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"含爛率"超標的樓市，會成為鄭州發展的負擔嗎？

爛尾樓業主停貸風波里，有一處屢被提及的是非之地——河南鄭州。

據克而瑞研究中心統計，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等待交付問題的項目共有274個，涉及2.5萬余套住房，數量居重點監測城市前列。

“含爛率”超標的鄭州樓市，此時面臨的難關錯綜復雜、環環相扣。

自接連遭遇特大暴雨和3輪疫情后，鄭州各行各業遭受重創。而房地產行業，又疊加市場整體下行，發展愈加艱難。名門翠園、融創中原大觀、康橋玖璽園等樓盤接連爛尾；建業地產、正商集團等河南本土房企裁員瘦身；名門地產、碧源控股等房企要求員工長期休假……

震動中的鄭州樓市，關山難越，命途多舛。

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大拆大建

鄭州樓市也曾有過狂飆突進的時代。

2015年，國務院制定“三年棚改計劃”，要求2015—2017年，全國改造各類棚戶區住房1800萬套。作為人口大省的河南隨即提出，2015—2017年全省改造棚戶區住房100萬套，占全國目標的1/18。

而省會鄭州又承擔了河南棚改的大頭。

按照鄭州市政府公布的數據，2015—2017年，鄭州每年新開工棚戶區改造住房都在10萬套以上，三年間改造的棚戶區住房數量總計占河南全省目標的近三分之一。

其間，鄭州多次發文倡導貨幣化安置，并提出“力爭貨幣化安置率達到50%”。于是，大量手持現金的拆遷戶涌入樓市，迅速推高鄭州房價。

2015年，鄭州新房均價為8102.75元/平方米，此后一路走高，至2017，鄭州新房均價已攀升至12428.58元/平方米。

雖然2018年，鄭州棚改計劃開工量驟降至2.1萬套，同比下降78%。但2019、2020兩年，鄭州棚改規模又逐步提升。

以2020年為例，鄭州棚改計劃開工量為56414套，是同期南京、合肥棚改計劃開工量的2倍有余。

部分重點城市2020年棚改計劃開工量/搜狐城市制圖

以城中村改造用地作為供應主力，是鄭州土地市場的特色。

據經濟觀察報統計，2017-2019年間，大鄭州城中村改造用地面積均占土地總成交的87%以上，2020年這一比例漲至95%，直到2021年，因主城八區實行雙集中供地后才有所改變。

而這和鄭州的建城歷史有一定關系。1954年，河南省人民政府由開封遷入鄭州，鄭州至此成為省會。作為一座“火車拉來的城市”，早期的鄭州主要是廠房和居民房，經過了60余年發展，原來的居民樓演變成城中村，可供動遷的范圍較大。

大拆大建之下，也給鄭州樓市留下了大量庫存。

據克而瑞數據，2021年鄭州主城區存量商品房約1389萬平方米，去化周期23個月，郊區存量高達1495萬平方米，去化周期長達43個月，而一般情況下，去化周期超過18個月，即可認為嚴重超過供過于求的，后期需減少土地供應。

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去化乏力

庫存高企外，近一兩年鄭州樓市的另一特征便是去化乏力。

市場冷到什么地步？

一家Top20房企在2021年鄭州市場年報中這樣總結：下半年市場熱度驟降，主城尚能抗壓，郊區全面潰敗。尤其是第四季度整個大鄭州（主城八區+近郊的航空港區、滎陽、上街、中牟、新鄭）的住宅成交套數同比降幅約6成。

近年來鄭州市商品房銷售情況分析/搜狐城市制圖

據鄭州市住房保障和房地產管理局發布的“鄭房指數”，近幾年，鄭州全市商品房銷售套數自2018年達到頂端后，便一路下探。

2021全年，鄭州全市商品房銷售套數僅有161876套，同比上一年度下滑33.55%，更是不足2018年銷量的一半。

今年上半年，鄭州樓市依舊低迷，上半年全市品房銷售套數僅有50411套，較2021年同期下跌46.40%。

銷售量持續走低的同時，鄭州市商品房銷售額自然也會萎靡不振。

2021年，鄭州全市商品房銷售額為2608.6億元，同比上一年度下滑22.58%，不及2017年全市銷售水平。

冷清的樓市下，不少房企陷入困境，

2021年9月，一份落款時間為8月中旬，由河南本土最大房企——建業集團向河南省政府發出的求援信廣泛流傳。

求援信中，建業訴苦稱“由于汛情和疫情的雙重影響，建業業務發展遭受嚴重損失，且已出現重大風險和危機”，懇請地方政府盡快償還多年來由于各種原因拖欠的各類款項逾50億元；分類減免和建業旗下公司的增值稅、所得稅；允許部分在建工程延期交付；部分土地款延緩支付半年到一年。

