的搬遷工作，在市交通委的指導下，青浦區(qū)建管委前期進行了深入的調(diào)研和客流調(diào)查，決定新辟并優(yōu)化調(diào)整7條公交線路。14日這兩條定制公交線路的開通，是青浦區(qū)建管委在配合華為搬遷工作中邁出的重要一步。未來，青浦區(qū)建管委將繼續(xù)關(guān)注華為員工的出行需求，不斷優(yōu)化和調(diào)整公交線路，為華為員工提供更加便捷、高效的出行服務(wù)。
練秋湖定制公交指引牌
未來，上海地鐵17號線
和市域鐵路“示范區(qū)線”
將在西岑站實現(xiàn)同站換乘
連接青浦、吳江、嘉善三地
一座地鐵車站，為何如此費盡心思？“不能只是按照普通軌道交通的車站來設(shè)計滿足功能就可以了，大家一起坐下來討論，認為應(yīng)該是功能和美觀兼具，和整個地域的規(guī)劃匹配。”丁利紅說，華為練秋湖研發(fā)中心內(nèi)，所有建筑沒有重復，每一棟建筑都有不同的外立面和不同風格，地鐵站的設(shè)計也不能為地塊整體風貌“拖后腿”。
另外，未來，上海地鐵17號線和示范區(qū)線將在西岑站實現(xiàn)同站換乘。作為市域鐵路線，示范區(qū)線連接青浦、吳江、嘉善三地。示范區(qū)線建成通車后，西岑站將輻射整個長三角一體化示范區(qū)先行啟動區(qū)。
西岑地鐵站示意圖
華為落地帶動的不只是一座車站能級提升周邊的變化幾乎翻天覆地產(chǎn)業(yè)鏈也在逐步向這一片區(qū)集聚
西岑科創(chuàng)園區(qū)和練秋湖研發(fā)中心作為西片區(qū)和東片區(qū)共同組成西岑科創(chuàng)中心。10月8日，西岑科創(chuàng)園區(qū)第二組團正式開工，圍繞中心湖區(qū)的先導地塊率先建設(shè)。“主要為了盡快滿足華為員工的文體需求，周邊居民同樣會因此受益。”諸曉旻說，優(yōu)先打造中心湖區(qū)的河道和公園景觀，圍繞中心湖區(qū)，北側(cè)建設(shè)體育中心，南側(cè)建設(shè)文化中心，并完善配套設(shè)施。預計2026年底，中心湖區(qū)的形象構(gòu)建基本完成。
西岑科創(chuàng)中心規(guī)劃圖
西岑科創(chuàng)園區(qū)文化中心設(shè)計效果圖
“前期接觸了很多企業(yè)，特別是華為的上下游企業(yè)，他們總是希望能夠離華為更近。”青浦區(qū)經(jīng)委副主任李玉潔說，未來西岑科創(chuàng)中心建設(shè)完成，將有69萬平方米的研發(fā)空間虛位以待，借助練秋湖研發(fā)中心的影響，更多產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)愿意選擇在西岑繼續(xù)發(fā)展。“隨著基礎(chǔ)設(shè)施趨于完善，各項功能不斷拓展，西岑將成為新的活力匯聚之地。”
西岑科創(chuàng)園區(qū)住宅區(qū)域設(shè)計效果圖
新民晚報（xmwb1929）綜合綠色青浦、上觀新聞、每日經(jīng)濟新聞、東方網(wǎng)
編輯：施雨 周春晟
