嘉興房產(chǎn)升值(嘉興房價(jià)未來還會(huì)大漲嗎)

新政策后，嘉興樓市走勢如何？

“雙方擦身而過，看到對(duì)方，都覺得看到了不可理喻的傻帽”。

前兩天在長三角的一次房產(chǎn)媒體聚會(huì)上，一位同行的這番話令眾人忍俊不禁。

這話說的是2016-2017時(shí)期，房產(chǎn)投資路線的分歧。那時(shí)，一派鼓吹“降維”，以一二線換倉三四線，一套換幾套。一派主張“升維”，要趁機(jī)出掉套三四線的去搶占一二線，幾套只換一套。

兩種投資方向可謂完完全全的南轅北轍。道不同不相為謀，誰也不服誰，但時(shí)間終究會(huì)給出答案。

如今看來，大多數(shù)的三四線，只有新房市場能看，房產(chǎn)投資易進(jìn)難出。二手欠缺流動(dòng)性的情況下，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)無法兌現(xiàn)，且上漲的內(nèi)在動(dòng)力顯著不如一二線，也就導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值難以持久。

不過“降維打擊”也并非完全不可取，只是需要有一個(gè)重要前提，能夠在上百個(gè)三四線城市中大浪淘沙出正確的標(biāo)的。

比如，選中了嘉興。

1

逆流而上的房價(jià)

自打2016年以來，嘉興的房產(chǎn)市場仿佛吃了藍(lán)色小藥丸，房價(jià)一路亢奮上漲。

咱們作一組直觀的比較，就不難理解建哥的得意，選取同處于華東地區(qū)的上海、杭州、嘉興，三種不同層級(jí)的城市代言。

城市

2016.01-2020.10

嘉興

70%

杭州

59%

上海

43%

數(shù)據(jù)來源：安居客

2016年1月至2020年10月，嘉興整個(gè)區(qū)域平均漲幅70%。各區(qū)縣中，嘉興下轄的“八線”嘉善漲幅85%，平湖漲幅83%，皆超過嘉興本級(jí)市區(qū)82%的漲幅。

同樣的時(shí)間周期，同處于長三角地區(qū)，省會(huì)杭州，整體漲幅59%，經(jīng)濟(jì)中心上海，整體漲幅43%。

三個(gè)城市近在咫尺，又分屬一二三線，層級(jí)最低的嘉興的房價(jià)增值卻明顯高出一籌。

最讓人驚訝的并不是嘉興房價(jià)漲幅逆襲，而是作為人口不算多、GDP不算高的三線城市，嘉興的房價(jià)卻有著延綿不斷的上漲持續(xù)性。

即便2020年的新冠爆發(fā)，宏觀經(jīng)濟(jì)哀鴻一片，也沒能阻擋嘉興房產(chǎn)市場逆流而上的腳步。

嘉興市本級(jí)今年的首次土拍，便讓房企和購房者不得不重新認(rèn)知整個(gè)市本級(jí)的房產(chǎn)定價(jià)體系。

經(jīng)過131輪競價(jià)鏖戰(zhàn)，陽光城以10040元/平米+競配建7100平米將位于國際商務(wù)區(qū)金融板塊的焦點(diǎn)地塊收入囊中，宣告國商板塊的地面價(jià)沖萬成功。

該地塊僅一路之隔的悅瓏庭，半年前拿地價(jià)為7980元/㎡，算起來不過短短的半年光景，地價(jià)漲幅近4成。

首次土拍的盛況，可謂給因疫情陰霾下的房產(chǎn)市場，注入了一劑超強(qiáng)效的興奮劑。

隨后，嘉興市區(qū)每次土拍都觸發(fā)了最高限價(jià)，連續(xù)五次土拍居然連續(xù)五次熔斷。這5宗涉宅地，平均樓面價(jià)9832元/米，刷新歷史新高，如果計(jì)算上配建的成本，平均樓面價(jià)實(shí)際達(dá)到11663元/平米。

