中國房產如何、房產

黃奇帆談中國房地產市場進入新階段，第一集，人口變化與樓市拐點

近日，知名專家黃奇帆在接受采訪時對房地產市進入新階段談了十個觀點，由于其所談觀點均屬于濃縮性質，為了便于大家更好的觀察當前的房地產市場，我們在黃奇帆的觀點之上補充完善了一些數據和現狀，供大家參考。

在談我們的觀點之前，先原文引述黃奇帆的內容，具體如下：

眼下中國房地產市場嗯進入了新階段。嗯，這個新階段中國房地產這個指標嗯出現了拐點，所以拐了哎都拐了這么多個這個拐了，大家基本上認為14億人是天花板，總之人口在減少，嗯，這是第一個概念。

綜合來看，黃奇帆所說這一新階段的主要特征之一便是人口變化所帶來的深刻影響。長期以來，中國房地產市場的發展在很大程度上依賴于人口增長和城鎮化進程，然而，隨著人口拐點的到來，這一傳統動力正在逐漸減弱。本文將結合網絡公開的人口及房地產相關數據，分析中國房地產市場進入新階段的原因、表現及未來趨勢。

一、人口變化：拐點已現

根據國家統計局的數據，中國的人口增長已經出現了明顯的放緩趨勢。2022年，中國出生人口為956萬，死亡人數為1041萬，人口自然增長率為-0.60‰；而到了2023年，出生人口進一步下降至902萬，死亡人數則增加至1110萬，人口自然增長率降至-1.48‰。這意味著中國已經連續兩年出現人口負增長，并且這一趨勢預計將在未來持續。

與此同時，中國的城鎮化進程也在逐漸放緩。2023年，中國的城鎮化率為66.16%，比2022年底提高了0.94個百分點。盡管城鎮化率仍在上升，但與發達國家70%-80%的城鎮化率相比，差距已經逐漸縮小。此外，隨著1962年至1976年間嬰兒潮出生的人口陸續進入老年，中國將迎來一波持續的退休高峰，這將進一步影響房地產市場的需求和結構。

二、房地產市場的新階段特征

人口變化對房地產市場的影響是多方面的，它不僅改變了需求結構，還影響了市場預期和政策導向。以下是中國房地產市場進入新階段的主要特征：

1、需求結構變化

隨著人口增長放緩和老齡化加劇，房地產市場的剛需和改善型需求逐漸減少。傳統的購房主力軍——年輕家庭的數量在減少，而老年人口的增加則推動了養老地產和租賃市場的發展。根據中指研究院的數據，2024年前三季度，重點30城二手住宅成交套數同比下降2%，但改善型住房成交量同比增長15%，占總成交量的40%以上。這表明，盡管整體市場成交量下滑，但改善型需求依然強勁。

2、市場分化加劇

人口變化還加劇了房地產市場的區域分化。一線城市和新一線城市由于人口持續流入和經濟發展較快，房價依然保持上漲態勢；而三四線城市則由于人口流失和經濟滯后，房地產市場面臨較大壓力。根據國家統計局的數據，2024年1-8月，全國商品房銷售面積為6.1億平方米，同比下降18.0%；其中，一線城市新建商品住宅成交面積同比下降約25%，而三四線城市則同比下降約32%。

3、政策調整頻繁

為了應對房地產市場的變化，政府頻繁出臺相關政策進行調整。2024年前三季度，中央和地方政府相繼推出了一系列支持房地產市場的政策，包括降低房貸利率、下調二套首付比例、優化限購政策等。這些政策旨在穩定市場預期，促進房地產市場止跌回穩。然而，由于人口變化帶來的長期影響，政策效果有限，市場依然面臨較大調整壓力。

4、住房品質提升

隨著人口結構的變化和居民生活水平的提高，住房品質成為購房者關注的焦點。新興住宅概念層出不窮，智能家居、綠色節能等成為房產的標配。開發商紛紛推出高品質住宅以滿足市場需求，這也推動了房地產市場的轉型升級。

