贈與的房產可以收回嗎;房產贈與協議

2024-10-27 17:50:08

贈與的房產可以收回嗎？

所有權人將房屋贈與給他人，當受贈人接收到贈與通知即可生效，但是，房產所有權的轉移必須辦理過戶登記手續，否則不發生物權變動。那么，如果房產贈與之后，贈與人還可以收回房屋嗎?下面由我為大家解答。

1、房產贈與已過戶

我國實行房產登記制度，房產的歸屬隨著房產登記的轉移而轉移，房屋既然已經過戶，也就意味著房屋贈與已經完成，要想再要回房屋基本上是不可能的。但如果受贈方同意也不是沒有要回的可能。

2、房產贈與已公證，但未過戶

公證是以法律形式對贈與合同的確認，也是對合同雙方意思自治的保護，客觀上限制了贈與人對贈與合同的反悔。一旦贈與合同進行了公證那么要撤銷也是很難的，但不代表不能撤銷，撤銷公證贈與也是可以通過公證來撤銷的。

3、房產贈與未過戶

這種情況是指只簽訂了贈與合同但是未進行公證也未過戶的情形。贈與合同在《合同法》中特殊之處就在于在一般情形下，贈與人可以在贈與物的權利轉移之前可以撤銷而不負相關責任，因此給受贈人帶來了不確定性。

法律依據：

《中華人民共和國物權法》第十七條

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。

《中華人民共和國物權法》第十九條

權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

案例+法條+精解：贈與的房屋到底能不能撤銷？

來源：作者：李明君

轉自：法務之家

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《中華人民共和國合同法》第一百八十五條規定：“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。”一百八十七條同時規定：“贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。”那么，贈與的房產是否可以撤銷？如果能撤銷，什么情形下可以撤銷？

▌一、哪些贈與可以撤銷？

《中華人民共和國合同法》第一百八十六條規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。”“具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。”這就是所謂的贈與人的“任意撤銷權”，其目的就是賦予贈與人與受贈人達成合意后法定要件實現前以悔約權，使贈與人不致因情緒沖動，思慮欠周，貿然應允將不動產等價值貴重物品無償給與他人，既受法律上的約束，遭受財產上的不利益。具體來講，可以撤銷的贈與包括以下幾種情況：

（一）受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的。《中華人民共和國合同法》第一百九十二條規定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬。”如果受贈人實施的行為不是嚴重的，而是輕微的，贈與人則不得撤銷。近親屬的范圍包括配偶、直系親屬（父母、子女、外祖父母、外子女、兄弟姐妹）。

（二）受贈人對贈與人有扶養義務而不履行的。《中華人民共和國合同法》第一百九十二條規定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（二）對贈與人有扶養義務而不履行。”北京市高級人民法院在葛海鴻、郭寶珠等贈與合同糾紛申訴、申請民事裁定書[（2017）京民申4190號]中認為：“根據該協議，北京市海淀區西北旺鎮景和園5號樓3單元101室歸葛海云所有，葛海云自愿獨立贍養葛兆祥夫婦，為二老養老送終。后葛海云一直履行贍養葛兆祥的義務，每月向葛兆祥支付贍養費用，且涉案房屋至今一直由葛兆祥居住使用。葛兆祥提出的涉案房屋不歸葛海云所有、葛海云未盡贍養義務等主張，缺乏事實根據，其要求撤銷贈與的請求，缺乏法律依據，本院不予支持。”

