房產稅不合理、房產稅不合理不合法不合情

房屋交易后被發(fā)現(xiàn)不符合“滿五唯一”，中介公司因重大瑕疵判賠14萬元

原告朱某某、施某某二人系母子關系，2019年10月23日原告施某某通過公證機關公證繼承了父親名下的涉案房屋二分之一的產權份額，并辦理了相關房產登記手續(xù)，母子二人各享有涉案房屋二分之一的產權份額。

2019年12月，母子二人與被告上海某房地產經(jīng)紀有限公司簽訂《房屋出售VIP服務協(xié)議》。作為業(yè)主，母子二人向被告出示公證書及產權證書。此后，母子二人、案外人倪某以及被告共同簽署《房地產買賣（含居間）合同》。

2019年12月13日，兩原告與案外人倪某簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定買賣雙方均應按國家規(guī)定及稅務機關確認的房屋總價繳納各自的交易稅費。

同日，兩原告、案外人倪某以及被告的工作人員共同簽字確認《稅費估算清單》，其中被告直接根據(jù)“滿五唯一”對應的稅費計算方式，以300萬元交易價格為基數(shù)確定出售方應繳納的稅費為1.5萬元。

2020年5月18日，兩原告、案外人倪某以及被告共同辦理房屋過戶手續(xù)，相關部門告知房屋不符合“滿五唯一”條件，應繳納稅費30余萬元。

朱家母子認為，因中介提供的居間服務存在重大瑕疵，未對涉案房屋的相關信息進行盡職調查，且未告知稅費繳納政策，導致稅收計算錯誤，造成兩原告實際支出的稅費遠高于預期，故訴至法院要求被告向兩原告賠償損失27萬余元。

長寧法院經(jīng)審理認為，交易主體通過中介方成交房產的目的在于利用其專業(yè)優(yōu)勢及信息渠道更為妥善、高效地履行合同、預見并防范風險。由于稅費繳納系房產交易所涉的重要環(huán)節(jié)之一，中介方更應充分提供政策規(guī)定及法律咨詢服務，以保障買賣雙方對履約后果有所預期。交易過程中，中介方未盡如實告知義務或專業(yè)審查義務，構成重大瑕疵行為，并對交易主體造成實際損失，應承擔損失賠償責任。判決被告應向兩原告賠償損失14萬元。一審判決后，被告提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持判決。

上海長寧法院指出，這起案件中，長寧法院從規(guī)范房產中介服務出發(fā)，明確房產中介服務方要對委托人提供的資料或所作的陳述在合理范圍內進行必要核查，并對可能影響交易進程的重要事項進行客觀真實的報告，以便交易方在充分掌握信息的基礎上作出是否履約的判斷。案件裁判對同類案件起到了積極的示范指導作用，亦為凈化交易市場、規(guī)范中介服務、提高專業(yè)水平提供了司法助力。

徇私舞弊不征、少征稅款罪，違規(guī)調低房屋評估價使他人少繳稅獲刑

徇私舞弊不征、少征稅款罪，違規(guī)調低房屋評估價使他人少繳稅獲刑

何觀舒：虛罪律師、稅務犯罪辯護律師

審理法院：湘潭市岳塘區(qū)人民法院

一、基本案情

2014年下半年至2019年2月期間，被告人王某某利用擔任湘潭市A區(qū)地方稅務局某中心副主任、湘潭市A區(qū)稅務局某所副所長的職務便利，在為高某、何某某、王某、胡某等人辦理房屋過戶過程中，違規(guī)為幾人辦理過戶的房屋調低評估價，默許甚至協(xié)助幾人偽造滿兩年交易等證明文件，從而使幾人少繳或免繳稅費。被告人王某某先后收受高某等人所送感謝費21.5萬元。具體事實如下：

2014年下半年至2019年2月期間，被告人王某某利用職務便利為高某在辦理房屋過戶過程中，通過默許甚至協(xié)助偽造滿兩年交易等證明文件的方式，違規(guī)按照唯一住房標準、違規(guī)調低房屋估價、違規(guī)按照購買滿兩年房屋標準征稅，使得通過高某代為辦理的岳塘區(qū)寶塔街道某某路xx號某某大廈x單元1401009號，1401013號，1401021號，1501001、Ｊ1501001號，1501003、Ｊ1501003號，1501008、Ｊ1501008號，1501010、Ｊ1501010號，1501012、Ｊ1501012號，1501015、Ｊ1501015號，1501016、Ｊ1501016號，1501018、Ｊ1501018號，11套房屋少征稅款225708元，岳塘區(qū)滴水埠街道某某村x號某某城x棟x單元2402001號房屋少征稅款33062.4元，岳塘區(qū)寶塔街道某某路x號某某家園x棟x單元xx號房屋少征稅款51632元，共計少征稅款310942.4元。高某為此送給被告人王某某17萬元感謝費，王某某均予以收受。

