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房貸利率低至2.95%，坐擁撫仙湖的云南玉溪“搶人”安家

“首套房商貸利率低至2.95%”，近日，云南玉溪因低房貸利率受到關(guān)注。

據(jù)市場傳言消息，在玉溪這座城市，有金融機(jī)構(gòu)的房貸利率已跌破“3字頭”，首套房商貸利率降至2.95%，且該利率申請沒有嚴(yán)格限制，只要客戶征信、收入正常，符合貸款條件即可。

目前，全國各地房貸利率雖在普降，但商貸利率大多也是“3字頭”，鮮有降至和公積金貸款利率相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)。傳言中的玉溪，商貸利率真的降到了“2字頭”？

對此記者撥打玉溪相關(guān)信用社的電話，對方表示其房貸業(yè)務(wù)分為兩個檔位，五年以上首套房商貸利率仍為3.45%，傳言中2.95%的低利率，僅針對貸款期限五年以下、資金實力較強的客戶。“選擇2.95%利率的客戶很少，大部分客戶首套房都是申請3.45%的利率。”

“2字頭”利率真相幾何？

自央行“517”新政以來，全國多地均落實了“取消首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”“首套和二套住房首付比例分別不低于15%和25%”這兩個政策。

云南省也不例外。早在5月25日，云南省便全面優(yōu)化住房信貸政策，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于15%，二套住房最低首付比例調(diào)整為不低于25%；同時，全面取消商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，實現(xiàn)房貸利率市場化。

房貸利率市場化后，云南各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極落實政策要求，向市場傳導(dǎo)政策紅利，按照云南省市場利率定價自律機(jī)制確定的優(yōu)化方案，執(zhí)行個人住房貸款首付比例及利率。

具體而言，首付比例方面，首套房執(zhí)行不低15%，二套房執(zhí)行不低于25%；利率方面，首套住房個人住房貸款利率最低下行至3.45%，二套住房個人住房貸款最低利率下行至3.85%，較政策實施前分別下降15個BP、30個BP，有效支持剛性和改善性住房需求。

目前，云南省內(nèi)大多城市，都執(zhí)行上述首付比例和利率標(biāo)準(zhǔn)。值得注意的是，近期當(dāng)?shù)匾蛔鞘小裣瑐鞒隽烁退嚼实氖袌鱿ⅲ词滋追可藤J利率低至2.95%。

相關(guān)傳聞顯示，日前玉溪當(dāng)?shù)匾患医鹑跈C(jī)構(gòu)，門口掛出房貸利率宣傳條幅，顯示“首套和二套房貸利率低至2.95%”，該機(jī)構(gòu)對外表示：2.95%的利率沒有嚴(yán)格的門檻限制，只要客戶征信、收入正常，符合貸款條件，新房和二手房都可以申請。

消息一出，引發(fā)巨大關(guān)注，因為2.95%的商貸利率，不僅逼近當(dāng)?shù)毓e金貸款利率，在全國范圍也算較低水平。目前，玉溪5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%、2.85%，5年以下（含5年）和5年以上二套個人住房公積金貸款利率分別為2.775%、3.325%。

從全國范圍內(nèi)看，貝殼研究院發(fā)布報告顯示，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，二套主流房貸利率平均為3.90%。截至5月底，百城中首套房貸利率最低的為株洲的3.0%，二套利率最低為佛山的3.15%，大多數(shù)低利率城市也是“3字頭”水平。

那么，玉溪住房商貸利率真的低至“2字頭”？對此當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)機(jī)構(gòu)卻有不同說法。

7月15日、16日兩天，記者多次聯(lián)系流傳圖片中的大營街信用社，相關(guān)工作人員均表示，目前該機(jī)構(gòu)的房貸業(yè)務(wù)實行“片區(qū)制”，針對不同片區(qū)客戶及房源的利率不同，但首套房商業(yè)貸款利率最低也是3.45%，傳言中2.95%的低房貸利率，只針對貸款期限五年以下的少數(shù)客戶。

另一工作人員也表示，目前該機(jī)構(gòu)房貸業(yè)務(wù)分為兩檔，首套房五年以上商貸利率是3.45%，如款五年以內(nèi)可以做2.95%的利率，但會造成比較大的月供負(fù)擔(dān)，需要有一定經(jīng)濟(jì)實力的客戶才能申請。“大部分買房人申請的都是3.45%這一檔位，2.95%利率很少辦理。”

