股東投資房產、小公司股東如何分紅
險資從“股東”化身“房東”,加速減持地產股,房地產江湖投資邏輯生變
本報(chinatimes.net.cn)記者李貝貝 上海報道
8月1日,保利發展控股集團股份有限公司(下稱“保利發展”,600048.SH)披露,泰康人壽保險有限責任公司(下稱“泰康人壽”)和泰康資產管理有限責任公司(下稱“泰康資產”)將通過集中競價交易和大宗交易方式轉讓公司股份,減持后兩者合計股份比例從7.345%降至4.9999%。
泰康人壽在公告中稱,本次減持是“根據資產配置需求和相關投資決策”。同時,在未來12個月內,公司將根據自身實際情況增加或繼續減少其所持有的上市公司股份。至于對房地產市場的判斷、公司后續在地產行業的投資方向,《華夏時報》記者按照公告披露的電話數次聯系泰康人壽,但無人接聽。
據公開資料,2014-2020年期間,房地產行業烈火烹油之際,各路險資紛紛涌入房地產市場?,F如今隨著房地產市場進入深度調整期,面對地產股價普跌、房企利潤縮水的窘境,險資已加速離場。
“險資紛紛減持地產股,因為其對于地產股(的投資)是從金融投資的角度來看的?!鄙虾R拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者分析稱,在房地產市場進入深度調整期、地產企業銷售業績狀況陷入低迷之時,作為投資者的險資自然會減少對地產股的投入。
持續減持,泰康系持股已至5%以下
8月1日晚間,保利發展發布公告稱,自2017年2月21日泰康人壽及其一致行動人披露《保利發展控股集團股份有限公司簡式權益變動報告書》(下稱《簡式權益變動報告書》)至今,泰康人壽及泰康資產作為投資管理人的其他賬戶合計持有公司股份的比例由7.35%變動為 4.99%,不再是保利發展持股5%以上的股東,持股數量降至5.99億股。
公告披露,泰康人壽及泰康資產自2017年2月21日披露《簡式權益變動報告書》至本次報告出具日,通過集中競價交易、大宗交易方式轉讓公司股份,合計持有保利發展股份數量減少至5.985億股,占公司截至本次報告出具日總股本的4.9999%。其中,泰康人壽的股份比例由7.1181%降至4.9787%,泰康資產受托管理的其他賬戶股份比例由0.2269%降至0.0213%。
泰康人壽、泰康資產的控股股東均為泰康保險集團(泰康保險集團股份有限公司)。官網顯示,泰康保險集團成立于1996年,核心產業為保險、資管、醫養,旗下擁有泰康人壽、泰康資產、泰康養老、泰康健康、泰康在線5家公司。截至2023年12月底,泰康保險的資產規模超34000億元。
2016年6月,泰康人壽通過泰康資產以60億元認購保利地產非公開發行股票7.33億股,占發行后總股本的6.18%,每股定價8.19元。該次權益變動后,泰康人壽、泰康資產在保利地產的持股由1.29%上升至7.35%,并晉升為第二大股東。
據悉,泰康與保利之間的合作多為“地產+金融”模式,主要是資金運用類關聯交易,如通過泰康人壽認購資產支持計劃方式將資金投向保利;或是泰康保險集團委托泰康資產開展保險資金的投資運用,與保利在公開市場發生交易,內容包括二級市場債券買賣,投標、分銷買入債券、買賣非公開發行的債券等。
從投資回報來看,2016年至2023年期間,保利發展累計發放了4.21元/股的股利分紅。以保利發展7月份股票均價8.95元/股估算,泰康人壽在今年7月份通過減持保利發展變現金額約為11.5億元。
作為被投資的一方,近年保利發展也契合了泰康人壽對于“地產行業集中度提升”的預判。2023年,保利發展全年實現銷售金額4222億元,位居行業第一,當年公司市占率3.6%,同比提升0.2個百分點,在核心38城市占率達 6.8%,同比提升0.7個百分點。據中指研究院發布的銷售業績排行榜,2024年前7個月,保利發展以1986億元的銷售額繼續位居榜首。
但從時間線上看,2023年起,泰康人壽就開啟了對保利發展的減持之路。
2023年4月14日,保利發展披露,泰康人壽計劃自2023年5月11日至11月10日期間,減持其持有的通過非公開發行取得的公司股份不超過155,615,764股,減持比例不超過公司總股本的1.3%。截至2023年11月10日,本次減持計劃實施期間已屆滿。在減持期間內,泰康人壽減持了其通過非公開發行所取得的公司股份81,769,700股,占公司總股本的比例為0.68%。
今年7月1日——8月1日期間,泰康人壽通過大宗交易方式累計減持保利發展1.29億股股份,減持比例為1.08%。以保利發展7月份股票均價8.95元/股估算,泰康人壽在今年7月份通過減持保利發展變現金額約為11.5億元。
與之前幾次減持的理由相同,此次在簡式權益變動報告書中,泰康人壽方面也表示,本次減持是“根據資產配置需求和相關投資決策”。同時,在未來12個月內,公司將根據自身實際情況增加或繼續減少其所持有的上市公司股份。
追求“性價比”,險資青睞不動產
事實上,此次泰康系減持保利發展,也是各大險資加速減持地產股的縮影。
據公開信息,自2014年以來,險資便十分“偏愛”地產行業。據Wind數據顯示,截至2014年底,133家A股房企中,險資進入前十大股東之列的房企達21家,占比達15.8%。2014-2020年期間,房地產市場火爆,更是引得各路險資紛紛重倉地產股。
但近年隨著房地產市場進入深度調整期,地產領域風險集中暴露,包括新華保險、大家人壽等在內的諸多險資開始陸續減持所持有的地產股。
