巨人房產【巨人房地產公司】
爛尾24年！無法完工的珠海巨人大廈掛牌轉讓，史玉柱：這是我的傷心地
本文來源：時代財經 作者：謝斯臨
爛尾的巨人大廈
“爛尾”24年的巨人大廈或將迎來重生。
珠海產權交易中心網近日發布的一則公告顯示，“珠海巨人大廈”在建工程及土地使用權將進行資產轉讓，掛牌價格約為4.02億元，掛牌截止時間為5月24日。
29年前，巨人集團在珠海獲得一塊土地用于集團總部建設。當時春風得意的史玉柱大手一揮，決意在珠海市中心蓋一棟78層高的“中國第一高樓”。卻不曾想開工僅3年后，多線擴張的巨人集團資金鏈斷裂，而不斷吞金的巨人大廈成為了壓垮他的最后一根稻草。
至1997年2月正式停工時，巨人大廈僅完成樁基、承載平臺、地下三層和地上二層的土建施工量，并在往后的歲月里一直停滯，不斷衰敗，成為珠海抹不去的城市傷疤。轉眼24年時間飛逝，這個曾經想要爭奪“全國第一高樓”盛名的建筑，逐漸變成廢品垃圾的棲身之所。它就像一個破落的宮殿，記錄著那些已經逝去的商業往事。
上世紀90年代，史玉柱曾一手締造出“巨人”的神話。這個剛剛從深圳大學研究生院畢業的年輕人，靠著自己開發的電腦中文文字處理系統，在短短5年時間內躋身《福布斯》中國大陸財富榜第8位，迅速成為無數人眼中的創業天才。
在他最為春風得意的時候，史玉柱決定要在總部珠海蓋一座屬于自己的大廈--巨人大廈。最初的計劃是僅僅建造一個18層的集團總部，滿足公司員工的辦公需求。然而，樓層不斷加碼，從18層到34層，再到64層。1994年初，巨人大廈開工典禮時，史玉柱正式宣布，巨人大廈將建成78層高的“中國第一高樓”。
為了建設這個中國第一高樓，初步測算，巨人集團需要投入12億元才能完成。相比于最初計劃的2億元，整整翻了6倍。對于巨人集團而言，要拿出這樣一筆錢不容易，激進的舉動埋下了日后危機的種子。
在巨人大廈動工的前一年，歐美國家向中國出口計算機的禁令正式失效，惠普、IBM等海外企業抓準機會大舉入境。相比于這些國際巨頭背后雄厚的資金實力、技術體系及管理水平，剛剛成長起來的本土電腦品牌根本不是對手，巨人集團同樣也不例外。
為解決企業未來發展問題，史玉柱很快決定跳出電腦產業走產業多元化的擴張之路，并快速將目標確定在保健品和藥品產業上。這是一個明顯帶有投機性質的決策，當時中國的保健品市場在太陽神、飛龍等企業的“廣告催肥”下迅速發展，年產值從十幾億元的規模增長到超過300億元，用了不到十年時間。
善于營銷的史玉柱，很快在混亂無序的保健品市場里如魚得水。依靠巨額廣告預算跟強大的地推團隊，巨人集團在保健品市場迅速打開局面。據媒體報道，其主力產品“腦黃金”僅用兩年時間就為公司貢獻了3億元利潤，成為巨人集團新的搖錢樹。
但所有投機者的故事都有一個突發的轉折點，史玉柱也不例外。就在巨人集團向市場推出新的一輪12款保健產品不久后，保健品市場格局出現大變。1995年下半年，國家衛生部對200多種口服液進行抽查，宣布不合格率為70%，在全國上下一片聲討中，保健品市場從頂峰跌落谷底。
一直依靠保健品的利潤覆蓋巨人大廈施工投入的史玉柱，不得不直面巨大的資金缺口。此時巨人大廈剛剛打完地基露出地表，完成地面3層的施工，但現金流斷裂的史玉柱已經無力繼續。
已購樓花者上門催要退款，危機全面爆發，需要持續資金投入的巨人大廈項目成為壓垮巨人集團的最后一根稻草。1997年2月巨人大廈正式停工，一停就是24年時間。
這期間，史玉柱赴上海再度創業，由其一手創辦的“新巨人”--巨人網絡集團股份有限公司也成功上市。而珠海巨人大廈則成了他最不愿回望的地方?！拔以僖膊幌肟吹竭@個鬼地方了，這是我一生最大的決策失誤，也是我的傷心地?！痹诮邮苊襟w采訪時，史玉柱曾反思說：“好大喜功，我真是昏了頭?！?/p>
