北京房產代理,如何洽談代理一手樓盤

央行樓市新政首個周末：北京新盤“潮涌”

在“金九銀十”即將過半、下半年最長假期即將到來之際，央行發布的包括降首付、降存量房貸等一系列樓市大禮包，成為推動市場復蘇的關鍵一步。政策發布后的首個周末，北京多個新盤咨詢量與預約到訪量雙雙攀升，部分購房者現場表示“政策落地就簽單”。開發商方面更是積極調整策略，預計將推出多種購房優惠政策。這個“十一”，將成為改變房企營銷節點的一個長假。更有項目預計，自己的到訪量將突破500組。長假，第一次被樓市如此期待。

市場 咨詢量增長一倍

新政發布次日和首個周末，北京商報記者走訪北京多個新盤了解到，咨詢量暴增、熱線電話甚至接到深夜，是新政后北京多個新盤項目負責人及置業顧問最直觀的感受。他們普遍反映，自央行政策發布以來，購房者對新政表現出高度的關注。購房者咨詢的內容主要聚焦于政策的具體變化細節，是否已經落地，項目如何執行，以及當前購房是否能即刻享受到新政帶來的優惠與便利。

咨詢量的增加，也讓置業顧問措手不及，“政策效應的快速顯現，確實是超出我們想象”。中建玖玥府項目營銷經理翟曉虎認為，政策的調整讓客戶看到政府促進房地產市場止跌回穩的決心，政策發布的當天下午，玖月府項目接到的咨詢電話就達30余個，相比前一日增加100%，甚至許久未聯系的顧客都主動給置業顧問打來電話，并且預約周末來看房，這種情況在之前很少發生。

類似的情況也發生在元璽樓盤項目。據元璽營銷人員李淼介紹，隨著老政策效應集中釋放暫告一段落，8月底以來，樓盤的咨詢量出現了一定回落。此次央行一攬子新政猶如一場“及時雨”，當天下午就有購房者來到樓盤咨詢政策變化。本就手握豐富的置業顧問電話，從下午開始基本沒停過。

對于此次咨詢量的繼續攀升，頤和公館銷售經理李靜用一筆賬做了最直觀的解釋：二套房貸最低首付比例由原先的25%下調至15%，意味著降低了購房門檻。以一套總價300萬元的房產為例，首付比例下調前，購房者需一次性支付75萬元作為首付款，政策實施后，這一數字銳減至45萬元，直接為購房者節省了高達30萬元的啟動資金。使得更多購房者可以實現在京買房。不止如此，政策中還包含對于存量房貸款利率也下調了0.5個百分點左右，下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元等一系列“組合拳”，可以有效激發消費活力，從而進一步推動經濟的全面復蘇。

合碩機構首席分析師郭毅認為，此次出臺的政策，并非僅聚焦于房地產行業，而是作為提振經濟、促進消費以及以房地產為引擎推動經濟穩定增長和市場復蘇的一攬子組合政策。它標志著整體調控策略的重大轉向，由過去的穩健調控轉變為積極刺激，這一轉變對于重塑市場預期、提振民眾信心具有深遠影響。

剛需房市場率先活躍

熟悉房地產營銷節奏的都清楚，咨詢量是一切成交的基礎，只有大基數的咨詢量轉化為可觀的帶看量，最終才能形成成規模的成交量。

隨著政策紅利的釋放，新房市場迅速升溫，改善型與剛需型戶型咨詢量均呈現上揚態勢。然而，在兩者的較量中，剛需戶型憑借其總價親民、受眾廣泛的優勢，成為了此輪政策調整的最大受益者，這一觀點在銷售經理群體中達成了廣泛共識。

主打高端改善的元璽樓盤，也迎來了小戶型房源咨詢量的激增。李淼分析指出，小戶型因總價低、首付門檻降低及利率優惠等因素，吸引了大量資金相對緊張的剛需客戶。相比之下，187平方米、196平方米大戶型改善房源的咨詢量則相對穩定，因為這部分購房者往往資金較為充裕，在購房時會采用全款或是首付70%左右來購房，對首付比例的調整敏感度不高。

類似的情況也出現在大興區的頤和公館項目。該項目戶型從75到224平方米，涵蓋了剛需到改善的不同需求。李靜表示，新政發布后，電話咨詢的購房者，主要集中在127平方米左右的偏改善戶型上。這部分客戶手中雖有一定資金，但尚未完全充裕，新政的出臺無疑為他們提供了更好的購房時機。而此前選擇改善戶型的購房者，在政策發布后，置業顧問并未從咨詢量上感受到明顯變化。

在北京商報記者采訪期間，玖玥府售樓處迎來了一對“90后”夫妻的咨詢。據翟曉虎介紹，政策發布后，這對夫妻來到玖玥府售樓處咨詢79平方米的剛需戶型，因為考慮到未來子女長大和父母歲數增加，想要一起在北京居住的需要，現有住房已經無法滿足一家五口人的居住條件。借著二套房首付比例降低的契機，小兩口計劃拿出各自的積蓄，再加上雙方父母的支持再添置一套房產供父母居住。