整個(gè)上半年 ，“五拍五熔”氣勢如虹，嘉興土地市場似乎夢(mèng)回2017年的巔峰時(shí)刻。

土拍地價(jià)的躁動(dòng)，很快傳導(dǎo)至住房市場，新房二手房集體回暖，第一季度疫情市場普遍停擺，但據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告稱，第二季度全國100個(gè)城市嘉興住房漲幅兩次榮登全國第二。

上游土拍高熱傳導(dǎo)，導(dǎo)致下游的住房銷售市場熱力四射，反過來，下游的市場熱度又讓上游的開發(fā)商信心高漲不惜成本的拿地，土拍繼續(xù)高熱。這也就不難理解在下半年首月的7月份，嘉興第六次土拍為何又毫無懸念的“照舊”熔斷。

頂著全球蔓延的疫情，嘉興最先恢復(fù)的當(dāng)屬土地市場，土拍發(fā)力推著房價(jià)奮進(jìn)，就這么一舉邁入2萬+的時(shí)代。

2

房價(jià)憑何漲五年

市場只會(huì)以真金白銀投票，從沒有無緣無故的恨與愛。嘉興能夠高質(zhì)持久的房價(jià)增長當(dāng)然有其核心的價(jià)值所在。

擁有華東地區(qū)最佳的區(qū)位優(yōu)勢，前接上海，后靠杭州，幾乎處于“舊版”長三角的幾何中心，但嘉興卻在很長一段時(shí)間是黃金地區(qū)房產(chǎn)市場的“燈下黑”。

GDP總量居全省十一城中第五位，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)八年居全省的第四位，而房價(jià)常年在倒數(shù)前三徘徊。

房價(jià)來源：安居客

直至2016年，嘉興方才迎來本輪房價(jià)引爆的良機(jī)。上海突然以限5年社保的高壓限購政策“排擠”剛需，再以認(rèn)房認(rèn)貸的殺招凍結(jié)了改善群體。大量的需求無處安放，向外溢出，對(duì)于環(huán)滬第一圈的蘇州昆山、嘉興嘉善房產(chǎn)市場，幸福突如其來。

單單是上海外溢客群“輸入性房產(chǎn)通脹”，并不足以支撐嘉興房價(jià)持續(xù)近5年的奔跑。火上澆油的是不斷的政策利好釋放，如上海服務(wù)示范區(qū)、長三角一體化先行示范區(qū)、滬嘉城際軌道等，嘉興的內(nèi)部需求醒悟過來為房價(jià)的奔跑持續(xù)接力。

如果說上海外溢購買力只負(fù)責(zé)嘉興地產(chǎn)市場的故事開篇，那么嘉興作為“長三角的雄安”的概念一出爐，就徹底把嘉興地區(qū)有持續(xù)增長預(yù)期，從邏輯上徹底說圓了。

房產(chǎn)市場的火熱還要?dú)w功于地方曖昧的調(diào)控手段。

相比“房住不炒”主基調(diào)出臺(tái)，蘇州直接一個(gè)限購令順帶著把郊縣一起封鎖，而在上海+環(huán)滬基本限購的局面下，嘉興來了個(gè)一捅就破”泡沫紙”級(jí)別的限購，就此成為承載環(huán)滬地區(qū)投資需求的主力。

嘉興一邊限購一邊留了條“縫隙”，外地人還是可以買一套，如果外地炒家想要重倉，可轉(zhuǎn)門檻相對(duì)不高的嘉興戶口，從此不再受限購約束，隨意釋放購買力。

在多數(shù)的三四線城市，新房價(jià)格高于二手，在嘉興卻能有另一番景象。

地方調(diào)控限制開發(fā)商開盤價(jià)，直接造就了一二手房價(jià)倒掛的現(xiàn)象，新房一難買，又涌入二手房市場。限價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字呈現(xiàn)出嘉興房價(jià)的總體平穩(wěn)，根本沒有完全反映出市場的躁動(dòng)，當(dāng)然，這就不用繼續(xù)追加調(diào)控。

