上海佳銘房產、上海房產中介排行榜10強
“虧損王”太平洋證券累計涉訴金額超10億元，曾踩雷五洋債欺詐發行案
記者|陳靖
11月18日晚間，太平洋證券發布涉及訴訟及訴訟進展公告。公告顯示，太平洋證券及其子公司在近期累計涉及訴訟（仲裁）金額達10.88億元（本金）。
其中，涉及金額較大的五起案件的涉案本金合計8.53億元，為代資產管理計劃、債券交易糾紛案涉及訴訟。
公告顯示，太平洋證券與宏圖高科公司債券交易糾紛案的涉訴本金為1.10億元；太平洋證券與康美實業（青海）有限公司等保證合同糾紛案涉及本金1.58億元；與上海佳銘房產有限公司、江蘇隆眀管理咨詢有限公司質押式證券回購糾紛案涉及本金1.36億元。此外，代資產管理計劃糾紛涉及本金共4.5億元。
除上述涉案金額較大的案件外，太平洋證券其他訴訟（仲裁）案件涉及本金還有2.35億元。
公告顯示，太平洋證券還曾踩雷赫赫有名的五洋債欺詐發行案。因被告（五洋建設集團、陳志樟、德邦證券、大信會計師事務所、上海市錦天城律師事務所、大公國際資信評估有限公司)在債券募集說明書中作出虛假陳述，致使太平洋證券管理的資產管理計劃在“15 五洋01”債券交易中遭受損失，涉及訴訟金額達1782萬元。
對于部分案件為公司代資產管理計劃涉訴，太平洋證券方面表示，其中部分案件公司已向法院申請財產保全，因股票質押式回購交易業務引起的證券回購合同糾紛案，被告持有的標的證券已質押給公司。
值得注意的是，太平洋證券已對部分案件涉及的債權計提資產減值準備合計2368.83萬元。鑒于案件尚未審結，訴訟（仲裁）事項對公司本期利潤或期后利潤的影響暫無法預計。
去年，太平洋證券虧損達7.6億，成9家虧損券商中的“虧損王”。對于2020年凈利潤虧損的主要原因，太平洋證券在年報里表示，公司主要業務經營穩定，但由于計提股票質押業務資產減值、計提資管產品整改的預計負債、股票質押業務清收轉自營的股票市場價格下跌、子公司股權投資項目損失等原因，公司本年度出現較大虧損。
此前，太平洋證券已多次遭受處罰。
2021年10月，四川證監局曾披露了對太平洋證券采取出具警示函措施的決定，稱其于2021年5月28日出具的天翔環境恢復上市保薦書，在保薦核查時未發現上市公司相關問題，發表的意見與事實不符。
2020年內，太平洋證券連接4張罰單，分別在5月9日、5月15日、8月14日、9月30日收到來自內蒙古證監局、云南證監局、中國沈陽分行、廣東證監局的監管措施和行政處罰。原因是存在未按規定履行客戶身份識別義務、員工私自銷售非太平洋證券自主發行或代銷的金融產品、公司內部經營管理混亂等內控問題。
“掏空積蓄買房后，我和患癌母親卻不能正常入住”｜調查
因為涉及擔保抵押，上海佳銘房產有限公司（下稱“上海佳銘”）旗下一批房源被法院查封，然而這批被查封的房源依然在市場銷售?！艾F房”的誘惑下，購房者紛紛中招。
他們舉全家之力購買的房產，無法辦理過戶，貸款客戶甚至不能正常入住，沒有產證的房子引發了戶口、子女上學、抵押、交易等一系列問題。
2022年春節是王華（化名）這兩年來過得最為踏實的一個春節，在不斷地奔走、發文控訴后，他得到了有關部門的幫助，在開發商口頭同意下，王華住進了自己購買的新房，彼時距離原定交房時間已經過去了500多天。
這套掏空全家積蓄購買的房產沒能給他的生活帶來穩定，反而讓他在照顧生病母親的同時也奔走在維權的路上，欺瞞拖延、處理停滯，個中艱辛讓他一度感受著“生命中不能承受之重”。
這套折騰了王華近兩年的房子位于上海市松江區九亭鎮，項目名為新虹橋首府（備案名：西郊百麗苑）。
小區售樓處（劉一飛 攝）
2020年4月，新虹橋首府17、18、19號樓房源入市，由于項目早在2016年便取證，4年時間已從期房“熬成”了現房，現房銷售也成了項目最大的賣點。由于當時開發商對首付比例要求較高，王華并未下手。
同年6月，新虹橋首府的銷售人員聯系王華，稱有購房者資金出現問題，空出了部分房源，再次看盤后，王華選擇了17號樓一套總價420萬元、面積約84平方米的房源，并于7月支付了七成房款。
按照銷售人員承諾的款清交房原則，待銀行按揭貸款放款王華便可以拿到房子。
然而等到貸款合同下來后，他卻被告知購買房源目前已被查封，需等解封后才能辦理貸款、過戶。
這是王華第一次知道房源存在抵押的情況，變動猶如晴天霹靂，打得他措手不及。