例如,2024年4月8日,金融街披露,2024年3月19日至2024年4月2日,大家人壽保險股份有限公司(下稱“大家人壽”)通過集中競價累計減持金融街股份約3013.3萬股,占金融街總股本的1.01%。本次股份轉讓完成后,大家人壽保險股份有限公司持有金融街2.72億股,持股比例降至9.10%。在此之前,2021年9月6日——2021年12月22日,大家人壽已經減持了金融街股份1.19億股,占金融街總股本的3.99%,并已經完成持股變動情況通知及公告。
“險資紛紛減持地產股,因為其對于地產股(的投資)是從金融投資的角度來看的。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者分析稱,在房地產市場進入深度調整期、地產企業銷售業績狀況陷入低迷之時,作為投資者的險資自然會減少對地產股的投入。但其又強調,在“培育壯大耐心資本”的大背景下,“耐心資本對于房地產行業還是要有信心,現在能夠存活的一些地產股本身來講是被低估的,或許未來還有一個比較好的機會?!?/p>
與之相對應的是,險資在不動產方面的布局日漸升溫,包括友邦人壽、建信人壽、平安人壽、太保壽險、海保人壽等在內的多家險資都已涉足其中。
例如,2022年底,友邦人壽通過上海實森置業有限公司獲得上海北外灘89街坊商業、辦公及文化綜合地產項目,成交額達50.3億元,是友邦人壽成立以來進行的最大一次資產收購,該項目之后被打造成為“友邦金融中心”;今年1月,友邦人壽再以24億元收購北京朝陽區(CBD)“凱德·星貿”項目的控股權。
今年6月,遠洋集團公告稱,其關聯方中國人壽及中國人壽集團擬收購遠洋旗下一項目公司49.895%的股權及相應的債權,該項目公司主要從事物業發展,主要負責位于北京的頤堤港二期項目的開發與運營。此外,2023年11月,泰康保險從亞洲物流地產商ESR手中拿下6處物流園,總建筑面積約合35萬平米;今年4月,長城人壽以10.2億元購入辦公樓新街高和等。
相比地產股,不動產被認為具有長期穩定的現金流回報。在嚴躍進看來,從險資加碼不動產項目看,還是看中一些核心城市、核心地段,具有稀缺性的商業辦公物業,其未來租金收益相對比較好,“從不動產持有角度來講,這些物業具有較高的性價比?!?/p>
責任編輯:李未來 主編:張豫寧
以房地產作價入股進行投資的法律、財務解析
房地產投資實務中,核心的開發模式包括資產轉讓、土地使用權作價出資、以股權轉讓形式轉讓房地產等形式,上一篇寫了以股權轉讓名義轉讓房地產的土地增值稅的處理原則和制度變遷,資產轉讓相對來說簡單易操作,計劃講講以房地產作價入股進行投資的相關法律、會計處理和涉稅問題。
由于內容較多,本次計劃分兩次進行分析,本篇主要講述以房地產作價入股進行投資的法律、財務解析,以下為正文部分。
以房地產作價入股進行投資是指投資方在進行投資時將自身擁有的土地使用權、房屋等作為出資方式獲得公司股權的法律行為。
《中華人民共和國公司法》第四十八條的規定,股東可以用貨幣出資,也可以用實物、知識產權、土地使用權、股權、債權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。對作為出資的非貨幣財產應當評估作價,核實財產,不得高估或者低估作價。
明確了非貨幣財產作價出資的原則是可用貨幣估價且可依法轉讓,這意味著房地產可以作為非貨幣財產出資,但必須滿足可以用貨幣估價并且可以依法轉讓的條件。
《中國人民共和國房地產管理法》第三十七條,房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
以房地產作價入股應當屬于其他合法方式將房地產轉讓的行為,以房地產作價入股發生了房地產的權屬轉移,屬于房地產轉讓的行為,故應當受《中國人民共和國房地產管理法》第三十九條的規定。但是在《民法典》中將轉讓和出資區分開來,這里會有一些困擾,我們以特殊法優先適用原則來掌握即可。
《中國人民共和國民法典》第三百五十四條,建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或抵押,但是法律另有規定的除外。
《中國人民共和國房地產管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。
以房地產作價入股的交易實質為以房地產評估作價出資換取被投資公司的股權,所以應當適用《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》有關規定。
對于一般企業來說,土地使用權作為無形資產或投資性房地產進行核算,房屋作為固定資產或投資性房地產進行核算;對于房地產開發企業,土地使用權作為無形資產、投資性房地產或存貨進行核算,房屋作為固定資產、存貨或投資性房地產進行核算。
假設交易方案中只有簡單的房地產作價入股,不涉及其他財產,根據第七號準則第三條規定:
(一)企業以存貨換取客戶的非貨幣性資產的,適用《企業會計準則第14號——收入》。
(二)非貨幣性資產交換中涉及企業合并的,適用《企業會計準則第 20 號——企業合并》《企業會計準則第 2 號 ——長期股權投資》和《企業會計準則第 33 號——合并財 1 務報表》。
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