建發房產南京—南京開發商排名

廈門國企建發房產激進擴張后遺癥：多地項目被投訴，頻發質量問題

界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 |

風頭正盛的建發房產近期多個項目遭遇購房者維權，暴露出這家閩系國資房企大舉擴張后的內控、管理問題。

今年初，建發國際行政總裁林偉國曾信誓旦旦喊出“今年新增2000億貨值的土地是沒問題的”。如今2023年“余額”不足一月，建發離這一高調目標還有約504億的貨值，想要完成并不容易。建發國際是建發房產旗下的地產業務上市平臺。

據中指研究院數據顯示，今年前11月，建發房產全口徑新增貨值1496億元，權益新增貨值1331億元，位居行業第四。

在剛剛結束的上海土拍中，曾經“出鏡率”極高的建發這次并未出席。在業內看來，能否拿到地塊本就面臨運氣的考驗，昔日擴張欲望強烈的建發則直接棄權，或許內部對投資政策也有調整。

與不少內地房企發展路徑類似，建發在沖規模的同時也出現品質下降、品牌聲譽下滑的問題。據界面新聞了解，近幾個月以來，建發在上海、寧波、長沙、南寧等多個城市的項目均遭遇購房者維權。

在一名房企內部人士看來，建發拿地似乎并未認真算賬，投資精準度有待提高，看起來是為了規模擴張而激進投資。拿錯地就要接受相應的代價，如項目滯銷、虧損等，甚至有拖累企業正常經營的風險。

最近，銷售單價超過10萬元/平方米的上海·蘇河望將建發擴張“后遺癥”推向公眾視野，不僅項目在預看房時暴露出質量問題，還可能因項目開發成本過高而難以盈利。

房地產行業發展邏輯已變，告別了昔日的高增長時代，當前市場仍處于底部修復過程中，而建發的擴張步伐還在不斷加快，想要在進一步鞏固行業地位的同時又能疏解擴張“后遺癥”，對建發來說將是一大考驗。

“避雷建發”

“曾經有多信任，現在就有多懷疑。”

在一名建發業主看來，“現在的建發，已不是原來的建發；外地的建發，也不是福建的建發，是一言難盡的建發。”

鐘琴曾經也是“建發粉”，她向界面新聞表示，現在建發不少樓盤配置都降低了，“貴點沒關系，但品質還跟不上，真是搬石頭砸自己的腳。”

李虎認為，以前建發主要是在福建大本營，項目不多可以慢慢做，也做得很好。這兩年建發在全國擴張厲害，品控和管理有些跟不上。

陽洋是上海建發蘇河望一名業主，她是在前不久的項目預看房時發現了多個問題。她告訴界面新聞，今年10月中旬，位于普陀區的蘇河望項目開展了“預看房”活動，整個項目從小區外觀到內部設置都存在問題，而且連“預看房”這個環節，在流程上都不符合規定。

“比如看房時間未提前一周告知業主，未包含至少兩個非工作日。另外，未進行分戶驗收，也不符合預看房規定。”陽洋表示。

蘇河望項目是由建發、融創聯合開發。不少業主在預看房后反饋，小區內建筑現存在多項質量問題，包括并不限于：外立面嚴重不平整、建筑主體多處漏水、室內嚴重滲透發霉，以及外墻大面積使用合同中未寫明的EPS泡沫材料，“此類材料在小區未交付時已出現大面積的嚴重破損，安全度低，隨時可能脫落，有安全風險。

關于EPS泡沫材料問題，陽洋表示，業主代表曾與開發商溝通，表明無論是售樓時公告還是售房合同，都注明“外墻飾面大面以外，局部的材質應為石材、金屬線條、鋁板”，并沒有提及泡沫材料。“結果開發商說，沒寫不代表不能用。”

多次溝通無果后，11月20日，接近500名業主寫了一封34頁的《關于解決上海市普陀區新房“蘇河望”項目存在嚴重質量問題的函》，控訴開發商存在大量質量問題、嚴重減配、偷工減料、欺詐銷售等。

陽洋告訴界面新聞，11月底，業主們與開發商的談判終于有了一些進展，開發商也給出一些承諾，但還沒有最終確定，“還沒簽書面東西。”

12月6日，陽洋表示，“目前談判組反饋，開發商同意做出一些改進，估計還要一兩周才有最終消息，但也怕說得好，做得不好。”

