西子房產(chǎn)集團(tuán)(西子聯(lián)合控股是國企嗎)

浙系房企江湖實(shí)錄：明月照大江

文 | 內(nèi)幕君

1978年春天，柳樹復(fù)綠。

杭州大學(xué)77級歷史系迎來70名新生，包括宋衛(wèi)平、周慶治、壽柏年、許廣躍、路虹。他們是1977年高考恢復(fù)后的第一批大學(xué)生。

放下浙江美術(shù)地毯廠的工作，打小聰明的宋衛(wèi)平一考便中，從全國570萬考生中脫穎而出，順利考入杭州大學(xué)。

不過，幸運(yùn)兒總是少數(shù)。17歲的陳國祥家貧早立，在西施浣紗的江邊，干著拉車活，把舊城墻的土渣運(yùn)走。創(chuàng)辦祥生還是十多年后的事；18歲的沈玉興在村里當(dāng)會計(jì)，業(yè)余時(shí)間寫4角錢一篇的廣播稿；16歲的戚金興在杭州九中求學(xué)，畢業(yè)后投身建筑業(yè)。

那時(shí)候，歷史系和政治系合辦了一本刊物《思考》，壽柏年是歷史系的編委，宋衛(wèi)平參與編撰。

他們喜歡針砭時(shí)弊。

有一次，壽柏年撰文探討康梁戊戌變法，他認(rèn)為，中國社會要走改良、漸進(jìn)的道路，才符合中國社會的實(shí)際情況。這篇文章，后來被評上了優(yōu)秀論文。

宋衛(wèi)平不同，他是憤青。大二那年，宋衛(wèi)平辦了一份只有四個(gè)版的報(bào)紙，一人承包三個(gè)版的撰稿，以思想激進(jìn)名噪校園。小學(xué)三年級就讀過《說岳全傳》《三國志》的宋衛(wèi)平，英雄情結(jié)濃厚。

1

浪涌錢塘

1982年畢業(yè)后，宋衛(wèi)平分配到杭州舟山黨校，給黨政干部上歷史課，周慶治去了浙江省委辦公廳，壽柏年去了浙江省鄞縣縣政府。

1987年，因?yàn)檠哉摬划?dāng)，宋衛(wèi)平被迫“下崗”。離開任職五年的黨校，宋衛(wèi)平南下珠海，在一家電腦公司做刊物主編。同樣身處廣東的王石已經(jīng)摸著石頭過河，在深圳創(chuàng)辦了萬科前身，同年踏足地產(chǎn)行業(yè)。

一年后，佳源創(chuàng)始人沈玉興也成了廣漂。不同于宋衛(wèi)平的無奈，沈玉興是風(fēng)光南下，作為嘉興市政府深圳辦事處主任。1988年4月，換上一身新的西裝，往行李包里塞了些龍井茶，沈玉興一行五人出發(fā)了。

頭腦活絡(luò)的沈玉興把內(nèi)地的白廠絲弄到深圳，再轉(zhuǎn)手賣給香港客商，一年時(shí)間賺回200多萬元，給辦事處買了辦公樓。不料，沈玉興的“倒賣”引火上身，遭到嘉興市五個(gè)部門聯(lián)合調(diào)查。

最終，被定性為“倒賣白廠絲，投機(jī)倒把”。受到處分，心緒難平的沈玉興選擇下海，他說，我是個(gè)會游泳的人，不可能人人成為將軍元帥，但我可以。

1991年，回到嘉興后，沈玉興創(chuàng)辦了足佳經(jīng)貿(mào)公司，而后進(jìn)入地產(chǎn)。同年，周慶治也下海了。他辭去干了10年的浙江省委辦公廳公職，跑到廣東經(jīng)商。

也許是身在改革浪潮的前沿，周慶治和宋衛(wèi)平的衣襟被打濕了，珠江的浪涌進(jìn)了錢塘。

1992年8月，周慶治回到杭州，與許光躍一起加盟了華電地產(chǎn)（南都前身）。1994年，在廣東商業(yè)潮水中浸淫七年后，宋衛(wèi)平也回到杭州，和路虹創(chuàng)辦錢塘房地產(chǎn)。一年后，宋衛(wèi)平另起爐灶，創(chuàng)辦綠城。