三、房地產市場的未來趨勢

展望未來，中國房地產市場將呈現以下趨勢：

1、人口負增長將持續影響市場

隨著人口負增長的持續，房地產市場的傳統需求動力將進一步減弱。剛需和改善型需求將逐漸減少，而租賃市場和養老地產將成為新的增長點。政府將加大對租賃市場的支持力度，推動租購同權政策的落實；同時，養老地產也將迎來發展機遇，滿足老年人口的居住需求。

2、市場分化將進一步加劇

人口流動和區域經濟發展的不平衡將繼續加劇房地產市場的分化。一線城市和新一線城市由于人口持續流入和經濟發展較快，房地產市場將保持相對穩定；而三四線城市則由于人口流失和經濟滯后，房地產市場將面臨較大挑戰。政府將加大對三四線城市房地產市場的支持力度，推動其轉型升級和健康發展。

3、政策調控和優化：

9月給出的新基調是“促進房地產止跌回穩”。

4、住房品質將持續提升

隨著居民生活水平的提高和住房需求的多樣化，住房品質將成為購房者關注的焦點。開發商將加大對高品質住宅的投入力度，推出更多符合市場需求的產品。同時，政府也將加強對住房品質的監管力度，推動房地產市場的轉型升級和高質量發展。

5、房地產市場將逐漸走向存量時代

隨著城鎮化進程的推進和房地產市場的快速發展，中國房地產市場已經逐漸從增量時代走向存量時代。未來，房地產市場將更加注重存量資源的優化配置和高效利用。政府將加大對老舊小區的改造力度，推動城市更新和產業升級；同時，開發商也將加大對存量項目的開發和運營力度，提高項目的附加值和競爭力。

四、結論

綜上所述，中國房地產市場已經進入了一個新階段，這一新階段的主要特征之一是人口變化所帶來的深刻影響。隨著人口拐點的到來和城鎮化進程的放緩，房地產市場的傳統需求動力正在逐漸減弱；而與此同時，市場分化加劇、政策調整頻繁、住房品質提升等也成為新階段的重要特征。展望未來，中國房地產市場將呈現人口負增長持續影響市場、市場分化進一步加劇、政策調控更加精準、住房品質持續提升以及逐漸走向存量時代等趨勢。面對這些變化和挑戰，政府和企業需要積極應對和調整策略，推動房地產市場的平穩健康發展。

“止跌回穩”信號明確，中國房地產持續向好趨勢清晰

嚴躍進 上海易居房地產研究院副院長

日前召開的中央政治局會議明確，要促進房地產市場止跌回穩。各地政策調整和優化節奏明顯加快，最典型的即是四個一線城市紛紛出臺政策。政策利好和市場信心恢復，助力房地產基本面持續穩固，房地產持續向好發展的趨勢非常清晰。

根據“十一”假期各地反饋的情況，房地產市場交易量大增。相關數據顯示，重點城市重點項目的帶看量和成交量環比增速超過200％，各城市的同比增速也有望超過50％，樓市活躍度明顯增加，正朝著向好的方向積極發展。

本次樓市復蘇具有堅固基礎，這充分說明在宏觀經濟回穩向好的大背景下，中國產業經濟發展具有向好的趨勢，包括購房需求潛力強勁、市場充分調整、政策效應積極有效釋放等。

一是潛在的購房需求非常強勁。當前購房者對改善型住房和高品質住房的需求很大。尤其是當前各地普通住宅和非普通住宅標準的陸續退出，認購大戶型和改善型住房的成本明顯降低，相關居民家庭的改善型住房需求正積極釋放。同時需要看到，過去三年購房市場經歷了劇烈調整，較多購房需求處于壓抑狀態。當前各類利好政策下，此類潛在購房需求釋放，其規模較大，有助于新房和二手房市場交易持續活躍。

