杭州瓶窯房產-瓶窯二手房價一覽表

超級紅盤也不限售了！今年僅229套房限售5年

9月即將收官，傳統意義上的樓市“金九”明顯成色不足。截至9月26日，本月杭州二手房成交量只有4000余套，日均二手房成交量不足200套。新房市場熱度繼續下滑，多個紅盤報名人數銳減，像濱江區政府的潮起，此前兩次開盤都需要限售，但近期第三次加推卻不需要限售了。

始于2020年下半年的杭州樓市限售政策，已經邁入第5個年頭。限售房源量從2021年近3萬套的高點，降至今年前三季度僅有229套的低谷。未來，杭州還會有限售盤嗎？

四年誕生3.4萬套限售房 房源數量逐年遞減

01 杭州新房限售，始于2020年7月2日

當天，杭州住保房管發布樓市新政，規范高層次人才優先購房相關要求，明確“在本市以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。”

02 2020年9月4日，樓市新政繼續加碼

首次提出了熱點樓盤的概念，以萬人搖記錄為認定標準。規定“熱點商品房住房，僅人才、無房家庭方可以報名登記。無房家庭以優先購買方式取得的住房，自買賣合同網簽備案之日起，5年內不得上市交易。”

03 2021年1月27日，進一步加強住房限售

一是本市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率≤10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。二是以優先購買方式取得的熱點商品住房，限售時間從“自買賣合同網簽備案之日起5年內不得上市交易”調整為“自取得不動產證之日起5年內不得轉讓”。三是補充高層次人才轉讓本市限購范圍內住房的，須在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年，方可享受高層次人才優先購房。

簡言之，杭州樓市一共誕生了三類限售房：第一類，高層次人才優先購房限售；第二類，熱點樓盤限售；第三類，中簽率≤10%限售。

第一類限售房，貫穿于杭州每一個有人才報名登記的樓盤中。

第二類限售房，因熱點樓盤概念而興起，伴隨著2021年8·5新政“按社保排序入圍搖號”而逐漸淡出。

第三類限售房，數量最多、分布范圍最為廣泛，不過同樣因為8·5新政的效應、樓市降溫，而逐漸弱化。

潮新聞美好生活研究院統計梳理，杭州實施新房限售以來4-5年間，共誕生限售房源約3.4萬套。

若以年份來劃分，限售房源集中出現在市場高點時的2021年，隨后便呈現逐年下降的趨勢：2021年有26791套限售房，2022年共2390套限售，2023年有1586套限售，2024年截至第三季度，限售房源只有229套。

限售涉及81個樓盤 改善房源占較大比重

據統計，自2020年以來杭州限售的3.4萬套房源，共涉及81個樓盤，這些樓盤有的是整盤限售，有的僅一小部分限售，分布范圍較廣，除了富陽、臨安，其他城區均有涉及。

從限售盤分布的城區看，拱墅區最多，有18個樓盤涉及限售，其次是蕭山區有16個，余杭區有13個。

從具體的板塊分布來看，僅余杭未來科技城就有8個樓盤涉及限售，蕭山錢江世紀城板塊有6個，其他諸如大江東、崇賢、勾莊、南部臥城、寧圍、三墩北等剛需板塊，都有3-4個項目發生限售。

從限售樓盤的價格看，有六成以上樓盤均價在3.5萬元/㎡以上，這其中，均價超4萬元/㎡的改善型樓盤占比80%。換句話說，限售房源中，改善房源占了很大比重。

在2020年、2021年限售政策實施初期，杭州樓市行情火爆、全民搖號熱度高漲，低中簽率樓盤頻現，限售房層出不窮。不僅錢江世紀城、南星橋、城東新城這類改善區域樓盤限售，連瓶窯、崇賢、勾莊、南部臥城等剛需板塊，也誕生了不少“5年限售”盤。