算上1998年加盟綠城的壽柏年，杭大77級歷史系多達(dá)15人踏足地產(chǎn)圈。

這群讀史之人在鋼筋水泥的世界大放異彩。

扛著“綠城”和“南都”的旗號，他們叱咤杭州樓市，成為浙系房企中的杭派領(lǐng)袖，鼎盛時(shí)期，占據(jù)三分之一的杭州房地產(chǎn)市場。

南都與綠城猶如雙雄爭霸。甚至可以說，杭州地產(chǎn)史是他們抒寫的。南都德加公寓與綠城桂花城，創(chuàng)造了20世紀(jì)末杭州房地產(chǎn)開發(fā)的最高水準(zhǔn)。

冥冥之中，歷史系變成地產(chǎn)總裁班。

2

丹桂飄香

因?yàn)樗涡l(wèi)平喜歡桂花，綠城早期的樓盤都以“桂”為名，譬如丹桂花園、金桂花園、銀桂花園、月桂花園等。

當(dāng)年，在黨校給學(xué)生上課時(shí)，看到窗外一株盛開的桂花，他說，大家看到桂花開，也聞到桂花獨(dú)特、怡人的香味。其實(shí)生活的美好是可以創(chuàng)造的，只要大家多種一些桂花樹，我們的生活就會多一些清香。

顯然，宋衛(wèi)平是個(gè)理想主義者。2000年，在一次題為《迎接新世紀(jì)的居住文明》的演講中，他對房產(chǎn)品的本質(zhì)進(jìn)行了這樣一番闡述：房產(chǎn)品是文明和藝術(shù)的載體、結(jié)晶和創(chuàng)造，房產(chǎn)品是個(gè)軀殼，文明是它的靈魂，藝術(shù)是它的容貌。

一語驚四座，都說宋衛(wèi)平的另類。其實(shí)，以綠城為代表的浙系房企，早有在品質(zhì)上較勁的傳統(tǒng)。

與綠城、南都并稱“蔣村三駕馬車”的金都，1994年開發(fā)首個(gè)項(xiàng)目金都花園，綠化率高達(dá)36%，無異于將花園“搬”進(jìn)小區(qū)。后來，開發(fā)金都華府時(shí)，自信的吳忠泉說：“香港、廣東的開發(fā)商來杭州，絕對造不出我金都華府這樣皇城根下的樓盤！”

有一次，一名做裝修生意的老板娘告訴綠都老板邵法平，別人家的房子打空調(diào)洞只要50元，綠都的房子打洞卻要100元，因?yàn)榫G都用的鋼材、混凝土都比市場一般的標(biāo)準(zhǔn)高，打起洞來比較費(fèi)力。邵法平聽后莞爾一笑，內(nèi)心欣喜不已。

戚金興喜歡對標(biāo)星河灣和綠城，在開發(fā)以經(jīng)濟(jì)適用房為主、商品房為輔的萬家花園時(shí)，濱江大手筆引入貝爾高林擔(dān)綱景觀設(shè)計(jì)，讓業(yè)界驚呼“奢侈”。

一山更比一山高，更奢侈的是宋衛(wèi)平。他對房產(chǎn)品質(zhì)的偏執(zhí)，前無古人、后無來者。

每次宋衛(wèi)平去現(xiàn)場，綠城的項(xiàng)目總都要提心吊膽，因?yàn)樗涡l(wèi)平愛挑刺。有一回，項(xiàng)目外立面已經(jīng)落成，宋衛(wèi)平發(fā)現(xiàn)墻面的石材存在色差，他讓整面墻敲掉重來。就算交房的項(xiàng)目，也可能發(fā)生“意外”。

有位財(cái)經(jīng)作家是綠城的客戶，交房那天，他發(fā)現(xiàn)大堂原本鋪好的磚被挖去了一大片，物業(yè)告訴他因?yàn)樗涡l(wèi)平來過，覺得不對頭，責(zé)令重鋪。

打造杭州桃花源項(xiàng)目時(shí)，一塊巨石與園林風(fēng)格不符，宋衛(wèi)平當(dāng)場叫人打碎，砸掉了數(shù)百萬元。蘇州桃花源有四套規(guī)劃方案，宋衛(wèi)平直接選中造價(jià)最貴的中式園林，每平方米成本近6萬元，他告訴員工：“藝術(shù)是無價(jià)的，不要考慮成本。”員工私底下說，宋總就是個(gè)瘋子。