易居研究院副院長嚴躍進表示，二套房首付比例的調整精準對接了剛需群體的實際需求，有效降低了置業門檻，促進了多樣化購房需求的釋放。相比之下，改善型購房者因經濟基礎較為堅實，往往能通過多種渠道籌集首付款，對首付比例調整的敏感度相對較低。因此，從政策效果來看，此次調整對剛需群體購房的促進作用更為顯著。

聲音 “政策落地就簽單”

在購房咨詢的熱潮中，“再等等”“預計很快”“不會太久”成為了銷售經理們口中的高頻詞匯。隨著客戶咨詢量的激增、市場的反彈，身在一線的銷售經理深切感受到新房市場回暖的趨勢，但購房者對于政策落地的迫切期待與實際行動前的謹慎態度交織，也讓銷售經理們倍感焦慮：在政策明確落地時間前，如何穩定住現有的客戶，成為政策發布后落地前銷售經理們的共同考題。

“政策落地之前，購房者是不會購房簽訂合同的。”李靜表示，政策發布當日下午，便接到了多位老客戶的來電，其中，一對35歲的夫妻尤為引人注目，他們自“517政策”后便頻繁光顧售樓中心，卻因市場不確定性及自身經濟壓力而猶豫不決。此次新政的出臺，也讓他們看到了購房的希望，主動與置業顧問取得聯系，但在咨詢得知政策還未正式落地后，當即表示等政策落地再簽單。

這種“等政策落地”的心態，在眾多購房者中頗為普遍，使得眾多樓盤銷售經理在欣喜于市場回暖的同時，也不得不面對客戶可能流失的困擾。在調查中北京商報記者了解到，部分樓盤項目為了留住購房者，開發商根據一房一策原則，為不同的客戶制定了專屬購房方案，以應對政策落地時間的不確定性。

據李淼介紹，客戶可先鎖定房源，待政策正式實施后按新政策執行，以此減輕購房者的后顧之憂。然而，她也坦言，這種策略雖能暫時緩解客戶焦慮，但終究無法替代政策實打實落地所帶來的安心感與成交量的實質性提升。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，央行的政策正穩步推進，具體體現在9月27日宣布的金融調控措施上，包括下調金融機構存款準備金率0.5個百分點與降低政策利率20個基點，旨在進一步釋放市場流動性并促進經濟活力。至于廣大購房者尤為關注的二套房首付比例下調政策，預計這一利好措施可能需待國慶假期結束后才能正式實施，這主要是考慮到政策從發布到地方金融機構具體執行存在一定的時滯，通常這一周期介于3至7天之間，以確保政策調整的平穩過渡與有效落地。

值得一提的是，就在央行一攬子新政發布后，中央政治局召開的會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

“已經有15組客戶預約假期看房”

春節、“十一”這樣的長假一般是樓市銷售的“淡季”，但今年即將到來的“十一”有所不同，因為一攬子金融政策和“房地產市場止跌回穩”的表態，被房企一線營銷人員寄予厚望：在多重政策利好的持續催化下，疊加美聯儲降息引發的全球資本流動新格局，市場信心正悄然回暖，為樓市帶來了更多的活力。

翟曉虎承認，過往“十一”假期，人們更傾向于與家人共度美好時光，或是外出旅游，享受生活的閑暇與愜意，而非忙于看房購房。這種與其他消費業態“大促”、熱賣相比的“錯位”，使得樓市在這一時期顯得相對冷清，成交量往往不及其他營銷節點。但今年這個“十一”，翟曉虎認為可能會成為改變房企營銷節點的一個“十一”。

翟曉虎表示，央行在“十一”前出臺一攬子政策，對市場來講是有非常積極影響的，尤其對有購房需求但猶豫不定的客戶。例如，中建玖玥府500萬元的戶型，按照新政策計算首付只需75萬元，這也代表會有更多客戶有機會在五環內購房，在翟曉虎的印象中100萬元以內進五環內購房，還是2018年之前的事。

與剛需相比，二套房首付比例的降低，也直接影響到此前手里啟動資金不足的客戶。李靜認為，政策的調整對于之前需要依托房屋出售，才能實現改善面積、改善環境、改善品質等需求的客戶而言，只要目前手上現有資金可以支付首付款，房屋出售就沒有那么急迫，或者在房屋不出售的基礎上再新增一套房產。

“大家可以利用最少的資金撬動標的更大的資產，滿足置換的需求。”李靜向北京商報記者詳細闡述了新政策帶來的實際利好，以總價500萬元的房源為例，按照政策調整前首付比例25%計算，購房者需支付高達125萬元的首付款，但隨著首付比例下調至15%，啟動資金也隨之降至75萬元，這讓因啟動資金不足而擱置的購房意愿重新被點燃。

