房產售后回租(售后回租的會計處理方法)
售后回租、售后回購有哪些區別？
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金租公司迎新規：內控、合規健全“三道防線”，對售后回租業務實施限額管理
央廣網北京10月28日消息（記者 馮方）日前，國家金融監管總局發布《關于促進金融租賃公司規范經營和合規管理的通知》（以下簡稱《通知》），從健全公司治理和內控管理機制、規范融資租賃經營行為、有的放矢提升金融監管有效性和建立健全監管協作機制等四個方面，對金融租賃公司（以下簡稱“金租公司”）提出十三項監管要求。
強化內控和合規管理 建立健全“三道防線”
“近年來，我國金融租賃行業實現快速發展，在服務國家戰略、支持企業設備采購更新、促進消費增長、推動綠色轉型等方面發揮了積極作用。同時，監管部門也發現個別金融租賃公司存在大股東不當干預、公司治理和內控機制不完善、租賃物管理不到位等問題。”國家金融監管總局有關部門負責人表示，《通知》旨在完善金租公司監管制度，深化對行業發展的規律性認識，推動金融租賃行業從服務經濟社會高質量發展的大局出發，找準功能定位，聚焦主責主業，為實體經濟提供特色化、專業化金融服務，著力防范和糾正大股東不當干預、公司治理和內控機制不完善、租賃物管理不到位等問題。
《通知》明確，金租公司要完善公司治理，應當構建“黨委領導、董事會戰略決策、管理層執行落實”的治理運行機制，國有資本占主體的公司應當把黨委研究討論作為決策重大經營管理事項的前置程序，民營或其他社會資本占主體的公司應當依法建立黨的組織機構。同時，嚴格股東股權管理，做好股權信息登記、關聯交易管理和信息披露等工作，規范董事和高管人員履職行為。
在強化內控和合規管理方面，《通知》要求金融租賃公司建立健全“三道防線”，有效落實業務部門的主體責任、內部控制和合規管理部門的管理責任以及內部審計部門的監督責任，發揮三者之間制衡約束作用。內部控制和合規管理部門及相關崗位不得承擔與其部門、崗位職責相沖突的其他職責。內審部門應當定期對公司的內部控制和合規管理情況開展審計，及時向董事會及監管部門報告審計發現、巡視移交的問題及案件線索，并監督整改落實。
引導業務發展轉型 明確鼓勵清單、負面清單
最近幾年，金租公司積極響應國家產業發展政策，發揮直租、經營租賃等特色功能，在盤活企業固定資產、優化資源配置、滿足企業技術改造需要、提高企業技術水平、促進中小企業發展、促進消費增長等方面發揮了積極作用，在深度服務航空航運業和綠色新能源等行業領域，推動大國重器上天、入地、下海。與此同時，全行業持續優化調整資產結構，構筑物類租賃資產較年初減少18.82%，較2021年末下降41%。
在引導金租公司業務發展轉型工作方面，按照有所為有所不為的原則，金融監管總局研究提出了金租公司業務發展的鼓勵清單和負面清單，引導行業做真租賃、真做租賃，為實體經濟提供專業化、特色化金融服務。
具體來看，在鼓勵清單中，《通知》鼓勵金租公司積極探索支持與大型設備、大飛機、新能源船舶、首臺（套）設備、重大技術裝備、集成電路設備等設備類資產制造和使用相適配的業務模式，提升行業服務傳統產業改造升級、戰略性新興產業和先進制造業的能力和水平。在負面清單中，《通知》嚴禁將古玩玉石、字畫、辦公桌椅、報刊書架、低值易耗品作為租賃物，嚴禁以乘用車之外的消費品作為租賃物，嚴禁新增非設備類售后回租業務。
上述負責人指出，金租公司要找準服務實體經濟切入點，進一步發揮售后回租業務普惠金融功能優勢，助力小微企業、涉農企業盤活設備資產，推動創新升級。同時，嚴格規范租賃業務，建立租賃物負面清單，并明確租賃物適格性標準，確保租賃物權屬清晰、特定化、可處置、具備經濟價值并能夠產生使用收益。
優化業務結構 力爭到2026年年度新增直租業務占比不低于50%
對于金融租賃行業的業務結構優化轉型，金融監管總局也作出了相應安排。上述負責人表示，金融監管總局要求金租公司盡快轉變經營理念和發展方式，鼓勵其培養租賃、法律、稅收等方面專業人才，加大對租賃細分行業領域的研發投入，緊緊圍繞企業新購設備資產融資需求，逐步提升直租業務能力。
上述負責人進一步表示：“針對部分公司偏離主業定位，盲目發展擴張，將售后回租業務異化為類信貸業務問題，要求各家金租公司合理控制業務增速和杠桿水平，對售后回租業務實施限額管理，大力發展直租業務，力爭在2026年實現年度新增直租業務占比不低于50%的目標。針對行業目前總體售后回租業務占比偏高問題，金融監管總局也配發了《關于融資租賃業務統計口徑的說明》，對相關政策落地實施做出了妥善安排。”
一是設置三年過渡期。自2024年起，允許金租公司逐年確定售后回租業務限額，力爭在2026年底前達標。
二是堅持“一司一策”原則。允許各監管局根據不同區域、業務類型和租賃物特征等因素，對轄內金租公司售后回租業務的具體限額進行科學合理的適當調整。
三是加強對售后回租業務的精細化管理。金融監管總局在深入調研基礎上，明確了三類業務可以不納入售后回租業務統計，以更好落實國家政策、支持租賃傳統業務領域、實事求是認定直租業務，主要包括承租人為小微企業、涉農企業；租賃物為飛機、船舶、車輛；因稅收、補貼、登記等政策對農業機械裝備、機動車等設備資產的購買主體有特殊要求，金租公司形式上采用售后回租模式、實質仍為直租業務的新購設備資產融資等。
金融監管總局要求，各監管局要提升金融監管有效性，在做好持續性監管的基礎上，堅決查處各類違法違規問題，加大追責處罰力度。加強與相關行業主管部門溝通聯動，規范向金租公司提供會計審計、資產評估、信用評級、法律咨詢等服務的社會中介機構及其從業人員執業行為。一體推進“三不腐”，嚴厲打擊金融犯罪，堅決遏制金融租賃行業的違法案件。
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