這樣的瘋子經(jīng)常讓同行心驚肉跳，包括萬科。

“2008年以前，萬科是我們的一個(gè)學(xué)習(xí)榜樣，但現(xiàn)在不是了。我們?nèi)タ催^杭州萬科的房子，我們要是造出萬科那么粗糙的房子，我們的項(xiàng)目經(jīng)理要跳樓自殺N次！”如此大膽的話，是宋衛(wèi)平說的，也只有宋衛(wèi)平敢說。

成敗皆蕭何，偏執(zhí)成就了綠城品質(zhì)，也埋下了定時(shí)。

3

大鱷入侵

九十年代到新世紀(jì)初，杭州地產(chǎn)界呈現(xiàn)百家爭鳴。綠城、南都雙雄并立，金都、綠都、宋都、濱江、金成、大家、新湖、廣宇等房企爭先崛起，杭派房企各具千秋：大家代建起家、南都擅長資本運(yùn)作、綠城品質(zhì)立足。金都一度意氣風(fēng)發(fā)，巨幅廣告牌經(jīng)常占據(jù)杭州最繁華的武林廣場。

除了杭派外，浙系房企較具代表性的還有甬派和溫派，銀億，雅戈?duì)枴W克斯起于寧波，中梁、華鴻嘉信、大發(fā)始于溫州。此外，諸暨有祥生，嘉興有佳源，湖州有德信。

縱觀全國，進(jìn)入新世紀(jì)后，萬科、富力、碧桂園等粵系房企四處征伐，然而，浙系中除了綠城，絕大多數(shù)偏安一隅，十年一日固守城池。

西湖波平，錢塘浪輕。2004年，寧靜被打破。

2004年8月12日，萬科向杭州市中級人民法院提起訴訟，狀告杭州本土房企綠都，理由是綠都侵犯其“四季花城”商標(biāo)專用權(quán)，萬科請求法院判令綠都立即停用“四季花城”的案名，并賠償人民幣100萬元。

這場強(qiáng)龍與地頭蛇之爭，以萬科敗訴告終。為此，萬科賠了15010元案件受理費(fèi)。半年后，依靠一起震驚業(yè)內(nèi)的并購，萬科得償所愿入杭州。

2005年3月3日，萬科董事會發(fā)布公告，宣布停牌兩天。就在這一天上午10點(diǎn)，萬科總經(jīng)理郁亮行色匆匆出現(xiàn)在上海，代表萬科與南都簽約。以18.5億元的代價(jià)，萬科購得南都在上海、江蘇、浙江的部分項(xiàng)目。

2006年8月，南都全盤賣給萬科，震動(dòng)杭州地產(chǎn)界。畢竟，十年來，能在杭州叫板綠城的只有南都，能和宋衛(wèi)平分庭抗禮的只有周慶治。

憑借1998年開發(fā)德加公寓，南都一炮而紅，奠定了江湖地位。德加公寓吸引全國同行競相參觀，甚至模仿。巨星隕落，不免叫人唏噓。

究其原因，不得不提許廣躍。作為南都房產(chǎn)的創(chuàng)始人之一，許廣躍與周慶治被譽(yù)為杭州地產(chǎn)界的“黃金拍檔”，還有一對是宋衛(wèi)平和壽柏年。許廣躍負(fù)責(zé)執(zhí)行大小事，主管營銷。周慶治依靠過硬的政府關(guān)系，主攻拿地。

南都發(fā)展壯大過程中，出現(xiàn)主雇之爭。兩個(gè)老同學(xué)沒能免于兄弟鬩墻。當(dāng)年許廣躍有意增持南都股份，周慶治心生不快。同時(shí)，許廣躍插手經(jīng)營，兩人經(jīng)營理念不合致使矛盾加劇。2004年夏天，周慶治免去了許廣躍的地產(chǎn)總裁職務(wù)。

作為操盤手，許廣躍在南都擁有更高的聲望，離開南都之后，許廣躍創(chuàng)立郡原，與此同時(shí)，一批南都元老紛紛離開南都，不少人改投許廣躍麾下。分家后的南都元?dú)獯髠鲜幸皇乱脖粩R置。

2006年，把南都全盤賣給萬科之后，周慶治淡出地產(chǎn)圈。從此，南都成為江湖往事。

4

星光熠熠

宋衛(wèi)平高考那年，浙江的作文題目是《路》，宋衛(wèi)平和周慶治走的路， 同途疏歸。就在南都折戟的2006年，綠城一路高歌。

2006年7月，綠城成功在香港上市，融資32億。8月，賣了上海一棟爛尾樓給摩根斯丹利，套現(xiàn)20億。提著50億現(xiàn)金，宋衛(wèi)平四處買地。