2017年底至2018年底，被告人王某某利用職務便利為胡某在辦理房屋過戶過程中，通過默許甚至協(xié)助偽造滿兩年交易等證明文件的方式，違規(guī)按照購買滿兩年房屋標準征稅，使得通過胡某代為辦理的岳塘區(qū)房屋少征稅款88009.6元，岳塘區(qū)寶塔街道某某路xx號某某府x棟x單元0602001號房屋少征稅款44800元，合計132809.6元。為此胡某送給被告人王某某感謝費1.5萬元，王某某予以收受。

2017年至2018年，被告人王某某利用職務便利為王某在辦理房屋過戶過程中，通過默許甚至協(xié)助偽造滿兩年交易等證明文件的方式，違規(guī)按照唯一住房標準及違規(guī)按照購買滿兩年房屋標準征稅，使得岳塘區(qū)寶塔街道某某路x號某某城x地塊x棟x單元3101003、3101003號房屋兩次買賣過戶少征稅款共計129320.8元。為此王某送給被告人王某某感謝費1萬元，被告人王某某予以收受。

2017年至2019年間，何某某為感謝被告人王某某在其辦理房屋過戶過程中，為其在少征稅款方面給予的關照，多次共計送給被告人王某某人民幣2萬元，王某某予以收受。

被告人王某某身為稅務機關的工作人員，其在對岳塘區(qū)寶塔街道某某路x號某某苑x期x標商鋪xx棟0101003、0201003、0301003號房屋稅收收繳過程中徇私舞弊，未嚴格按照《湖南省存量房交易計稅價格異議處理辦法》規(guī)定的“依據(jù)法院裁定的存量房轉移價格”來確定的房屋計稅價格，致使上述房屋少征稅款1054280元。

綜上，被告人王某某身為稅務機關的工作人員，在稅費收繳過程中徇私舞弊，不征或少征國家稅款共計1626812.8元，致使國家稅收遭受重大損失。

案發(fā)后被告人王某某主動向湘潭市岳塘區(qū)監(jiān)察委員會投案，但在檢察機關掌握其主要犯罪事實之前其未如實供述自己的犯罪事實，且其投案后具有毀滅證據(jù)的行為。

另查明，案發(fā)后被告人王某某及家屬主動向湘潭市監(jiān)察委員會退繳了全部違法所得21.5萬元。

二、公訴機關指控

公訴機關認為，被告人王某某身為國家稅務機關工作人員，利用其職務便利，為他人謀取利益，非法收受他人財物，數(shù)額巨大；徇私舞弊，不征、少征稅款，致使國家稅收遭受重大損失，應當以受賄罪、徇私舞弊不征、少征稅款罪追究其刑事責任，公訴機關遂提請本院依法判處。

三、辯護意見

1.被告人王某某對起訴書指控的犯罪事實和罪名均無異議，但辯稱其已經(jīng)退繳了全部違法所得21.5萬元。

2.辯護人辯稱：

（1）被告人王某某主動投案后，如實供述了自己的罪行，依法應當認定為自首；

（2）沒有證據(jù)證實王某某撕毀的筆記本上最后兩頁紙系本案的證據(jù)，不能認定王某某又毀滅證據(jù)的行為；

（3）對于不征、少征稅款罪，一方面既沒有稅務稽查部門的認定意見，也具有法定資質的鑒定機構出具的鑒定意見，對數(shù)額的認定缺乏充分的證據(jù)；另一方面徇私舞弊必須是利用自己的職務便利，本案中王某某在對東方名苑三期的商鋪征稅上不存在利用職務便利少征稅款的情況，且其主觀上也不存在為當事人少征稅款的故意，其系依據(jù)湘潭縣法院出具的情況說明來征稅的，在該筆稅款上其不存在徇私舞弊少征的情況；

