南寧房產保障、南寧住房保障和房產管理局保障房進度查詢
重磅丨被稱為“南寧最全、最嚴”樓市新政權威解讀！
臨下班，大家都接到了南寧房管部門、工商、物價、金融機構等7部門聯合下發的南寧房產調控通知，這也被稱為南寧史上最全、最嚴厲的房產調控政策；瞬間刷爆了朋友圈，對此我們特別邀請大嘴看房戰略合作伙伴——來進行詳細解讀；
為了便于大家的理解，我們先把《大嘴看房》主持人隋心的問題梳理一下
第一
這則信息出臺之前有什么信號預示嗎？這算是“突如其來”嗎？
第二
這則通知一共囊括7大類，可以說從新房、二手房、開發商、土地、監管部門等方方面面都兼顧到了，其中您認為最有重量的是哪項？為什么？這則通知對于購房者而言意味著什么？對于開發商而言又意味著什么?對于二手市場的沖擊會大嗎？
第三
其中關于土地競拍的一個方面就提到“加大土地供應量及節奏，限地價限房價控制市場預期”具體也提及到：靈活確定出讓土地競價方式：包括“限房價、限地價”、“限地價、競房價”、“限房價、限地價、競產權移交房”，未來“地王”應該難覓蹤影，這對于目前的房價會有什么樣的影響？
第四
雖然最近精裝房市場特別“火爆”，但是剛發布的政策中明確提及到：抑制變相漲價——禁止亂收費，制定全裝修指導標準，進行住宅及車位價格監管；明確商品住房全裝修指導標準，商品住房全裝修價格不得超過3000元/平方米；是否意味著以后不再有“豪裝”這個概念了？或者說以后南寧也再沒有“毛坯”房了？
第五
最后，我要代替所有的購房者問一下，這則政策的出臺是否真的能讓南寧樓市“降溫”？
總的來說這個政策還是比較溫和的，尤其是關于全裝修的理念，如果未來出現了“帶家電”那肯定還是會有議價的空間！先來聽聽大咖們是怎么說的？
《大嘴看房》戰略合作伙伴——易居（中國）企業集團股份有限公司·克而瑞廣西片區 總經理 吳寧
這次政府出臺一系列調控政策，整體比較全面，在土地供給，地價控制，交易轉讓，差別化信貸政策，預售備案管理，市場銷售行為規范，價格指導，全裝修價格標準都給予了較為明確的指導，促進市場健康有序發展有正向引導作用。
此次政策有幾個亮點：限制交易轉讓，不動產權證未滿兩年不得轉讓，打擊了市場短期投機行為。南寧并沒有采取一刀切的限貸限購政策，而是采取了差別化信貸政策，政策力度相對溫和，保護了首套房自主需求，同時抑制了投資投機群體的沖動。
加強了預售管理和價格監管的同時，但由于對價格管控過于嚴苛，導致市場派生了其他亂象，因此價格管制和備案方面政府應該多多傾聽市場聲音，讓市場價格更為透明規范。
全裝修指導雖然規定了整體價格標準，但由于涉及大量的裝修標準和裝修規范，對后續市場行為難以有效管控，南寧精裝修房市場將會持續引發一系列問題。
整體而言，此次政策并沒有采取全國其他城市限購限貸限售一刀切的方式，有保有壓并且有一定的針對性，有利于規范市場，引導市場健康發展。
中原地產戰略策劃研究部經理
雷翔
“
此次政策的出臺其實早有“預兆”，其實早在4月份時，國家住建部及國土部便聯合發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，在土地供應與競買規則、加快樓市等方面作出了指導意見。而南寧也隨之出臺了公積金新政、土地競買規則的調整，包括前幾天在地產圈內流傳的差異化信貸政策征求意見稿等。因此5.26政策的出臺基本上也是在情理之中，也是作為對中央政策的回應及之前政策的延續和完善。
首先是差異化信貸政策，如“認房又認貸、二套房首付比例提至四成三套停貸”，這將直接提高改善型購房者的首付門檻，比如一套100萬的改善型住房，按照之前的政策，只要之前的貸款全部結清，那么仍舊可以享受首套房的優惠，首付只需要20%。那么按照新政，如果有房貸紀錄，只能按第二套或著第三套政策執行，二套首付比例將需要到40%，直接增加了一倍，如果有二次房貸記錄，那么將要進行全款支付。這個政策將會直接對改善型和投資型客戶帶來沖擊。
其次是抑制變相漲價政策，如“制定全裝修標準、將車位車庫納入限價范圍、禁止亂收費”，這將在一定程度上杜絕當前精裝報價過高、通過車位加價捆綁住房銷售等開發商變現漲價的行為，在短期內將會遏制南寧房價快速上漲的勢頭。同時，通過對全裝修制定標準，也會在很大程度上防止當前精裝質量參差不齊、以次充好等行為，為后續客戶在購買裝修房后產生的質量問題的處理提供保障。
