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員工不足百人、僅4個可開發(fā)項目，這家“迷你”房企IPO“四進宮”

每經記者：吳若凡 每經編輯：魏文藝

6月3日，港交所網站顯示，萬創(chuàng)國際有限公司（以下簡稱萬創(chuàng)國際）更新了IPO申請材料，并提交了新一版的招股書，準備“四進宮”。

《每日經濟新聞》記者查閱資料發(fā)現，萬創(chuàng)國際曾在2017年6月30日第一次提交招股說明書，2018年2月14日第二次提交，當年11月22日又進行了第三次招股書的提交，每一次都以“失效”告終。這意味著前三次IPO，萬創(chuàng)國際都倒在了門口。

值得注意的是，近期IPO遭遇“失效”的企業(yè)不止萬創(chuàng)國際一家。就在剛剛過去的5月，就有中梁控股、海倫堡、奧山控股等房企的招股說明書相繼因遞交上市資料超6個月未上市，被港交所判定為“失效”狀態(tài)。

房企上市為何難跨第一道門檻？

圖片來源：攝圖網

公開資料顯示，萬創(chuàng)國際是一家總部設于安徽的地方性房企，目前僅有90名員工，堪稱“迷你”房企。

招股書顯示，萬創(chuàng)國際于最后實際可行日期，共有90名雇員；項目分布在安徽的淮南市和六安市2座城市；累計開發(fā)了16個項目，其中12個已竣工，處于可開發(fā)狀態(tài)的項目有4個。

《每日經濟新聞》記者注意到，自2010年起，萬創(chuàng)國際就專注于大型綜合住宅項目“泉山湖項目”的開發(fā)和銷售。第一太平戴維斯報告顯示，自2015年到2018年，萬創(chuàng)國際的泉山湖項目一直保持淮南市“最大住宅項目”的紀錄。2018年，萬創(chuàng)國際在淮南市房地產開發(fā)商10強中排名第一（招股書資料）。

通過天眼查，《每日經濟新聞》記者找到了安徽泉山湖置業(yè)有限公司、安徽萬創(chuàng)發(fā)展置業(yè)有限公司、安徽萬創(chuàng)未來企業(yè)管理有限公司的相關資料。有趣的是，這三家公司使用的是同一個電話號碼。

隨后，記者撥通了上述三家公司的電話，接電話的公司行政人員表示“這里是泉山湖置業(yè)”。同時，該行政人員在請示上級之后告訴記者“不接受采訪”。

本次更新后的招股書披露，截至2019年4月30日，萬創(chuàng)國際擁有總建筑面積為98.38萬平方米的土地儲備，較2018年9月末增長25.01萬平方米。其中，開發(fā)中物業(yè)共80.94萬平方米，持作未來開發(fā)物業(yè)12萬平方米，可銷售建筑面積為3.21萬平方米，可租賃建筑面積為2.24萬平方米的未售竣工物業(yè)。

招股書顯示，2016年、2017年和2018年，萬創(chuàng)國際的營業(yè)收入分別為7.8億元、6.28億元和13.03億元，復合增長率為45%；上述3年毛利分別為1.39億元、1.60億元和4.87億元，復合增長率為44%；凈利潤則分別為5416萬元、8300萬元和24032萬元，復合增幅62%。

雖然利潤有不錯的增長，但反觀萬創(chuàng)國際這3年的凈負債率，分別為555%、215%、-74%。

對此，萬創(chuàng)給出的解釋是，集團于往績記錄期的高資本負債比率乃主要由于本集團的低基礎總權益所致。集團持有的土地及物業(yè)（分類為投資物業(yè)者除外）均按收購成本入賬以符合相關會計準則，因此，集團的土地及物業(yè)的估值盈余凈額并不反映于集團的總權益內。2018年凈負債大幅降低，主要是由于2018年向華融資產償還約人民幣8.29億元。

遞交招股書可謂企業(yè)上市正式邁出的第一步，但要跨過這一步卻并不輕松。

據了解，IPO申請一欄若“沒有進展”則包含失效、被拒絕、撤回三種狀態(tài)。招股書的有效期為6個月，如果超過這一期限企業(yè)仍未成功獲批IPO，在港交所官網上企業(yè)招股書則會顯示為“失效”，意指這一次申請流程已經終止。如果企業(yè)還有繼續(xù)上市需求，可以重新遞交材料，開啟新流程。

僅剛剛過去的5月，就有中梁控股、海倫堡、奧山控股等房企的招股說明書被港交所判定為“失效”狀態(tài)。而上述房企均在2018年即遞交了招股書，并已在失效后更新了資料重新IPO。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者表示，現在無論何種規(guī)模的房企，都在積極謀求上市，最主要的目的是融資。甚至越小的公司，可能越熱衷上市。

因為通過債券融資和通過合作開發(fā)來擴大規(guī)模的方式相對更難，而港股上市對公司盈利能力的要求比較低。比如多拿幾塊地，或多開發(fā)些項目資產負債率很快就會變正。

