商業(yè)房產(chǎn)出售—門市出售信息

購(gòu)買的“商住”房變成了“商業(yè)”房，這兩種房子到底有什么區(qū)別？

呼和浩特彩虹城黨女士最近拿到了房本，本來是一件開心事，但她卻很鬧心。

原來她購(gòu)買的房子，當(dāng)初在認(rèn)購(gòu)合同書上寫的是用途是“商住”，但房本上卻變了為“商業(yè)”。

開發(fā)商卻稱，之所以認(rèn)購(gòu)合同上和房本上寫的用途差一個(gè)字，是因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)合同上寫的是“大白話”，并拒絕為黨女士做更改。

那么“商業(yè)”房和“商住”房到底有什么區(qū)別嗎？

商住房，指的是該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用。一般底層或者數(shù)層是屬于商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余屬于住宅。

商業(yè)房，指的是專用于商業(yè)用途的樓房，其主要價(jià)值體現(xiàn)在商業(yè)用途上，不能住人，比如寫字樓。

商住房的土地使用性質(zhì)以及年限要看《土地出讓合同》或者“土地使用權(quán)證”，有兩種可能：一種是按照商業(yè)用地40年計(jì)算；另一種是按照綜合用地50年統(tǒng)一計(jì)算。而商業(yè)房的土地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為40年。

商住房配有水、電、天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)房一般不會(huì)開通天然氣。

同時(shí)商住房的商業(yè)部分的水、電、集中供熱、天然氣的價(jià)格與商業(yè)房的這些生活配套的價(jià)格是一致，都是屬于商用價(jià)格；但商住房住宅部分的水、電、集中供熱、天然氣的價(jià)格與普通居民住宅樓水價(jià)、電價(jià)、集中供熱價(jià)格、天然氣價(jià)格是一樣的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商用的價(jià)格。

同時(shí)商住房住宅部分的物業(yè)費(fèi)也要比商業(yè)房的低。

所以，“商業(yè)”房和“商住”房的區(qū)別還是很大的，購(gòu)買者在購(gòu)買商品房時(shí)，一定要看“五證”，仔細(xì)看好商品房的土地性質(zhì)和土地使用年限，避免日后產(chǎn)生麻煩。

（喵了個(gè)咪）

大宗上億的二手的商鋪類商業(yè)地產(chǎn)都是如何進(jìn)行買賣的呢？

4月15日的時(shí)候，我有機(jī)會(huì)去朋友的一個(gè)公司一起聊聊關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的話題。

然后他跟我分享了他自己身邊的人都是如何賣出商鋪的，我覺得還是耳目一新的存在。

為什么這樣說呢？

往往房產(chǎn)的交易一般都是純粹的資產(chǎn)交易，然后從中介渠道，直接收取中介費(fèi)即可。

這玩意商業(yè)還能玩出什么不一樣的呢?

朋友跟我說了他們跟正常的中介不一樣的幾個(gè)原因：

第一：商業(yè)類的商鋪資產(chǎn)太容易找到房東了。

對(duì)于這種長(zhǎng)期有租客，然后很多時(shí)候，陌生人的一根煙都可能讓租客出賣業(yè)主的事情太多了。

別談中介費(fèi)了，一分錢都不可能收到！

所以，商鋪類的中介服務(wù)商，基本都是靠賺廣告費(fèi)的，沒辦法保障自己的中介費(fèi)的。

特別是很多業(yè)主急售的時(shí)候，甚至直接就掛個(gè)照片寫上自己的電話了。

對(duì)于這種情況，普通中介最好的策略就是不管啊！

比如，前端時(shí)間萬科的物業(yè)被中介帶看了一個(gè)客戶，成交金額4.5億，然后最終一分錢傭金沒有。。。（萬科那邊的答復(fù)是對(duì)方公司之前有跟他們對(duì)接，他們售樓處早就接到了客戶的電話。。。）你能咋樣呢？

對(duì)吧，所以，商業(yè)類資產(chǎn)，普通中介是不參與的。

第二：商業(yè)變現(xiàn)周期要明顯比各類地產(chǎn)更慢一些。

這個(gè)是房地產(chǎn)的屬性決定的，就是說，只要是商鋪類的資產(chǎn)，最終變現(xiàn)的時(shí)候都是要了解這個(gè)時(shí)間周期的，特別便宜當(dāng)然可能隨時(shí)賣出。

但是，特別便宜很多時(shí)候在如今租金都在下降的情況下，更多的時(shí)候可能會(huì)虧本金了。這就是很多業(yè)主其實(shí)就算急用錢，也不舍得便宜賣出的原因。

而且，如若是一樓的地產(chǎn)，那么，往往銀行給的額度都是有50-80%這樣的了。

用不上特別便宜的賣出啊！

但是，問題是：

假設(shè)業(yè)主拿了抵押，然后用的地方出問題了，導(dǎo)致無法還貸，這個(gè)時(shí)候就會(huì)需要真正的高端的中介來撮合交易了。

第三：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值往往取決與業(yè)主所找到的渠道與渠道合作的方案。

商鋪算是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的存在了，很多的地方商鋪類的貸款都是在3-3.5%左右的年化。考慮到很多業(yè)主找到渠道的時(shí)候已經(jīng)是無力承擔(dān)月供，著急還款結(jié)清這個(gè)資產(chǎn)的臨界點(diǎn)了。

所以，這個(gè)時(shí)候，往往接手的渠道不僅僅要考慮的是要不要賣出，更多的是要考慮如何能讓這個(gè)房子干凈的交易。

什么意思呢？

就是如何做才能讓這個(gè)業(yè)主的房子不會(huì)在出售期間拍賣，司法糾紛等等事情的出現(xiàn)。

所以，真正這種好位置的商鋪因?yàn)榭們r(jià)足夠高，而且，商鋪很多時(shí)候還有貸款要還款，所以，往往的解決方案是這樣的：

由渠道方，也算中介方提供合理的報(bào)價(jià)，然后業(yè)主簽約獨(dú)家出售方案，為了證明渠道的誠(chéng)意，渠道方是會(huì)支付業(yè)主這個(gè)資產(chǎn)的銀行貸款利息的支付的。（算獨(dú)家出售的定金，一般是行規(guī)3-5%）

所以，這里面有兩種方案：

a方案：每個(gè)月按照銀行給的還款金額支付給業(yè)主的卡上，業(yè)主用來還款。

b方案：直接去銀行跟銀行溝通資產(chǎn)，然后一次性跟銀行支付1年的還款額，接著房屋進(jìn)行二次抵押，保障他資產(chǎn)的優(yōu)先處置權(quán)。

這樣的話，無論后續(xù)業(yè)主有任何個(gè)人的財(cái)務(wù)問題，其實(shí)都無法影響到渠道方對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的買賣交易。

而且，關(guān)于房屋在合同期限內(nèi)，往往是1-3年的周期，渠道方可能為這個(gè)房子做商業(yè)廣告，做宣傳，做渠道賦能，做一切必要的策劃工作，以及民間拍賣，大宗交易，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)等等方案。

這一切的所有權(quán)都跟原來的業(yè)主無關(guān)了。原來的業(yè)主只需在房源賣出的同時(shí)出來簽字即可。

那么，當(dāng)你了解了真正的大客戶都是如何賣出商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，你覺得假設(shè)你有一個(gè)10萬平方的商業(yè)綜合體，你會(huì)接受這樣的交易方案嗎？

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