舒心房產 舒心家園中介怎么樣

大家在買房子的時候，一定要謹慎，選擇一個舒心的房子

在買房子的這件事情上，大家千萬不要大意，一定要在買房的之前，對這個樓盤做一個考察和分析，并且要明確這個開發商的實力，同時你還要知道這個房子的五證是否是齊全的，周圍的配套設施是否足夠維持你日常的生活需求，而且你還要對于這個樓的整體規劃，做一個全面的了解，尤其是在開盤的時候，我們千萬不要被現場的氛圍所影響，不要沖動，除此之外，還有很多的細節需要注意。了解選房規則一般商業買房子有兩種方法，第一種是按照買房子之前的排卡順序進行排號的，排卡的時間越早就有，優先選擇房屋和樓盤的權利，還有一種是通過網絡搖號進行確定的，具體的選房順序會有專業的銷售進行通知，你也可以選擇一個銷售人員，在本次開盤的時候，問清楚房源的情況和排號的位置，可以進行預估，看看自己可以選到哪里的樓盤的什么位置，其次你到場之后，也可以根據客戶的數量進行推測，來判斷這個房源是否有一個很好的商業選擇。

調整心態冷靜選房如果開盤當天，你發現在選房子時候，你的號碼是比較靠后的，而當天售樓處的人又比較多，那我見你千萬不要因為沒有意向的房源就選擇一樓或者頂樓，小區最邊緣臨街的房源，我也不建議你去選擇，在開盤期間，大部分的時間都是非常煎熬的，真正的可以讓我們選擇樓盤房屋的時間，一般只有五分鐘左右，經過長時間的折磨，我相信每一位選房子的人，都已經很疲憊了，在通過售樓處，五分鐘之內給你的最后一個打擊，讓你匆匆就會選擇交付定金。

確定并堅守心理價位我們在買房時候，開發商的樓盤房源銷表，并不足以讓我們作為參考的數據，在買房子的時候，你不需要去看優惠前的總價，因為這個數據并沒有太大的意義，你可以直接去看，真實的總價商品，根據這個商品再計算出單價，如果計算出來的單價超出你的預算，你最好不要買了，并且在開盤之前，一般價格是不會對外公布的，在開盤當天才會將價格公布出來，所以，買房子的人，需要提前和銷售人員做好溝通，了解這個樓盤大概的價格范圍，確定是不是自己可以承受的范圍如果當天價格出來之，已經超出了你可以承受的范圍，你一定要放棄，千萬不要猶豫。

選擇靠譜的置業顧問如果你對這個市場和樓盤不了解，也還不了解當地的情況，或者是你特別的忙，并沒有時間來進行多余的了解，你可以找一位比較靠譜的置業顧問，因為置業顧問會為你提供專業的選房服務，會對投資進行分析，包括樓市分析，戶型分析和樓盤信息這些情況，這樣你再買房子的時候，既可以省錢，還可以省很多的時間和精力，真正的為你解決買房子的困擾，選擇一個你所舒心的房子。

買一套房子，對于大部分的人來說，都是半生的心血，所以大家在買房子的時候，一定要謹慎，千萬不要讓自己出現后悔的情況。

有多少人買房一步到位感到舒心呢？很多人起初是舒心，最后是窩心

買房是個技術活有沒有人一次買對不挑毛病的呢？買房誰會有一步到位的舒心感？房子是人生活的必需品，是生活的一個重要組成部分，房子住的舒心小子日也自然會舒心不少。但在當下的樓市當中能夠滿意舒心買到自己喜歡房子的人真的有那么多嗎？

相信不少人買房起初一定會有那種一步到位的舒心感，為什么舒心？因為自己選到了自己想要的房子，或者自己有房子了，這一刻的舒心感還是有的。但是在自己入住之后會逐漸的發現，房子這里那里的都會有一些問題，這些問題最終也就變成了自己的不舒心。所以說換房改善的需求也就這樣產生了，房子的需求往往就在審美疲勞之中產生。