隨著巨人大廈被整體掛牌轉讓，這個爛尾24年的項目終于有望迎來新生。
第一太平戴維斯珠海公司總經理劉曉南告訴時代財經，即便處在珠海市中心，但巨人大廈背后復雜的產權關系、無人牽頭等問題在很長一段時間內成為阻擋這個項目復工的最主要原因。
2001年時，因無力償還巨額債務，珠海市中級人民法院將“老巨人”珠海巨人高科技集團有限責任公司唯一值錢的財產--坐落于珠海市香洲區銀樺路南側的“巨人大廈”在建工程及相應土地使用權裁定給19個債權人，由19個債權人按份共有。
隨著近年珠海政府對于爛尾樓治理的積極介入，這一問題得到一定改善。如今，分散權益人對項目復工已經有一定共識。掛牌公告顯示，本次“巨人大廈”在建工程及相應土地使用權公開掛牌轉讓事項已經在2月5日召開的珠海巨人大廈權益人會議三分之二以上的權益份額持有人表決通過。
目前的問題是，誰來接盤？考慮到珠海較為冷清的商辦市場，而巨人大廈又是一個純商辦項目，劉曉南直言，哪怕在不考慮項目僅剩22年的產權年限，巨人大廈都不能算是非常優質的資產。
他給時代財經簡單算了一筆帳，巨人大廈占地面積2.9萬平方米，容積率4.8，整個項目總建面約14萬平方米。按5000元/平方米的建筑成本計算，也至少需要7億元的建筑成本。加上資產轉讓的4.02億元代價，項目總成本最少都在11億元以上。
巨人大廈項目整體地塊40%為有償劃撥性質，可對外出售；60%為無償劃撥性質，不可對外出售僅能用于自持。以此計算，項目僅有5.6萬平方米的可出售面積，即便全部打造成最好銷售的公寓產品，按珠海2萬元/平方米的均價計算，也只是剛剛好平帳。如果再加上欠繳的土地出讓金、稅費、及資金成本，項目或難以覆蓋成本。
掛牌公告顯示，項目總地價款為1.08億元，已繳納1478.3萬元，尚欠9347.28萬元，該欠款每年利息及罰息需與相關部門確認。2001年時，珠海市中級人民法院曾裁定在保持“巨人大廈”在建工程原用地面積、規劃功能、容積率、總建筑面積不變的情況下，免除巨人集團原所欠的土地出讓金及利息、罰息。但如今多方對裁定結果仍有爭議，未能確認是否免除巨人大廈所欠土地出讓金及利息、罰息。
與此同時，珠海市中心寫字樓租賃去化速度較慢，要如何運營好巨人大廈60%的自持部分，對于接盤方而言更是一個極大的挑戰。因此，劉曉南指出，從開發、建設、運營多個層面來講，要更有力的推動巨人大廈的再次建設開發，找珠海本地有實力的、國有背景的大型房地產開發公司接手將更為合適。
“爛尾24年”巨人大廈重生 接盤方隱現巨人系身影
巨人大廈地塊早前圖片（圖片源于網絡）
盡管此前拋出過“再也不想看到這個鬼地方了”，但在巨人大廈最新的接盤方中仍出現了史玉柱及巨人系身影。
中房報記者 李葉丨北京報道
沉睡了24年的“巨人”將被喚醒。
5月25日，珠海市香洲區國資辦控股的珠海正方盛世投資有限公司（以下簡稱“正方盛世投資”）在珠海產權交易中心，以4.02億元掛牌價格拍下珠海巨人大廈在建工程及土地使用權。對于爛尾多年的巨人大廈來說，這是一個重大進展。
1992年，巨人集團領導者史玉柱在珠海投資建設巨人大廈，幾經變化巨人大廈成為轟動全國的準“全國第一高樓”。此后，由于缺少規劃、財務超支、資金周轉不靈，加上輿論發酵，巨人大廈危機全面爆發，并于1997年2月正式停工。
巨人大廈也成為史玉柱的“傷心地”。
接受媒體采訪時，史玉柱曾坦言，“我再也不想看到這個鬼地方了！這是我一生最大的決策失誤?！?/p>
盡管此前拋出過“再也不想看到這個鬼地方了”，但在巨人大廈最新的接盤方中仍出現了史玉柱及巨人系身影。
根據股權穿透，新接盤方士安公司法定代表人、股東王化民在珠海巨人高科技集團有限責任公司擔任監事，公司實際控制人為史玉柱。這也意味著復活后的巨人大廈或許依舊會有史玉柱的影子。