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真金白銀

為獲政府重視，建業在求援信中力陳近年來建業地產對河南、鄭州經濟所作的貢獻。

建業表示，多年來，建業一直是河南納稅大戶，2020年納稅86億元（位居全省企業第二位），直接拉動百萬計各類社會就業。

確實正如建業所言，歷經狂飆突進的時代，房地產行業已逐步成為鄭州全市經濟發展的重要支柱產業，以及地方稅源的主導產業。

近年來鄭州市房地產開發投資狀況/搜狐城市制圖

據鄭州市統計局數據，2010-2018年，鄭州市年度房地產開發投資額從700余億元，逐步攀升至3000億元大關。

同期房地產開發投資額占GDP的比重，也從不足20%逐步增長至30%以上，并在2017年達到頂點。這一年，鄭州市房地產開發投資額達到3358.8億元，而同期鄭州市GDP總量為9301.7億元，房地產開發投資額占GDP的比重達到36.11%，足見房地產行業對鄭州經濟的支撐作用。

此外，房地產的快速發展，也給鄭州市政府帶來了實打實的真金白銀。

近年來鄭州市土地出讓收入狀況/搜狐城市制圖

據鄭州市財政局數據，2018、2019兩個年度，鄭州市國有土地使用權出讓收入都超過了1200億元大關，高于同期地方財政一般公共預算收入。

除了土地出讓收入外，更別說還有與房地產市場直接相關的稅收收入。

以2020年為例，這一年鄭州市自留稅收收入總額約為855.10億元，其中與房地產市場直接相關的四項稅收（土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、契稅）就共計276.37億元，占稅收總額的比例達到了32.32%。

但此后，隨著樓市低迷，鄭州土地市場也隨之變得不景氣。2021年，鄭州市土地出讓收入僅有621.31億元，不足高峰時的一半。

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“小困難”

鄭州房地產市場低迷不振的局面，以及后續政府收入受損的連鎖反應，自然也引發了政府層面的關注。

今年2月15日，鄭州市長何雄亮出了他對鄭州市房地產業的分析判斷，“鄭州房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整。”

何雄算了一筆賬：此前沒有疫情時，鄭州每年人口凈流入40萬，住房需求非常旺盛。今年鄭州計劃出臺政策每年吸引大學生20萬留在鄭州，這些留鄭大學生如果3年內買房，需求總量預計超過1000萬平方米；鄭州還計劃出臺支持政策鼓勵外來務工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平方米左右。僅此兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

近年來鄭州大拆大建下的產物——鄭東新區/視覺中國

緊跟著，《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》發布，該通知包含19條有關房地產的新政策，被稱為鄭州樓市新政19條。

新政規定子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房，還明確對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