2022年起，限售基本只在改善樓盤發生，到了2023年以后這種現象更為明顯，僅錢江世紀城、申花、江河匯為代表的高端改善板塊中才會出現。

今年以來，伴隨著杭州新房市場搖號熱度的下降，限售房出現的概率也越來越小。近期，連世紀城的曉風明月軒、濱江區政府的潮起、湖墅的霞映錦繡里，都不用拼頂格社保或限售了。

接下來有可能會觸發限售的，或許只剩下少數占據稀缺地段的限價盤。比如濱海悅融文暉低密項目，規劃了排屋類產品，排屋可售房源數量只有個位數，若單獨開盤，這幾套房源大概率是要限售的。

還有那些拿地許久、早已現房呈現的項目，比如文教區的錦繡公館、大關的英岫藍庭等，若短期內開盤也有可能會限售。只不過這些項目開盤遙遙無期，價格更是未知。

最早一批限售房預計明年“解限” 曾有房子法拍“解套”

截至目前，杭州還沒有限售房在二手房市場流通，即便是最早限售的那批，最快也要到2025年才能“解限”。

不過，確有限售的房產因司法拍賣變相“解套”。2021年11月，未來科技城的大華西溪風情觀止，一套限售房被法拍，建面約134.16㎡，吸引了12人報名競價，最終以總價823.2萬元成交，折合單價6.1萬元。

當然，并非所有限售房拿去法拍都有這樣的結果。同樣位于未來科技城，限售5年的曉月澄廬，去年有一套建面約233.53㎡房源被法拍，但前后三次上架都因無人報名而流拍。

之所以無人問津，最大的問題還是出在限售上。此前潮新聞記者曾采訪有關人士了解到，即使通過法拍途徑拍下房產，仍然需要在該房源首次網簽滿5年后才可以在二手房市場轉讓。西溪風情觀止那套房源之所以成功拍賣，與當時市場還未大面積降溫不無關系。

業主自籌資金！瓶窯一小區兩幢危房原拆原建，造價竟然是……

浙江省老舊小區自主更新指導意見發布至今已有月余時間，這一事件引發的社會熱度仍在持續。連日來，僅杭州就有數十個老舊小區啟動“原拆原建”民意調查，居民自主更新意愿高漲。

早在指導意見發布之前，衢州江山永安里、杭州拱墅浙工新村兩個小區進行了先行實踐，積累了很多成功經驗。與此同時，潮新聞記者了解到，位于余杭瓶窯的桃源小區，其中有兩幢危房目前也已經成功啟動自主更新。

若小區業主無法達成一致意見，單獨樓幢能否啟動自主更新？在不能擴面的情況下，原拆原建能否為業主接受？造價成本又是多少？桃源小區的自主更新實踐給出了答案。

余杭桃源小區實景 潮新聞記者 詹慧雯 攝

以樓幢為單位

啟動“原拆原建”

桃源小區位于杭州余杭區瓶窯鎮華興社區，良渚古城遺址公園西側。小區建于上世紀八十年代，為開放式小區，建筑面積約6.4萬㎡，共有房屋38幢，戶數566戶，居民1560余人。

桃源小區內共有3幢被鑒定為C、D級危房。其中18幢、22幢危房采用優化后的“三原”原則（原址、原高度、原面積）實施拆除重建，總面積約2100㎡；30幢危房采用危房加固解危方式修復。

5月14日，記者來到桃源小區現場，發現小區剛進行舊改不久，樓幢外立面煥然一新，加裝了統一的雨棚、花架等，且幾乎每一幢樓都加裝了電梯。

18幢位于小區西側，已于去年底推倒重建，目前已施工至2層樓高度。據了解，該樓幢原先有5戶居民，總建筑面積900㎡左右，1樓是超市倉庫，2、3、4、5樓一層一戶。

桃源小區18幢建設進度 潮新聞記者 詹慧雯 攝

22幢位于小區中間，記者在現場看到整棟樓房業主已搬遷完畢，處于待拆除狀態中。5月15日，該幢樓房已開始準備拆除。據悉，該幢原先為一所學校的集資建房，共有8戶居民，總建筑面積1200㎡左右。1樓是架空層，2樓以上一層兩戶，每戶戶型面積在120㎡左右。

