丁建剛房產,丁建剛預測杭州樓市
丁建剛：當年的溫州太太炒房團，你們現在還好嗎？
讀懂中國樓市
9月1日，作為住在杭州網創辦18周年系列活動之一——《丁建剛房產報告會》迎來了全省各地趕來的購房者們。
過去十年，一般每年都會舉辦一兩場《丁建剛房產報告會》。每場會后，購房者們把丁建剛圍的水泄不通的情形常常出現。
以往，丁建剛報告會現場通常是女粉絲居多，但是在今年的報告會上，有人發現男粉絲更多了。會后也是一群男粉絲有一堆咨詢問題把丁老師團團圍住。
有人調侃，丁老師的女粉絲減少了……
女粉絲最活躍時期是什么時候？
在過去幾年的報告會上，人們看到了很多女粉絲，實際上，真正專業炒房投資的女粉絲，更多的是出現在十多年前，那時候還沒有報告會。
從本世紀初開始，特別是從2003年至2008年的那幾年中，所謂“溫州炒房團”實際上就是“溫州太太炒房團”。
這些炒房團太太的先生們都忙于經商，有些在上海，有些甚至在國外。
炒房團的太太們，通常文化水平并不高，但是投資愿望很強，同時又有很高的市場敏感度。每人手持著幾百萬（這在當時是巨款），大舉進入杭州市場。
杭州，是當年被她們攻下的第一個城市，如果說有第二個城市，那就是上海。不得不承認，溫州人對商業投資確有極高的敏感度。
溫州炒房團是何時進軍房地產的？
事實上，溫州人開始房地產投資，遠早于本世紀初。
大致在1992年小平南巡之后，中國房地產市場剛剛開始起步階段，溫州人就已經開始進軍杭州和上海、北京等地。
當時，差不多在全國各大城市的城鄉結合部，都有很著名的“溫州村”。
那些外出經商和務工的溫州人，居住在這些城鄉結合部的房子里，相互扶持互相幫助，甚至形成了一個高度自治的小區域。
杭州的“溫州村”，也叫城北商貿園，就在現在浙江大學紫金港校區的北邊，建成是在1995年。如今，這塊區域幾乎已經是市中心的寶地了，但在當時還是標準的城鄉結合部。
那一次的房地產市場開發，隨著1997年亞洲金融危機跌入了谷底。當時最低的價格不到1000元/平方米。
2003年至2008年的五年間，是溫州炒房團的鼎盛時期。
當時，晚上經常會接到溫州媒體同行或者溫州炒房團“領袖”的電話，幫他們選擇樓盤。聚會的地方通常是在青藤茶館最大的包廂。
當年的溫州太太炒房團有何特征？
她們有個顯著的投資特點：圖實惠。
同時，每個人投資能力不同，選擇通常是分化的。有的人圖市中心，有的人則希望越便宜越好。
在當時的城市格局中，能選擇的區域主要是東河沿線的兩側：萬安城市花園、東河錦園、麗景苑、金鹿雅園，以及朝暉一帶的綠洲花園和潤和紫庭花園等。
其中有部分投資能力較強的，購買了定安苑、定安名都等。
溫州炒房團對杭州城西的認可度不高。但其中一個樓盤“耀江文鼎苑”，在2007年之后有不少人涌入。
濱江區在當時的認可度也非常低。直至2008年東方郡開盤時，才有部分投資者進入。
錢江新城由于當時還遠遠沒有成熟，認可度很低。
由于當時杭州商品房可選擇的余地實在非常少，而溫州炒房團中也并非每個人的購買能力都很強，于是，本人當時還給很多人推薦了二手房。
當時，給那些有西湖情結的人，主要推薦了環城西路沿線和柳浪聞鶯的對面，還有東山弄的一些二手房。
大部分人購買了1-2套，最多的買了幾套。傳說中有人買了幾十套房子，但本人并未見過真實案例。
現在，她們還好嗎？
杭州的房價，實際上與當年的溫州太太炒房團的大舉進軍不無關系。上海也有影響，但由于市場較大，影響較小。
2011年以前，杭州房價曾非常接近于北京、上海，超過廣州、深圳，甚至有傳言說2010年杭州房價超過一線城市，成為全國房價最高的城市。
當時全國的媒體都相信杭州房價全國第一，之所以如此，是因為杭州房價確實很高。
為此，本人當年也發表評論澄清相關假新聞。
不過，至2011年溫州民間信貸崩盤，溫州炒房團瞬間銷聲匿跡。從那時起，幾乎就失去了一切聯系。溫州炒房團，作為那個歷史時期的特殊現象，也就戛然而止。
零星聽到過一些消息，據說有部分人已經移居上海，也有部分人傾家蕩產……
盡管近十年來，杭州房價大漲，但如果以一線城市為坐標，杭州房價實際上是相對大幅度向下調整的。目前大約是北上深三個一線城市的40%-50%，這與溫州炒房團的退出也息息相關。
2017年杭州與北上深商品住宅成交均價比值對比
男女購房決策有何區別？
在這么多年的咨詢與溝通中發現一個有意思的現象：一個家庭中，常常是女主人作購房決策更果斷，而男主人由于考慮的因素更多，常常猶豫不決的比例更高。
因此在本世紀初，房地產市場一直呈上升階段的那十年，在以投資為主要目的的購買中，溫州太太炒房團的決策幾乎都是正確的。
但從自住的角度來說，男主人的選擇通常比女主人更理性、更正確，不過，這是另一個話題了。
2022，買房還是炒股？買房還是租房？經濟學家管清友給出建議