時間拉回至2021年2月，上海開啟當年首場土拍，融創聯合建發以64.52億元競得普陀區石泉社區W060402單元B3-2地塊，溢價率36.15%。隨后，該項目正是今日的“蘇河望”， 為純住宅項目，過會價格達10.16萬元/平方米，將于今年12月末交房。

項目拿地時過高的價格，讓后續開發面臨不小的成本壓力。

一位業主表示，我們看到了項目預算降低，偷工減料的內容，項目總投資、實際投資和開發成本賬目也對不上。

根據建發股份財報數據，在2021年、2022年、2023年半年報中，列出的蘇河望項目計劃投資總額分別是80.44億元、79.62億元、79.33億元。三次數據雖差別不大，但并不一致也能說明開發商在項目開發過程中對投資有調整。

更重要的是，2023年半年報顯示，蘇河望項目截至今年6月30日，預收收入總額為73.04億元，但其開發成本的總投入已達到77.38億元。業內認為，考慮到資金回收速度、資金成本等因素，待項目于今年底交付時，大概率會出現虧損。

上海項目遭遇維權，只是建發擴張“后遺癥”的一個縮影。在全國其他城市，無論是一二線還是三四線，建發項目都存在被業主質疑質量問題的情況。如江蘇太倉建發泱著業主就明確表示，“避雷建發！”

廣西南寧五象建發印月的一名業主也表示，感覺被項目坑了，建議別買建發。

寧波建發春江悅一名業主則告訴界面新聞，該項目減配降質嚴重，包括合同上18平方米的門廳也被縮小，室內裝修也很差勁，有明顯的偷工減料痕跡。

各地業主們反饋的這些質量問題，都期待開發商建發能采取實際行動，在合同規定范圍內，滿足業主們的合理訴求。

激進擴張

建發近期在各地爆發的質量問題，與其這兩年大舉拿地擴張規模相關。

自2021年下半年以來，全國多數民營房企都主動或被動地變得“理性”起來，不再隨意投資，連萬科都開始追求“活下去”，但自帶閩系房企“愛拼才會贏”精神的建發卻選擇逆周期擴張。

2022年，建發已實現逆勢突圍。中指研究院數據顯示，2022年建發以1673億元的銷售額位居行業第10名，首次成為TOP10房企，2021年的排名還是18位。

這家閩系國資房企的目標遠不止于此，在2023年表現得更為兇猛。今年前11月，建發房產以1638.9億元的銷售額位居行業第八名，排在其后的是龍湖和金地；權益銷售額1220.4億元，超過綠城位居行業第七。

如果銷售排行榜還不能完全看出建發的規模野心，那么高調拿地就顯而易見了。

今年以來，建發已在公開市場拿下55宗土地，既涵蓋北京、上海、杭州、蘇州、成都、福州、廈門、溫州、寧波、東莞、南京等一二線城市，也在漳州、龍巖、寧德、麗水等三四線城市加大布局。

基于此，今年拿地排行榜中的座次也經歷了大幅調整。據中指研究院統計，今年前11月，建發房產權益拿地金額達到714億元，晉升行業第三名，僅少于兩大央企開發商保利和中海。

“沒有規模就沒有話語權”，這句話放在建發身上依然成立。除了要拿2000億元貨值的土地，建發管理層也明確提出今年要追求10%-20%的銷售額增長。

按照今年的拿地體量，建發不出意外在2024年的房企銷售榜上還會再進一步。

當沖規模作為集團策略，牽引各個經營決策，在一路高歌猛進的同時，對品質的要求和管理不一定能跟上擴張節奏，接連爆發項目質量問題也就不足為奇了。

對于建發執著沖擊規模，業內也有不同看法。有房企內部人士向界面新聞表示，建發不積極拿地，就會面臨沒項目做的境地。這兩年擴張太快，內部管理也沒跟上，人員流動非常大。

也有房企人士認為，當前階段確實是具有資金優勢的國資房企做大的好時機，建發會發力是在意料之中，何況建發本身在地產行業就有一定積累。

福建一名業內人士告訴界面新聞，就建發而言，在福建還有足夠的影響力，融資能力也強，相較絕大部分民營房企來說，當下綜合優勢明顯。“在廈門也有出現項目維權，但維權的動機大多是房價跌了或配套沒完全落實。”