9月，聯(lián)袂西子電梯，組建“綠城西子房地產(chǎn)集團(tuán)”，拿下7個(gè)項(xiàng)目；9月底，經(jīng)過19輪的競價(jià)，綠城與濱江聯(lián)手擊敗華潤，以36.3億競得“杭汽發(fā)地塊”，締造杭州地王；12月，綠城拋出33.3億斬獲溫州鹿城地塊。

這一年，綠城的新增土儲創(chuàng)下新紀(jì)錄，達(dá)到448萬平方米。

狂奔中之中的綠城，在2005年與2006年兩進(jìn)全國房企十強(qiáng)。2007年，綠城銷售規(guī)模首次破百億，進(jìn)入百億房產(chǎn)俱樂部。那幾年，宋衛(wèi)平大膽用杠桿，開始全國化布局，上市后更如猛虎添翼，綠城實(shí)現(xiàn)跳躍發(fā)展，其它浙系房企難望項(xiàng)背。杭州同行感慨“怎么追都追不上”。

“追不上”的綠城沖過百億后，宋衛(wèi)平野心加速膨脹，2008年劍指200億。不過在2008年調(diào)控緊繃、金融危機(jī)籠罩下，綠城難擋大流，銷售去化率只有五成，以151億銷售額在寒風(fēng)中顫顫收官。

但是，宋衛(wèi)平愛賭是出了名的。寒風(fēng)凜冽的2008年也沒能吹涼他的賭性。這一年，綠城新增了428萬方土地，并大膽制定2009年銷售300億的計(jì)劃。

關(guān)于他的嗜賭，有這么一個(gè)傳說：在拉斯維加斯，宋衛(wèi)平通常是玩到困得起不來為止，手下的人讓他定奪石材，得背著幾塊石頭專門飛過去找他。甚至，有一年春節(jié)，他連賭十日，輸贏上億。事實(shí)上，宋衛(wèi)平身患幽閉恐懼癥，不能坐飛機(jī)，不可能飛到拉斯維加斯，頂多就是坐船去澳門。

別人認(rèn)為是壞事，宋衛(wèi)平不以為然，他說：“賭徒是一個(gè)快樂的旅行者，你可以去探尋里面的規(guī)律。是一件高智商的事情，我認(rèn)為自己的智商不低。”

不賭不歡、果于自信，就是宋衛(wèi)平。這一次，他賭贏了。

樓市回暖的2009年，綠城賣了530億元，僅次于萬科的634.2億元，位居全國第二。春風(fēng)得意馬蹄急，心潮澎湃的宋衛(wèi)平不掩飾野心。他公開喊話，綠城三年破千億，銷售要超萬科！

這不是口號，綠城實(shí)有沖擊萬科的能力。當(dāng)年的綠城廣屯糧，豪擲323億元買地，成為2009年買地最多的房企。宋衛(wèi)平甚至親自坐鎮(zhèn)土拍，在蘇州，一天拿下兩塊地王，抬抬手“撒出去”61個(gè)億。

除了綠城，在熬過2008年冬天后，其它浙系房企同樣沐浴春風(fēng)，百花齊放。2009年，綠城、宋都，銀億持續(xù)走強(qiáng)，新湖中寶、濱江、佳源、昆侖、海亮、大發(fā)、金都、眾安等紛紛躋身百強(qiáng)。這一年地產(chǎn)百強(qiáng)榜，浙系占據(jù)18席，不遜于粵滬房企，僅奪8席的閩系此時(shí)未成氣候。

2009年，綠城分外閃耀，浙系星光熠熠。而這一切，就像暴風(fēng)雨前的寧靜。

5

秋日天涼

2011年11月1日深夜，西湖投進(jìn)了一塊巨石，平靜的微博波瀾乍起，一則關(guān)于“綠城已申請破產(chǎn)”的消息迅速傳開。隨后，宋衛(wèi)平戴月碼字，于凌晨4點(diǎn)多鐘，迅速發(fā)出題為《從綠城被破產(chǎn)說起》的千字文。

那是一個(gè)秋夜。

宋衛(wèi)平說綠城目前一切尚好，“被破產(chǎn)”就像是一個(gè)冷幽默。回應(yīng)完傳聞，他若無其事去了中泰基地，督訓(xùn)綠城球隊(duì)。 也許，宋衛(wèi)平想用這樣的方式表明：一切照舊，綠城沒變。