記者又分別聯(lián)系了玉溪當(dāng)?shù)貛准覙潜P，有本地地產(chǎn)商開發(fā)的、也有萬科等全國性房企開發(fā)的樓盤，相關(guān)置業(yè)顧問均表示，樓盤合作的金融機(jī)構(gòu)大多執(zhí)行3.45%的首套房商貸利率，沒有能做到2.95%長期商貸利率的，不過每個地區(qū)和金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行的政策也不同。

一位在當(dāng)?shù)刈鲂路亢投址繕I(yè)務(wù)的中介表示，自己接觸到的合作金融機(jī)構(gòu)，有銀行也有信用社，一般都是做3.45%的長期住房商業(yè)貸款，很少聽說“2字頭”的商貸利率。只有類似本次傳聞中的個別信用社，能做到2.95%的利率，但貸款期限短、客戶資質(zhì)要求比較嚴(yán)格。

“低價房”吸引外地人定居

因“低利率”受到關(guān)注的玉溪，實際上房價水平也不算高。在安居客網(wǎng)站上，玉溪7月份二手房掛牌均價為6006元/平方米，較上月環(huán)比下滑1.46%、較去年同比下滑12.15%。

六千元只是均價，從單個房源看，玉溪市場上有不少“十萬元房”。比如當(dāng)?shù)丶t塔區(qū)新西河路有房源面積32平方米，但掛牌總價僅7.9萬元；紅塔區(qū)還存在諸多類似房源，比如有27平方米房源售價11.3萬元、38平方米房源售價12萬元、65平方米房源也僅售價15萬元。

較低房價背后，玉溪這座城市人口體量本身便不大，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等在云南也不算最前列。

官方數(shù)據(jù)顯示，玉溪市轄紅塔區(qū)、江川區(qū)、澄江市、通海縣等2區(qū)1市3縣及3個民族自治縣，根據(jù)2023年全國人口變動抽樣調(diào)查結(jié)果，2023年玉溪市常住人口為226.5萬人，其中居住在城鎮(zhèn)的人口為129.28萬人，居住在鄉(xiāng)村的人口為97.22萬人，玉溪市城鎮(zhèn)化率為57.08%。

從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，2023年玉溪全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2564.8億元，同比增長3.5%；在云南省內(nèi)，去年GDP總量最高的為昆明市7864億元，第二名為曲靖市4048億元；玉溪和紅河州位于兩千億“第二梯隊”，其中紅河州去年GDP總量為2889億元，玉溪為2564億元。

玉溪較低的二手房價，吸引了部分外地人來此買房。在社交網(wǎng)站上，有不少網(wǎng)友稱要“組團(tuán)”到玉溪看房定居，有網(wǎng)友表示自己在玉溪看了幾天房后，選中一套市中心的三居室老破小，82平方米的房源售價36.5萬元，幾天內(nèi)便簽訂了買房合同，準(zhǔn)備后續(xù)過戶拿證、安排裝修。

除了低房價，玉溪更吸引人的地方還是其自然環(huán)境。官方資料顯示，玉溪素有生命起源地、聶耳故鄉(xiāng)、云煙之鄉(xiāng)、花燈之鄉(xiāng)、高原水鄉(xiāng)“一地四鄉(xiāng)”的稱號，當(dāng)?shù)丶扔兴募救绱旱纳絽^(qū)平壩，也有被稱為“天然溫室”的谷地，還是距離省會昆明最近的州市級行政區(qū)。

此外，玉溪自北而南分布著撫仙湖、星云湖、杞麓湖等高原湖泊，其中撫仙湖是云南第一、全國第二深水湖，是國家優(yōu)質(zhì)淡水的重要戰(zhàn)略儲備庫。撫仙湖附近，分布著不少各大開發(fā)商打造的旅居樓盤。

有網(wǎng)友表示，玉溪市區(qū)不大，但應(yīng)有盡有，生活配套比較方便；從氣候上看，玉溪溫度沒那么高，也沒有很多大風(fēng)天氣，地理位置上離昆明也比較近，生活在這里松弛舒適，關(guān)鍵還是房價友好。

為鼓勵各類人群到玉溪買房，當(dāng)?shù)匾渤雠_了一系列政策。去年底玉溪官方便宣布，凡在全市城鎮(zhèn)地區(qū)購買新建商品住房和二手住房并實際居住的購房人，憑房屋所有權(quán)證（不動產(chǎn)權(quán)證）或經(jīng)備案的《商品房買賣合同》等證明材料，可申請辦理轄區(qū)購房落戶手續(xù)。

今年六月份，玉溪還上調(diào)了住房公積金個人住房貸款最高額度。申請人夫妻雙方連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上的，貸款最高額度由60萬元調(diào)整為100萬元；夫妻只有一方或單身繳存人連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上的，貸款最高額度由40萬元調(diào)整為70萬元。

