房產過戶無效(房產過戶無效判決)

房子既然已過戶 為何法院卻判決合同無效？

案情簡介

2015年12月23日，被告張某香于2012年5月向原告董某借款76萬元，并將A房屋的房產證、土地使用證交給原告作抵押，約定在2013年-2014年之內還清，但被告一直未按約定還款。2015年12月15日，原告董某向法院申請立案，主張被告張某香償還其借款76萬元，該案由法院先行聯系雙方進行了訴前調解，后調解不成。

2015年12月22日，張某香與其妹妹張某芳及妹夫李某簽訂《房屋買賣合同》，由張某香將其名下的A房屋出售給張某芳、李某，房屋價款為48萬元。同日，A房屋過戶至張某芳、李某名下。經張某芳、張某香確認，因張某香欠張某芳45萬元，出售房屋的價款48萬沖抵了上述欠款，余款3萬元張某芳以現金形式給付了張某香。被告張某香自認除A房屋外，再無其他資產，其抗辯的兩筆債權均因被執行人無財產可供執行，處于終結執行階段。原告董某于2015年12月23日繳納訴訟費正式立案，請求法院判決確認被告張永香與被告張永芳、被告李某之間的房屋買賣合同無效。

爭議焦點

被告張某香與被告張某芳、被告李某簽訂的《房屋買賣合同》是否有效。

法官說法

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

本案中，被告張某香與張某芳、李某的房屋轉讓行為應屬無效，理由如下：

首先，被告張某香認可在房屋轉讓前法院曾聯系其前來調解與原告間欠款糾紛具體償還事宜，即其在明知債權人通過訴訟途徑追索債務，雙方又協商未果時仍將其所有的唯一資產轉讓，難以認定其轉讓意圖的“善意”；

其次，被告張某香選擇的受讓人為其親妹妹，雙方轉讓、受讓房產采取了以物抵債的方式進行，即非實際支付對價，對于被告張某芳提供的五張借條（用以證明被告張某香欠張某芳45萬元）及一份收條（證明沖抵45萬元欠款后，張永芳、李某又給付蔣永香3萬元），雖經張某香確認，但介于二人的特殊身份關系，僅有借條沒有付款憑證及其他證據的印證下，難以認定雙方間存在如此大額的借貸關系；再者，被告張某香在轉讓案涉房屋后即無任何資產償還對原告的債務，即事實上損害了原告的利益。

綜上，在張某香涉訴后，結合張某香、張某芳間的特殊身份關系，雙方協商過戶房產的行為能夠認定為合同上所規定的惡意串通，損害第三人利益的行為，而雙方此行為因違反法律的強制性規定，應屬無效，故原告的訴求有依據，法院應予以支持。

爺爺私下把房子過戶給孫子被判無效，律師：損害其他繼承人的利益

近日，江蘇無錫江陰市人民法院審理了一起房屋遺產繼承糾紛案，老人在未告知其他繼承人的情況下，私自與孫子簽訂二手房買賣合同，辦理完過戶后孫子未實際支付30萬元購房款。其他子女得知后將老人與孫子起訴，請求法院確認買賣合同無效，最終獲得法院支持。

現實生活中，老人對遺產有哪些處置權限？在遺產處置過程中，處理方式如何判定是否有效？針對上述問題，北京市京都律師事務所合伙人常莎以“遺產處理有效與否的認定”“善意取得和惡意串通的界定”等問題展開，圍繞本案的實際情況做出了相應解析。

妻子去世后，老人擅自與孫子簽訂房屋買賣合同遭子女起訴

據媒體報道，近日，江蘇無錫江陰市人民法院審理了一起房屋遺產繼承糾紛。妻子李某去世后，王某在未告知其他繼承人的情況下，私自與孫子王小丙簽訂了二手房買賣合同，成交價30萬元。王小丙后續辦理了過戶手續，但并未支付 30萬元。知曉此事后，王某的其他子女認為涉案房屋為遺產，請求法院確認買賣合同無效。

江陰法院經審理認為，王某未經全體共有人同意，擅自處分遺產，其行為無效。同時，王某與王小丙私自將五人共有的房屋過戶侵害了三原告的繼承權，兩人以買賣形式掩蓋贈與之實。而且，王小丙作為家庭成員，在明知涉案房屋系遺產的情況下，仍然與王某辦理過戶，可見并非善意，雙方惡意串通的行為，損害了三原告的利益。