事實(shí)上，宋衛(wèi)平?jīng)]能拆掉多年前埋下的。

綠城擴(kuò)張的背后是高負(fù)債，凈資產(chǎn)負(fù)債率年年攀升，2007年是88.2%，到了2011年躍至148.7%。宋衛(wèi)平渴望規(guī)模，又把房子當(dāng)“作品”打造，慢工出細(xì)活，加之“改善型需求”的產(chǎn)品定位，最終拖累了綠城的周轉(zhuǎn)速度和利潤。

以2007到2010年為例，綠城的平均存貨周轉(zhuǎn)為2217天，項(xiàng)目從拿地到交付給業(yè)主需要6年，龍湖、萬科只要3年。綠城追求單項(xiàng)目利潤，30%的毛利率仍然不及萬科，萬科為38%。

高負(fù)債的引爆后，綠城被迫賣身自救。2012年6月，先是九龍倉斥資51億港元入股綠城，成為第二大股東；再是融創(chuàng)出手，以33.7億收購綠城9個(gè)項(xiàng)目。

解了宋衛(wèi)平的燃眉之急，孫宏斌感慨說：“如果綠城倒了，那是行業(yè)的悲哀。”他認(rèn)為該倒閉的應(yīng)該是那些產(chǎn)品做得差、不對客戶負(fù)責(zé)的企業(yè)。

令人遺憾，綠城已是積重難返。到了2014年，宋衛(wèi)平意在托孤，將綠城24%的股份轉(zhuǎn)與孫宏斌。“天下本一家，有德者掌之。”宋衛(wèi)平說孫宏斌可以當(dāng)好接班人。

對于老哥的信任，孫宏斌豪情蕩漾，他說：“我們很像，都是性情中人，為理想寧可頭破血流。我們都有英雄浪漫主義。這種浪漫雖然代價(jià)大，但銷魂蝕骨。”

談笑風(fēng)生的宋衛(wèi)平與含情脈脈的孫宏斌

綠城被收購后，吳亞軍發(fā)了條朋友圈說，她和很多人永遠(yuǎn)敬重宋衛(wèi)平。

眾人以為宋衛(wèi)平江湖遠(yuǎn)去時(shí)，卻來了個(gè)回馬槍。宋孫達(dá)成協(xié)議半年后，宋衛(wèi)悔了。他說錯(cuò)看孫宏斌，融創(chuàng)接手后項(xiàng)目質(zhì)量問題頻頻，而孫宏斌則說忙著消化庫存，融創(chuàng)根本沒來得及造房子。往日英雄相惜的人，最后還是在商言商。

馬蹄聲聲，有人挺“綠”，有人倒“綠”。沈陽的綠城業(yè)主倡議，提前交10年物業(yè)費(fèi)幫助宋衛(wèi)平籌錢回歸，青島的業(yè)主自發(fā)眾籌360萬支持宋衛(wèi)平。

中國樓市總是維權(quán)的多，這種肝膽相照是頭一回。

搶回綠城的宋衛(wèi)平戴上了“背信棄義”的標(biāo)簽。直到2015年3月，綠城引進(jìn)中交，宋衛(wèi)平和綠城的故事算是了結(jié)，再無下回分解。中交主導(dǎo)下的綠城，走入“去宋衛(wèi)平化”的時(shí)代。

宋衛(wèi)平漸漸離場，改綠換藍(lán)。再回首時(shí)，桃李春風(fēng)一杯酒，江湖夜雨十年燈。有人感慨“宋公之后再無好房”。也有人說宋衛(wèi)平是個(gè)瘋子，才會把房子當(dāng)作品造。

探究起來，2009那年的星光熠熠，就像銀河劃下分水嶺。亢奮之后，浙系房企走向沉寂。

曾經(jīng)出過書《我要富過四代》的樓忠福心中，一直藏著個(gè)天大的夢想：以企業(yè)經(jīng)營城市! 距離杭州15公里的余杭，那個(gè)計(jì)劃占地6579畝，規(guī)劃10萬人口，號稱“中國第一衛(wèi)星城”的天都城，就是樓忠福和浙江廣廈的夢想。

始于1999年，樓忠福開始打造他的烏托邦。他想著，用6-8年時(shí)間，砸下90個(gè)億總能造出個(gè)“東方巴黎”，認(rèn)真的他在小區(qū)里建了仿真的埃菲爾鐵塔。