房子難以一步到位，難以持久的舒心為什么？這兩點也許可以說明。第一點上面提到過就是換房的需求，也就是說現在的房子不能滿足自己的需求了，所以換房的需求會讓人覺得現在的房子不舒心了，已經不是當初那種一步到位的感覺了。第二點就是當前的樓市大環境，房產預售帶來的預期不能滿足。對于購房者來說買房子現在想買新房現房在很多地方已經是不大可能的事了。因此期房的購買已經成為常態，既然大家都買了期房那么就會有一個預期的變化。畢竟期房只是建立在圖紙、沙盤和樣板間之上，最終居住的感覺如何、樓層如何、環境如何都是未知數。而在這個過程之中購房者很容易產生自信預期爆棚的情況，在聽了銷售的一頓浮夸之后對今后的房子信心滿滿，最終事實也許會證明這種滿滿的自信帶來的可能更多是失望了。所以說期房帶來的預期變化導致很多人買房不能一步到位，不能舒心。

越是看起來一步到位的房子，最終越是難讓人覺得舒心。精裝房可謂是一步到位的典范，但是精裝房達不到購房者預期的情況也是最多的。開發商的樣板間與實際交房的差距就造成了一步到位買房的不舒心。對于裝修而言不同的人、不同是的施工方式、不同的時間都會產生不同的效果。最終也就帶來了預期的變化，為了省心的選擇變得不那么省心了。

所以說，購房者的預期越高，期望越高最終可能帶來的失望也會越大。畢竟房子的成交通常都是在理想化的條件下進行的。因此，買房是個技術活，有時候理想不應該那么豐滿。

交了錢難過戶，有房本沒法住，法拍房如何能放心拍、舒心住？

一邊是不斷攀升的成交量和刷新紀錄的成交額；一邊是“交了錢難過戶”“拿著房本沒法住”“有了房沒學上”等不時曝出的糾紛案例，近期圍繞法拍房，熱度和問題交織并存。

拍賣“后遺癥”的根源在哪兒？如何擦亮雙眼選擇法拍房？理性健康的法拍房市場又該如何培育？“3·15”之際，記者帶著這些問題展開調查。

“拍下法拍房，原房主住在樓上違建中”

記者通過查閱分析裁判文書網相關案例了解到，當前法拍房糾紛類型大致包括以下幾種：原房主騰退難，是我的房子我卻住不了或者住得很別扭；買下法拍房卻發現需要補繳大額稅費；法拍房“失能”：落不了戶、上不了學。

近期，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的一起案件顯示，2018年，黎某通過司法拍賣購得了一幢三層房屋，并辦理了不動產登記證書。但該房屋樓頂卻被原房主李某私自加建了磚混房屋兩間，屬違章建筑。

“由于這兩間房沒有產權證，不在拍賣范圍內，對方認為依然有在此居住的權利。”黎某無奈只得訴至法院解決。后法院判決李某拆除樓頂房屋兩間，買受人才得以裝修入住。

“此事暴露了被執行人財產混同，騰退中財產界定難的問題。”北京盈科（杭州）律師事務所律師甘海濱說，特別是在房屋租賃、承包等騰退執行案件中，有的被執行人在使用房屋過程中對房屋進行了裝修或添置了設施，為后續的糾紛埋下了隱患。

法拍房后續的“大額稅費”也往往讓買受人始料未及。2019年，杭州一家企業通過網絡拍賣平臺拍得一處不動產，價格高達6800余萬元。但在辦理產權過戶過程中才得知，土地增值稅須按“清算征收”方式計，加上其他“增值稅”“印花稅”等合計近4000萬元。

這家企業負責人表示，當初拍賣公告并沒有明確披露這些信息，但按照公告涉及產權過戶產生的一切稅費由買受人全額承擔。“這么高額的稅費嚴重超出企業承受能力，所以過戶手續一直耽擱至今。”

