房產過戶避稅;房產過戶避稅違法嗎
購房合同約定上下家“假結婚”避稅，法院判購房合同無效并退還定金
近日，上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）審結了一起因購買“學區房”而引發的房屋買賣合同糾紛案。夫妻小莉和小張為給孩子上學置換一套學區房，通過中介公司找到賣家李女士，并在中介的安排下采用“婚更”方式辦理過戶手續以避稅。然而，因房屋價格、付款方式等產生分歧，買家拒絕按期補齊定金，賣家以違約為由拒絕返還已支付的定金，雙方陷入紛爭。
最終，法院判定雙方簽訂的購房合同無效，并要求賣家退還買家已支付的購房定金。
事件：為避稅采用“婚更”方式
今年3月，小莉和小張夫妻倆通過中介公司找到賣家李女士，希望購買一套學區房。經過協商，雙方將房屋成交價格定為3870萬元。為逃避200多萬的稅款，中介公司提議采用“婚更”方式辦理過戶手續，即小莉與小張先離婚，小張再與賣家李女士結婚，在婚內辦理房產過戶后再離婚。買賣雙方同意了這一提議，并簽訂了《房地產買賣合同》。
糾紛：房價、付款方式產生分歧
合同簽訂后不到一周，小莉和小張就房價款、付款期限、付款方式與李女士產生了分歧。原來，夫妻倆在合同簽訂后了解到，該小區上一套相同戶型的房子以3500萬元的價格賣出，認為中介串通賣家抬高房價，要求降低房價、延后付款期限等。在與賣家協商無果后，夫妻倆遲遲沒有支付剩余定金。
當年6月，李女士向小莉、小張發送了《合同解除通知函》，通知他們購房合同解除，并且沒收已經繳納的20萬元定金。夫妻倆不服，將李女士告上法庭，要求李女士返還定金以及支付相應利息。
法院判決
一審法院認為：
雙方達成的房屋買賣合同中關于“通過婚姻辦理過戶手續”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應屬無效。除此之外，雙方約定的其余合同內容合法有效，應予恪守。由此，一審法院認定案涉房屋買賣合同系因小莉、小張違約而導致解除，李女士主張沒收定金具有事實和合同依據，駁回了小莉、小張的訴請。夫妻倆不服，上訴至上海一中院。
上海一中院經審理后認為：
本案的爭議焦點為李女士是否應退還夫妻倆20萬元購房定金及利息。對此，需判定本案雙方簽訂的購房合同是否有效。
上海一中院認為，其一，雙方通過婚姻辦理過戶手續的是為了逃避繳納稅款，屬于明顯的偷稅行為，且涉及數額巨大，違反了法律的強制規定，應當予以禁止。
其二，買賣雙方利用房地產登記管理的漏洞，約定買賣雙方通過先結婚后離婚的方式，完成案涉房地產所有權的變更，有違公序良俗。
其三，合同系通過“婚更”這種非法的手段實現合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權變更、實現合同目的的唯一手段。綜上，該合同應認定為無效。
鑒于本案《房地產買賣合同》無效，定金條款亦屬無效。上海一中院遂改判，李女士返還小莉、小張購房定金20萬元。同時，小莉、小張對簽訂無效的《房地產買賣合同》亦存在過錯，應當承擔一定責任，故駁回了小莉、小張要求支付利息的訴請。
法官說法
本案主審法官喬林指出，婚姻登記制度是國家進行社會管理的基本社會制度，夫妻關系是社會倫常的基礎。本案中，各方當事人將婚姻制度當做偷稅和獲利的手段，不僅嚴重違反了公序良俗和法律強制性規定，同時也嚴重背離了社會主義核心價值觀。
在社會經濟活動中，還存在其他利用婚姻登記制度獲取利益或者逃避責任的現象，諸如：利用虛假結離婚騙取拆遷款、逃避執行、騙取貸款、規避房屋限購政策、取得特定城市戶籍等。社會主體從事上述不法交易，不僅有違公序良俗，同時其交易本身具有極高的法律風險，行為人本人也極易觸犯法律，甚至走上犯罪道路。
房屋中介作為房屋買賣或租賃的中間人，在整個交易過程中扮演著重要的角色，同時承擔著一定的責任與義務。作為中介機構，在提供專業服務，保障客戶利益的同時，更應當誠信經營，遵守商業道德和法律法規，切勿投機經營。
房地產過戶應當遵循《民法典》《不動產登記暫行條例》的相關規定，通過合法手段完成交易。期望通過本案審理所確定的規則，對于今后可能發生的類似社會現象能夠起到警示、規范和指引作用，以彰顯誠信為本的核心價值理念，從而消弭爭端于無形。
文/廣州日報新花城記者：陳慶輝
廣州日報新花城編輯：周裕嫵
來源：上海一中法院
房產過戶避稅存風險，有害無利
人們在二手房交易時，不少購房者采用“黑白合同”、“假贈與”與“房屋典當”等“規則空白”進行避稅的現象時有發生。其實這里隱藏著重重風險，作者收集了常見的幾種情況，也請律師們來一一點評。
先租后賣
律師點評：此種方法不繳全額營業稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等。具有一定可行性。但由于房屋的價格具有極大的可變因素，如果所簽的價格與兩年后該房屋的市場價格不一樣，房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，對于買方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣家還有可能將此房抵押或另外出售，對于買家就有很大的法律風險!