（三）受贈人不履行贈與合同約定的義務的。《中華人民共和國合同法》第一百九十二條規定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（三）不履行贈與合同約定的義務。”浙江省高級人民法院在李穎與吳家樂、李筱萍物權確認糾紛再審民事判決書[（2015）浙民提字第29號]中認為：“該字據形成于吳家樂、李筱萍購買房屋及取得產權登記之后，簽訂字據時吳家樂、李筱萍為房屋所有權人，因此，字據所涉贈與系房產贈與而非購房款贈與。雖然字據中約定訟爭房屋為李穎、吳昊的夫妻共同財產，也就是吳家樂、李筱萍確認將該房屋作為李穎、吳昊的婚房，并無償將該房屋贈予李穎、吳昊，但房屋至今未過戶登記到李穎、吳昊名下，房屋產權證亦一直由吳家樂、李筱萍持有，所有權尚未發生轉移。依據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第一款‘贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與’的規定，吳家樂、李筱萍有權撤銷贈與。況且，從字據簽訂的時間及簽訂各方關系看，吳家樂、李筱萍贈與訟爭房屋系作為李穎、吳昊的婚房使用，前提條件是李穎、吳昊婚姻關系存續。在本案一審立案受理之前，李穎、吳昊婚姻關系已出現危機，吳昊已提起離婚訴訟，就吳家樂、李筱萍來說，其當初贈與房屋的前提與基礎已不復存在，其亦有權撤銷贈與。”

（四）因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與；《中華人民共和國合同法》第一百九十三條規定：“因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷原因之日起六個月內行使。”黑龍江省哈爾濱市中級人民法院在司國民與司林英,司夢贈與合同糾紛二審民事判決書[（2015）哈民一民終字第947號]中認為：“關于經過公證的贈與合同是否有效的問題。司林英、司國民主張司治仁生前將其所有的房產贈與司夢，在贈與合同上沒有司治仁的簽字，該贈與合同無效。依據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條規定：贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定；《中華人民共和國合同法》第一百九十三條第一款規定：因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。贈與合同的撤銷權只能由贈與人本人或者贈與人的繼承人或監護人行使。而贈與人的繼承人或監護人只有在贈與人因受贈人的違法行為而死亡或喪失民事行為能力時，才可以行使撤銷權。本案中，司治仁生前將其所有的此處房產贈與其孫女司夢，并經過公證，司治仁生前并未直接行使撤銷權，且所贈房產已辦理完產權變更為司夢的登記手續，在司治仁去世之后，司林英、司國民作為司治仁的繼承人，只有在因司夢的違法行為致使司治仁死亡或者喪失民事行為能力時，才可以行使撤銷權。司林英、司國民并沒有舉示司夢在贈與行為中存在可撤銷贈與的不當行為的證據。故原審法院以司林英、司國民證據不足為由，駁回其訴訟請求正確，本院予以確認。”

（五）贈與人的經濟善顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。《中華人民共和國合同法》第一百九十五條規定：“贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。”湖北省高級人民法院在張某、李某離婚后財產糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[（2017）鄂民申2216號]中認為：“在協議離婚之后，2014年1月7日張某與李某簽訂《離婚協議變更協議》約定涉訴房屋歸張某所有，即李某將其所有的房屋無償贈與張某，并對該協議進行公證。涉訴房屋至今未辦理產權過戶手續，即《離婚協議變更協議》關于房屋贈與的內容未實際履行。現李某主張按照《離婚協議書》確認房屋所有權，即不再履行《離婚協議變更協議》的贈與義務。《中華人民共和國合同法》第一百九十五條規定：“贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務”。根據一、二審查明的事實，李某目前患病，無固定工作，無穩定經濟收入來源，生活困難，且除本案所涉房屋外，其名下無房可住，因此原判決支持李某要求確認其對涉訴房屋的所有權的主張并無不當。”

▌二、哪些贈與不可以撤銷？

《中華人民共和國合同法》第一百八十六條規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。”一百八十八條同時規定：“具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。”因此，有兩類贈與合同是不得撤銷的：

（一）具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同不得撤銷。北京市第二中級人民法院在王帥與中國紅十字基金會公益事業捐贈合同糾紛二審民事判決書[（2015）二中民終字第11186號]中認為：“根據我國相關法律規定：具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同不得撤銷。綜上，王帥上訴要求撤銷與紅基會之間的公益事業捐贈合同、要求紅基會返還其捐贈款12元及利息，因紅基會并未違約且王帥之訴求有違上述法律規定，故其該項上訴請求本院不予支持。”