除了擔心稅費，還有意向購買者表示，由于法拍房戶口復雜，學位也難有保障，所以只能讓他們望而卻步。

拍賣“后遺癥”的病根在哪兒？

業內人士介紹，一般法拍房起拍價為評估價的七折，如果流拍將在此基礎上再打八折，因此相對于新房和二手房，法拍房有成為價格洼地的可能；此外，部分城市未將法拍房列入限購名單，也在一定程度推升了市場熱度。

阿里拍賣數據顯示，自2017年司法處置全面推廣網上拍賣開始，法拍房數量呈現上升態勢，從2017年的24.22萬上升到2019年的47.45萬。

受訪專家和業內人士表示，實際法拍房產生的糾紛占比并不高，但因為市場熱度高、涉及金額大、綁定事項多，許多糾紛容易成為輿論關注焦點。

——騰退難、協調難：法院執行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規定，執行法院有騰房的義務，然而實際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執行工作面臨的難點。

此外司法實踐中還面臨法院拍賣異地房產的情況，后續房產過戶、買受人居住等可能需要法院與異地職能部門對接，實際執行過程中，存在協調難度。

——信息分散難以窮盡。司法實踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬于多個部門管理掌握。

甘海濱表示，當前法院“案多人少”的局面仍然普遍存在，在執行部門情況更加明顯。許多信息核查仍需要法官“登門臨柜”；同時有的問題法院也無權認定，導致信息難以完全披露。比如在一些房屋租賃、承包等騰退執行案件中，被執行人曾對被執行房屋進行裝修，甚至大量違建。“因為涉及當事人實體權利，執行程序中法院無權作出處理認定。”

——市場秩序有待完善。記者調查發現，一些城市的法拍房市場存在“黑中介”，他們打著服務司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，再通過為其辦理虛假產權證，或是聲稱房屋競拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接占為己有，導致購房者“房、財兩空”。

上海瀾亭（杭州）律師事務所主任律師鮑樂東說，此外，近期法拍房市場火爆背后，一些炒房客的進入也讓市場秩序受到影響。“一些違規購房的行為也蔓延到法拍房領域。比如‘倒按揭’的方法：先借錢全款拍下法拍房，交完房后，去銀行將房子抵押申請企業貸款或者經營貸款。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低。”

健康理性市場仍需各方協同努力

針對法拍房市場過熱，近期全國多個城市陸續出臺政策，將法拍房列入限購范圍，也反映出地方對法拍房市場監管的關注和重視。

“完善法拍房市場應進一步規范各方行為。競買人應該秉持更加理性審慎的態度選擇法拍房，了解交易規則和潛在風險，例如須繳納的稅費等。遇到專業問題，可以求助法律工作者。職能部門應進一步打通數據，為買受人掃除‘信息盲區’。”鮑樂東說。

此外，鮑樂東還建議，房產監管等有關職能部門應加大對一些黑中介、違規炒房客的打擊力度，凈化市場環境。比如對宣稱“只有通過中介才能買法拍房”“受法院委托”胡亂收取中介費、借法拍房推高周邊二手房價格等行為進行處罰。

記者了解到，為了提升司法拍賣的透明度和公正性，浙江省改變以往執行法官上門查詢等傳統模式，通過打通部門間數據，實現拍賣前“一門聯審”：由法院牽頭，自然資源、稅務、綜合行政執法等10余個相關主管部門，共同對擬處置不動產的各類情況進行詳細核查，建立嚴格預審機制，從而降低“問題房”上線拍賣的可能性。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，健康理性市場的培育建設仍需各方協同努力，讓法拍房回歸到司法拍賣的初衷，即處置相關人的財產和維護社會公正。

“法拍房交易市場健康發展，有助于化解司法糾紛和債務問題。后續應該建立一套部門聯動的管理機制，真正讓此類住房減少風險、杜絕炒作，回歸住房屬性。若是做得好，也可以成為購房者解決住房問題的一種房源渠道。”嚴躍進說。

來源/新華視點

編輯/樊宏偉