那么，為何諸多房企在IPO的第一道門檻就被“絆了一跤”？

張波認為，首先應該正視流程，按照港交所慣例，擬上市企業(yè)在遞交申請后，有6個月限期來解答監(jiān)管機構的問題。若6個月限期內沒能完成對港交所問題的反饋，申請材料就自動失效。若要繼續(xù)上市流程，企業(yè)就必須重新遞交材料。

但流程之下，若招股書頻繁遭拒，則需要自省企業(yè)自身的實力。

“還是要看企業(yè)本身有沒有核心實力，或者有無足夠資源讓其更好發(fā)展。對于萬創(chuàng)國際這一類小微房企，優(yōu)化財務、擴大布局是當務之急。如果兩項基本功都沒有做好，無論沖擊多少次，給予的評價都只能是‘有待觀察’?！?/p>

張波向記者直言，未來房地產行業(yè)競爭分化必然加劇，規(guī)模化的大房企，有足夠的體量優(yōu)勢，又在地域有獨特的資源，就能夠越來越容易拿到更好的項目，繼續(xù)提升競爭力，不斷擠壓小微企業(yè)的生存空間。所以對于小型企業(yè)而言，抓住一切機遇通過上市等渠道擴大市場份額，是其生存之道。

（文章來源：鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

每日經濟新聞

「公司快評之十」兩個小房企

它們倆曾經赫赫有名。一個是以專做豪宅見長，一個是引領大盤之風氣。它們的名字是，星河灣和合生創(chuàng)展。

對不起，攸克君用了“小房企”來描述它們。因為，在5000億級房企有3家、3000億級房企也有3家的今天，銷售額在100億附近掙扎，排名在100名之外的企業(yè)，如果說是中型房企，那些銷售額在300-500億的大批企業(yè)，肯定不樂意了。

有個比喻，房地產界耳熟能詳。2004年，合生創(chuàng)展銷售額沖破百億大關，而當年萬科的銷售金額僅為91.6億元，王石驚嘆地將合生創(chuàng)展稱為中國房地產界真正的“航空母艦”。

時移世易。2009年合生創(chuàng)展銷售額沖到150億元的公司最高記錄，此后一路下滑。2010-2016年，分別只有110億、99億、116億、112億、53億、99億和81億元。2017年合約銷售額為92.28億元，同比雖然上升13.9%，殊為不易，但仍不及百億。

星河灣的規(guī)模稍大些。因為它不是上市公司，所以只能引用機構的監(jiān)測數據。克而瑞的數據是，2016年星河灣銷售152億，2017年跌到了119億。降幅真不小。從公開報道看，星河灣近幾年沒去公開市場搶地，它的土地儲備主要依賴老項目。

合生創(chuàng)展的土地儲備也是吃老本為主，但規(guī)模不小，質量也很高。2017年的財報還沒出來，查看之前的。2016年12月31日，合生集團的土地儲備達3013萬平方米，與2015年的3099萬平方米基本持平。其中，京津有9個在售項目，上海也有9個在售項目。其中，北京合生霄云路8號、合生濱江帝景，天津的京津新城，上海的合生財富海景公館、合生國際城及合生前灘一號，都是威名遠揚的項目。

星河灣來到北京的時間，比另一個豪宅大師綠城到的時間要早。那時候攸克君剛跑房地產這一行，在土里土地氣的北京樓市里，星河灣確實讓人驚艷。而且賣得也貴。當時它旁邊的房子最貴也只有8000多/平方米，它賣15000元，很快就搶光。據說，有的買房人是開著車從外地趕來交房款的，揭開后背箱，成捆的。

客觀地說，10多年過去，星河灣的房子經得起時間的沖刷。北京星河灣的房子，幾乎看不出舊來。

星河灣這種房子，適度的規(guī)?；强梢浴Ｋ?，去上海建兩個星河灣完全沒問題。但以黃文仔事必躬親、恨不得每塊磚頭都是自己親自挑選的性格，管理半徑不能超過5個星河灣。

問題出在哪里？宏宇集團改名為星河灣地產，是為了上市。但運氣不好，進錯了一個城市，鄂爾多斯。同時，太原星河灣也冒出了質量問題。如果你有100個項目，兩三個項目出點問題， 是沒關系的，傷不了筋骨。但只有五六個項目，哪怕一個項目出點問題，都會讓你喘半天氣。

與閩系房企的快周轉相比，合生創(chuàng)展和星河灣的共同特點是慢周轉。這是一把雙刃劍。合生創(chuàng)展可以在京津新城、霄云路8號星河灣可以在番禹，一個猛子扎下去就是10年及以上。由于土地成本便宜，產品的毛利率和凈利率都高。但周轉慢，資金沉淀也大。

這在2014年甚至2016年以前，都沒太大的問題，無非就得賣得慢一點，只要主管部門按市場價給批預售證，利潤率就有保證。但2017年不是這樣。限購限貸限價限售，還限預售證，據說某個一線城市因為預售證批不下來，積壓的貨值達6000億。

2017年2月15日，合生創(chuàng)展發(fā)布的2017年1月銷售數據，1月實現銷售金額約為1.16億元，“僅相當于北京一套別墅的價格”。這是極端情況。但2017年星河灣的銷售額大幅下滑是可以理解的，而合生創(chuàng)展的銷售額還能比2016年有增長，則相當不錯了。