限購限貸放松后，為了進一步解決去化難題，今年6月，鄭州又出臺房票安置政策，以此鼓勵被征收人購買鄭州的新房。

鄭州此舉目的在于，將貨幣補償資金鎖定在住房領域，拉動潛在購房消費，從而有效盤活樓市，促進存量房源的去化。

至于這一系列救市政策效果如何，還有待時間檢驗。

但不得不考慮的現實是，居民可用杠桿額度已經有限，市場信心重建也需要時間，更重要的是，要讓各行各業逐漸恢復正軌，給予大眾穩定的預期。

參考資料

[1]鄭房指數，鄭州市住房保障和房地產管理局

[2]各年度財政決算，鄭州市財政局

[3]房地產開發投資數據、商品房銷售數據，鄭州市統計局

[4]鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行），鄭州市住房保障和房地產管理局

[5]鄭州救市：大拆大建后，地產困局待解，南方周末

[6]大救市！為什么是鄭州？經濟觀察報

[7]鄭州19條率先力撐樓市，“救市”之外還有哪些意義？克而瑞地產研究

鄭州打響“第一槍”，多地松綁樓市背后

原創/孫曉波

最近，全國多地出臺樓市松綁政策。

3月23日，哈爾濱取消了實施近4年的區域性“限售”政策；青島近期也調整了遠郊區限售政策。

據不完全統計，全國有超60個城市出臺松綁樓市政策。在“房住不炒”的大前提下，各地樓市調控政策也越發趨向靈活。

在這輪樓市政策“松綁”動作中，走在全國最前列的則是河南省會鄭州市。

3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，該通知包含19條有關房地產的新政策，被稱為鄭州樓市新政19條。

放寬限購、取消“認房又認貸”、推行棚改貨幣化安置……鄭州由此成為今年全國首個全面放松限購限貸的城市，被推到聚光燈前。

鄭州打響“第一槍”

“就目前全國樓市政策來講，鄭州新政力度是比較大的”，北京師范大學政府管理研究院副院長宋向清向中國新聞周刊表示，鄭州不但放松了限購限貸，更重要的是給了市場更多的想象空間。

具體政策層面，鄭州率先放松了限購政策，規定子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房，還明確對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

這意味著，以家庭為單位，本市戶口可買第三套，單身可買第二套，外市戶口也可買第二套，這實際上是取消了限購的規定；而針對改善型需求取消“認房又認貸”，則放松了限貸的標準。

河南鄭州鄭東新區。圖/圖蟲創意

此次鄭州19條樓市新規，還明確土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地出讓金可在成交后1年內實行分期繳納。同時還宣布，將集中利用3年時間，大力推進貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。

輿論指出，下調保證金、分期支付土地出讓金，可以進一步降低開發商拿地成本，減輕資金壓力，提振開發商信心；重提貨幣化安置，可以釋放一批需求，有利于商品房市場去庫存。

宋向清向中國新聞周刊表示，鄭州樓市新政出臺之后，影響已經顯現出來。

據他觀察，不管是新房還是二手房，交易量都比以前有所增多。宋向清說，“核心區、中心區反響較大，交易量增長較快，市郊或者遠郊區縣變化相對不太明顯”。

多家機構數據顯示，鄭州新政出臺后，市場確實有所活躍，成交上也有積極表現。諸葛找房數據顯示，政策發布后2周，鄭州新房共成交2819套，較前兩周上升4.3%；鄭州二手房共成交1795套，較前兩周上升10.9%。

值得注意的是，鄭州是全國除北京外，又一座嚴格執行高差額稅的城市。即非滿五唯一的住宅，交易時差額稅按差額的20%征收。高昂的差額稅之下，鄭州二手房市場活躍度一直不高。

不過，鄭州新政發布不久，二手房稅費政策便出現調整。鄭東新區、經開區、航空港區已開始執行新政，個人轉讓住房時，無法提供完整房屋原值、有關合理費用憑證的，按核稅價的1%征收個人所得稅。

這相當于取消了執行7年的20%差額稅，對于二手房市場來說自然是重大利好。多位當地房產中介稱，3月新政出臺后，房地產市場轉熱，成交量已有所上漲，但房價還算穩定。

“大漲七成”“開盤排號”“熱起來了”，央視財經3月21日報道鄭州樓市新政時如是說。

據報道，新政發布20天后，鄭州樓市已經有明顯回暖。在新房方面，新政發布后看房人數明顯增多，尤其是核心熱門區域增量明顯，不少樓盤還沒有開盤，但已經有很多人開始排號了。

二手房方面，央視財經的數據顯示，與去年12月周均相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，而成交增幅則更明顯，提升70%。

在宋向清看來，鄭州樓市新政還處于不斷發酵的初期。他認為，未來1-3個月，是一個重要的觀察窗口期。

“最理想的狀態是成交量上漲了，大家的情緒釋放，對經濟發展的預期提升，但商品房的價格沒有出現劇烈上漲、暴漲現象。”宋向清說。

樓市“松綁”背后

事實上，在出臺樓市新政前，鄭州樓市持續疲軟，房價已連跌4年。

鄭州樓市在2016年7-9月發展勢頭迅猛，但僅持續3個月就開始下行。郊區限購、嚴格限貸、高昂首套利率等高壓調控，使鄭州樓市自2017年下半年至今一直處于疲軟態勢。