不僅是玉溪，近年來，不少城市都因為“低價房”受到關(guān)注，涉及四川、湖南、湖北、貴州、廣西等多個省份，據(jù)不完全統(tǒng)計，至少10個省份的24座城市成為“幾萬元全款買房”的熱點城市。隨著房產(chǎn)剝離金融屬性、回歸居住本質(zhì)，這些低房價小城，開始成為生活的另一種符號。

(本文來自第一財經(jīng))

玉溪樓市，下滑1.5%，連續(xù)下滑一年，3萬的庫存何去何從

關(guān)鍵詞：下滑1.5%，3萬庫存，224萬人口。

作為云南南部的城市，玉溪與省內(nèi)6個城市相連，地理位置極其好，是它們的地理中心。玉溪這個城市，抽煙的人都知道，這個是一個很出名的品牌。很多人認(rèn)識它最初也是從這個認(rèn)識。其實，玉溪還是一個很美麗的城市，空氣質(zhì)量好，水資源豐富，適合居住生活，以及養(yǎng)老旅游。

目前玉溪有人口224萬，GDP有2352億元。從這個配置來看，玉溪是一個四線城市。人口少了點，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還行，主要是的帶動，除玉溪外，紅塔山的也是出自這里。

回歸到樓市，與其他云南的城市一樣，受疫情影響，玉溪的樓市也出現(xiàn)下滑。在過去的5年里，玉溪的樓市走出一個過山車般的樓市，2018年以前，房價穩(wěn)定上漲。但是到2018年以后，玉溪的樓市就開始出現(xiàn)下滑，然后是疫情這3年，跌跌不休，樓市遇冷。

那么，當(dāng)下的玉溪樓市是什么情況？我們來看看；

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，目前在售的二手房均價是7609元/平，環(huán)比下滑1.5%。

具體各區(qū)縣房價如下：

紅塔，7619元/平。華寧，6835元/平。

澄江，8841元/平。易門，6537元/平。

通海，6666元/平。江川，12449元/平。

元江，6204元/平。峨山，6385元/平。

新平，6923元/平。

從房價走勢圖看出，過去一年里，玉溪的樓市，從3月開始，就出現(xiàn)下滑，然后一路狂瀉，下滑8%。糟糕的是，截止今日，仍未見回暖，可謂是樓市冰冷，跌跌不休啊！

其中，有7個區(qū)域的房價下滑，只有紅塔區(qū)的房價上漲。呈現(xiàn)的是一個跌多漲少的樓市分布。

那么，為什么玉溪的樓市會出現(xiàn)如此低迷的走向呢？未來的樓市走向如何？

主要看三點；

1，庫存大。根據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前在售的二手房掛牌量高達(dá)2.4萬套，算了安居客，貝殼網(wǎng)等平臺的數(shù)據(jù)，至少有超過3萬套的庫存。然而根據(jù)去年的成交量推算，每個月才1千套左右的成交量，那么要消耗這3萬的庫存，需要30個月。去庫存周期太長，去庫存壓力太大。

值得注意的是，這只是二手房的數(shù)量，算上新房，新樓盤，以及待開樓盤的數(shù)量，那么玉溪去庫存壓力更加大。因此，在低迷的樓市環(huán)境下，這3萬套的庫存何去何從？

2，大房企的暴雷。某大的暴雷，給了房企，建筑商，購房客，炒房客很多思考。它們共同思考的主題是，當(dāng)下的房產(chǎn)市場還能堅持多久？未來還有沒有戲看？

這個基本殺死最后一批有意愿買房的人。房企的暴雷，工地大量停工。購房者還信心買房嗎？不怕買到爛尾？不怕首付打水漂？我想，是人都怕吧！那是我們普通老百姓一生的積蓄啊。

3，房價調(diào)控的影響。這個全國都面臨的調(diào)整，房住不炒是永遠(yuǎn)的基調(diào)，房價調(diào)控一定的圍繞這個主題展開。這個消息拍醒很多購房者，特別是炒房客，讓他們知道，過去閉著眼睛買房致富的時代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。玉溪也是受到這樣的影響。

加上，玉溪是人口小城市，外來人口比較少，在房價的調(diào)控下，很多炒房客購房者開始撤退。

綜上，庫存大，房價調(diào)控，人口少，購房客不足等等，都是阻礙玉溪樓市發(fā)展的因素。因此購房客要提供謹(jǐn)慎，避免再次被套。

以上，就是玉溪的樓市分析，大家是什么觀點？歡迎交流，這里是老北說房。