住建部已經表態(tài)，2018年要堅定不移地實施房地產調控。這意味著，一線和二線熱點城市的調控，不可能放松。對于合生創(chuàng)展和星河灣這樣，在售項目集中于一二線熱點城市，售價和預售證都被嚴厲管制的企業(yè)來說，今年依然是非常不輕松甚至艱難的一年。

多說一句，這兩家企業(yè)在完善公司治理、建立現代職業(yè)經理人制度方面，亦有可提升空間。

因為短視頻，這些小房產中介公司活得那么好？

因為短視頻，這些小房產中介公司活得那么好？

很多人都說目前的小房產中介公司基本上沒有混下去的空間了。

以后的小房產中介越來越難做。

直到某一天，也許小的房產中介公司會全部消失。

真的是這樣子嗎?

某小房產中介公司，兩個門店，公司有三個抖音號。

最大的一個抖音號有11萬粉絲，另外的號都是三四萬粉絲。

兩個門店都有值班的員工，早上9點他們到店里開門營業(yè)。

像普通中介公司一樣，整個上午店里都沒有什么人，中午以后慢慢地其他員工開始上班。

有的員工到部分房子去錄視頻，晚飯前公司幾個號都開始發(fā)今天的房源介紹。

接下來幾個員工開始在抖音下面回復。同時整理咨詢的客戶，或者放盤的業(yè)主，并且把相應房源信息錄入房介寶系統。

我也覺得奇怪，看到他們房介寶的日志全部都是下午晚上才操作。

畢竟兩個店，他們主打的是這一片三四個主推樓盤。

抖音除了介紹房源，也會介紹這一片哪里路不好，哪些大樹又被風吹倒了，哪個小區(qū)停電，哪個小區(qū)今天有人打架之類的信息。

晚上6點，店里的人早早地吃了晚飯開始直播，他們也不是天天直播，但是基本上是隔一二天就開始直播。

看到這樣的模式，真的感覺房產中介的理念都變了。

相當于是抖音成了他們的主要流量接入口。

幾個大小號就是把兩個店撐起來了。

為什么他們不到寫字樓里去？

他們說門店帶看會方便些，做住宅的有門店會直觀很多。

小房產中介換賽道了。

其實現在很多的小房產中介正在興起，特別是疫情發(fā)生以后。

因為房產中介公司越大，壓力就越大。

很多的大房產中介公司生存成本過高，就顯得生存十分困難。

曾經興起一時的加盟風也開始慢慢地過氣了。

因為加盟的優(yōu)勢已經不是那么的明顯。

比如一個好的抖音主播，他可以在上面獲取客戶，同時也可以獲取業(yè)主，所以賣買的資源都有了，自己就是一個平臺。

那么再把自己獲取的房源和客源放到加盟的平臺上去，貢獻自己的資源是不是就顯得多此一舉？

原來大家加盟的目的很明確就是自己沒有對應的房源和客源，加盟平臺以后，平臺上有房源，平臺上有流量。

但是隨著電腦平臺向手機平臺的轉換，很多的年輕人都是看手機，所以電腦平臺上再通過百度或者某些網站找房源的人正在慢慢變少。

說不定到某一天，電腦的作用僅僅是辦公，普通的人切入端口會是手機。

小視頻比以往的任何媒體更直觀。

以前的報紙，上面的信息很大一部分都是通過文字介紹的，而且報紙還有一定局限性。

比如今天的報紙才會有今天的內容，我要看前天的就得找前天的報紙。后來電腦、電視來了，文字也可以通過電腦展示，圖像，視頻也可以展示。

但是看的人覺得麻煩，通過設備去訪問也麻煩。

當手機一來就把這一切改變了。

人手一臺手機，看起更方便。

通過特定的小視頻，可以收藏起來看，可以回看，也可以在一大堆視頻里去找。

所以成就了今天小視頻的天下，也成就了一大批優(yōu)秀的房產經紀人個人，而且這個趨勢還在往前走。

小視頻取代傳統的媒體只不過是時間問題。

房產中介如果沒有被大中介統一就會分成無數的房產中介小團體。

房產中介不再適合大公司運作，除了前面提到的成本問題，還有就是盈利問題。

以后的房產中介賺錢可能會越來越難，以前那種隨便加盟，隨便蓋幾個章，收幾份合同，或者讓別人用你的系統就可以賺錢的日子將一去不復返。

其實加盟做起來很大程度上是因為有新房。

當初很多的大公司找一手房簽分銷，因為二手房不好賣，所以做一手的分銷就更簡單，導致了很多沒有門路的小中介只有通過加盟去獲取分銷的渠道。

但是隨著一手房的沒落和變少，同時很多城市的地市化進程去了一大半，渠道公司到處都是，一手房分銷也不是像當初那么火熱了。

我們看看現在的抖音有幾個大V是某大型房產中介的？

少得可憐呢！

小房產中介才是以后房產交易的主流群體。

誰想自己后面還養(yǎng)一個干爹，白白分你的血汗錢？