而過去的一年，由于洪水、疫情以及房地產行業自身原因，在鄭州有超過40多個樓盤宣布延期交付，更有不少的房企陷入困境，河南本土房企建業地產甚至還向政府發出求助信。

易居研究院的數據顯示，2021年1月份鄭州二手住宅成交套數為2228套，環比下跌36%，同比下跌44%；諸葛找房的監測數據顯示，2022年1月鄭州新房成交6686套，較12月環比下降30.7%。

鄭州市城市風光航拍。圖/圖蟲創意

外界分析，這很可能是此次鄭州樓市新政出臺的重要原因。

宋向清對中國新聞周刊說，去年經歷洪水災害和重大疫情，鄭州樓市進入了冰點，整個樓市彌漫著悲觀情緒，且在持續發酵。他表示，如果房地產領域的這種情緒蔓延到其他行業，對整個經濟發展，對于增強信心，提升經濟發展的預期是不利的。

而從供需關系的角度來看，鄭州樓市供大于求，去庫存壓力很大。

數據顯示，2016年以來，鄭州全市（含下轄縣市）住宅用地成交面積2.2億平方米，同期商品住宅銷售面積1.7億平方米，土地存量大，去庫存壓力較大。近幾年，鄭州推動的城中村改造規模大，這部分的存量亦較為突出。

宋向清說，樓市新政出臺以前，鄭州供大于求這種現象持續存在，很多的樓盤銷售比較困難，雖然有一些促銷、打折、降價政策，但多重因素下整個樓市需求沒有釋放出來，很多的樓盤銷售并不是很順暢。

我愛我家集團原副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉向中國新聞周刊表示，這幾年鄭州新房的供應量偏大，雖然也有很多產業和人口遷入，但是市場需求不振，如果不做一些調整和放松的話，對于房地產行業壓力可能會比較大。

宋向清認為，新政出臺之后，需求得到釋放，尤其是信貸政策的靈活放開，為需求提供了更多的增長空間。在這種情況下，大量閑置的樓盤得以消化，樓市供求關系會更加趨于平衡，樓市的這種積極面會進一步放大。

在2月15日召開的鄭州市委全會暨市委經濟工作會上，代市長何雄對鄭州房地產業做了分析判斷：“以前鄭州每年人口凈流入40萬，住房需求非常旺盛。僅大學生和外來務工人員兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。”

樓市新政的實施，無疑一定程度上可以把上述需求釋放出來。

今年全國兩會，國務院政府工作報告提到樓市時，在強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位同時，增加了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”這一表述。

這讓很多城市開始積極嘗試調整樓市調控政策。分析認為，庫存高企、供大于求，經濟下行壓力巨大的鄭州，走在全國前列出臺較大力度的寬松性樓市政策，也在情理之中。

哈爾濱的情況與鄭州相似。自2021年下半年至今，哈爾濱樓市下行明顯，疊加數次疫情反復影響，市場成交量一直探底，購房者保持觀望態度。所以，與鄭州一樣，也率先出臺了穩定樓市的政策。

哈爾濱市住建局相關負責人表示，取消實施近4年的區域性“限售”政策，主要目的是方便市民交易，刺激市場活躍度，也有利于促進改善性、剛性需求的釋放。

改變正在發生

除鄭州、哈爾濱之外，多地樓市調控政策也越發趨向放開，差別只是“松綁”的程度不同。

據不完全統計，今年開年以來，全國有超60個城市松綁樓市政策，涉及放松限購限貸、降低首付比例、下調房貸統計利率、放松限售限價等。

其中，北京、上海、深圳等城市在房貸利率方面有所下調；哈爾濱、青島、南昌、寧波等城市在限購、限貸方面有所放松；重慶、福州、溫州、贛州、佛山、寧波、南寧、北海、防城港、駐馬店、唐山、菏澤等城市在首付比例方面有所降低。

