房產(chǎn)過戶墊資—二手房幫房東墊資還款

關(guān)于買賣墊資流程——干貨收藏

大家好，我是小亨有錢，一名資深融資規(guī)劃師，深耕金融信貸行業(yè)12年，服務(wù)客戶兩萬+，努力分享實用的信貸知識和實操案例，希望能幫到你！

有印象的小伙伴可能還記得小亨之前寫過一篇關(guān)于過橋墊資的文章，自那之后小亨其實一直惦記著給大家出一篇墊資的完整流程。因為在墊資過程中，有很多的新人小伙伴總會有些顧慮，小亨覺得顧慮的根本其實就是你聽過墊資，但根本不懂其中的流程。若是把流程弄明白了，那你還顧慮什么？

舉例：假設(shè)500萬的房子，里面有320萬銀行貸款。那有幾種可能性，一種是買家資信良好可以辦理按揭貸款，是二套要首付7成，愿意直接轉(zhuǎn)350萬首付給賣家結(jié)清里面的貸款，撤銷抵押，然后辦理按揭貸款批復(fù)后，審稅過戶，交稅拿產(chǎn)證，按揭放款，交房，結(jié)束。這是最簡單完美的流程。

另一種就是買家資信良好，可以辦理按揭貸款，首付7成，但只接受資金監(jiān)管，那么賣家絕大多數(shù)湊不到還貸的錢，求助于過橋的金主。或者買家首付3.5成，這3.5成可能走資金監(jiān)管或直接給賣家，走監(jiān)管就同上一樣，需要過橋資金先還房屋內(nèi)的貸款。3.5成直接給賣家只有175萬，也不夠320萬，還需要過橋資金參與出資150萬左右才能結(jié)清房屋內(nèi)的貸款，撤銷抵押，辦理接下去審稅過戶的手續(xù)。

其實在實際情況中大多人還是偏向第二種，原因是絕大部分的普通人他是沒有風(fēng)控能力的，那么他就需要借助類似過橋機構(gòu)這樣子的機構(gòu)，來幫助他們把控風(fēng)險，從而保證買賣雙方的資金安全。過橋從某種意義上來說，更像是一個樞紐，在為買賣雙方提供資金解決方案的同時，增加彼此之間的信任度。

那我們接下來要詳細介紹的是第二種需要我們過橋的，比如賣家出售一套自住二手房，成交價550萬，買家做低房價460萬，定金10萬，首付240萬，按揭余款298萬，

交房尾款2萬（水電煤結(jié)算預(yù)留）整個交易過程從簽約付定到尾款結(jié)清交房只用了10天。

其中涉及到買賣過橋的具體流程如下：

貸前工作：評估房產(chǎn)價值和債權(quán)金額及買家首付 (建議銷售全程陪同買賣雙方溝通和簽約過程)

風(fēng)控結(jié)論：評估該買賣交易為真實買賣，且所需過橋金額符合機構(gòu)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)。確認接單。

過橋方介入：

第一步：買家雙方簽合同及確定付款方式交定金，定金轉(zhuǎn)入賣房中介公司賬戶本案買家交了10萬定金給到鏈家(如鏈家，我愛我家，紅星美凱龍愛家，中原等。一般定金為5萬-50萬不等。主要看買房是否想獨家鎖定該房子和手上現(xiàn)金情況)，同時買方開始安排申請按揭貸款。

第二步：買賣過橋合同簽訂

第三步： 買家首付240萬 進入資金監(jiān)管賬戶（光大銀行 ）賣家可以不去，不過需要開一張光大銀行卡提交過來，資金監(jiān)管好，會出回執(zhí)單 。

在這個時候同步關(guān)注買方按揭貸款審批進度。

第四步：出款前核實好賣家的還款金額，陪同賣家歸還現(xiàn)有貸款，取得房屋產(chǎn)權(quán)證，同步收押好賣家所有收款賬戶銀行卡及密碼。

第五步：拿到債權(quán)方撤押材料，到交易中心進行撤銷動作，同時可在同一個窗口辦理過戶動作。 辦理好后等待審稅 。

第六步：交房產(chǎn)稅及出房產(chǎn)證，注意 ，這時需要拍照房產(chǎn)證 。

第七步 ：預(yù)約光大銀行老師(周一到周五工作時間) 去銀行提款 需要帶上收款人 身份證 銀行卡 ，同時房產(chǎn)中介會退還房子定金扣除中介費剩余部分。

