福州公元房產(福州公園府)
福州買房“提前量”總會實現，沿山佳園成為單價跌破萬元風向標
大家知道，提起福州市區房價跌至萬元以下這個話題，我經常會給“提前量”，那就是明明白白告訴你們哪些區域、哪些小區的房價遲早會跌到一平方幾千元。但成交價是談出來的，降價也得有個過程，畢竟買方有錢在手更加強勢，房價總會越來越低。于是，在很多小區二手房報價向著一萬出頭跌去的時候，我已經告訴你們要往單價一萬以下去談，其實只差臨門一腳，稍微多砍點價就跌破萬元了。
這樣一來，有些房東和中介確實會感到很不爽，人家房子本就難以賣掉，被迫降價已很郁悶，你還教人家多砍價，自然有人會氣得跳腳罵娘。不過這種現象在那些價格比較厚道的新建安置房小區很少出現，開價厚道的拆遷戶們其實已經做好降價求售的心理準備，人家固然也想多賣幾萬，但非常清楚不能因小失大，順利套現才最重要。
所以現實中賣商品房和安置房的心態對比就會存在明顯區別，比如陽光城山與海B區已經早早降到一平方九千多，并且在明知這個價才有希望賣掉的情況下，后來的房東都會加以參照，不會像A區的商品房那樣獅子大開口，明知道沒人看房還死咬著一萬多不放。
還有一個典型例子此前文章我也一再提到，那就是君山上的三木公園里（水岸君山）。我去年告訴你們單價最起碼也要在萬元以下，當時還有個別人出來叫罵，今年發現房子實在賣不出去主動降到萬元以下，其實這個價現在也已經不用賣了，同樣的價格就連山下的陽光城山與海都不好賣，山上的房子誰想住那兒？
馬尾的樓市成交主要分布在東江濱和馬尾老城兩端，中間君山上下“兩不靠”的房子區位確實有點尷尬，三江口大橋通車也沒帶來太大改觀，或許就只能等到地鐵開通才會更加方便了。說到地鐵2號線東延段，確實會給馬尾生活帶來質變，將來從南門兜坐地鐵到馬尾老城和到上街一樣的時間，在市中心上班住在馬尾老城都很快捷。就算將來同樣是一平方幾千的房價，馬尾區總比閩侯縣的鄉鎮強出一大截。
此前文章列舉馬尾老城一些低廉實惠的成交案例，固然單價低至六千元，但那些是比較老舊的樓梯房小區，嶄新的電梯房雖比當年房價突破2萬之時堪稱腰斬，但單價依然在萬元以上，虛高的房價還是需要時間去撫平。近來有個新盤單價跌破萬元，對于整個馬尾老城的房價而言，這又是個劃時代的轉折點。
這個新小區就是我已多次提到的沿山佳園，在今年3月14日文章《沒證先不急，有證價更低，沿山佳園將馬尾城區新房拉至萬元大關》中，我就強調過批量會持續拉低房價，要談到萬元以下并不太難。
目前我們看到沿山佳園的二手房報價都已降到一萬，貝殼找房上最新展示出來的這套成交案例是135㎡總價128萬，成交單價9482元/㎡，這陣子同小區其余房源還有讀者來問，此時他們也能把單價談至九千多了。
時至今日，沿山佳園的房價已經正式宣告跌破萬元大關，這可是嶄新的樓盤，建筑品質出色，學校都在門口，讀書非常方便。而且劃片的船政小學還是市直校，不由得讓人感慨，馬尾的房價確實讓炒房客和黑中介感到絕望，這學校要是放在那些炒房中介扎堆的地方，估計也會被鼓吹出不少“學區房”來炒。
沿山佳園降價對于整個馬尾老城的老舊小區都是降維打擊，也讓西提麗府、海西提、陽光花都等眾多不那么新的商品房黯然失色。從今往后，除了豪宅之外，我希望不要有人再拿著馬尾老城單價過萬的房源來問，咨詢之前請自己學會砍價吧。
疊拼不可擴建純交智商稅，福州公園左岸天上掉錢搶別墅成反面典型
在土拍火熱地價最高的2018-2020年，也是拆遷貨幣補償發得最多的三年，為了加快拆遷賣地的速度，各個城市紛紛撒幣造富，由此誕生了一大批手握重金的“拆遷富”。廈門拆出了不少千萬富翁，福州也有許多拆遷戶大幾百萬現金拿到手。