假贈與真賣房
律師點評：通過贈與方式轉移房產，是房產轉移過程中常見形式，也是我國法律所規定的權屬人處分自己財產的一種權利和行為方式。因為贈與方式轉移房產完全不同于市場化交易，故而不征營業稅。
如果房產轉移雙方的真實意思和目的不是贈與，而是想轉移房產并獲利，完全背離贈與法律上無償性的特征。那么，這種行為將不夠成合法有效的贈與，而是以外在表現合法的贈與形式，掩蓋了逃避稅收非法目的違法行為。一旦出現糾紛，根據現行法律規定，當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。而且，明為贈與實為買賣的轉移房產除了上述法律風險外，實際過程中還存在很大的交易風險。
對買家來說，如何約定付款方式，這是一個難題，因為贈與人在贈與財產權利轉移之前可以撤銷贈與，即使買家已經付了定金，也對出售方沒有約束力。此外，我國《合同法》規定：“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任。”也就是說，如果買方收到的房屋出現質量問題，就很難要求原主人賠償。另外，買家還要提防贈與人撤銷贈與或不履行贈與義務的行為。
合同價格遠低于實際價格
律師點評：此種方法少繳全額營業稅及附加費了，仍須交契稅、登記費、印花稅等。這種行為是以外在表現合法的形式，掩蓋了逃避稅收的非法目的,是一種違法行為。一旦出現糾紛，根據我國現行法律規定，當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。
先簽合同幾年后再過戶
律師點評：此種方法不繳全額營業稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等，具有一定可行性。但雙方簽訂合同之后，如果不及時辦理交易手續，時間一長，就會有諸多外界因素影響到交易過程，雙方都將面臨所有突如其來的風險，包括政策風險、市場波動的風險，特別是房地產價格并不是很穩定的情況下，一旦出現大的落差，必有一方會有重大的損失。而且，時間越長所承擔的風險越大，而且即使合同辦理了公證手續，也不能避免上述風險的存在。同時，賣家還有可能將此房抵押或另外出售。
一些二手房中介為達到盡快成交的目的，抓住買賣雙方的心理，為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是：
一、“有意壓低交易價格”買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格，欲達到少繳稅的目的。
律師提醒：對于“有意壓低成交價”的做法，第一，其違反稅收政策，政府對此違規行為也即將加大監管力度，風險性較大;第二，從購房者角度來看，當此房產再次出售時，先行做低的“購買價”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
二、假贈予方式。這是二手房買賣雙方為達到“避稅”目的，本無親友關系，私下交易后，卻以此名義經過公證將房產進行“贈予”。按照目前的政策，贈與過戶只需買方繳納4%契稅，而買賣過戶如果在5年以內需要繳納5.5%營業稅、2%或4%契稅，以及個稅。
律師提醒：針對“假贈予”，有關法規規定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產贈予，其贈予人可以反悔。
如果在房產交易中，雙方表面辦理的是“假贈予”，一旦發生糾紛，買房方因缺乏證據很可能得不到法律的支持。
三、“假租賃真交易”。由于房產可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買賣雙方交易后卻不按規定辦理繳稅、過戶、更名等手續，以表面的租賃合同替代交易合同。
律師提醒：假租賃真交易風險很大，一旦發生爭執，受害方往往是買房方。
四、“規避第二套房產”。一些中介向投資者建議，夫妻買房，最好只寫一個人的名字，這樣可以規避第二套房產因非自住而繳稅。“由于通知中規定對自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產權持有者。”
律師提醒：一旦親屬間出現利益糾紛，則難以理清。
五、“協議延期辦理產權變更”。這種避稅方式看上去有理有利，但其背后卻暗藏著巨大的法律風險，稍不留神，就有可能讓二手房買賣雙方落得一個“貪小便宜吃大虧”的下場。例如：
一、如果房價大漲，賣房人有可能因此毀約而不再按協議的約定時間去辦理房屋過戶手續，意圖提高房屋的成交價或轉售;
二、可能到協議約定時間辦理房屋過戶手續，又出現某些原因而致使過戶手續辦不了;
三、若賣房人背著買主申請補辦了產權證，又把房屋賣給第三人并辦理了過戶手續的話，買主將無法取得房屋所有權。