內(nèi)外疊加的購買需求是火，“浙江省全面接軌上海示范區(qū)”概念炒作是油、“假限購”等曖昧調(diào)控是風(fēng)。

嘉興的房價(jià)就這么一燒，燒到了2019年。

而2020年嘉興房產(chǎn)市場盛況得單拎出來說一說。

上半年土地成交面積總計(jì)達(dá)22.41萬方，幾乎是2019同期的一半。土地限量供應(yīng)，而且市區(qū)國際商務(wù)區(qū)、科技城等重磅地塊集中，想不熔斷都難。

上游地價(jià)定價(jià)體系刷出新高，“副作用”顯而易見，下游住房銷售抑制不住的躁動(dòng)。

不客氣地說，是幕后那雙手把今年嘉興房產(chǎn)市場的繁榮安排的明明白白

3

轉(zhuǎn)折點(diǎn)來臨

嘉興火熱的房產(chǎn)市場正在面臨轉(zhuǎn)折，當(dāng)前的房產(chǎn)均價(jià)比賬面的數(shù)字更高，曾經(jīng)的房產(chǎn)性價(jià)比優(yōu)勢逐步喪失。

房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確表現(xiàn)出當(dāng)?shù)貙?shí)際的市場價(jià)格情況。

比如，中國指數(shù)研究院給出的嘉興新建住房均價(jià)大約是12500元/平米，實(shí)際上根本不止這個(gè)數(shù)，因?yàn)橹兄冈翰⒉粫?huì)把嘉興新房市場的潛規(guī)則也計(jì)算進(jìn)去。

嘉興全城的新建樓盤，不分高低貴賤，無論區(qū)位便利與否，基本都要捆綁車位，更離譜的是不乏開發(fā)商強(qiáng)制搭售兩個(gè)車位，車位價(jià)格非常標(biāo)準(zhǔn)化，30萬元一個(gè)。

這無形給真實(shí)的房價(jià)增加了每平米近1500-2000元的成本價(jià)，因此，嘉興的新房均價(jià)實(shí)際14000元/平米起步。

挖真實(shí)均價(jià)是為作公平的橫向比較。換句話說，如果嘉興房價(jià)實(shí)際是14000元/平米，與臺(tái)州、紹興同一段位，超過金華、湖州，嘉興這幾年的漲幅大，有著自身房價(jià)基數(shù)較低極具誘惑力的原因，當(dāng)嘉興不再是性價(jià)比極具優(yōu)勢的“價(jià)格洼地”，外部需求不再旺盛。

從長遠(yuǎn)計(jì)，嘉興和嘉善的房價(jià)最佳對(duì)標(biāo)城市應(yīng)該是蘇州和昆山。

蘇州和昆山的現(xiàn)在是嘉興和嘉善的未來，只不過嘉興還處于把編織的融滬故事著手實(shí)施的階段，而蘇州和昆山已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地融入上海。

體量相差太大蘇州與嘉興無法對(duì)照，我們通過二者的郊縣昆山和嘉善的對(duì)比，也能一窺嘉善為代表的嘉興房產(chǎn)市場的狀況。

上海已成熟的城區(qū)偏北，更靠向蘇州昆山一側(cè)，如今地鐵已通上海的昆山，均價(jià)不過是16500元/平米，而地鐵停留在紙面上的嘉善房價(jià)，已然12500元/平米，這還是沒計(jì)入捆綁車位的均價(jià)。

預(yù)期規(guī)劃、政策推手，也無法短期抹平現(xiàn)實(shí)的差距，嘉興地區(qū)房價(jià)增長已經(jīng)到達(dá)了需要警惕的高度，

而從供需看，也并不樂觀。去年嘉興常住人口凈增長7.4萬，能在杭寧蘇甬一眾二線強(qiáng)手的包圍中取得如此成就實(shí)屬不易，但并沒有消化掉逐漸增加的供給。