第三是土地供應調整的政策。如“增加土地供應量、加快供應節奏，采取限房價、限地價競價方式”。從長遠來看，政策的出臺將從根本上改善目前商品住房供需失衡的局面，起到增加住房需求的作用，此外通過土地的限價政策，將會從根本上抑制房價漲幅過高的問題，起到穩定房價的作用。
關于精裝房
此項政策的出臺將進一步對精裝市場進行規范管理，杜絕開發商通過精裝溢價的空間，但是由于全裝修的標準，目前仍未出臺細節，但是可以肯定的是，全裝修指的更多是“硬裝”部分，豪裝的概念仍將會出現，比如在全裝修的基礎上，開發商增加家具家電等設備，通過這一部分的包裝來實現溢價。限房價、限地價后，房企獲利空間被壓縮，只有以精裝修入市才能增加利潤，故今后市場上的精裝修項目將越來越多，毛坯項目將越來越少。
新政的出臺，短期內將會起到降溫的效果，因為部分改善及投資的需求已經被抑制，加上全裝修標準的出臺以及未來土地端的供應放量和競買規則的改變，會對使得房價的上漲得到抑制，所以未來客戶觀望情緒會變濃，變得更加理性，購房的恐慌性情緒將會消散。但是從新政出臺的這一天來看，多個樓盤連夜開盤，購房者仍然保持著較高的熱情，但相信會隨之趨于理性。
此次政策的出臺雖然較為全面，但也是相對溫和，并沒有進行限購（如限制外地人購房、要求社保證明等），也沒有對首套房的購買進行調整，因此了會使得整個樓市仍舊能保持著活力和需求，因此如果政策效果仍不明顯的話，后續預計仍會有相應的政策出臺，如對現有政策的強化，也不排除出現限購的可能性。”
總結一下新政要點
一、開發商買地的
2017年南寧市本級（不含武鳴區）住宅用地供應量不少于4400畝。土地競價方式，包括“限房價、限地價”、“限地價、競房價”、“限房價、限地價、競產權移交房”、超過溢價率一定比例后縮短繳款期限等，堅決防止高地價、高房價。
二、購房者賣房的
自本通知印發之日起，購房人在南寧市區（不含武鳴區，下同）購買第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證書滿2年后方可轉讓。
三、購房者買房的
1、二套首付款比例不低于40%。
2、認房又認貸，暫停向第3套及以上住房發放商業性個人住房貸款。
3、以網簽、簽合同、繳契稅的時間為準。
四、開發商賣房的
1、商品住房全裝修價格不得超過3000元/平方米。具體全裝修分級指南由市城鄉建委另行制定發布。
2、施工圖設計文件中明確全裝修標準和價格，一并交施工圖審查機構審查。與購房人簽訂房屋裝修協議，裝修協議應包括房屋交付標準、裝修價格、裝修主要材料及設備品牌型號、維修責任和糾紛處理方式等內容。
3、商品住房項目取得《商品房預售許可證》之日起10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋預售申報價格，一次性對外開盤銷售。
4、除經備案的商品房預售價格外，不得向購房人另行收取咨詢費、代理費、團購費、會員費等任何費用。
5、已注銷合同備案的，統一在市住房局政務網公示，公示期為30天，公示期內不得重新銷售。公示期滿后對外銷售的，重新銷售的價格不得高于上次合同備案價格。
以下為文件原文
關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知
南房〔2017〕409號
各有關單位：
為規范房地產市場秩序，維護消費者合法權益，保持我市房地產市場平穩健康發展，現就進一步加強房地產市場調控的有關事項通知如下：
一、加強土地市場管理
（一）加大住宅用地供應。增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，并加快供地節奏。2017年市本級（不含武鳴區）住宅用地供應量不少于4400畝，根據市場需求，還可進一步加大住宅用地供應數量。2017年6月底前編制完成我市住宅用地供應中期（2017-2021年）規劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，并向社會公布。