巨人系身影隱現
根據股權穿透，士安公司法定代表人、股東王化民在珠海巨人高科技集團有限責任公司擔任監事，公司實際控制人為史玉柱。
根據公開資料，本次拍下巨人大廈項目的珠海正方盛世投資有限公司是由珠海市香洲正方控股有限公司（以下簡稱“正方控股”）、珠海賽納置業有限公司（以下簡稱“賽納置業”）和珠海市士安有限公司（以下簡稱“士安公司”）共同成立的合資公司，持股比例分別為51%、24%和25%。
其中，士安公司與巨人系有著直接關聯。
中國房地產報記者通過企查查了解到，士安公司法定代表人為王化民，持股90%；史玉飛為監事，持股10%。同時，王化民在珠海巨人高科技集團有限責任公司擔任監事，史玉飛則是珠海巨人科技實業有限公司法人，這兩家公司實際控制人均為史玉柱。
這也意味著復活后的巨人大廈或許依舊會有些史玉柱的影子。
不過，在重整巨人大廈的過程中，巨人系的表現并不積極。
2001年，廣東省珠海市中級人民法院曾裁定：巨人大廈在建工程及相應土地使用權裁定給19個權益人。19個權益人所持有的權益比例從0.088%到24.39%不等。排在前三的分別是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程處和巨人系關聯企業士安公司。
據了解，權益人中有外企、央企，還有一些已經注銷的小企業。大的權益人之外，下面還有很多細分的小權益人。權益太分散加劇了項目盤活的難度，盤活的前提是權益人要基本達成共識。
事實上巨人系最適合牽頭去溝通此類事宜，卻一直沒有實際動作。
賽納置業的出現，打破了僵局。
2017年至2019年，賽納置業陸續收購了新加坡IPCCOR.LTD和平安銀行廣州分行所持有的巨人大廈項目權益，合計占比超過30%，成為該項目的第一大權益方。同時，賽納置業一直尋求與其他權益人溝通，期望盡快推動項目盤活。
2019年底，作為香洲區國企的正方控股根據政府相關部署安排介入協調巨人大廈的盤活事宜。
經過一年半時間，正方控股對19家權益人進行了梳理盤查，聯合賽納置業等多家企業進行數次磋商完成權益整合，于2020年12月收購巨人大廈約22%權益，推動2021年2月召開巨人大廈權益人大會。最終，確定了公開平臺拍賣方案。
商業“賭徒”史玉柱
（圖片源于網絡）
隨著拍賣的結束，“爛尾24年巨人大廈迎來新主人”的話題登上了微博熱搜。
點進話題查看相應內容，不同年齡的人或許會深刻的感覺到“時代認知的巨大鴻溝”。對于不明真相的“95后”“00后”來說，“巨人大廈”這個名字很陌生，甚至不少以為這個話題為日本漫畫《進擊的巨人》的相關故事進展。
對于史玉柱，年輕人的印象也停留在“送禮只送腦白金”的“洗腦廣告”締造者。
殊不知在上個世紀90年代年輕人眼里，史玉柱的存在感或許和今天的馬云、馬化騰差不多。
那時曾有媒體對北京、上海、廣州等10個城市上萬名青年進行了一個問卷調查。其中一個問題是：你最崇拜的青年人物。被提到最多是比爾蓋茨（第一名），第二名就是史玉柱。
得到這份殊榮，與史玉柱自身的傳奇經歷分不開。
作為上個世紀80年代的大學生，浙大數學系本科畢業后，史玉柱來被分配到了安徽省統計局工作。在深圳上過學、見過改革開放后深圳創業氛圍的史玉柱很快就對公務員工作感到膩煩，于是選擇辭職，去深圳“闖一闖”。
這次去深圳，史玉柱只帶了東拼西湊的4000塊錢，和耗費9個月時間研制的"M-6401桌面排版印刷系統軟件"。
到了深圳，史玉柱找到一家名為《計算機世界》報社，他跟報社的人說要登廣告，要買下價值8400元廣告版面，廣告內容是一篇稿子，說的是"M-6401取得歷史性的突破"。但是，他只有4000多塊錢，廣告費是8400塊，史玉柱說服報社答應了他的一個要求：先登廣告后付錢。