李靜透露，政策發布后的幾天時間，已經接到了很多預約假期看房的購房者，粗略統計已經有15組購房者，這在往年是很少會發生的。

郭毅則認為，央行在9月24日發布政策“大禮包”，充分考慮到了假期是拉動消費的最好時間節點，給予各地政府落實落地政策的時間，如果政策在“十一”假期前落地，則在“十一”假期期間，能夠對包括房地產市場在內的整體經濟產生極大的拉動效率。

北京最大代理公司負責人李昂也向北京商報記者透露，這個“十一”自己公司旗下代理的項目將全面取消休假，配合客戶做好接待工作，全力迎接不一樣的營銷節點。

預期 預計到訪量將超500組

在政策紅利的驅動下，房地產銷售領域對即將到來的國慶黃金周充滿期待，銷售總們普遍上調了對樓盤到訪量的預估。據北京商報記者走訪的多家熱門樓盤反饋，預計今年假期到訪量將增速翻倍，市場活躍度顯著提升。

中建玖玥府、元璽、御璟星城元啟及頤和公館等住宅項目的銷售經理均持樂觀態度，他們一致認為國慶期間到訪量將輕松突破翻倍增速的門檻，并基于近期央行政策發布后咨詢量的激增，實際到訪量很可能遠超這一預測值。

保利璟山和煦銷售經理孫濤同樣給出積極的預測，他預計“十一”假期的到訪量將突破500組。

對于“十一”期間新房市場的看好，一部分基于孫濤多年的從業經驗，更重要的是通過“十一”假期前預約看房人數的統計數據。“政策發布后，就已經有20余組客戶與置業顧問預約了‘十一’期間看房的時間。”孫濤認為，準備金率的調整不僅提振了股市，增強了民眾財富信心，也間接促進了購房者資金流動性的提升，有效激發了市場購買力。此外，政策調整還極大地增強了購房者的信心，特別是那些本就手握資金、持觀望態度的潛在買家。

對于具體的到訪量，孫濤進一步預測，“十一”假期日均到訪量將在50—80組之間波動，整個假期累計到訪量有望達到500組，即便考慮到假期前半段可能存在的出游高峰，保守估計也不會低于300組。與9月每周約150—200組的到訪量相比，這一增長幅度最高可超過150%。

為了緊抓即將到來的“十一”黃金周購房熱潮，各大樓盤項目正緊鑼密鼓地策劃一系列限時特惠活動，旨在吸引并留住潛在客戶，全力推動簽約量的增長。對于已蓄勢待發的優質樓盤而言，更是加速推進各項優惠政策的落地實施，力求在國慶假期這一關鍵節點上實現簽約量的突破性進展。

御璟星城元啟營銷負責人王牧表示，樓盤將會在國慶期間為成交的客戶贈送家電大禮包，其中包含窗簾、沙發和床等。據北京商報記者了解，在這個“十一”假期，通過贈送大禮包形式促銷的樓盤項目不止御璟星城元啟一家，玖玥府也為到訪項目的購房者準備了到訪禮、認購禮和簽約禮等優惠活動，翟曉虎介紹，除了禮包贈送，還將對預計成交的客戶給予部分物業費優惠，并且推出部分房源一口價出售。

面對激烈的市場競爭，樓盤項目在吸引客戶到訪的基礎上，更加注重如何通過策略性手段促成簽約轉化。北京商報記者發現，為打消購房者對未來價格波動的擔憂，部分項目正積極籌備簽訂保價協議。

北京市大興區某樓盤營銷負責人李暢向北京商報記者透露，對于部分對價格波動敏感的購房者，項目正積極籌備推出保價協議。該協議將明確保價周期及補償機制，確保在約定時間內，若同戶型房源價格下調，購房者將享受差價補償或房源調換等權益，有效鎖定了購房者的利益，也是對前期已經成交的業主起到負責的作用。

對于這種變化，謝逸楓認為，樓盤引入保價協議，成為穩定購房者預期的重要手段。此舉不僅增強了購房者對房價上漲的信心，也反映了開發商對未來樓市的積極態度與看重。保價協議有望成為樓盤營銷策略中的普遍措施，通過給予購房者一定的價格保障，進一步促進銷售，同時維護市場的穩定與健康發展。

包括上述營銷負責人、業內分析人士同時呼吁，相應優化政策應及早落地，讓被寄予厚望的“十一”假期能夠真正實現“改變房企營銷節點”“承擔第一波需求釋放”的作用。（記者 王寅浩）

來源：北京商報

北京大碩律師事務所——專業代理房產繼承糾紛，助力客戶維護權益

在日常生活中，遺產繼承糾紛往往涉及親情、財產和法律的復雜交織，給當事人帶來巨大的心理壓力和經濟負擔。在這樣棘手的案件中，選擇一家專業、負責的律師事務所尤為重要。北京大碩律師事務所在代理遺產繼承糾紛方面，以其卓越的專業性和高度的責任感，為當事人提供了全方位的法律服務，并成功地幫助客戶維護了他們的合法權益。

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