這套400多萬元的房子承載了家庭此刻太多的需要。
為了置換新虹橋首府這套房產，他賣掉了自己位于虹口區的老公房。這場置換的初衷是希望母親有個良好的環境休養，彼時王華母親患癌需要化療，其不忍身體虛弱的母親辛苦爬樓梯，想換一套環境好些的電梯房方便母親出行?？紤]到母親的朋友住在附近，在看了多個樓盤后的王華最終決定在新虹橋首府“落腳”。
如今，手頭的房子已經賣掉，新房卻交易“卡殼”，王華進退兩難。2020年11月中旬，按照合同王華需要從賣掉的虹口房子內搬走給買家騰房，考慮到母親的病情，他向新虹橋首府的開發商提出申請，希望可以先辦理入住，卻遭到拒絕。
無奈之下，王華私自搬進了新房，可第二天便被勸離。彼時，銷售人員向他承諾會幫忙申請交房入住，建議其“先去酒店安頓幾天”，王華聽從了建議，找了個酒店落腳，母親忍受著煎中藥的不便。
11月27日，沒有等到入住通知，王華反而被告知“申請沒有通過”，銷售建議他找房子短租一個月，并表示12月31日前問題一定解決。
此后的溝通中，類似話術頻繁出現，時間節點從2021年1月延長到4月、二季度、圣誕節，直至2022年的元旦……
一年多的時間里，他帶著母親在外“流浪”。
無止境的拉扯耗盡了王華的耐心，也消磨著他對開發商的信任。交涉過程中，他提出退房，銷售人員則讓其簽訂免責協議，免除雙方的法律責任。根據銷售透露，房源解封后，銷售單價將會從4.23萬漲至6萬，“現在退房不劃算”。
同時這期間，銷售方也告知了王華開發商為解封房源作出的另一個解決方案——用新一期的別墅產權置換涉及的債權。
2022年元旦后，承諾的解封依舊沒有到來，失望至極的王華再一次私自搬進了新房。隔天，物業方掐斷了王華家的水電供應。
小區物業管理處（樊夢成攝）
為盡快解決居住問題，2022年春節前，在王華的奔波之下這一情況被相關部門了解，開發商終于口頭同意其入住，但這僅僅是入住，無法辦理產證意味著落戶、子女上學、抵押、交易都阻斷了。
和王華一樣有房不能住的業主不在少數。
2020年6月，計劃備孕的李琳（化名）在中介的推薦下來到新虹橋首府，考慮到距離工作單位不遠，又是現房，她定下了一套100多平方米、總價五百余萬元的房子，并在7月支付了四成首付。
新虹橋首府小區內景（曾莞 攝）
同年8月，李琳被告知房產涉及資產凍結，最晚將于年底解封。在此后與銷售人員的溝通中，房子的解封時間一拖再拖，從2020年底變為2021年，再到2022年，“當時沒有意識到這個事情會拖得這么久，一直在等”。
李琳直言，當初有購房者申請退款，但銷售那邊表示若退款就屬于個人行為，沒有任何賠償，加之2020年上海房價迎來一波暴漲，她擔心退款后同等地段也買不到類似的房子。
于是李琳向開發商申請提前交房入住，等官司結束解封后馬上辦理貸款，同樣遭到拒絕。
如今，李琳的孩子已經快滿一歲，這個曾經為迎接寶寶而置辦的房產仍舊沒有著落，甚至孩子至今也上不了戶口。
不同于貸款客戶，全款客戶獲得了開發商的“優待”——可以辦理入住。
周誠（化名）便是已經入住的全款購房者中的一員，但他的憂慮不比貸款業主少，簽了合同的他沒有得到保障，相反合同中的“陷阱”反而將他捆綁了起來，“開發商1%的違約成本、合同中2030年1月1日前過戶的條款、房產被凍結后銷售仍聯系其支付價款的動作……”
這一切，都令他感到不解且憤怒。
周誠最早是通過朋友了解到新虹橋首府開盤的，由于位置距離親戚朋友較近、周邊沒有合適的在售樓盤，實際走訪后他看中了一套面積120平方米左右、總價570萬元的房源。
付完全款后，周誠開始著手辦理產證，此時銷售人員告訴他“房子涉及查封凍結，目前無法辦理產證，需要等待”。彼時銷售人員將等待的時間限定在2021年前。
既定節點全部被推翻，包括周誠在內的諸多業主開始坐不住了。其向《國際金融報》記者提供的一份產調信息顯示，新虹橋首府18號樓全幢在2020年7月28日就已被正式查封。
這份產調報告讓周誠覺得自己受到了欺騙，“我9月才付清全款，期間銷售一直在催款”。在他看來，銷售人員有義務告知購房者樓盤存在的質押信息，“要是知道這個，我后續肯定不會再付款了”。
盈科律所全球合伙人律師郭韌表示，查封房源無法辦理產證，開發商不應該再進行銷售。
東南大學法學院副教授張馬林也認為，“已被法院采取訴訟保全措施的房產，開發商無權擅自處分或銷售?！?/span>