（二）靈活確定出讓土地競價方式。根據我市實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、限地價”、“限地價、競房價”、“限房價、限地價、競產權移交房”、超過溢價率一定比例后縮短繳款期限等，堅決防止高地價、高房價，嚴防高價地擾亂市場預期。
（三）存在嚴重擾亂房地產市場秩序行為、社會影響惡劣的企業，在一定時間內禁止其參加我市土地招拍掛。
二、限制現房轉讓
自本通知印發之日起，購房人在南寧市區（不含武鳴區，下同）購買第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證書滿兩年后方可轉讓。
三、進一步完善差別化住房信貸政策
經廣西市場利率定價自律機制商定，完善差別化住房信貸政策如下：
（一）居民家庭在南寧市區(不含武鳴區，下同)已擁有1套住房的，再次購買普通商品住房首付款比例不低于40%。
（二）居民家庭在南寧市區已擁有2套及以上住房或有2條及以上未結清住房貸款記錄（含住房公積金貸款記錄），暫停向其購買第3套及以上住房發放商業性個人住房貸款。
（三）本通知印發之日前，借款人購買新建商品住房已完成商品房買賣合同網簽或已與商業銀行簽訂個人住房借款合同，購買二手住房已完成契稅繳納的，其商業性個人住房貸款業務按照原政策執行。
（四）住房以南寧市房屋產權交易中心查檔結果為準，住房貸款以征信系統和住房公積金貸款系統記錄為準。
（五）本通知未明確事宜繼續按本通知前的差別化住房信貸政策相關規定執行。
（六）各金融機構要嚴格執行差別化住房信貸政策，加強對首付資金來源和收入證明真實性等的審核，切實防范信貸風險。
四、加強商品房預售管理
（一）嚴禁捂盤惜售。商品住房項目達到預售條件的，應在30日內向市住房局申請商品房預售許可；商品住房項目取得《商品房預售許可證》之日起10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋預售申報價格，一次性對外開盤銷售。房地產開發企業不得分批、分次開盤及采取畸高報價等方式捂盤惜售。房地產開發企業違反上述規定的，市住房局責令其限期整改，拒不整改的，不再受理該項目預售許可申請，剩余房源轉入現房銷售，納入二手房網簽和交易資金監管。
（二）加強價格監管。市住房局加強對商品住房和車庫車位價格的監管，指導房地產開發企業合理定價。預售申報價格過高且不接受指導的，暫不核發《商品房預售許可證》。已取得預售許可證的商品房項目，繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，通過南寧市商品房銷售公示平臺對外公布。超過申報價格銷售的，不予辦理商品房買賣合同網簽，整改完畢后再予銷售。
五、規范房地產市場銷售行為
（一）房地產開發企業和銷售代理機構（包括電商，下同）銷售商品房時，除經備案的商品房預售價格外，不得向購房人另行收取咨詢費、代理費、團購費、會員費等任何費用。
本通知印發后，房地產開發企業和銷售代理機構違反上述規定的，市住房局責令其限期整改并向社會曝光其違法違規行為，整改完畢前，暫停辦理該項目商品房買賣合同網簽并暫停受理該項目后續的預售許可申請。
（二）市住房局、工商局、物價局等部門加大執法查處力度。市住房局重點查處違法預售、違規代理銷售等行為，市物價局重點查處違反商品房銷售明碼標價規定等價格違法行為，市工商局重點查處房地產行業虛假違法廣告行為、格式合同違法行為。
六、規范商品房合同注銷備案管理
已完成合同備案的新建商品住房買賣合同，經買賣雙方協商一致需注銷合同備案的，應向市住房局遞交雙方同意解除合同的協議和注銷合同備案申請表，注銷所涉及房源統一在市住房局政務網公示，公示期為30天，公示期內不得重新銷售。公示期滿后對外銷售的，重新銷售的價格不得高于上次合同備案價格。
七、加強全裝修商品住房建設和銷售管理
（一）明確商品住房全裝修指導標準。商品住房全裝修價格不得超過3000元/平方米。具體全裝修分級指南由市城鄉建委另行制定發布。
（二）房地產開發企業建設全裝修商品住房的，應在施工圖設計文件中明確全裝修標準和價格，一并交施工圖審查機構審查。施工圖審查機構應將上述內容納入審查范圍，不符合本市關于商品住房全裝修分級指南和指導價格的，不予審查合格。