桃源小區22幢已開始準備拆除 潮新聞記者 詹慧雯 攝

據余杭區瓶窯鎮城建辦副主任章平介紹，這兩幢樓是在2022年桃源小區啟動舊改后被鑒定為危房。除了安全問題之外，衛生間滲水等問題一直較為突出，居民也一直有“原拆原建”的意愿。

“18幢業主早在去年就達成了共識，且相關的協調工作推進較為順利，所以去年底就先行啟動重建工程，預計今年底前后完工。22幢推進相對慢一點，但前期工作也已基本告一段落，接下來也將進入施工階段。”章平說。

錢由誰來出？

每戶掏多少？

據了解，桃源小區18幢、22幢“原拆原建”的出資模式，和拱墅浙工新村類似。

居民出大頭，政府出小頭。房屋主體結構的建設費用，如打樁、基礎框架結構、內部裝修等由業主自己承擔；而涉及外立面、屋面防水以及雨棚、花架、窗戶等本就涵蓋在老小區舊改部分的外立面整治工程，由政府出資承擔。

外立面整治后的桃源小區煥然一新 潮新聞記者 詹慧雯 攝

和浙工新村不同的是，一方面桃源小區18幢、22幢均沒有地下室部分、也沒有地下車庫，建造工期更短；另一方面桃源小區18幢、22幢為單幢原拆原建，無法擴大居住面積，只能在內部戶型上適當優化。

值得一提的是，永安里和浙工新村的承建單位均為國企，而桃源小區則由業主通過招標自行確定了一家建筑公司。

桃源小區不少樓幢加裝了電梯 潮新聞記者 詹慧雯 攝

此外，由于是多層建筑且不需要增建地下車庫，不涉及地下管線、綠化等工程，且外立面、防盜窗等列入舊改工程由政府出資（共約120萬元），桃源小區18幢、22幢的重建費用要比很多人預想得要低很多。

記者了解到，按照工程合同，兩幢樓房工程總造價約355萬元。照此計算，主體工程建造成本約1700元/㎡。即便加上政府補貼的120萬元舊改費用，造價成本也不到2300元/㎡。

這樣的造價成本，對大多數家庭而言，經濟壓力不會太大。

形式靈活自主性更強

專家：有一定的推廣意義

其實，在桃源小區自主更新過程中，也遇到了業主眾口難調的問題。就比如同樣是被鑒定為危房的30幢，就因為業主意見無法達成一致意見，最終沒有原拆原建，而是修繕加固。

此外，即便是業主達成一致意見的18幢、22幢，重建過程中也還遇到了一些現實難題。比如要避免重建工程對鄰近樓幢的影響，需要協調好其他樓幢居民的工作。

桃源小區18幢與隔壁樓幢貼得較近 潮新聞記者 詹慧雯 攝

據了解，桃源小區隔壁、同屬于華興社區的五彩商城，在聽聞桃源小區18、22幢原拆原建之后，也便表現出了較強的自主更新意愿。

那么，像桃源小區18、22幢這樣，在無法擴面的情況下，自主更新又有何意義？記者了解到，根據重建設計方案，后期加裝電梯之后可實現電梯平層入戶，這就避免了很多老小區加裝電梯也無法平層入戶（須走半層）的尷尬。也正是這一點，打動了很多業主。

“桃源小區的這種模式，和其他兩個成功案例一樣，也具有一定的推廣意義。尤其是以樓幢為單位啟動自主更新，靈活性和可操作性更強。事實上，就比如新加坡，以樓幢為單位進行城市更新是很普遍的。此外，承建單位也是由業主自行確定，‘自主’意味也更濃一些。” 浙江大學公共管理學院教授、公共政策研究院首席專家徐林如是認為。