記者了解到，該項目由上海佳銘委托給易居代理銷售，項目銷售人員均來自易居，對于銷售時是否知曉房源已被查封，上述銷售負責人上官云（化名）并未回應。
新虹橋首府的開發商為上海佳銘。天眼查顯示，該公司成立于2000年，注冊資本4億元，注冊地在距離新虹橋首府40公里外的松江區中南路上，董事長和大股東均為徐學青。
記者據此聯系上海佳銘，相關人員表示其為內部行政，并不知曉項目具體情況。
《國際金融報》記者調查發現，該公司資產查封主要涉及兩起質押式證券回購糾紛。
2016年，江蘇隆明投資有限公司（下稱“江蘇隆明”）、達孜縣恒盛股權投資合伙企業（有限合伙）（下稱“恒盛投資”）分別與太平洋證券簽訂股票質押式回購交易相關協議。
江蘇隆明以其持有的商贏環球股票質押給太平洋證券，融資4.99億元，期間購回0.15億元，待償還融資本金約4.84億元；恒盛投資亦將持有的商贏環球股票做質押，共融得資金2.64億元，上海佳銘則為上訴債務提供了連帶責任擔保。
此后，因江蘇隆明、恒盛投資股票質押式回購交易違約，太平洋證券于2019年1月向云南省高級人民法院提出訴訟，并分別于當年10月、7月達成調解協議。
因二者未完全履行調解協議義務，太平洋證券以保證人上海佳銘等為被告向云南省昆明市中級人民法院提起訴訟。2020年6月，法院作出民事裁定書，合計裁定查封、扣押、凍結上海佳銘價值6.49億元的財產。
這也意味著，上海佳銘在2020年6月就應知曉新虹橋首府部分房源可能將被凍結，但6月至正式查封的7月28日之間上述房源仍在進行銷售，且多名購房者在此期間支付款項，甚至完成網簽。
可為何完成網簽的房源也會被查封呢？
睿策律師事務所律師陳昱光向《國際金融報》記者表示，其一是因為網簽與被查封時間離得太近，可能是中間查封程序的問題，但一般而言，并不是網簽的房子就不能查封，“法院該查封查封，購房人可以提執行異議，并不一定導致權利喪失”。
理論上，在被查封標的物被執行完畢前都可以提出執行異議，“簡單點說就是法院執行程序終結前”。陳昱光補充說道。
上官云對記者表示，“當前開發商計劃用旗下一批別墅房源置換被查封房源，已經和法院方面溝通在走流程了，預計一季度能夠完成?！钡涑姓J，因為并不歸屬于上海佳銘，具體情況無法保證，“這只是上海佳銘單方面給到的說法”。
張馬林認為，因不同資產處置的難易程度、價格等方面不同，是否能置換主要看申請查封的一方當事人是否同意。同時其強調，通常開發商旗下項目存在抵押融資，別墅房源是否存在這一情況還需確定。
除了質疑開發商故意隱瞞房源所涉及的凍結信息外，合同上2030年1月1日前過戶的條款也令購房者感到疑惑。
記者注意到，網簽合同的第十九條顯示，“甲、乙雙方商定，2030年1月1日前，由乙方向松江區房屋土地管理局辦理價格申報及過戶申請手續，申領該房屋房地產權證（小產證）。若因甲方原因導致乙方未在期限內取得房地產權證，甲方將承擔違約責任，違約金為總房款的1%”。
這一期限遠超出了正常的過戶時長。
上海中原地產首席分析師盧文曦告訴記者，一般開發商時間在2-3年，現房是隨時可以交付，“上海佳銘的這個保險系數太大了”。
某十強房企項目營銷負責人對記者表示，項目具體交付時間根據開發商工程進度而定，但現房銷售卻約定10年時間辦理產證顯然不合理，除非開發商知道房產證由于其他原因暫無法辦理。
不少購房者在簽訂合同時也曾對這一條款表示過不解，彼時銷售人員解釋稱，“這只是合同上的格式條款，實際不會這么長?！笨紤]到是現房的因素，購房者們并未對此深究。
按照合同規定，新虹橋首府17號樓1至17層的定于2020年4月30日交付，頂層復式定于簽約及收到全部房款后的五個月內交付，18、19號樓則定于2020年6月30日交付。
同時，開發商在合同中保證，交付時房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，且未設定抵押權或已清除原由開發商設定的抵押權。若交付后情況不一致，開發商將承擔相應違約責任。
周誠的實際交房時間在9月，但房子在7月28日被查封，那么這其中又是否涉及違約？
對此，陳昱光直言，開發商合同中的保證條款相當于買賣合同中標的物的瑕疵擔保條款，類似上述情況只能說是違約，因為交房時涉及的抵押、查封都屬于權利上有瑕疵，“可以按違約條款走”。
然而這份合同上“匪夷所思”的條款似乎早已預判了后續的糾紛，且將開發商的違約成本降到最低……