近兩年來，房地產市場下行，不少房企面臨增收不增利，一些民營房企陷入流動性危機，就連頭部房企也在公開債券市場出險，債務高筑，爛尾樓現象也時有出現，如期“交付”成了購房者最為關心的問題。

這或許也是許多購房者選擇建發的原因，認為建發作為一家國資房企，交付必然能夠保證。一名熟悉建發的業主表示，建發在福州做的基本都是中高端盤，目前交房還不錯。

但走出福建后，建發的“福建大哥”光環褪去，想要在新的發展階段取勝，品質一定是突圍之道。

作為一家國資房企，建發在這兩年行業保交付的大背景下，只完成基本的交樓顯然不能讓業主和投資者滿意，應該要承擔更多國企職責，保證有品質的交付，在行業下行背景下做出表率，只有這樣才能配得上行業頭部房企的身份。

遺憾的是，建發還沒開始重視這一點。

董事長被查后，建發系公司紛紛回應“經營一切正常”，股價仍迎大跌

每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝

建發系正遭遇今年最大的“黑天鵝”。

8月23日晚間，廈門市紀委監委官網發布消息稱，廈門建發集團有限公司黨委委員、副總經理，建發房地產集團有限公司黨委書記、董事長莊躍凱涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受廈門市紀委監委紀律審查和監察調查。

據《每日經濟新聞》了解，莊躍凱除擔任建發國際集團董事會主席兼執行董事外，還擔任建發物業董事會主席兼非執行董事、建發合誠董事長。

當日晚間，包括建發國際集團、建發物業等在內的多家建發系公司進行了回應：目前公司經營一切正常。

盡管及時進行了回應，但資本市場對此事件反應仍頗為激烈。今日（8月24日），建發系股票開盤后大跌，其中建發股份開盤跌停，建發國際集團、建發物業早盤一度暴跌逾30%。

來源：鷺島清風官微

從建發系旗下幾家公司的業務領域來看，建發物業從事物業管理；成立于1995年的建發合誠聚焦于交通、市政、房地產建設等土木工程領域，主要從事勘察設計、工程管理、建筑施工等業務；建發國際以房地產為主業，建發股份的業務范圍中也涵蓋房地產開發業務，這兩家企業的房地產業務均保持了較大規模。

從建發國際集團發布的公告來看，莊躍凱于1986年7月加入建發集團，至今已有36年。

從1998年7月起，莊躍凱在建發房產工作，2015年2月10日至今擔任建發國際集團董事會主席兼執行董事，同時任建發集團現任副總經理、建發房產董事長和建發物業董事會主席。2021年12月，莊躍凱又被委任為上市公司、交通和市政基礎設施工程公司建發合誠董事長。

也正是莊躍凱任職期間，建發房產實現了從百億元向千億元的躍進。

克爾瑞數據顯示，2015年建發房產以239.1億元的銷售金額列百強房企第37位，此后的2016-2019年，建發房產銷售增長緩慢，分別實現銷售額324.8億元、341.3億元、 544.8億元、694.2億元，分別位列第44、第61、第53、第41位。不過到了2020年，建發房產卻展現出強勁的發展勢頭，2020-2021年分別實現1232億元和1656.1億元的銷售金額，由此在百強房企中的排名也從2019年的第41位躍升為2021年的第18位。

在建發房產規模躍升的同時，由其控股的建發國際銷售規模也在同步增長。年報顯示，2018年-2021年，建發國際實現的合同銷售額分別為247.9億元、507.8億元、907.7億元、1300.92億元。在2021年業績會上，建發國際還提出了2022年1650億元的全口徑銷售目標，同比增速約27%。

在銷售規模大躍進的同時，建發房產拿地擴張步伐也在加快。據CRIC研究中心數據，2018年-2021年建發房產的新增土地貨值分別為168.6億元、258.8億元和956.6億元，在拿地百強房企中分別排名第59、43和第10位；即便在今年房企整體拿地下降的情況下，建發房產也未減緩拿地節奏，截至今年7月其新增土地價值已達467億元，排在保利發展、濱江集團、招商蛇口、華潤置地、萬科地產、中海地產之后。

