合肥房產市場(合肥房價一覽表)

合肥去化周期躋身“最短十城”背后：開年后新房市場遇冷

每經記者：包晶晶 每經編輯：魏文藝

在大多數城市面臨去庫存難的背景下，合肥的房地產市場卻走出了獨立行情。

易居研究院統計顯示，2023年合肥共成交新房497萬平方米，而去年全年新增供應為545萬平方米，供求較為平衡。橫向比較，合肥去年商品住宅庫存面積同比增速為15%，在百城中排在第九位，從存銷比來看，截至2023年12月，合肥存銷比為12.3個月，躋身百城存銷比最短10個城市之一。累計庫存來看，2023年全年月均庫存353萬平方米，相當于2017年下半年至2018年上半年的平均水平。

“此類城市基本面不錯，從實際反饋看樓市也相對健康。一個非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規模大的城市，其樓市會更堅挺，庫存去化指標也會更為健康。”易居研究院指出。

不過進入2024年以來，合肥新房市場的表現與去年同期有較大差距。據筋斗云AI樓市系統大數據，2024年1月前三周（1月1日~19日），合肥新房成交了673套，成交面積約88483平方米，成交套數同比下滑67%，僅為去年同期的三分之一。

值得注意的是，合肥房產地板塊間冷熱不均已是市場共識。鏡鑒咨詢創始人張宏偉向《每日經濟新聞》記者分析指出，2024年，合肥新房去化還需要分情況看。“如果在濱湖區，當下需求較多，還是能沖一沖銷量。如果整體大環境的原因導致市場比較低迷的話，推盤完全可以稍微放緩一點，比如等到下半年再推。”

去年銷量接近新增供應

從銷售和庫存動態變化數據來看，合肥新房供應和去化的節奏正常有序，在二線城市中算得上健康的市場。

易居研究院對合肥2023年商品住宅成交面積的統計顯示，去年“金三銀四”達到單月成交峰值，其中3月成交65萬平方米、4月70萬平方米，是自2021年8月以來的最好表現。5月份開始逐月回落，最低的7月和8月僅成交29萬平方米和30萬平方米。年末利好政策帶來了一定的“翹尾”行情，最終全年成交497萬平方米。

值得注意的是，這一數據接近合肥去年全年新增供應545萬平方米，供求較為平衡。橫向比較，合肥去年商品住宅庫存面積同比增速為15%，在百城之中位列第九，也是增速前十中為數不多的熱點二線城市。

由于銷售去化和新增庫存幾乎持平，從存銷比來看，截至2023年12月，合肥存銷比為12.3個月，成為百城存銷比最短10個城市之一。累計庫存來看，2023年全年月均庫存月353萬平方米，相當于2017年下半年至2018年上半年的平均水平。

易居研究院指出：“此類城市基本面不錯，從實際反饋看樓市也相對健康。一個非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規模大的城市，其樓市會更堅挺，庫存去化指標也會更為健康。”

從新房供應來看，據新安大數據研究院數據，2023年12月合肥市區19盤入市，推出房源2567套。其中9月入市超3000套房源領跑下半年，7月、10月入市量相對較低，均不足1500套。截至去年12月，合肥市區入市量連漲2個月。

新盤入市的背后是供地節奏的把握。“合肥在供地方面，每年都保持比較節制的狀態，每年賣多少房供多少地，所以最近這幾年合肥市場供求關系一直是比較健康的。”張宏偉表示。

據金剛石數據，2023年合肥共進行了9次土拍，共有35宗涉宅用地成功出讓，在成交數量上，包河區以12宗地塊成交占據榜首，其次是瑤海區7宗，濱湖區5宗，廬陽區4宗，蜀山與經開區各3宗，高新區1宗。雖然去年合肥土地供應面積同比降低 53%，土地成交面積同比下降38%，但土地成交樓面價達到11706元/平方米，同比上漲27%。

