房產過戶形式【房產贈與過戶費用】
房屋有哪幾種過戶方式
繼承過戶、買賣過戶和贈與過戶是目前房地產市場最常見的三種過戶方式，今天幸福里買房知識君就為大家介紹下三種不同過戶方式的特點。
全文主要分為三部分，什么是繼承過戶、什么是買賣過戶和什么是贈與過戶。
繼承過戶指的是被繼承人死亡后，其名下的房產由遺囑繼承人或者法定繼承人（一般指被繼承人的直系親屬）繼承。在三種過戶方式里面，繼承過戶是繳納稅費最少的，一般只需要繳納評估費、印花稅和登記費即可，連契稅都可以免。不過繼承過戶需要進行公證，公證費也是一筆不小的開支。
買賣過戶是市面上最常見的過戶形式，就是指賣房人通過買賣的形式將房屋過戶給買房人。買賣過戶的優勢在于流程透明，中間不容易出問題。不過買賣過戶需要繳納的稅費比較多，契稅屬于必交的錢，對于未滿五的房子，還需要繳納營業稅和個稅。
贈與過戶是指原房主通過贈與的方式，把自己名字的房子過戶給受贈人。贈與過戶可以是父母把房子贈與給子女，也可以是朋友間的贈與。贈與過戶屬于三種過戶方式中比較麻煩的一類，贈與過戶需要繳納契稅、印花稅等費用，部分還需要繳納公證費。
一講就懂：房屋過戶（繼承、贈與、買賣）哪種方式最省錢？
導讀
很多父母買房子，大部分是為了將來能夠把房子留給子女，但很多人不知道，要想把房子過戶到子女名下，其中還需要支付一筆不小的稅費。
那么在繼承、贈與和買賣等方式中，哪一種方式是最省錢呢?
買賣方式：
贈與和繼承方式：
從上面的表格中，我們不難看出繼承過戶在這三種方式中的稅費最少。
但是如果通過繼承或贈與獲得房產再出售時的稅費又是什么情況呢?
在不滿五年的情況下，繼承和贈與方式的成本比較高，其主要原因是個人所得稅高，此時選擇買賣方式轉讓房產比較劃算。
不同方式獲得房產所需要提交的材料(以下都需要填報《房地產繼承不征契稅相關情況說明》或《個人無償贈與不動產登記表》)：
(一)司法繼承/公證繼承：
1、申請人或代理人身份證明：本人無法到場的，可書面委托代理人辦理相關手續;
2、不動產權證書或房地產權證書：不動產權證書分別持證的，需要提交所有不動產權證書;
3、法律文書：繼承公證書或已經生效的法院判決書、裁定書、調解書。
(二)未通過公證或司法程序繼承：
1、申請人或代理人、共有產權人身份證明：繼承人本人無法到場的，應委托代理人辦理相關手續，公證委托的可不提供委托人身份證明原件;
2、不動產權證書或房地產權證書，購房人及其家庭成員的戶籍證明原件和復印件;
3、被繼承人的死亡證明(以下之一均可)：①被繼承人因死亡注銷戶口證明(戶口簿)，②縣級以上醫療機構出具的死亡醫學證明，③其它具有法律效力的死亡證明材料;
4、親屬關系證明，即申請不征契稅個人與被繼承人的親屬關系證明(以下之一均可)：①能夠證明相關親屬關系的戶口簿、婚姻登記證明、收養登記證明、出生醫學證明、獨生子女證明，②公安機關出具的能夠證明相關親屬關系的戶籍證明;③親屬關系公證書;
5、代位繼承，即被繼承人子女先于被繼承人死亡，該子女的晚輩直系親屬申請代為繼承不征契稅的材料：①已故被繼承人子女的死亡證明，②申請代為繼承不征契稅的申請人與已故繼承人親屬關系證明;
6、遺囑：有遺囑的還應提交遺囑，包括公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑等。
(三)房地產遺贈：
1、申請人或代理人、共有產權人身份證明:受遺贈人本人無法到場的，可書面委托代理人辦理相關手續;
3、其它材料：①通過公證程序接受遺贈的，提供遺贈公證書;②通過司法程序接受遺贈的，提供已生效的法院判決書、裁定書、調解書;③未通過公證程序或司法程序接受遺贈的，需要提交遺贈人的死亡證明材料和遺贈的遺囑或遺贈撫養協議。
(四)房地產贈與：
1、贈與雙方或代理人、共有產權人身份證明，如果贈與雙方無法親自到場的，應委托代理人辦理相關手續，公證委托的可不提供委托人身份證明原件;
2、不動產權證書或房地產權證書：不動產權證書分別持證的，應提交所有不動產權證書;
3、通過公證程序無償贈與的，提供贈與公證書或經公證的贈與合同。
以上政策依據：國家稅務總局公告2015年第75號《國家稅務局關于進一步簡化和規范個人無償贈與或受贈不動產免征營業稅、個人所得稅所需證明資料的公告》和滬地稅財行[2011]32號《關于印發<個人承受房屋辦理契稅業務所需提交資料目錄(試行)>的通知》。
房產過戶最常見的幾種方式，哪一種最劃算？選對能省下不少錢
根據廣發銀行聯合西南財經發布的《中國城市家庭財富健康報告》，數據顯示：中國家庭資產中房產的占比非常高，達到77.7%，遠高于沒有的34.6%。從以上數據可以看出，中國家庭大多數的財產都集中在房產上面，可以說房產對于每個家庭來說都至關重要。