這種“撒幣做法”的結果是寅吃卯糧，前人吃很飽，后人沒法搞。后來發現沒錢這樣造了，才普遍推廣安置型商品房，回到“以房換房”的老路上。對于幸運趕上了這輪一拆暴富的人來說，固然天上掉下了大餡餅，但憑運氣得來的錢，得靠腦子才能守住。
那些年每逢哪兒有拆遷項目，在拆遷辦門口總有一大幫房地產詐騙犯在蹲守，一看有人出來就圍上去塞傳單。倘若拿到現金不假思索就去買房，還被人忽悠在最高點上接盤所謂的商品房、學區房，那結果就是“一棟換一套”。雖然買的是大戶型，但扣除公攤后實際居住面積與原來的自建房遠遠沒法比。
像這種天上掉餡餅接住了還送回去的鬧劇在廈門已經多次上演，千萬現金看似巨款，到頭來也不過換回島內一套房。這些年來我無數次強調“廈門房子絕不可買”是基本原則，抱著錢活著離開廈門就是人生贏家。當年沒聽勸的人，現在就算嘴巴再硬，實際上也悔的腸子都青。
在福州也有很多這樣的糊涂蛋，尤其以晉安東區居多。想當年福州從東二環拆到鼓山腳，從牛崗山拆到光明港，可謂集中拆遷撒幣造富一大片。然而那些一棟樓換回大幾百萬的村民，最終做了哪些蠢事？他們去買了房子，買品牌房企的殺豬價商品房。
由于兜里確實有錢，還是從天而降的錢，他們實在很舍得花，那時候一度引起別墅搶購潮。我勸他們不要買房當接盤俠，他們還口中振振有詞：不買房錢也會被花掉，買了好歹有房子剩下。令人不禁感慨，連口袋里的錢都守不住，傻韭菜終究是長著一副韭菜模樣。
我們知道，在國家頒布“限墅令”之后，福州市區已經沒有新建“真別墅”了，平日里開發商所宣傳的“別墅”產品，要么是疊拼，要么是商墅。之所以這些有錢人搶購“別墅”，固然是因為家里人多房子買小了不夠住，也是因為開發商告訴他們這種“嚎宅”很“糕檔”還有很大的“贈送面積”，或者叫做“可擴展空間”。
正因如此，這些接盤俠拿著開發商的話當“圣旨”，交房以后為所欲為。比如去年發生的天空之城“跑馬圈地”事件，氣得高層業主直接堵了水泥罐車。再比如今年保利天悅二期有商墅業主剛交房就掄錘子拆了房屋承重結構。
稍微有點常識的人還能明白，所謂的商業別墅全是套路，于是他們選擇了屬于住宅性質的疊拼。雖然不像“真別墅”那樣有天有地，但疊拼戶型上疊有天，下疊有地，只要不是中疊總有一個方向可以擴建出去。
這些“別墅”業主想得很美，但他們不明白一個基本事實：時代已經變了。如今再也不是早年哪個違法建設為所欲為的時期。他們家“別墅”買得貴，隔壁普通住宅買得也不便宜，無論商墅還是疊拼，都不是正經的低容積率別墅區，往往都和高層住宅建在一起，高層業主們才不會慣著你。
于是近日我們看到一則新聞大快人心，繼天空之城之后，晉安區又一次組織拆違專項行動，把公園左岸的違建當作反面典型進行拆除。這些業主或許做夢也想不到會有這一幕，因為多年以來別墅改擴建是行業默認的潛規則，開發商為了賣房也會明里暗里各種慫恿。
正因為“別墅”存在“可擴展空間”，它們的單價比普通住宅賣得更貴，最高點上更是貴得離譜，當年也只有天上掉錢的“拆遷富”瘋狂搶購。盡管我已盡力勸阻，告訴他們這種房子買來血虧，送錢給外地開發商更是一種恥辱。從后來肆無忌憚的違建行為，我們可以看清這幫人是多么無知無畏。
目前執法人員拆除的是公園左岸的下疊，而上疊、中疊在樓頂和露臺的違建強拆有一定難度。但只要走完法定程序就會凍產權、斷水電，讓違建業主沒法住。不能“擴展”的疊拼只不過是普通復式樓，多掏的一兩百萬純屬“智商稅”。
假如還有人心存僥幸，覺得凍產權沒什么要緊。那就請他們睜大眼睛，好好看看我在今年7月11日文章提到的那個典型案例。那棟左海公園旁的“真豪宅”大別墅，因為加層違建產權被凍結十六年，業主眼看著房價坐了一趟“過山車”，想要出售卻賣不了，直到最終法拍只剩一套單元房的價格。