不過事與愿違，面對寒冬，不管是宋衛(wèi)平還是樓忠福，都得抖一抖。

2008年到2009年，廣廈靠打折甩賣資產(chǎn)，艱難挨過危機(jī)。此后，樓忠福頻繁融資，到手的錢大部分投向天都城。但這個(gè)嗜血的龐然大物未能反哺，反而將廣廈拖入困局。2015年，廣廈開始剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。最后，天都城被一賣了之。

2011年，“眼鏡大王”胡福林跑路，一石激起千層浪，溫州樓市陷入大崩潰。依托于民間借貸的投機(jī)熱潮，不僅反噬炒房客，開發(fā)商也遭受重創(chuàng)。房價(jià)跌去三成，豪宅價(jià)格腰斬。中梁的香堤半島項(xiàng)目，每平方米從5萬元降到2.8萬元。

2012年，曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的吳忠泉，一邊忙著回應(yīng)破產(chǎn)傳聞，一邊出售衢州項(xiàng)目股份給濱江，賣高爾夫藝墅項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)給綠城，金都漸漸星光轉(zhuǎn)暗。吳忠泉說不會逃開地產(chǎn)去轉(zhuǎn)型，最終還是搞農(nóng)業(yè)去了。

2013年，十年前獲評杭州“10大房產(chǎn)運(yùn)營商”的房企，三分之一隱退江湖，三分之一淪落邊緣。這一年的地產(chǎn)百強(qiáng)榜中，浙系只拿下10席，比2009年巔峰時(shí)少了8席。全國6家房企銷售超過千億，喊出三年破千億的綠城，賣了660億，不僅沒超萬科，還被甩出了1000億的距離。當(dāng)年萬科穩(wěn)居榜首，銷售額1776億。

更慘淡的是，除了綠城，其它浙系房企無一突破200億。在70家破百億的房企中，浙系只占6家，包括綠城之外的海亮、濱江、雅戈?duì)枴W克斯、佳源。

浙系隕落的同時(shí)，各大門派開始圍攻光明頂。

6

武林混戰(zhàn)

2013年9月5日，浙大華家池3塊土地出讓，外來大鱷綠地、世茂擊敗濱江等本土房企，先后斬落57號、58號地塊，最后的59號地塊，濱江聯(lián)手義烏小商品城以43.8億元總價(jià)，從世茂手中成功奪食。

媒體戲稱，濱江扛下了本土房企最后一份尊嚴(yán)。一番自嘲，幾多酸楚，述不盡杭州遭圍攻的無奈。

這一年，粵系、閩系、京系各大房企密集涌入，萬達(dá)、首開、旭輝、雅居樂、融信、越秀等近20家房企來勢洶洶。5月，旭輝首次登場，連奪濱江奧體和余杭崇賢兩宗地塊。9月，閩系房企在杭又下兩城，融信斥資34.6億拿下藍(lán)孔雀板塊兩宗地。

2014年2月18日，杭州城北德信·北海公園宣布降價(jià)3000元每平，緊接著，同片區(qū)的天鴻香榭里應(yīng)戰(zhàn)，一平降價(jià)3400元。70多位憤怒的老業(yè)沖進(jìn)售樓處，高舉“共和之國，和諧社會，合理維權(quán)，只要公平”的橫幅，把沙盤砸個(gè)稀爛。

導(dǎo)演“馬年第一降”后，杭州市場很快企穩(wěn)回升。2015年，杭州拍出111宗地塊，拿地房企近50家，四分之三為外來房企。其中融信拿了8塊，萬科拿了5塊，龍湖拿了4塊。

杭州成了兵家必爭之地，混戰(zhàn)之中，本土房企接連倒下。2014年，脫胎于南都的郡原被中城建收購；2016年，嘉凱城被恒大收購，融創(chuàng)入主金成。2017年，陽光城104.69億收購中大，融信28.97億元受讓海亮安徽與寧波公司各55%的股權(quán)。

經(jīng)歷一輪接一輪的洗牌，浙系房企也變得強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者更弱。在外來房企合圍之下，濱江決定走出浙江。2015年9月，濱江聯(lián)合平安以34.65億的代價(jià)拿地，如愿進(jìn)入上海。緊隨其后，中梁把總部搬到上海，開啟全國擴(kuò)張戰(zhàn)略。