二是市場調整充分到位。由于近年市場處于調整期，購房者對房地產市場的關注，停留在猶豫和觀望階段。若從2021年5月份開始計算，當前市場已經歷長達3年的深度調整期，市場調整充分，市場風險有效出清。目前來看，止跌回穩下的市場基礎非常牢固。最典型的是，“十一”假期前后，各地頻頻出現房地產企業主動調整價格的消息，即各項目上漲2％的操作。這也說明各地房地產市場出現了筑底復蘇的良好態勢。在量升價穩的態勢下，購房者入市意愿明顯增強，供求兩端活躍度增加。

三是政策效應積極釋放。各地房地產政策進入歷史最寬松時機，也是市場主動利用好政策的關鍵期。最為典型的一個政策即是廣州持續放松購房政策。廣州全面退出限購，將持續降低購房門檻，對全國各地預判政策風向具有積極作用。同樣，金融信貸政策方面也有積極變化。廣東各地持續降低二套房首付比例，和首套房標準看齊。類似動作都持續降低購房門檻，持續釋放政策效應。

房地產市場止跌回穩，說明政策是有效的、市場也是有效的。本輪房地產市場回穩的基礎牢固，在促進房地產領域供需兩旺的同時，也將持續發揮輻射效應，為各產業經濟健康發展、宏觀經濟高質量發展等提供了更好的產業力量，尤其是在助力消費經濟復蘇、防范化解金融風險方面有較大的作用。

具體來看，房地產止跌回穩，對于消費市場的提振具有積極作用。購房市場活躍，將提振消費市場，最為典型的即包括房貸、家居、裝修等會明顯提振。此類傳導效應積極迅速。同樣，房地產止跌回穩，也將對防范化解金融風險具有積極作用。房價趨穩，將有助于房地產企業銷售工作的有序開展，對于去庫存和防范化解金融風險具有積極的作用。而存量房貸利率下調，也將穩定房貸業務，有利于商業銀行房貸業務穩定。總的來說，在本輪房地產止跌回穩的態勢下，房地產市場將發揮更大的輻射效應，持續帶動各領域的市場活躍和高質量發展。

本輪房地產市場的止跌回穩，信號明確、基礎牢固，樓市向好發展正處于進行時。在宏觀經濟向好發展的大環境和大背景下，房地產發展具有持續逆轉、積極向上的優秀表現，居民家庭解決住房問題的渠道將更加順暢，住房幸福感和滿意度也將持續上升。

隨著房地產市場信心的進一步提振、產業經濟循環機制的進一步順暢，“房地產—宏觀經濟”之間的良性互動也會更加順暢，并持續助力中國經濟高質量發展。

編審：蔣新宇 唐華 張艷玲

中國住建部部長：房地產市場還是有很大潛力和空間

中新社北京8月23日電 (記者 陳溯)中國住房和城鄉建設部部長倪虹23日在北京表示，房地產市場還是有很大潛力和空間。

在當天國新辦舉辦的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，倪虹對中國房地產高質量發展有關情況進行介紹。

倪虹表示，近年來，住房城鄉建設事業高質量發展取得新成就，在住房和房地產方面，持續優化房地產政策，完善住房保障體系，努力讓全體人民住有所居。截至2023年底，中國城鎮人均住房建筑面積超過40平方米，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房6400多萬套，1.5億多人喜圓安居夢，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保。

“中國式現代化，民生為大。”倪虹表示，下一步，將聚焦制約住房城鄉建設事業高質量發展的突出矛盾，統籌推進住房城鄉建設領域各項改革，加快構建房地產發展新模式。

倪虹表示，構建房地產發展新模式概括為四個方面：一是在理念上，深刻領會“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建設適應民眾新期待的好房子。二是在體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎。四是在要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。

“當前，房地產市場供求關系發生重大變化，市場仍處在調整期，隨著各項政策的實施，市場出現了積極變化。”倪虹說，從中國城鎮化發展進程看，從民眾對好房子的新期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間。只要堅定信心，因城施策，狠抓落實，就能促進房地產市場平穩健康發展。(完)