（三）房地產開發企業銷售全裝修商品住房時，應結合全裝修分級指南合理確定全裝修價格，并與購房人簽訂房屋裝修協議。裝修協議應包括房屋交付標準、裝修價格、裝修主要材料及設備品牌型號、維修責任和糾紛處理方式等內容。
（四）本通知印發前已取得預售許可的商品住房項目，應結合全裝修分級指南，合理確定全裝修價格。存在價格欺詐或合同欺詐的，由市物價局、工商局依法查處，房地產開發企業未履行處罰決定前，市住房局暫停辦理該項目商品房買賣合同網簽并暫停受理該項目后續的預售許可申請。
本通知自印發之日起實施。
南寧市住房保障和房產管理局
南寧市國土資源局
南寧市城鄉建設委員會
南寧市工商行政管理局
南寧市物價局
中國南寧中心支行
中國銀行業監督管理委員會廣西監管局
2017年5月25日
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正式施行！南寧二手房交易和租房有保障了
近日，市民張先生碰上了一件鬧心事，因為他購買的一套二手房首付款進了賣方指定的賬戶，可是賣方卻反悔了，而首付款也被賣方挪作他用，追償的過程漫長又令人心煩。
遇到這種情況該怎么辦？如何才能有效防止這類事件的發生？為規范房屋交易市場秩序，加強房屋交易資金監管，保障房屋交易資金安全，維護交易當事人的合法權益，南寧市住房和城鄉建設局制定了《南寧市存量房買賣與住房租賃交易資金監管辦法》（以下簡稱《監管辦法》），2022年1月1日起正式施行，有效期五年。
據悉，該《監管辦法》主要針對目前市場上的存量房買賣和住房租賃交易資金監管，該《監管辦法》的施行，讓買賣雙方都有了一把“安全鎖”。
南寧市存量房買賣與住房租賃交易資金監管辦法的施行，將進一步規范房屋交易市場秩序
二手房交易問題頻現
這些“坑”你是否遇到過
存量房，是指已取得不動產權證書的房屋，俗稱“二手房”。二手房市場是房地產不可或缺的一部分。近年來，隨著南寧市房地產市場持續發展，存量房買賣所占比重也隨之節節攀升，日趨活躍。目前，南寧市存量房買賣大多數是通過中介企業撮合成交的。因此，二手房交易市場的資金安全問題也備受人們關注。
2018年6月，市民張先生經中介公司居間磋商，在鳳嶺南購買了一套二手房，并與賣方、中介公司簽訂了《房地產居間買賣協議》，合同中約定首付款直接匯入賣方指定賬戶，簽約后，他支付了首付款50萬元，賣方收到首付款后，卻開始反悔，未及時履行合同義務，產權過戶手續無法辦理，導致買賣雙方產生糾紛。雙方協商解除合同時，賣方已經將首付款挪作他用，無法返還首付款。雙方協商不成，張先生只能通過法律途徑追償，但是耗時費力，如今3年多過去了，張先生的首付款依然遙遙無期。“假如在交易過程中辦理了存量房資金監管，就可以盡可能規避資金交割風險，避免產生糾紛。”張先生表示。
“一般來說，買賣二手房的流程為：雙方簽約、房屋評估、銀行面簽、貸款審批、交稅、過戶、交房。在整個交易過程中，通常會出現定金、首付、尾款等一系列資金，這些資金如果不進行監管，就有可能打水漂。”市住建局相關負責人表示，資金監管能最大限度降低買方的資金風險，減少交易糾紛。
哪些資金需要被監管？《監管辦法》指出，存量房買賣交易資金，包括定金、預付款、首付款等各種購房款及房地產經紀機構的傭金，不包括買受人為出賣人償還所購房屋貸款的資金、辦理存量房買賣所涉及的各項稅費。
房產有了“支付管家”
資金監管確保交易安全
市住建局相關負責人指出，房屋交易資金監管遵循安全、快捷、便民、無償的原則，“資金監管就相當于二手房屋交易過程中的‘支付管家’，有了資金監管之后，即便買賣雙方是毫無關系的陌生人，也能夠放心地進行房屋產權交易，而不用擔心資金風險。只有達到買賣雙方約定的條件，如交易登記完成，資金才能進入賣方賬戶。需要提醒的是，納入資金監管雖然是秉承自愿的原則，但還是建議買賣雙方都使用監管系統，以此確保資金安全，給自己的資金多加一把‘安全鎖’”。
據介紹，市住房和城鄉建設部門（以下簡稱監管部門）負責南寧市存量房買賣與住房租賃交易資金監管工作，下設的南寧市房屋市場發展中心（以下簡稱監管機構）負責存量房買賣與住房租賃交易資金的具體監管工作，包括房屋交易資金監管系統平臺（以下簡稱監管系統）的使用管理、統計監測、實現部門之間信息數據的互聯互通等。