值得一提的是，2021年建發所拿地塊多為溢價獲得：如2021年2月聯手融創在上海普陀溢價36.15%拿地，由于拿地溢價過高，上海普陀區政府對該地塊競得人進行了約談，重申“房住不炒”；2021年杭州首輪集中供地中，建發為拿到拱墅區一塊地，不僅付出29.33%的溢價率，還喊出了38%的自持比例，創造了杭州近兩年半以來的最高自持紀錄；而在今年2月北京集中供地中，建發經過多輪廝殺，以27.715億元、溢價率15%拿下昌平區中關村一地塊，并須配建3500平方米保障房，這也是此次北京土拍中的最熱地塊。

莊躍凱不僅成功將建發帶入千億房企陣營，還趕在2020年的最后一天成功讓建發物業登陸港交所。

2021年年報顯示，上市第一年建發物業收入約15.57億元，同比增長約51.3%；毛利約3.89億元，同比增加約54.7%；在管建筑面積約3300萬平方米，在管項目數量280個，分別較2020年增長約28.9%及27.9%。

據嘉和家業統計顯示，2021年上市物企平均營收為36.27億元，平均在管面積為1.14億平方米。顯然，建發物業在這兩項數據上明顯低于了行業均值。

此外，2021年12月，莊躍凱又被委任為建發合誠董事長

然而還沒等多重身份加持的莊躍凱施展更多抱負，其就因嫌嚴重違法違紀而遭調查。與其同時，被查的還有廈門建發集團有限公司黨委委員，廈門建發城服發展股份有限公司黨委書記、董事長施震。

當日晚間，莊躍凱所任職的建發旗下多家公司對此進行了回應。8月23日晚，在港交所上市的建發國際發布公告，稱獲悉董事會主席兼執行董事莊躍凱正接受廈門市紀委監委紀律審查和監察調查，目前公司經營一切正常；建發物業也發布公告，稱目前公司經營一切正常，將根據相關法律法規以及上市規則適時發布進一步公告。

建發房產集團也在今日發表公告表示，公司法定代表人、董事長莊躍凱接受紀律審查和監察調查。公司各項業務均正常運轉，該事件對公司生產經營、財務狀況及償債能力均無重大影響，不會對公司之前做出的董事會決議有效性產生重大不利影響。

不過，資本市場仍反應激烈。截至今日收盤，A股建發股份每股為10.78元，下跌10.02%；港股建發國際集團每股為13.14港元，下跌28.9%；建發物業每股為2.55港元，下跌27.56%；只有A股的建發合誠跌幅還算“溫柔”，報收每股12.9元，下跌2.64%。

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每日經濟新聞

在南京，廈門建發已經把房子做到這種程度

“六朝古都，十朝都會。“骨子里的南京，是座懷舊的城市。

回顧南京市場，豪宅鱗次櫛比。但，純中式產品卻不多見，多少令人遺憾。

然而，這家最會做中式產品的開發商，為南京彌補了缺憾。

PART 1

你會發現一個現象：近些年，市面上突然多了很多新中式產品。

前些年的法式浪漫、英式摩登、美式潮流日漸冷落，一股蘊含唐風國韻的 “新中式產品”風起云涌。南京也有了院子系、桃花源系、安品園舍等。

仔細琢磨中式建筑，發現其傳承的內核，就是實現實用與美學的平衡。這在某種程度上與一家房企的發展史不謀而合。

先來看看這家房企開發過的房子，隨處可見的雕花、挑檐、馬頭墻。

蘇州建發·獨墅灣

不同城市、不同系列的產品都有不同味道的粉墻黛瓦、亭臺樓閣。

廈門l建發·央著

福州建發·央璽

即使是高層，也有隨處可見的中式元素

廈門|建發·央璽

她，便是廈門建發。相信南京人已經對建發有比較清晰的認識了。入寧4年，已布局六子，掀起南京新中式熱潮。敢說這話，一點都不夸張。

廈門建發40年的經驗，凝煉出一套獨有的“新中式哲學”——儒門、道園、唐風、華紋，推出了精粹系、城央系、遠見系、自然系等產品系列新品，為人們提供了符合新時代人居需求體驗的住宅產品。

這些產品都是經過時間的磨礪進行了多次的迭代與升級，比如精粹系成為今天建發的頂級產品系。

且在進入南京之前，建發房產已經具備非常豐富的產品開發經驗和城市開拓能力。從廈門到上海，再到無錫、蘇州、杭州、武漢等大城市，皆掀起富豪圈的新中式風。建發將40載的造詣運用到南京，無疑更為成熟、驚艷。