王小丙沒有支付房屋對價，其取得物權既非善意，又非有償，不符合善意取得的要求。王某與王小丙抗辯王某將涉案房屋過戶在其唯一的嫡孫子名下符合我國傳統理念與價值觀于法無據，違背了繼承法相關規定，依法不予采納。最終，法院確認王某與王小丙之間簽訂的房屋買賣合同無效。

一審宣判后，雙方均未上訴，該判決現已生效。

案外律師：以買賣形式掩蓋贈與之實，損害了其他繼承人的利益

北京市京都律師事務所合伙人常莎告訴新京報記者，一般而言，老人對遺產的處置權限主要包括遺囑設立權、遺產管理權、遺產分配權，以及保護自身財產權益。在遺產處置過程中，需明確哪些財產屬于遺產范圍，通常包括被繼承人的個人財產，如房屋、儲蓄和生活用品等。范圍明確后，需確定繼承人或受遺贈人，同時也需確定遺產管理人及其職責。之后需向相關機構提交必要的文件，如死亡證明、遺囑（如有）、繼承人或受遺贈人的身份證明等。最后，根據遺囑或法定繼承規則，對遺產進行分割和分配。在這個過程中，需要確保公平、公正地處理遺產，并遵循相關法律規定。

常莎表示，通常而言，有效的遺產處理方式包括遺囑繼承，即被繼承人在生前訂立遺囑，指定繼承人繼承自己的遺產；遺贈，即被繼承人生前訂立遺囑，將遺產贈與國家、集體，或者法定繼承人以外的人；遺贈扶養協議，即被繼承人與扶養人訂立協議，由扶養人負擔被繼承人生養死葬的義務，被繼承人的全部或部分財產在其死后轉歸扶養人所有。該方式主要出現在老人無人贍養的情況下。

“在上述三種情況都不存在的情況下，法律根據親屬關系的遠近確定順序，即所謂的法定繼承。如果同時出現兩種以上的繼承情況，在這四種繼承方式中，遺贈扶養協議的效力最高，其次是遺贈和遺囑，效力最低的是法定繼承。”

在本案中，王某未經全體共有人同意擅自處分遺產，違反了《中華人民共和國民法典》第一千一百二十三條“繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理”的規定。沒有根據遺產處置的法律流程對遺產進行析產、債務清償、遺產分割等，侵害了三原告的繼承權。同時以買賣形式掩蓋贈與之實，損害了其他繼承人的利益。以及雙方惡意串通，進一步加劇了行為的無效性，屬于無效的遺產處理。

此外，王某、王小丙以及王某的其他子女同屬于李某的第一順序繼承人，根據《中華人民共和國民法典》第一千一百三十條第一款規定：“同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。”王某在未告知、未經同意的情況下擅自處分遺產，屬于無權處分的行為。

行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效

針對案件中出現的“善意取得”與“惡意串通”，常莎解釋稱，所謂善意取得指無處分權人將其占有的動產或錯誤登記在其名下的不動產轉讓給善意第三人，在符合一定條件的前提下，善意第三人可依據法律規定取得動產或不動產的所有權或他物權的制度。

善意取得的條件包括：受讓人必須是善意的，即不知出讓人是無處分權人，且在交易過程中無重大過失；受讓人必須支付了合理的價款；轉讓的財產應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

本案中，王某與王小丙在明知該房屋為遺產的情況下，故意隱瞞事實，以買賣的形式掩蓋贈與的真實意圖。這種行為侵犯了其他共有人的合法權益，不屬于善意取得，而是惡意串通。根據《中華人民共和國民法典》第一百五十四條的規定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”

針對王小丙與王某簽訂合同、辦理過戶后沒有支付房屋價格的行為，采取欺詐手段實現擅自處分遺產的目的。根據《中華人民共和國民法典》第一百四十六條規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。 以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”二人以買賣房屋為名，實為擅自處分遺產的行為，合同自訂立時起無效。

“最終法院認定王某與王小丙之間的房屋買賣合同無效，是因為該行為不僅涉及無權處分，還存在惡意串通，嚴重侵犯了其他共有人的合法權益。”

新京報記者 慕宏舉 編輯 楊海 校對李立軍