張宏偉向記者指出：“2024年合肥市場整體還是會延續區域分化的這種格局，即使大環境到下半年有些好轉，這種局面仍然不會有太大改變。市場會出現一些結構性的上漲，仍然是核心區域引領小幅的微漲，整體市場格局還是維持這種分化，比如濱湖還是以改善為主，外圍區域剛需不會過于活躍。”

區域板塊呈現冷熱不均

事實上，合肥板塊間冷熱不均已是市場共識。同時，新增供應和庫存在各板塊間也極不均衡。

據筋斗云AI樓市系統大數據，2024年1月前三周（1月1日~19日），合肥新房成交了673套，成交面積約88483平方米，成交套數同比下滑67%，僅為去年同期的三分之一。成交面積占比最多的是包河區約21%，其次是經開區和瑤海區，廬陽、高新、新站等區的成交量較少。

張宏偉分析指出：“合肥還是延續了東北片區一些板塊整體供應量偏大，西南片區濱湖等區域供應相對節制，外圍比如肥東、肥西和長豐，供應量也比較大。”

“2023年，合肥住宅市場整體走勢前高后低。前3個月，我們的項目月均成交基本在60套以上，但6月之后，受制于客戶整體預期減弱、市場競爭加劇以及項目優質房源的逐步去化，月均流速逐月下降，四季度開始，單月成交再難破雙。”一家百強房企合肥分公司相關人士向記者坦言，“2023年的銷售熱度持續攀升，客戶也逐步趨于改善，當下公司產品的變化也符合客戶的需求，仍然看好合肥市場。”

對于2024年合肥樓盤項目去化，張宏偉認為，需要分情況看。“如果在濱湖區，當下需求較多，還是能沖一沖銷量。如果整體大環境的原因導致市場比較低迷的話，推盤完全可以稍微放緩一點，比如等到下半年再推。”

“改善需求成為市場主流，除了地段這個核心因素之外，客戶還對項目整體品質的承諾、呈現以及兌現，都提出了很高要求。”上述百強房企相關人士表示：“展望2024年，合肥整體市場上半年不會有較大改善，但隨著首期住宅的逐步兌現以及綜合體招商團隊進駐，購房人相關擔憂將得到逐步化解，助力住宅銷售進一步去庫存。”

每日經濟新聞

2023年合肥新房市場總結！

昨日國家統計局發布2023年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比有漲有降；各線城市二手住宅銷售價格環比下降、同比降幅擴大。

從數據上看，全國70個城市新建商品住宅價格已經連續7個月下跌， 62個城市新房價格環比下降，僅 7個城市保持上漲，分別是西安、太原、石家莊、南寧，上海，長春、成都。

二手房更是全國70個城市自2014年10月以來首次全部下跌，12月份，全國70個城市二手住宅價格指數環比下跌0.8%，連續8個月環比下跌。同比方面，12月70城房價下跌4.1%，連續下跌23個月，跌幅比上月擴大0.4個百分點，跌幅創2015年下半年以來新高。

銷售端市場壓力仍然較大，2023年1~12月，商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%，降幅比1~11月擴大0.5個百分點，商品房銷售額11.66萬億元，是2016年以來新低，同比下降6.5%，降幅比1~11月擴大1.3個百分點。

另外，2023年1~12月份，房屋施工面積同比下降7.2%，降幅較1~11月持平。其中，房屋新開工面積同比下降20.4%，已連續28個月下跌，整個2023年度新開工面積僅為9.5億平方米，規模創下2007年以來新低，導致房地產行業體量快速收縮。

從拿地指標看，2023年，全國土地出讓金同比下滑15%，降至2017年以來最低水平，2023年末，商品房待售面積67295萬平方米，同比增長19%，其中住宅待售面積增長22.2%，去庫存依然是房地產重要工作。（以上數據來源：中國房地產報）

整體上看，目前的房地產市場依然面臨很大的考驗，統計局數據顯示，合肥新房價格指數環比下跌0.2%，同比上漲0.7%；二手房價格指數環比下降1.0%，同比下降4.0%，今天我們一起來盤點下2023年合肥市場。（以下數據來源：金剛石）