“為什么不在上班地附近租房？”
近日，經濟學家管清友在某節目上，就大城市里跨城通勤“鐘擺人”現象發表了觀點。
他認為，年輕人在剛剛參加工作的時候，要把時間有效利用好，與其每天上班兩個小時通勤，為什么不在公司附近租住，這樣比在偏遠郊區買一個房子劃算的多。
管清友的觀點立即引發了網友熱議，有網友質疑“何不食肉糜？”，也有網友表示“因為公司附近租金貴，租不起”。
01
所謂租不起，更多是指不穩定
那么，年輕人更愿意在上班地附近租房，還是在郊區買房？
我們隨機采訪了幾位在杭州工作的年輕人，均表示不能簡單以距離來決定。
多數人表示，如果是租房，不僅僅是考慮租金多少的問題，更重要的是租房的不穩定性。
在沒有健全法律保障的前提下，租房者可能面臨房東隨時漲租金、賣房把租客趕走、與人合租引發矛盾等諸多問題。
同時，受到中國人較強的買房意識影響，多數人在心態上仍認為租房是“臨時過渡”。既不能隨意裝修打理租住的房子，也不愿意為此添置過多的家具和日用品。
當然，更多的年輕人認為租售不能同權，選擇買房還有落戶、學區等方面的考量。
昨晚（12月23日），本公眾號丁建剛先生和管清友先生，就這一話題進行了交流。
管清友表示，此前在節目中發表的“租房論”，主要是給剛剛工作的年輕人的生活工作建議。
“這個階段的年輕人還沒有到考慮學區房等因素的時候，與其浪費過多時間在通勤上，不如用來充實自己、投資自己，提升專業能力和認知能力，畢竟投資自己的回報率是最高的。”
不過管清友也承認，當前中國的租房市場發育不完善，法律和契約意識欠缺，還很難做到租售同權。
丁建剛認為：
“中國的大城市越擴越大，像杭州這樣8000多平方公里的城市，從東到西，從大江東到臨安長達80公里，哪怕是點到點的地鐵單向也需要2小時，雙向需要4小時。這對年輕人來說是一種生命的浪費，管清友先生的建議是有道理的。
年輕人工作地點流動性較強，房子不可能跟著人走。如果自己的房子離工作地較遠，可以選擇就近租住，并同時出租自己的房子來補貼，不失為一種解決方案。
但最重要的是，無論政府導向的租售并舉，還是市場化的租賃市場培育，都應該盡快解決租售同權的問題。
如果租售同權問題不解決，那么官方租售并舉的導向、租賃市場的培育都會有重大的障礙。
解決租售同權，首先要靠立法，出臺住房保障法或者是房屋租賃法；其次是學區等城市公共服務的均衡化。
在立法方面，最值得學習的是德國。德國擁有完備的租賃制度，租房者權益受到法律保護，并享受公共服務。例如，德國法律對房屋租金最高額度給予限制，對租金的調整浮動也有明確規定等等。”
02
2022年，該買房還是該炒股？
新的一年即將到來，更應該買房，還是炒股？
“2022年又該買房又該炒股”，管清友給出了他的投資建議，表示2022年整個資本市場，包括股市和樓市，相對于2021年都將呈現更好的狀態。
他認為，今年下半年的房地產市場如同秋風掃落葉，量價齊跌，但目前來看無論是房地產政策還是貨幣政策，都在回暖、都在松動。
“2022年上半年，房地產市場可能會進入一個企穩狀態，對于剛性需求購房者或許是個機會。”
但對于投資者來說，未來房產品未必是最好的投資品了。
相比之下，管清友更建議投資金融資產，他表示：“從股票市場來說，投資股票基金這個時代已經開始了。”
丁建剛：大宅是富人的“生活剛需”，錢塘公館幾乎沒有短板
鳳凰網房產杭州快訊11月21日下午，由華聯發展集團、杭州華聯置業主辦，鳳凰網、鳳凰網房產承辦的“座標2020” 當代中國大宅圓桌會論壇在杭州UDC錢塘公館舉辦。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛洞察到近幾年大宅回歸市中心的趨勢，他表示，市中心意味著頂級的資源和便利的生活。“山水資源豐富的郊區在浙江比比皆是，但兼具城市封面、繁華核心，又富有生活氣息的場所，在杭州非常稀缺，這里的居客是極少數的。”
丁老師認為，大宅包含兩層邏輯。首先，它是頂級富人的“生活剛需”。其次，它兼具著頂級富豪的財富的存款形式。
“對于頂級富豪來說，可能投資產業、投資股票，甚至可能就放在銀行，但是它一定得有一部分放在這樣的核心資產里面。這些核心資產可能漲價的幅度未必很高，但是從更長的歷史的軸線來看，它可以作為收藏，可以作為儲蓄的金融功能。”
談及本次論壇主題的核心詞“座標”，丁老師認為，“座標”包括了“杭州是中國座標”的觀點，這意味著杭州是一個具有很大成長空間和活力的城市；“座標”也代表了“當代”，意味著錢塘公館在當前的時代中有產品引領作用；同時“座標”也對應著城市封面的景觀價值，不僅因為它面對江景，錢塘公館本身已經成為城市的重要景觀了。
“錢塘公館的景觀，外立面，然后在城市中的地位和和戶型，包括建筑設計，包括室內設計，幾乎找不出短板。”丁老師說。
