房產解約函;房屋退租告知函
租戶稱因空調噪音被鄰居投訴提出解約，法院：證據不足，駁回
近日，新京報記者從北京市第三中級人民法院獲悉一起因空調噪音導致其他業主投訴而引發的房屋租賃合同糾紛。承租的房屋租賃公司以空調噪音問題遭業主投訴并向出租人趙先生提出解約，但雙方在違約金和維修費等方面未能達成共識，房屋租賃公司也一直拖欠房租，最終被趙先生起訴至法庭。北京三中院最終判決趙先生有權解除涉案合同，房屋租賃公司承擔相應費用。
承租方自稱空調噪音被業主投訴，并向出租人發送解約函
出租人趙先生與承租人房屋租賃公司簽署了為期三年的《資產管理服務合同》，約定趙先生把涉案房屋委托給房屋租賃公司進行管理。交房后，房屋租賃公司將該房屋租給他人使用。
合同簽訂九個月后，房屋租賃公司聲稱，因為空調噪音問題遭到樓下業主投訴，嚴重影響其租戶的租住使用，便向趙先生發送了解約函。但是，屋內租戶并未立即搬離。
三個月后，趙先生與房屋租賃公司工作人員洽談房屋交接及解約事宜，雙方因房屋維修及違約金等問題未達成一致，趙先生只同意簽署交割單，不同意簽署解約協議。在此期間，房屋租賃公司一直拖欠未付趙先生租金。于是，趙先生將房屋租賃公司訴至法院，要求解除雙方簽訂的《資產管理服務合同》，并要求房屋租賃公司支付欠繳租金、生活費及更換房屋門鎖費。房屋租賃公司提起反訴稱，《資產管理服務合同》在其向趙先生發送解約函時就解除了，要求趙先生返還其租金并賠償違約金。
三中院生效判決認為，房屋租賃公司主張涉案合同在向趙先生發送解約函時解除，理由為其依據合同約定行使單方解除權，但其提交的證據不足以證明業主投訴反映的噪音問題系趙先生原因所致，且后續其租戶仍在占有使用涉案房屋，故房屋租賃公司沒有合同解除權，其發出的解約函不具有法律效力。
同時，房屋租賃公司主張涉案房屋已經完成交接。通過微信聊天記錄可知，雙方雖然就房屋交接事宜進行協商，但因為房屋維修及違約金問題未能達成一致，可見雙方并未完成房屋交接，亦未達成解約協議。房屋租賃公司延遲支付租金的行為構成違約，趙先生有權解除涉案合同。
趙先生直接以提起訴訟的方式主張解除合同，合同自起訴狀副本送達房屋租賃公司時解除。房屋租賃公司需承擔相應租金及占有使用費；維修基金、水費等生活費及更換房屋門鎖費。
法官：出租人對租賃物的瑕疵有擔保責任
針對本案涉及的法律問題，北京三中院法官圍繞“適租的判斷標準”“合同解除”“舉證責任承擔”三方面進行了闡釋。
法官表示，租賃物的瑕疵直接影響承租人對租賃物的使用和收益。為有效保護承租人對租賃物的使用收益權，《民法典》第七百零八條規定出租人具有保證房屋適租的義務，即對租賃物的瑕疵承擔擔保責任。根據該規定，出租人應在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。約定的用途，不僅包括租賃物本身的使用功能性用途，同時也應包含依據不同的合同具體目的，當事人所約定的租賃物功能性以外的其他用途。
《商品房租賃管理辦法》第六條對不得出租的房屋情形進行了列舉：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；（三）違反規定改變房屋使用性質的；（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。違反出租的情形規定，可認定租賃物不適租。當然，適租的判斷不限于該規定，核心是考量租賃物在租賃期間是否符合約定的利用狀態，是否能夠滿足承租人正常使用需求。
針對合同解除方面，法官表示，法律就合同解除規定了法定解除、協議解除、約定解除三種情形。對于法定解除，《民法典》第五百六十三條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實現合同目的；在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方延遲履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方延遲履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；法律規定的其他情形。
對于協議解除及約定解除，《民法典》第五百六十二條規定：當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。房屋租賃合同當事人通知解除合同須以其享有法定或約定的合同解除權為前提。本案中，雙方對合同解除未能達成一致。若房屋租賃公司不能證明出現合同約定或法律規定的解除條件，則不享有解除權，其通知趙先生解除合同不發生效力。