揮師上海后，中梁開啟奔跑模式，楊劍提出學(xué)習(xí)碧桂園，包抄三四線。他說：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會的。”

放出話后，中梁火力全開，2017年平均五天拿一塊地，耗資246億元，在粵系與閩系的虎口下奪食，搶下68塊地。同時(shí)，完成758億銷售額，一舉進(jìn)入top30。今年，截止到10月31日，中梁完成了1150億銷售額，成為第二家浙系千億房企，與老大哥綠城僅差13個(gè)億，浙系頭把交椅或?qū)⒁字鳌４送猓吓品科笙樯I江正在迫近千億陣營。新秀也以黑馬姿態(tài)窮追，成立僅6年的華鴻嘉信已經(jīng)殺到top66。

有人說，如果下一個(gè)地產(chǎn)時(shí)代來臨，浙系房企定能乘勢而上。

當(dāng)然，靠品質(zhì)行走江湖的浙系，有什么理由不崛起？明月若無云妨，豈會不照大江？

只是，在這個(gè)“決不允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”的秋天，內(nèi)幕君想起了宋衛(wèi)平。2011年11月1日那個(gè)秋夜，“被破產(chǎn)”的宋衛(wèi)平挑燈寫下千字長文，里頭有一句話：秋日天涼，并非只籠罩一城一池。

距今七年整。

劉志翔--企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)專家

劉志翔老師個(gè)人簡介：

20年企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)

16年企業(yè)管理培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)

浙大碩士/人大學(xué)士

一級人力資源管理師/一級建造師/高級企業(yè)培訓(xùn)師

浙江大學(xué)/上海交通大學(xué)/浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)等多所高校特聘培訓(xùn)師

曾任：杭州偉成印刷有限公司丨人事行政部經(jīng)理

曾任：坤和建設(shè)集團(tuán)有限公司丨服務(wù)部人事經(jīng)理

曾任：德信地產(chǎn)杭州區(qū)域公司丨HR總監(jiān)

曾任：浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)丨HR總監(jiān)

現(xiàn)任：新華園房產(chǎn)集團(tuán) 特聘管理顧問

擅長領(lǐng)域：管理技能提升、團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)力、人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理等

劉老師曾歷任多家培訓(xùn)總監(jiān)、人資總監(jiān)、企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理等職位，擁有20年管理經(jīng)驗(yàn)及企業(yè)管理顧問歷史及16年企業(yè)管理培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)；為企業(yè)解決相關(guān)棘手管理問題，獨(dú)特的見解去分析問題。老師至今累計(jì)授課超500場，參訓(xùn)學(xué)員高達(dá)20000人，課程滿意度96%。

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

▲坤和建設(shè)集團(tuán)有限公司丨員工服務(wù)部人事經(jīng)理

01-公司之前實(shí)施針對個(gè)人的KPI考核，考核結(jié)果實(shí)行2:7:1強(qiáng)制分布，老師后續(xù)完善了公司在組織層面的績效管理，切實(shí)推動(dòng)了平衡計(jì)分卡（BSC）在城市公司、職能部門層面的應(yīng)用，完善了公司在組織層面的績效管理，為公司業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展提供了制度支撐。

02-老師曾主持培訓(xùn)需求調(diào)研，編制、實(shí)施集團(tuán)層面的年度培訓(xùn)計(jì)劃，其中老師首創(chuàng)的新員工的“心動(dòng)力”培訓(xùn)營、中高層管理人員的“鷹眼”特訓(xùn)班（與復(fù)旦大學(xué)合辦）的課程廣受內(nèi)部喜愛，且安排的課程人均年培訓(xùn)課時(shí)由之前的20余課時(shí)上升到40課時(shí)，滿意率達(dá)到80%以上。

▲浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)丨人事行政總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師

01-老師為企業(yè)建立招聘測評體系，并共引進(jìn)各子公司副總經(jīng)理以上職務(wù)高管人員20名以上，且大力推進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍建設(shè)，集團(tuán)大專以上文化程度員工從入職初的不到50%，上升到現(xiàn)在的88%。

02-老師作為公司總經(jīng)濟(jì)師，負(fù)責(zé)綠西物業(yè)（原西子物業(yè)）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及重組工作，引進(jìn)綠城服務(wù)資金和人才（總經(jīng)理），將組織架構(gòu)按照綠城服務(wù)下屬子公司模式進(jìn)行調(diào)整，重組后該公司運(yùn)轉(zhuǎn)正常，營業(yè)額和利潤與重組前相比有30%以上的增長。