然這一切，在南京都已經得到印證！

PART 2

2018年，建發房產恰逢南京。至此，一路深耕，央譽、潤錦園、玖熙府、珺和府等作品，足以讓更多南京人，傾心于建發的實力與底氣。

1、建發速度：

南京樓市似乎出現了一房難求的“新中式現象”，江寧潤錦園三開三捷，半年不到就收官。溧水的央譽和玖熙府直接為廈門建發在南京打響知名度。央譽短短一年時間就實現清盤，玖熙府入市97天，銷售額突破20億。

河西南珺和府更是轟動全南京，8成首付依然要搶：

• 2020年12月26日，珺和府首開184套，首付8成，驗資500萬，共944人報名；
• 2021年1月25日，珺和府加推154套，首付8成，共772人報名；

2、建發交付品質：

建發擁有完善的工程管控體系，堅持“多體系、多維度、嚴管控、可追溯”的原則，包含樣板驗收、防水材料獨立送檢、外窗360°無死角淋水試驗、煙道防竄煙測試、電梯運行測試、用電安全測試等百余項檢驗細則。

每一項工序必須嚴苛檢驗，只有驗收合格才能進入下一道，以此確保房屋的功能性和品質感。目前溧水建發·央譽和江寧大學城美的建發·潤錦園均已交付，備受好評，收獲一批新中式粉。

3、建發的深耕

作為千億級房企，廈門建發經過這4年在南京市場的發展和沉淀，成績有目共睹，更有了深耕南京的信心。

來寧4年，4個上市項目，不同的中式風格，不同的產品類型，廈門建發的每一次嘗試都成為一部“作品”，這種自信正是源于對土地和城市的尊重，永遠都拒絕“千篇一律、千城一面”。

從溧水、江寧到河西南、南站，再到江北新區，就能看到廈門建發對這座城市的熱愛與參與。本平臺得到最新消息，廈門建發江北新區項目將于本月底公開城市展廳，江北買房人有福了：

• 江北新區G24，經過20輪競價后觸頂，成交樓面價10455元/㎡，毛坯房限價18500元/㎡。
• 江北新區G25，經過11輪競價后觸頂，成交樓面價10532元/㎡，毛坯房限價18500元/㎡。
• 南站G88，經過30輪競價后，由南京薈宏置業有限公司（萬科&廈門建發）拿下，成交價25.3億，樓面價26114元/㎡。

PART 3

好東西，注定是稀缺的！

作為2020年廈門建發在南京的封面之作——建發·珺和府即將迎來收官之戰。項目兩戰兩捷，項目推出的升級款精裝包，去化率更是達到99%以上！實力可見一斑。

前期均價約49500元/㎡，可選3500元/㎡裝修包，

▼建面約120㎡ 三室兩廳兩衛

▼建面約140㎡ 三室兩廳兩衛

珺和府是廈門建發真正意義上的南京主城首個項目。

除了占據河西南優質地理位置，靠近河西CBD三期，緊鄰河西南1-4號綜合，有地鐵有學校規劃，周邊最近的小區房價突破6萬/㎡外，獨具一格的新中式格調更是令其在河西一眾豪宅中獨樹一幟，令人愛得要死。

只看一眼，就能讓你美到詞窮的建筑大概就長這樣：落地開花，園林皆畫。

建筑學家梁思成曾說，我們應該研究漢闕，南北朝的石刻，唐宋的經幢，明清的牌樓，以及零星碑亭，泮池，影壁，石橋，華表的部署及雕刻，加以聰明地應用。

廈門建發憑借其優秀的產品設計能力、產品打造能力、工程工法，讓南京買房人一見傾心。反正現場體驗過的朋友都已深深“淪陷”，可以說在整個河西找不到第二家如此純粹的中式大宅。

典型的中式園林風格，亭臺、水榭、圓形拱門、園林窗、石橋貫穿于中式景觀之中，仿佛一幅帶色彩的水墨畫。

寫在最后：

建發·珺和府收官在即，僅剩最后182套房，首付8成，注定只屬于少數人；與此同時，建發江北新區項目城市展廳將于月底公開，更令南京買房人期待滿滿！

回溯過往，廈門建發在南京所有的堅持和用心，不過是要把最美的東西帶給南京。2021作為新開始，我們相信建發將繼續秉承初心，不斷迭代、升級、深化，為南京創造更多美好。