后來的采訪中，有媒體提及此事，史玉柱開玩笑的說道，“如果廣告沒有效果，一件產品也賣不出去，那我就付一半的廣告費，把4000塊錢都給對方，然后跑路?！?/p>
還好，這次他賭對了。
13天后，史玉柱就收到了3筆匯款，總共15820元。兩個月后，他進賬10萬元。再然后，他把這10萬元收入全部又投成了廣告。4個月后，史玉柱成了百萬富翁，這就是史玉柱傳奇的在深圳創業的開端。
之后的2年里，史玉柱也“賭運亨通”。
1990年，史玉柱研發出二代產品——M-6402文字處理軟件，被稱為“巨人漢卡”。然后史玉柱從深圳到了珠海，在珠海建了一個名字很響亮的公司——巨人集團，當時史玉柱立志讓巨人成為中國IBM,開始銷售他的巨人漢卡。
1991年，巨人漢卡銷售居全國同類產品之首，公司1年利潤有1000多萬元。
到1992年，巨人已經發展成了一家資本金超過1億元的高科技公司。此后，史玉柱又開始拓展新業務，連續開發出了中文手寫電腦、中文筆記本電腦、巨人中文電子收款機、巨人財務軟件、巨人防病毒卡之類產品。
這時候巨人已經成了中國電腦行業領頭羊。
從“隕落”到“重生”
（圖片來源：“梨視頻”視頻截圖）
同年，事業巔峰期的史玉柱決定建造一座巨人大廈。
多年后，在一本名為《沉浮史玉柱——一個感動中國的創業故事》中寫道，史玉柱因為“巨人大廈”淪陷，又因為“腦白金”再度崛起。
如果以巨人大廈為主角，這本書該如何書寫？
史玉柱的最初計劃是蓋38層，資金自己投，并沒有搞房地產的設想。但到了1992年下半年，有一位中央領導人來巨人視察，問了史玉柱，“這個樓位置很好，為什么不多蓋幾層呢？”
因為這個問題，史玉柱改變了主意，巨人大廈從設計的38層升到了54層。
再后來，聽說廣州正在蓋全國最高的樓，一共63層。于是史玉柱決定干脆超過廣州的第一高樓，將巨人大廈蓋個64層。又由于這個層數不吉利，最終改成了70層。
史玉柱后來算筆賬，當時蓋一個38層大廈，預算大概是2億元，工期2年；蓋一個70層的大廈，預算12億元，工期6年。
巨人廈樓花權證（圖片源于網絡）
巨大的資金缺口之下，史玉柱開始“賣樓花”。所謂賣樓花，就是開發商出售正在建設而未完成的樓盤。
面對巨人大廈的持續損耗，這些錢只是杯水車薪。
1996年，巨人大廈資金告急，再加上管理不善，巨人集團危機四伏。
1997年年初，巨人大廈未按期完工，國內購“樓花”者上門要求退款。同年2月，只建至地面3層的巨人大廈停工。
由于現金流斷裂，史玉柱欠款2.5億元。
值得一提的是，在經歷了籍籍無名到聲名鵲起，從“傳奇人物”淪為“中國首負”等一系列人生起伏后的史玉柱也不過剛滿35歲。
歷史不會那么快就書寫結局。
2000年，再度創業的史玉柱憑借“腦白金”重回大眾的視野，并且這種洗腦式廣告在幾乎是全國所有電視臺全天候播放。如果說在上個世紀90年代，只有業內人士才知道史玉柱和巨人集團。那么進入2000年后，“腦白金”在國內可以說是婦孺皆知。
同時，史玉柱表示，“老百姓的錢，我一定要還?！?/p>
2001年，史玉柱通過珠海士安有限公司，在當地媒體上打出收購珠海巨人大廈“樓花”的公告，稱以現金方式收購巨人集團在內地發售的巨人大廈“樓花”。
2006年，史玉柱打造游戲《征途》，進軍網游行業，吸引了大量玩家。
次年，巨人網絡登陸紐交所，史玉柱身價突破500億元。
隨著巨人集團的重生，2008年，珠海又發起“巨人回巢”的邀請，史玉柱欣然應允。
不過，出于整體戰略考慮，巨人集團將研發中心放在了上海松江巨人總部。
隨著上海巨人大廈第二期的落成，珠海巨人大廈也仿佛被遺忘。
現在，這片承載著珠海重要歷史的空間將根據當地政府批復方案規劃重建，它的故事或許才剛剛開始。