雖然全國住宅待售面積持續增加，但是合肥近年供地量一直比較低，新房市場表現也不錯，所以庫存量一直在低位，去化周期不足9個月，依然處于良性態勢。

2023年合肥共進行了9次土拍，去掉租賃、安置房地塊，共有35宗涉宅用地成功出讓，在成交數量上，包河區以12宗地塊成交占據榜首，其次是瑤海區7宗、濱湖區5宗，廬陽區4宗、蜀山與經開區各3宗、高新區1宗，政務、新站均無成交。

2023年土地供應面積同比降低 53%，土地成交面積同比下降38%，但土地成交樓面價達到11706元/平，同比上漲27%。偉星、合肥城建和招商位列拿地金額房企前三，數量上偉星3塊居首，招商、中國鐵建、江蘇亞倫、越秀、新華各拿2宗居住用地。

濱湖區合肥城建BK202302（望雲）、越秀BK202307、高速BK202305三宗地塊分別以總價35.01億元、樓面價23050元/㎡、2876萬元/畝成為最高總價地塊、最高樓面價地塊、最高單價地塊。

在銷售端，2023年合肥市區供應面積458.2萬方，同比上漲 4%，成交面積439.2萬方，同比下降 6%，但成交均價22528元/平，同比上漲27%。

上一輪行情是在2020年末-2021年初啟動，2020-2021也是最近五年銷量的頂峰，2022年-2023年下滑明顯，但是新房價格是在持續上漲，尤其今年取消毛坯限價、放松備案價和樓層價差限制后，不僅均價上漲，優質樓層的漲幅更加明顯。

不過在新房整體價格上漲的同時，我們也要看到因為市場遇冷，普遍存在9折-92折的較大折扣，也有不少項目在此基礎上還有贈送車位、現金、家電等優惠政策。

從具體月份看，3-4月是全年銷量最高峰，隨后便一路下滑，7月達到全年最低谷，8月觸底回升，9月、10月雖然有密集調控和傳統旺季影響，但波動依然很小，下半年銷量明顯不及上半年。

從各區上看，目前包河區淝河板塊有9盤在售、待售，衛崗王衛城市更新僅上市了璟璽，卓越城、政務東、高鐵板塊、省府北、五里廟也各有1-3個項目在售和待售，供銷量居各區之首，其次是瑤海區、經開和濱湖等區域。

而從價格上看，因為政務區暫無新房在售，所以均價最高的是濱湖區，接近3萬大關，不過目前濱湖還有早期拿地的璟庭里、尚闔院等盤拉低均價，待這些樓盤陸續清盤，均價還會迎來一波跳漲，其他像包河、經開、瑤海的新房價格也有明顯的漲幅。

從成交面積段上看，隨著供需關系變化，新房已經成為改善需求的承接地，起步戶型越來越大，改善戶型占比也越來越高，130-144平戶型的成交占比近三年持續增加，2023年達到21%，與100-110平并列第一。

在成交總價上，200-300萬的占比是最高的，有43%之多，緊隨其后的就是300-400萬區間，占比23%，超過了200萬以下的22%，這一方面是因為新房門檻增加，低總價房源減少，另一方面也是二手房價格持續下滑，大量剛需被擠壓到更有性價比的二手房市場有關。

而隨著市場下行，新房開盤的去化率也在持續走低，其中去化率最高的是瑤海區，達到61%，這其中置地中心、東新壹號起到明顯提升作用，東方雅頌首開去化率也比較高。

總的來看，新房目前雖然出發比例的搖號已經下調到1.2，但能觸發搖號的樓盤已經寥寥無幾，如果去掉其中有水份的搖號，更是屈指可數，首開去化率能達到50%以上已經是表現十分優異了。