第八步：等待買方銀行按揭貸款放款，結(jié)清房余款給賣家。在此同時或者之前，賣方要交房交鑰匙及核查物業(yè)費水電煤。

第九步：收清款項 歸還客戶相應(yīng)材料 撕毀借款合同

好了，這就是買賣墊資的流程了，這個案子過橋資金合計用時10天，流程較順，回款時間較快！這樣一目了然下來是不是覺得墊資其實也沒有那么難？相信現(xiàn)在的你已經(jīng)不會再對墊資有任何顧慮了。Ps：針對不同案例還是會有部分微調(diào)，但大致標(biāo)準(zhǔn)流程都是如此。

被坑慘！“墊資還貸”的房款竟被賣家挪為他用 通化小伙長春花百萬買的房子面臨被銀行“查封”困境

在二手房交易當(dāng)中難免會遇到所賣房屋仍處在抵押狀態(tài)的情況，這時想要與銀行按揭進行交易，首先就得先還清銀行貸款，而這個解除抵押的過程，就是俗稱的“贖樓”。

“贖樓”是二手房交易中的常見術(shù)語。即付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將房產(chǎn)證贖出；房產(chǎn)證贖出且抵押登記被注銷，視為“贖樓”完成。作為大多數(shù)家庭的最大開支，買房貸款已是普遍現(xiàn)象，這也使在二手房交易時，付清抵押貸款本息并注銷抵押登記成為常備流程。

看似并不復(fù)雜的流程，其實是一門大學(xué)問。因為“贖樓”可以說是二手房交易過程中，最復(fù)雜、貓膩最多、也最容易出問題的環(huán)節(jié)。若不了解“贖樓”流程及方式，買方很有可能面臨“房錢兩空”的風(fēng)險。

這不，從通化來到長春市購房的江先生近日就遇到了這樣一個麻煩事。

為購愛巢墊資85萬

“我看了二三十套房子了，好不容易找到一套心儀的，本想買套房子讓父母頤養(yǎng)天年，可是房產(chǎn)證卻辦不下來，如今房子還要被銀行查封了，前前后后幾個月的時間一直在折騰，都快瘋了！”

2019年7月12日，通化市民江先生在長春市高新開發(fā)區(qū)致遠街劍橋園小區(qū)看好一套房子，房子的面積以及格局讓江先生都特別滿意，價格方面也可接受。讓江先生擔(dān)心的是這套房子總價110萬，卻還有67萬元的銀行抵押沒還清，房東無力一下償還貸款，稱如果要想交易此套房子，江先生須以首付的形式提前墊資還貸。

江先生說：“房子都看好了，如果不出錢的話，這套房子就交易不成了。房東表示，要想過戶就必須要將貸款還完，解除抵押才行，這個倒是很簡單，拿錢去銀行提前還貸就行了。但是房東拿不出那么多錢來一次性還完貸款，于是讓我出85萬元替房東還貸，這個錢從我購房的款項中扣除，房東承諾15天內(nèi)完成銀行解押和房產(chǎn)過戶。”

購房心切的江先生與房主雙方簽署了墊付協(xié)議，并將85萬元打入房主私人賬戶，協(xié)議中明確說明此款項專門用于還銀行抵押，日后作為房款，剩余房款待過戶后再付清。

一拖再拖啥時候能過戶？

一切辦妥后，江先生成功入住新房，一心等著賣房人馬某早點把房屋解押后將房產(chǎn)過戶給自己，沒想到這左等右等竟然將近4個月。

15天期限很快到了，期間房主馬某夫妻雙方多次拖延時間，并聲稱已還銀行抵押，只需再等等。

9月21日，房主馬某聲稱已還銀行抵押，江先生為了防止他將該房產(chǎn)另賣他人，雙方共同去房產(chǎn)交易中心，對該房進行二次抵押到江先生名下，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為43萬元人民幣。房主馬某再次承諾10月15日前完成過戶。