嘉興兩年限售政策，首批限售從去年開始解禁，有投資房源開始出貨，二手待售量攀升也很正常，好在限售推遲了二手房源的入市時(shí)間，不會(huì)讓二手房源集中爆發(fā)。

但自2020年以來，嘉興樓市的二手待售庫存量還是肉眼可見地逐漸走高， 8月份二手房源達(dá)到3.7萬套，到9月份的3.8萬套，到10月份的3.9萬套，待售庫存持續(xù)上漲，直逼4萬套大關(guān)，這還是僅在鏈家一個(gè)平臺(tái)上的可售二手房數(shù)量。

房價(jià)上漲的時(shí)候，待售二手房數(shù)量是減少的，嘉興的房價(jià)與待售二手房卻同步上漲。這表明很多房東對(duì)于樓市后續(xù)并沒有多少信心，只是想借著這次漲價(jià)良機(jī)趕緊出貨。

作為浙江融滬的橋頭堡，嘉興并不用過度擔(dān)心，但在火熱市場的轉(zhuǎn)折來臨后，房產(chǎn)市場的潮起潮落，誰也逃不了。

嘉興樓市新政對(duì)后市影響幾何？

來源：嘉興日?qǐng)?bào)-嘉興在線

一石激起千層浪，今天的熱議榜單上一定有“嘉興樓市調(diào)控”的字眼。

為認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，嘉興發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》），規(guī)定從3月16日零時(shí)起，在加強(qiáng)分期銷售管理、完善商品住房限購政策、擴(kuò)大商品住房限制轉(zhuǎn)讓實(shí)施范圍、強(qiáng)化金融監(jiān)督管理等方面，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。

記者了解到，這是我市自2017年出臺(tái)限售政策以來，再次對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。專家怎么看這次房地產(chǎn)調(diào)控政策？新政將對(duì)嘉興房地產(chǎn)帶來哪些影響？

專家看法：出臺(tái)政策十分必要

從《通知》中可以看到，此次調(diào)控升級(jí)的出發(fā)點(diǎn)非常明確，意在進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房，遏制房價(jià)過快上漲，保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

有此舉動(dòng)，起因必然是當(dāng)下高熱度的嘉興樓市現(xiàn)狀。

記者從嘉興市房地產(chǎn)公眾服務(wù)平臺(tái)和嘉興市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)了解到，截至3月14日，嘉興商品房銷售備案544套，其中住宅420套；截至3月16日，二手房網(wǎng)簽2524套。二手房交易是市場溫度的一個(gè)重要反應(yīng)，僅3月上半月已經(jīng)超過2月份的2052套，市場熱度可見一斑。

但房地產(chǎn)市場火熱，并不是嘉興特有，放眼全省乃至全國皆是如此。

“從全國來看，去年疫情發(fā)生的時(shí)候，很多人不看好房地產(chǎn)市場，但事實(shí)上疫情刺激了房地產(chǎn)市場，無論是交易量還是價(jià)格都呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，尤其是一些熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)板塊。”嘉興南湖學(xué)院副教授、房地產(chǎn)研究中心主任吳興陸表示。

房地產(chǎn)火熱，都是誰在買房？他們的錢從哪里來？

從大環(huán)境來看，隨著疫情后復(fù)工復(fù)產(chǎn)的加速推進(jìn)，我國正在推動(dòng)形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，而當(dāng)下的嘉興，正在積極融入長三角一體化發(fā)展國家戰(zhàn)略，城市發(fā)展日新月異。

再從資金層面來看，“由于貨幣增發(fā)，很多資金以不同的方式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，所以導(dǎo)致最近一兩年房地產(chǎn)市場持續(xù)走熱，嘉興也是一樣。”吳興陸認(rèn)為，從家庭資產(chǎn)保值增值的角度來說，越來越多的居民家庭選擇房地產(chǎn)投資，這也變相提高了樓市的流動(dòng)性。