（二）經過公證的贈與合同不得撤銷。江蘇省無錫市中級人民法院在高某甲與高某乙繼承糾紛二審民事判決書[（2016）蘇02民終145號]中認為：“經過公證的贈與合同不得撤銷，除非得到受贈人同意。本案中，涉案房屋份額在劉某某向高某丙贈與后，雖未辦理轉移登記手續，但該贈與已經公證，因高某丙本人也無放棄該贈與的意愿，故高某甲不能憑公證遺囑推翻公證贈與。一審在確定了公證贈與合法有效后，判決高某甲通過該公證遺囑取得該六分之一房屋產權以及繼承高某某處的份額，合計取得房屋產權的三分之一，已經充分考慮了雙方的利益平衡問題，并無不當。此外，本院根據房屋產權的份額歸屬，為便利執行、防止矛盾升級，確定訴爭房屋歸高某乙所有并由其向高某甲支付房屋歸并款100000元。”

▌三、贈與的房地產是否可以撤銷？

房地產贈與是指房地產權利人將自己擁有的房地產，無償轉讓給他人的一種民事法律行為。房地產贈與必須符合以下幾個條件：

1、房地產贈與人必須具有完全行為能力，贈與行為是其真實的意思表示；

2、房地產贈與人必須是房地產的擁有人，具有合法齊備的權屬證件，與他人不存在權屬糾紛；

3、房地產贈與人和受贈人均屬自愿，并且訂有書面協議，條件許可時應辦理公證；

4、房地產贈與必須經房地產管理機關登記、審核，辦理產權過戶手續；

5、房地產贈與不得危害公共利益和損害他人的合法權益，不得為逃避應當履行的法定義務或法規管理而設立贈與。

（一)房屋贈與未辦理產權登記手續的，贈與人享有任意撤銷權。

《中華人民共和國合同法》第一百八十七條規定：“贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。”這與以前的法律規定有所不同，《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第128條規定：“公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。”這個規定已經不適用了。

《中華人民共和國物權法》第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”可見，房地產的贈與未辦理產權轉移手續，贈與行為尚未實現。根據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

（二)贈與合同經過公證，但房屋尚未辦理過戶的贈與是否可以撤銷？

一般來說，經過公證的贈與是不可撤銷的，北京市門頭溝區人民法院在張其德與王文順等贈與合同糾紛一審民事判決書[（2014）門民再初字第1758號]中認為：“贈與合同是贈與人將屬于自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。根據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第二款及第一百八十八條的規定，經過公證的贈與合同是諾成合同，只要雙方當事人的意思表示達成一致，合同即可成立。《中華人民共和國物權法》第十五條規定，當事人之間有關設立、變更、轉讓和消滅不動產的合同，除法律另有規定或者合同另有約定，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”如果贈與人無理反悔，就是不配合辦理房屋過戶手續，受贈人可根據《中華人民共和國合同法》第一百八十八條（具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付）的規定向人民法院提起訴訟。

當然這也不是絕對的，如果贈與人存在相反證據推翻該公證的，贈與人依然可以撤銷贈與合同，收回贈與房屋。相反的證據主要包括：1、證明公證不是當事人的真實意思表示的證據。如果贈與人有證據證明自己前往辦理公證時是處于重大誤解、誘騙、脅迫、意識不清等原因，并非自己真實意思形成的公證，可向公證機構申請復查推翻公證書，從而撤銷贈與合同收回房屋。2、證明公證程序違法的證據。如果公證機關適用法律錯誤，也可以推翻公證書，達到撤銷贈與的目的。

需要注意的是，即使贈與合同公正合法，也有可能被撤銷，那就是當出現上面談到的法定撤銷贈與的事由時。

（三）夫妻之間的房產贈與未辦理過戶是否可以撤銷？

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第六條規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”安徽省合肥市中級人民法院在湯平、謝玉華夫妻財產約定糾紛二審民事判決書[（2017）皖01民終5611號]中認為：“婚姻法司法解釋（三）第六條規定......該條明確將合同法第一百八十六條作為調整夫妻贈與房產任意撤銷的依據。《合同法》第一百八十六條規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與或是經過公證的贈與合同，不適用欠款規定。由此可見，只要不具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與或是經過公證的贈與合同，贈與人就應享有任意撤銷贈與的權利。”