10月中旬，在江先生告知馬某要通過法律手段解決后，房主馬某再次承諾10月31日前必定辦理過戶，然而最終仍舊沒有進行下去，只于10月25日退回3萬元人民幣。

“當(dāng)時說好墊付的85萬元只能用于還銀行抵押，不得用于其他用途，結(jié)果現(xiàn)在房主說錢拿去還其他債務(wù)了，沒錢去償還抵押，墊的錢也不能退還，房主說愛咋咋辦，來來去去忽悠我好幾次了，每次都說讓我等。”江先生告訴中國吉林網(wǎng)記者。

銀行工作人員找上門 稱即將查封房產(chǎn)

雖已入住新房，但遲遲不能過戶讓江先生很是擔(dān)憂，沒想到的是，11月22日該房產(chǎn)抵押權(quán)人浦發(fā)銀行工作人員找上門來。

經(jīng)銀行工作人員告知，房主馬某不僅房屋抵押沒有還款，甚至在2019年7月份就開始停止了還銀行貸款，且跟銀行說該房未出售他人，現(xiàn)仍自住。銀行正式下發(fā)逾期貸款通知書，稱如借款人2天內(nèi)未存款將視為惡意逾期，銀行方將采取訴訟等方式抵押房產(chǎn)、查封名下財產(chǎn)。

“我都要急死了，之前想的是以后總不能住在別人名下的房子里，沒想到現(xiàn)在連房子都要被查封了。”看著手上的銀行逾期貸款通知書江先生欲哭無淚，“墊付款我已經(jīng)給他了，現(xiàn)在總不能我再替他還一份錢吧！銀行如果將這個房子查封了，那我住在哪里？我跟房主說不行就把錢退給我，我不要這房了，結(jié)果房主不同意。”

警方未予立案 具體性質(zhì)有待有關(guān)司法部門認定

事發(fā)之后，江先生向公安機關(guān)報案，警方表示此屬合同糾紛，暫時無法立案調(diào)查，需要繼續(xù)調(diào)查取證。

“在我眼里這就是明搶，現(xiàn)在賣家開始耍無賴，錢也不還銀行，房子也不過戶，墊付款也不還我。”江先生十分憤怒，“就是害怕，你說這辛辛苦苦80來萬那么容易掙嘛，結(jié)果現(xiàn)在成天擔(dān)心，到時房子給人查封咋整呀？豈不是房錢兩空。”

中國吉林網(wǎng)通過電話幾次致電房主馬某，均被拒接。

律師：建議根據(jù)合同的約定維護自己的合法權(quán)益

就此事，中國吉林網(wǎng)記者咨詢了北京天池君泰長春分所張律師，他表示，目前對由買家還是賣家還款解押，國家并無明確規(guī)定，面對這種情況建議江先生根據(jù)合同的約定維護自己的合法權(quán)益。動輒數(shù)百萬的房款如果直接交付，風(fēng)險很大，遇到類似案件時，盡量讓賣方自行籌集現(xiàn)金贖樓。同時，通過“資金監(jiān)管”辦理錢款交接，這樣一來，過戶之后，房主才能拿到錢款。私下交易存在很多弊端，如果賣家本身還有其他債務(wù)，并被債權(quán)人起訴至法院，那么在房產(chǎn)被贖回時，可能會遭到法院查封凍結(jié)該房產(chǎn)。此外，買方為賣方贖回樓之后，法律上產(chǎn)權(quán)在過戶前仍屬于賣家。如果此時賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會導(dǎo)致買方遭受損失。還有如果樓價大漲，賣家可能會以各種借口推延過戶，并將房子轉(zhuǎn)賣給出價更高的人，待收到錢后退款給當(dāng)初的買家，給買家造成更大的損失等情況。

此外，張律師提醒，房屋買賣涉及金額大，過程較長，很多情況下買方人很難防范，在交易過程中是否存在資金風(fēng)險、物業(yè)是否欠費、房屋是否漏水、學(xué)區(qū)是否有效、房屋是否被凍結(jié)查封等情況應(yīng)提前警惕查看。

中國吉林網(wǎng) 吉刻APP記者 賈子堯

圖片、截圖由當(dāng)事人提供