從今年以來，嘉興周邊城市如上海、杭州、寧波、湖州紛紛出臺(tái)相應(yīng)的政策，無一不是出于穩(wěn)定市場、堅(jiān)持“房住不炒”的目的。

回過頭來看嘉興調(diào)控新政，從《通知》的內(nèi)容來看，吳興陸認(rèn)為，嘉興的調(diào)控政策依然在原有房產(chǎn)調(diào)控的“工具箱”內(nèi)，包括“限售”“限購”等，新調(diào)控政策進(jìn)一步填補(bǔ)了市場行情發(fā)展過程中出現(xiàn)的政策漏洞，“嘉興出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策十分必要，將有效抑制房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。”吳興陸說道，希望通過這輪調(diào)控，嘉興的購房者、開發(fā)商可以更理性地參與房地產(chǎn)市場活動(dòng)。

市場影響幾何：

對(duì)縣（市）樓市影響較大

《通知》最受關(guān)注的是對(duì)“限購”和“限售”的調(diào)整，均從市本級(jí)層面擴(kuò)展到了全市域范圍，將一部分原本不通用的制度進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”。

有業(yè)內(nèi)人士猜測，這與縣（市）近期頻繁出現(xiàn)高價(jià)地塊有關(guān)系。而從目前的購房人群來判斷，隨著城市融合發(fā)展的推進(jìn)，嗅覺敏銳的人群已經(jīng)早早開始布局，不少縣（市）的居民家庭不僅局限于在自己生活所在地購房。

市民曹先生是平湖人，平時(shí)工作也在平湖，早年已經(jīng)在平湖置業(yè)，但去年7月份又入手了市區(qū)科技城南的一套改善房源，“現(xiàn)在交通很便利，不管是住在平湖還是嘉興城東南，在路上花費(fèi)的時(shí)間相差不多，如果能有更好的居住環(huán)境，何樂而不為。”曹先生還透露，他在業(yè)主群里看到了不少平湖老鄉(xiāng)，看來像他這樣選擇的人并不在少數(shù)。

對(duì)于新出臺(tái)的調(diào)控政策，曹先生認(rèn)為很好理解，房地產(chǎn)是城市發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，打破原有各縣（市、區(qū)）之間不通用的政策是發(fā)展的必然。

從政策出臺(tái)落地至今，大家一直在熱議政策的后市反應(yīng)，記者也簡單向一些在售項(xiàng)目和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了解，發(fā)現(xiàn)目前市場尚未有明顯的因政策出臺(tái)而帶來的波動(dòng)，“暫時(shí)沒有房東因?yàn)榭吹叫抡雠_(tái)而調(diào)整報(bào)價(jià)，但政策出臺(tái)往往都有一個(gè)反映周期，還有待市場慢慢感受。”鼎好房產(chǎn)負(fù)責(zé)人全其根說道。

他認(rèn)為，影響最大的是非本市戶籍居民家庭和本市戶籍居民家庭的二次購房活動(dòng)。按照《通知》，非本市戶籍居民家庭，不管在嘉興市本級(jí)還是在五縣市，都只能購買一套；本市戶籍居民家庭在已有一套房的基礎(chǔ)上購入的房源，不管是否在居住所在地，都將面臨“限售”的要求。

打個(gè)比方，如果你是海鹽人，在海鹽當(dāng)?shù)赜刑鬃宰》浚?月16日之后在嘉興市本級(jí)購買的房產(chǎn)，只能在取得房產(chǎn)證之日滿2年后再上市銷售。“將減小樓市的流通性，有利于給樓市降溫，讓大家回歸理性購房的軌道。”全其根表示。

來源： 讀嘉新聞客戶端 文字記者：?周佩佳 實(shí)習(xí)生：周祎欣 攝影記者：馮玉坤 編輯：夏志梅 責(zé)編：譚羅敏