成交金額TOP10的房企中，招商以105.31億居首，招商在合肥發展勢頭確實很猛，目前在包河、經開、蜀山、新站均有樓盤在售，其臻系產品深受認可，經開區的璟園也位居九區成交額第一位。

置地2023年主要就是瑤海區的置地中心，2024年有省府北的地塊即將上市，排名第三的是高速地產，這兩年高速在濱湖連拿尚宸院、尚如院、尚闔院和地王05地塊，是濱湖拿地最多的房企之一，另外還有高新區時代星河，收獲良多。

分區看，廬陽區土拍市場非熱點地塊頻繁流拍，在售項目主要在四里河板塊、大楊鎮、蘇宜板塊和廬陽北，其中銷量最高的是四里河板塊的祥源廬源上城，其次是蘇宜板塊的偉星玖樾臺和大楊鎮的湖畔天樾。

蜀山區2023年土拍市場中，運河新城表現一般，頻繁流拍，其中新華星耀學府銷量最高，其次是植物園旁的山湖云筑和天青臻境，目前新房也主要集中在運河新城和植物園附近，待上市的有蜀山城投鴻錦里。

經開區2023年供地量比2021-2022年明顯放緩，僅有翡翠云璟、央璟頌和皖投明珠廣場地塊，銷量最高的是璟園，其次是翠湖壹號、翡翠云璟等盤。

接下來隨著佳通搬遷在即，繁華學校建設，以及山姆合肥店、銀泰“in PARK”預計今年9月運營，經開區明珠廣場-南艷湖迎來新的發展契機。

高新區2023年僅有一宗居住用地供應，就是星遇光年，銷量最高的是時代星河，其次是星遇光年和龍湖光年，目前時代星河尾盤、龍湖光年早已售罄，星遇光年和玖峯匯的去化都很一般，2024年高新區的新房市場要冷清很多。

高新區其實還有蜀西湖板塊的新華城國際公寓（70年產權）在售，但這個年報里并沒有加入進去。

新站區2023年土地市場表現不佳，居住用地0成交，銷量最高的招商奧體公園、招商奧體公園三期和閱湖登科，整體比較冷淡，也是市區現房、準現房最多的區域，如禹洲嘉譽尚里、奧體公園，湖光秋色花園、國貿璟原、城建菁華里、光合森林和云起星辰等。

濱湖的土拍市場表現還是非常好的，供應地塊都是各房企爭搶的焦點，也出現了單價地王和樓面價地王，不過隨著價格持續走高，最新一批新房高層已經在3萬+，洋房最高也突破4萬，買房人對于價格的抗性也在增加。

在過去一年里銷量最高的是高速尚闔院，其次是偉星濱江道和望雲，以及中鐵璟和院和高速尚如院等項目。

包河區的土拍市場表現良好，銷售端同樣如此，供應面積、成交面積均同比上漲明顯，銷量最高的是淝河板塊的朗拾，其次是和光熙悅和招商臻悅等項目，其中淝河板塊占據了主力，2024年也同樣如此，將有九盤同臺競爭。

整體上看，2023年的新房市場屬于高開低走，下半年市場熱度下滑明顯，各個項目的折扣力度也都在逐漸加大，以價換量。時間來到2024年以后，市場也沒有好轉的跡象，反而因為臨近春節假期，很多買房人暫時放棄買房計劃，準備年后再考慮，讓市場越發冷淡。

而隨著供需關系變化，考慮到庫存去化的壓力，2024年供地規模還會進一步下調，近日公布的部分區域供地計劃也驗證了這點，樓市也將進入存量房為主的時代，新的一年如何恢復市場信心，也是最關鍵的問題。

合肥新房、二手房市場呈上揚態勢

來源：【安徽財經網】

安徽財經網訊：9月、10月是房地產銷售的傳統旺季，合肥樓市表現如何?多項數據顯示，自9月以來，合肥新房與二手房的供應量、成交量等均現不同幅度漲幅。有業內專家表示，從目前的形勢來看，10月份的房地產市場將會出現更多增長;隨著近期更多利好政策落地，預計房地產市場“止跌回穩”有望在今年第四季度實現。