關于舉證責任承擔方面，法官稱若承租人認為出租人提供的房屋影響其正常租用，根據《民事訴訟法》第六十七條規定的“誰主張、誰舉證”原則，應提供相應證據證明符合法定或約定的合同解除條件，否則承擔對其不利的后果。本案中，承租人房屋租賃公司想依據《資產管理服務合同》中的約定行使合同解除權，應提供證據證明符合約定的合同解除條件，舉證證明的內容主要包括：（1）房屋存在不適租的情形；（2）該情形符合合同約定的承租人行使解除權的條件；（3）在合理期限內主張權利。
本案中，趙先生稱空調系房屋租賃公司自行安裝，房屋租賃公司無證據證明空調噪音導致業主投訴可歸責于趙先生，且提供的聊天記錄顯示趙先生多次聯系房屋租賃公司工作人員要求共同解決噪音問題，但員工未能作出積極回應。同時，房屋租賃公司在與趙先生協商提前解除合同的過程中，交接程序混亂，未能保存并提供告知房屋密碼等相關證據。所以，房屋租賃公司所提供的證據不足以證明達到合同約定的解除條件，亦無法證明其享有法定解除權。在此情況下，房屋租賃公司拖欠租金構成違約，符合合同關于出租人享有單方解除權的條件，趙先生有權解除涉案合同。
新京報記者 慕宏舉 通訊員 全奕穎 盧圓圓 李佩徽
上海房產律師：解除XX商品房買賣合同的函
XX市XX置業有限公司：
我與你方于年月日簽訂《浙江省商品房買賣合同（預售）》，合同編號2019330501YS0023XX，你方按合同約定應當在2021年4月30日前，將符合合同第十條交付條件的房屋交付給我。但你方嚴重逾期，構成根本違約；而且，你方從簽約之前就開始欺騙我，導致我上當受騙。經過慎重考慮，我方根據合同約定和法律規定作出如下決定：
1、解除我們年月日簽訂《浙江省商品房買賣合同（預售）》；
2、 你方應當按按合同約定，退還全部房款并給付利息；
3、 你方應當按合同約定向我支付總房款10%的違約金。
希望你方收到通知后三日內退還我方支付的款項，并給付利息和總房價10%的違約金。我方會保留運用法律手段實現及向你要求賠償因上述原因造成一切損失的權利。
特此函告！
函告人：
年月日
收款賬戶：
戶名：開戶行：
100多方毛坯房托管未到期 ?“我愛我家”提前解約
汪先生在杭州有一套房子，去年四月份托管給我愛我家，合同約定時間是兩年，結果前幾天我愛我家單方面提出違約。汪先生希望，除了違約金，我愛我家再承擔一些損失費用。
汪先生的房子位于杭州閑林的綠城桃源小鎮，一百多平方，是毛坯房，2017年買來花了200多萬。去年4月份他把房子托管給我愛我家，合同約定，托管時間為2年，每月租金2800塊錢。
汪先生：合同簽好之后，他們要求我買家電，包括水電、煤氣，包括熱水器，包括地板，包括沙發，包括席夢思床，這些我們全部都要配好。
開通水電和燃氣，購買家具、家電和簡單裝修，汪先生說，他一共花了3萬多。
汪先生：前幾天給我們發來一個解約合同的通知函，他們說由于他們的市場原因。
解除合同通知函里說，因受市場影響，向汪先生提出解除合同，并會按照合同支付違約金。根據合同違約責任一欄，我愛我家單方面解除合同需要支付給汪先生兩個月的房租作為違約金，也就是5600塊錢。汪先生表示，前面有一個半月的租金共4200塊錢沒收，算是給我愛我家的租房托管中介費，4200塊錢是兩年托管的服務費用，對方沒有履行完成，應該退還剩余部分。另外，房子交回他手里的時候，存在一些非自然消耗的損失。
汪先生：破壞程度很嚴重，包括房頂打了一些（釘），拉窗簾，包括地板，包括水龍頭。（這個是貼的地板紙吧？）對的，地板紙。
汪先生說，家里本來鋪滿了這種地板貼紙，現在半個客廳的地面只剩水泥地了，另外幾個房間里也有部分地方損壞。他覺得，不排除地板貼紙本身質量問題，但其間我愛我家沒有向他反映過， 希望我愛我家解除合同的時候，這部分損失大家也能一起協商一下。
我愛我家杭州未來海店工作人員：（年關）租房的人比較少，他們提前放了，（您是負責買賣的是吧）對，我們買賣這邊，就只有一兩個人在上班。
記者聯系上我愛我家杭州總部，工作人員表示，裝修的損耗和托管費用的退還，他們可以跟汪先生進行協商。
我愛我家杭州總部工作人員：比如說維修，或者協商適當的補償這個是可以的，業主這邊提到的托管費用，確實合同沒有履行結束，我們愿意按照實際的委托天數折回的。（現在是什么原因導致這房子沒有繼續履行合同了呢）整套房子委托之后，我們空置了一段時間才租出去的，也是低于委托價出租的，我們不是說房子空置出來，就馬上聯系業主要退回，也是確實空置了一段時間之后，確實是市場行情的影響，跟業主協商愿意按照合同賠付違約金來解除合同。
我愛我家的工作人員還提出了第二種解決方案，也就是汪先生這邊把租金降一些，他們繼續履行合同，不過要過完年之后，才能再具體協商，汪先生表示，這段時間正好再考慮考慮。