▲德信地產(chǎn)杭州區(qū)域公司丨人事行政總監(jiān)

老師任職期間建立招聘測評體系，共引進(jìn)各項(xiàng)目公司部門經(jīng)理以上職務(wù)管理人員30名以上，并推行師徒制和接班人計(jì)劃，強(qiáng)化梯隊(duì)建設(shè)和學(xué)習(xí)型組織建設(shè)，為公司的快速擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渥愕娜肆Y源支持，也為員工的成長提供了良好的空間和平臺；一年內(nèi)有15名員工獲得晉升，其中包含老師所負(fù)責(zé)的部門員工3人，都后續(xù)晉升為公司的中高層崗位。

溢價(jià)率25%！西子國際競得大江東湖畔低密宅地！天街、地鐵在側(cè)

8月20日，杭州市錢塘區(qū)的東沙湖畔低密宅地——江海之城單元QT080305-172地塊成功出讓。

延續(xù)此前杭州低密宅地的熱度，本宗地塊房企拿地?zé)崆楦邼q，掛牌期間已有5輪報(bào)價(jià)，最終經(jīng)過25輪競價(jià)，由信創(chuàng)房產(chǎn)集團(tuán)有限公司以5.99億元競得，折合樓面價(jià)14383元/㎡，溢價(jià)率25.05%。

公開信息顯示，信創(chuàng)房產(chǎn)集團(tuán)隸屬西子國際控股有限公司，前身是新華園房產(chǎn)，曾開發(fā)了郁金香花園、南通湖畔居、青山湖玫瑰園、錦蘭公寓、紫蘭公寓、新華園等住宅項(xiàng)目以及百大西子國際、上海西子國際、東站西子國際、臨平西子國際、寧海西子國際等商業(yè)綜合體。

西子國際大江東地塊容積率只有1.1，體量超4萬方，限高27米，大概率是洋房、疊排之類的低密產(chǎn)品。地塊由南北兩個(gè)子地塊組成，中間隔著一條市政道路。根據(jù)規(guī)劃要求，北區(qū)地塊需局部布局不低于18米的多層住宅建筑。

江海之城是大江東的核心區(qū)，也是目前區(qū)域內(nèi)最繁華的建成區(qū)，商業(yè)、地鐵、教育等各項(xiàng)配套已基本建成，這宗地又在江海之城的中心地段，占據(jù)了板塊最核心的資源。

地鐵7號線啟成路站就在地塊北面不到200米處，往南一站可以換乘8號線，前往下沙和主城區(qū)，不換乘能一路坐到蕭山機(jī)場、蕭山市中心、奧體、市民中心，一直到河坊街。

地塊周邊，商業(yè)資源豐富，江東天街和大江東寶龍廣場都在地塊步行范圍內(nèi)，地鐵4站還有永旺夢樂城。

地塊南面一路之隔是東沙湖公園的錢塘廣場，從實(shí)地航拍來看，東沙湖公園主入口區(qū)域的廣場、城市陽臺，以及東南角活力運(yùn)動(dòng)區(qū)的籃球、網(wǎng)球等運(yùn)動(dòng)場地，已經(jīng)基本建成，并無高建筑物遮擋，預(yù)計(jì)項(xiàng)目最南側(cè)可以實(shí)現(xiàn)無遮擋看湖。

整個(gè)園區(qū)還將通過騎行道、漫步道實(shí)現(xiàn)貫通，也就是說，未來業(yè)主在家門口，就能實(shí)現(xiàn)環(huán)湖騎行或漫步，對于低密住區(qū)來說，這是非常大的加分項(xiàng)。

按照建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃，東沙湖公園預(yù)計(jì)2024年7月底基本完工，力爭2024年10月底全面竣工。

由于是不限價(jià)地塊，又是低密，新房售價(jià)未知。

目前，大江東核心區(qū)在售的湖映里、湖境觀嵐灣、河印觀翠灣等樓盤，全部是高層，限價(jià)21300元/㎡，但去化情況并不理想，部分樓盤已經(jīng)開始打折促銷。

已交付的融創(chuàng)城，二區(qū)、三區(qū)有疊排產(chǎn)品，此前新房均價(jià)在2.7-3.2萬/㎡之間，目前二手房掛牌價(jià)約3萬/㎡出頭，成交并不活躍，有不少房源掛牌時(shí)間長達(dá)200多天。