國慶后新房供應、成交均有增長

“‘金九銀十’是房地產傳統銷售旺季，但是9月的大部分時間里市場銷售較為低迷，進入了一個比較平淡的階段。”安徽省房地產協會副秘書長郭紅兵告訴記者，轉折出現在9月下旬，合肥新房和二手房的來訪量、帶看量等出現了迅速增加。

“3天銷售額超過了1億元……”10月3日，合肥包河區南二環與北京路交口某樓盤的一名置業顧問在微信朋友圈里寫道。今年國慶假期期間，該樓盤推出了“搶紅包”“轉發有禮”“分享賺傭金”等活動，獲得了不少購房者關注。

該名置業顧問稱，國慶假期期間，不僅售樓部內“座無虛席”，售樓部外的停車位每日也都“一位難求”，自己則經常需要忙到夜里24點左右才能休息。

隨著國慶節前利好政策頻發，“止跌回穩”的政策持續落地，10月份以來，整體市場熱度表現積極。根據克而瑞統計，從城市項目認購數據來看，其重點監測的23城“十一”期間認購面積環比上升77%，同比上升65%，其中二三線城市同比增55%。

有業內人士表示，整體來看，國慶期間各地市場熱度均有不同程度的提升，購房者信心獲得一定的提振、置業熱情有所恢復。

與此同時，國慶假期結束后，合肥新房市場熱度不減。克而瑞數據顯示，國慶假期后首周(10月7日至13日)，合肥商品住宅供應面積為4.8萬平方米，成交面積為4.6萬平方米，較國慶假期期間均呈現出不同幅度的增長，雖較9月底有所回落，但與9月初相比仍有明顯漲幅。

二手房市場多項數據9月起持續上漲

今年國慶假期后的首周，合肥二手住宅市場出現了一波較為明顯的上揚。貝殼找房數據顯示，合肥全市當周在貝克平臺成交二手住宅669套，環比增長58.2%;新增掛牌二手住宅3907套，環比增長30.1%;看房人數13665人、看房量103725次，環比分別增長31.9%、50.3%。

記者梳理發現，合肥二手住宅市場回暖態勢從9月就已有體現。貝殼找房數據顯示，當月合肥二手住宅成交均價、成交量、新增掛牌、看房人數、看房量、漲價房源均出現環比增長。其中，漲價房源為2945套，環比增長超過12%，而9月該平臺二手住宅的成交周期則環比降低1%。

記者還在貝殼平臺上注意到，在經歷了從今年5月開始的連續數月的下滑之后，合肥濱湖世紀、南七、七里塘、三孝口等多個熱門成交商圈的二手住宅在9月出現成交量增長。

郭紅兵表示，從實際銷售情況來看，在國慶假期以后，無論是新房和二手房，都出現了較大的同比增長，市場表現比較活躍。“從目前的種種利好來看，可以判斷10月份樓市的表現，無論是環比或是同比都會出現比較大的增長。”郭紅兵說道。

房地產市場“止跌回穩”有望年內實現

9月26日召開的中央政治局會議提到，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

10月12日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等多家銀行陸續發布公告稱，10月25日起，將對存量個人房貸利率進行批量調整。除貸款在北京、上海、深圳等地區且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整為貸款市場報價利率LPR-30BP。

同時，財政部也表示將在近期陸續推出一攬子有針對性的增量政策舉措，包括疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩。

“目前全國的房地產政策是比較寬松的，即使在保持現狀的情況下，新房、二手房貸款利率也是近十幾年來的最低水平。”郭紅兵說道，“隨著近期更多的房地產利好政策落地，可以預計，今年第四季度房地產市場的形勢一定會達到‘止跌回穩’目標。” (記者 唐朝)

本文來自【安徽財經網】，僅代表作者觀點。全國黨媒信息公共平臺提供信息發布傳播服務。

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