那么，二手房交易資金該如何監管呢？根據《監管辦法》，監管銀行應當就存量房買賣交易資金監管與交易當事人簽訂房屋買賣交易資金監管協議，開設監管賬戶，并開設或指定結算賬戶。
《監管辦法》指出，存量房交易當事人除了明確提出放棄房屋交易資金監管外，應在房屋交易資金監管協議中約定監管金額，通過監管系統進行房屋交易資金監管。交易當事人自愿放棄交易資金監管的，應當閱簽放棄交易資金監管的共同聲明，并自行承擔交易過程中發生的資金風險。
“通過資金監管，買方能更好地保證資金的安全，賣方也能按約定時間收到應得的房款。”相關負責人透露，目前已確定了首批有監管意向的合作監管銀行，后續還有更多的銀行加入。
避免租賃企業“長收短付”
單次租金超過3個月要求納入監管
長租公寓“高進低出”爆倉后跑路，房屋租賃公司采取“長收短付”“租金貸”等違規方式搶占市場份額，導致企業經營難以為繼，進而進入惡性循環……為維護交易當事人的合法權益，《監管辦法》同樣對租賃市場交易行為進行了嚴管。
根據《監管辦法》，住房租賃企業應當在監管銀行設立一個住房租賃交易資金監管賬戶，與監管銀行簽訂住房租賃交易資金監管協議，明確監管內容、方式及流程，并通過監管系統填報相關信息及報送備案。“相比存量房買賣，住房租賃具有一定的強制性”。據悉，住房租賃交易資金包括承租人向住房租賃企業支付的租金、押金等各種租賃資金。住房租賃企業、網絡信息平臺在發布租賃房源時，應當同時發布住房租賃交易資金監管賬戶信息。
納入監管的資金包括：住房租賃企業單次收取租金超過3個月的或單次收取租金不超過3個月但交易當事人約定進行監管的租金；住房租賃企業收取承租人的租金周期長于向出租人支付的租金周期，其尚未支付給房屋業主的租金；單次收取承租人押金超過1個月的；法律、法規規定納入監管的其他資金。
《監管辦法》同時還明確了，房地產經紀機構、住房租賃企業及從業人員違反本辦法的，由監管機構視情節給予責令限期改正、違規行為曝光、誠信扣分、依照違法行為分別移送相關職能部門進行查處；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
另外，房屋交易當事人約定不進行資金監管，或者向監管銀行提供虛假信息導致房屋交易監管資金損失的，由當事人自行承擔風險。
看過來！這些手續這樣辦
●存量房買賣交易資金辦理流程
1.交易當事人登錄監管系統填寫房屋交易基礎信息，選擇房屋交易資金監管服務事項及監管銀行。未來，“邕有家”會接入資金監管系統，并且通過實名認證、產權核驗、線上辦理、合同備案等方式為市民提供更為便捷、安全的房地產信息綜合服務平臺。
2.交易當事人與監管銀行簽訂房屋買賣交易資金監管協議，開設房屋交易資金監管賬戶，并開設或指定房屋交易資金結算賬戶，監管銀行提供相應監管服務。
3.約定監管的交易資金一次或分次存入房屋交易資金監管賬戶。
4.監管銀行收取存入的監管資金時，應當對監管系統傳輸的房屋交易基礎信息進行核對，并將資金監管信息反饋至監管系統。
5.監管銀行根據監管協議約定及監管系統推送的交易完成節點信息，將監管資金劃轉至賣方結算賬戶，利息按交易雙方當事人協議約定劃轉。
6.存量房買賣交易資金監管完成。
●住房租賃資金監管辦理流程
1.住房租賃企業與承租人登錄監管系統填寫住房租賃基礎性信息，選擇住房租賃交易資金監管服務事項及監管銀行。
2.住房租賃企業與承租人和監管銀行簽訂住房租賃交易資金監管協議，并通過監管系統向監管機構報備。監管協議中承租人信息、租賃期限、支付周期、月租金和押金等各項內容應與監管系統網簽備案的房屋租賃合同約定保持一致。
3.住房租賃企業或承租人按約定將租金、押金等資金存入監管賬戶。
4.監管銀行收取存入的監管資金時，應當對監管系統傳輸的承租人信息、租賃期限、支付周期、月租金和押金等住房租賃基礎性信息進行核對，并將資金監管信息反饋至監管系統。
5.監管銀行按照監管協議約定將監管資金劃轉給住房租賃企業。
記者 凌劍伊 通訊員 韋琳敢 黃振寧
來源：南寧晚報·南寧寶客戶端