在日常生活中，房產過戶也是大家非常關心的問題，現實生活中也有很多房產過戶的案例。比如父母把房產過戶給孩子，還有夫妻之間的房產過戶，現在也有男女朋友之間的房產過戶。對于這些打算房產過戶的人來說，可以選擇的過戶方式都有哪些，哪種過戶方式更加劃算呢？
比較常見的過戶方式有買賣過戶、贈予過戶和繼承過戶。下面我們就分別看一下這幾種過戶方式的過戶費用，以及適用的人群有哪些。
買賣過戶就是通過房產交易的方式進行過戶，其過戶費用就按照買賣過戶的標準進行收取。
首先是契稅：
如果買房是首套住房，90平米以下（含90平米），按照房屋總價1%征收契稅，90平米以上按照房屋總價1.5%征收契稅；
如果買房是二套改善型住房，90平米以下（含90平米），按照房屋總價1%征收契稅；90平米以上按照房屋總價2%征收契稅。一線城市和小部分城市除外，如長沙、青島等城市，這些城市二套改善型住房也按照房屋總價3%征收契稅。
如果是三套及以上住房，不管是多少平米的房子，都按照房屋總價3%收取契稅。
然后是交易稅：
如果房屋產權未超過2年，需要按規定交納增值稅，增值稅的征收標準為房屋總價的5.5%，同時因為房子不滿五年，也需要交納個人所得稅，個人所得稅的交納標準是房屋差價的20%或者房屋總價的2%。
如果房屋產權超過2年但是未滿5年，可以免征增值稅，但是個人所得稅還需要繳納，需要交納房屋差價20%或者房屋總價的2%的個人所得稅。
如果房屋產權滿五年，同時符合家庭唯一住房，也就是我們經常說得“滿五唯一”，免征個人所得稅。
契稅和交易稅就是交易過戶最主要的支出，其他方面的支出基本上都可以忽略不計。
贈予過戶雖然沒有契稅、增值稅、個人所得稅等類型的稅，但是贈予過戶需要交納全額契稅。雖然國家規定契稅的征收標準為3%~5%，但是剛需購房者在實際買房的過程中，都會享受到一定的契稅減免，通常剛需買房征收契稅的標準為1%或者1.5%，但是如果選擇贈予過戶的話，就需要承受全額契稅，一般按照房屋總價的3%來征收契稅。如果房子的總價值為100萬，贈予過戶需要交納契稅3萬元。當然除了契稅之外，還需要公證費、印花稅等其他費用。
不過贈予過戶有一個缺點，如果被贈予人未來出售房產的話，需要額外繳納20%的差額稅，也就是說如果被贈予人未來有賣房的打算，可能要多承擔一筆費用。
贈予過戶有一點需要注意：只有近親屬和具有撫養、贍養關系的人之間贈與房產，才會免征營業稅和個人所得稅，如果贈予人和被贈與人之間沒有關系，那么沒有辦法免除營業稅和個人所得稅。
繼承過戶應該是費用最低的過戶方式，基本上只需要加以手續費、登記費、房產證工本費、印花稅等費用，這些費用相對都比較低。
不過如果選擇繼承過戶的話，如果未來想出售房子的話，需要承擔比較高的稅費。
01如果是直系親屬間的繼承，房子不會被納入限購，不過如果房產證沒有滿5年就選擇出售的話，需要交納房屋總價5.6%的營業稅和房屋總價1%的個人所得稅。超過5年可以免除營業稅，如果是“滿五唯一”的話，可以免除個人所得稅。
02如果是非直系親屬之間的繼承，房子會被納入限購，營業稅和個人所得稅的標準和直系親屬間的繼承一樣。
也就是說，如果選擇繼承過戶的方式的話，基本上5年以內就不要出售，需要承擔的稅費太高。因此雖然繼承過戶費用很低，但是這種繼承方式適合自住的購房者。
以上就是3種最常見的繼承方式，單從費用上來說，繼承過戶的費用最低，贈予過戶和買賣過戶的費用需要根據具體情況來判斷。
這3種過戶方式沒有絕對的優缺點，購房者需要根據不同的情況選擇最合適的過戶方式，下面筆者提供1個案例，告訴大家如何選擇過戶方式。
案例：老王有一套100平米的房子，備案價格為100萬，房子滿足“滿五唯一”，現在的評估價120萬。老王準備把房子過戶給自己的兒子小王，小王名下已經有一套住房，房子不是用來自住，未來幾年有出售的打算。
對于以上這個案例，首先房子是“滿五唯一”住房，如果選擇交易過戶的話，免個人所得稅個營業稅，房子算是小王二套改善型住房，契稅征收標準為2%，最后只需要交納2.4萬的契稅，如果選擇贈予過戶的話需要交納3%的契稅，最后需要交納契稅3.6萬。
有人可能會認為繼承過戶更劃算，但是如果選擇繼承過戶的話，小王如果短期內出售房產的話，需要承受5.6%的營業稅和1%的個人所得稅。綜合來考慮，這種情況下交易過戶最劃算，交易過戶之后只要滿兩年就可以免營業稅，基本上就可以再次出售。
當然如果小王沒有出售房產的打算，準備長期持有房產，顯然繼承過戶最劃算，需要的費用最少。
總而言之，這3種過戶方式各有優缺點，并有哪一種是絕對劃算的過戶方式，只有根據自己的實際情況，選擇最適合自己的過戶房子，如果能夠選擇的話，可以省下不少錢。
對于房產過戶的問題，大家還有什么問題呢？歡迎在評論區進行討論。