3月19日廣西防城港、北海、南寧同時宣布降首付，南寧二套房商貸降至30%，防城港與北海，首套首付降至20%。一天三個城市同時降首付，足見當地松綁樓市動作之迫切。

中央層面，多部委也密集表態釋放積極信號。

國務院金融委稱，要及時研究和提出有力有效的防范化解房地產風險應對方案。

央行、銀、證監會等機構召開會議，對房地產發展作出安排，通過權威媒體表態支持房地產業穩定、健康發展。

財政部也明確表示，綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

中原地產研究院數據顯示，2022年以來，全國超60個城市發布了各種穩樓市的政策超過70次，疊加部委發布的政策更是已經接近100次。

在當前市場環境下，中央對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴大是受訪專家的廣泛共識。

以鄭州樓市新政為例，胡景暉表示，鄭州樓市新政出臺之后，沒有像前兩年有些政策那樣出現“一日游”的情況，而且央視還進行了報道，可以看作是房地產市場“吹暖風”的一個積極信號。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，放松將使得購房者認購的門檻降低、機會增加，客觀上釋放了積極信號。

在胡景暉看來，各地樓市“松綁”是一個趨勢。但他認為，市場的觀望情緒可能還會持續一段時間，不會有馬上立竿見影效果。“得到市場普遍的響應，估計還需要兩三個月”，他說。

全面放松限購限貸，鄭州打響了“第一槍”。在宋向清看來，鄭州樓市新政是全國樓市由冷向暖轉換的一個信號，但是不是能夠真正的回暖，現在還不能下確切的結論。但可以確定的是，改變正在發生。

鄭州中原區爆破在即！居民撤離引關注，電力設施改造引熱議

鄭州中原區即將迎來一場重要的爆破拆除，這不僅是城市發展的標志，更是居民生活變遷的見證。新力電力有限公司的煙囪和涼水塔，曾是這片土地的標志，如今將化為歷史的塵埃。

2024年6月25日上午9:30至10:30，鄭州中原區新力電力有限公司的3座煙囪和3座涼水塔將迎來爆破拆除。為確保周邊居民安全，相關部門已提前進行了人員及車輛的疏散工作，并對部分路段實施了封閉管理。

爆破拆除的準備工作十分細致。警戒區域范圍廣泛，涵蓋了電廠區域及周邊多個居民小區和道路。為確保安全，共設置了15個警戒點，并配備了專業的警戒人員和保安。爆破過程分為警戒信號、起爆信號和解除警戒信號三個階段，每個階段都有明確的信號特征。在爆破前，相關部門已進行了充分的入戶調查和摸底排查工作，確保居民了解并配合疏散工作。

網友們紛紛發表了自己的看法和感慨：

有網友表示，'為什么沒有聽見響'，看來爆破的影響范圍并不大，但足以引起人們的關注。

也有網友回憶說，'小時候的記憶沒有了'，這些煙囪和涼水塔曾是他們童年的記憶，如今即將消失。

還有網友表示，'曾經因為這個原因沒買附近的房子'，這次爆破拆除無疑為周邊房地產帶來了新的機遇。

有網友調侃道，'可以開直播看看嗎'，想要親眼見證這一歷史時刻。

當然，也有網友關心安全問題，'會不會把周邊小區的玻璃振破呀'，這確實是需要考慮的問題。

有網友則感慨道，'以前坐火車看到這冷卻塔，就知道該收拾東西準備下車了'，如今這一地標即將消失，令人惋惜。

還有網友表示，'是不是剛才咚的幾聲，感覺樓都在晃'，感受到了爆破帶來的震撼。

也有網友表示，'坐車開車都能看到的地標沒了，以前都看這個就知道快到了'，這些煙囪和涼水塔不僅是城市的地標，更是人們生活中的重要參照物。

有網友則質疑，'聽說不讓拆，在那對峙呢'，看來爆破拆除工作也面臨著一些挑戰和阻力。

最后，有網友呼吁，'煙囪應該留著啊'，表達了對這些歷史遺跡的懷念和不舍。

從這些網友的評論中，我們不難看出，這次爆破拆除不僅引起了人們的關注，更勾起了人們的回憶和思考。它不僅是城市發展的一個縮影，更是人們情感與記憶的載體。在城市發展的道路上，我們既要關注未來，也要珍惜和傳承歷史與文化。