（4）被告人王某某積極退繳全部違法所得，認罪悔罪態(tài)度良好，無前科、平時表現(xiàn)良好。

四、裁判結果

本院認為，被告人王某某身為國家稅務機關工作人員，利用其職務便利，為他人牟取利益，非法收受他人財物21.5萬元，數(shù)額巨大；其徇私舞弊，不征、少征稅款1626812.8元，致使國家稅收遭受重大損失，其行為構成受賄罪和徇私舞弊不征、少征稅款罪，公訴機關指控的罪名成立，本院予以確認。被告人王某某到案后，如實供述自己的犯罪事實，且退繳全部違法所得，本院決定對其從輕處罰。

辯護人辯稱被告人王某某主動投案后，如實供述了自己的罪行，依法應當認定為自首，且沒有證據(jù)證實王某某撕毀的筆記本上最后兩頁紙系本案的證據(jù)，不能認定王某某有毀滅證據(jù)的行為。經(jīng)查，盡管被告人王某某系主動投案，但其到案后未及時供述所犯罪行，其行為不能成立自首；盡管由于紙張已經(jīng)被撕毀，無法還原內容，但被告人王某某的供述可以證實紙張內容與本案存在關聯(lián)，可以認定其行為屬于毀滅證據(jù)，故對辯護人該辯護意見，本院不予采納。

辯護人辯稱對于不征、少征稅款罪，一方面既沒有稅務稽查部門的認定意見，也沒有具有法定資質的鑒定機構出具的鑒定意見，對數(shù)額的認定缺乏充分的證據(jù)；另一方面徇私舞弊必須是利用自己的職務便利，本案中王某某在對東方名苑三期的商鋪征稅上不存在利用職務便利少征稅款的情況，且其主觀上也不存在為當事人少征稅款的故意，其系依據(jù)湘潭縣法院出具的情況說明來征稅的，在該筆稅款上其不存在徇私舞弊少征的情況。經(jīng)查，第一、本案涉案房產不征、少征稅款的數(shù)額，系經(jīng)稅務機關專業(yè)人員根據(jù)原提交的資料及涉案房產的真實交易情況，依據(jù)法律標準核算得出，該金額真實有效，無需再經(jīng)過鑒定機構鑒定；第二、《湖南省存量房交易計稅價格異議處理辦法》明確規(guī)定通過司法拍賣程序交易的房產，其交易價格只能由法院的裁定書或決定書確定，其他文書不能改變交易價格，被告人王某某在明知該規(guī)定的情況下，仍不嚴格按規(guī)定的標準征收稅款，其行為屬于徇私舞弊，致使國家稅款遭受損失；故對辯護人的上述辯護意見，本院不予采納。

辯護人辯稱被告人王某某積極退繳全部違法所得，認罪悔罪態(tài)度良好，無前科、平時表現(xiàn)良好的辯護意見，與事實和法律相符，本院予以采納。

被告人王某某犯數(shù)罪，依法應數(shù)罪并罰。根據(jù)被告人犯罪的事實、性質、情節(jié)和對社會的危害程度，依照《中華人民共和國刑法》第三百八十三條第一款第（二）項、第三百八十五條第一款、第四百零四條、第四十五條、第四十七條、第五十二條、第五十三條、第六十四條、第六十七條第三款、第六十九條、《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理貪污賄賂刑事案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第十九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告人王某某犯受賄罪，判處有期徒刑三年，并處罰金二十萬元；犯徇私舞弊不征、少征稅款罪，判處有期徒刑四年；合并執(zhí)行有期徒刑五年，并處罰金二十萬元。

五、實務總結

徇私舞弊不征、少征稅款罪，規(guī)定于《刑法》第四百零四條，是指稅務機關工作人員徇私舞弊，不征或者少征應征稅款，致使國家稅收遭受重大損失的行為。

根據(jù)《稅收征收管理法》第三條的規(guī)定：“稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權國務院規(guī)定的，依照國務院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。”“任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。”

《稅收征收管理法》第八十二條第一款規(guī)定：“稅務人員徇私舞弊或者玩忽職守，不征或者少征應征稅款，致使國家稅收遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。”

根據(jù)最高人民檢察院《關于瀆職侵權犯罪案件立案標準的規(guī)定》（高檢發(fā)釋字〔2006〕2號）第一條“瀆職犯罪案件”第（十四）項“徇私舞弊不征、少征稅款案（第四百零四條）”的規(guī)定，徇私舞弊不征、少征稅款罪是指稅務機關工作人員徇私舞弊，不征、少征應征稅款，致使國家稅收遭受重大損失的行為。

涉嫌下列情形之一的，應予立案：

1.徇私舞弊不征、少征應征稅款，致使國家稅收損失累計達10萬元以上的；

2.上級主管部門工作人員指使稅務機關工作人員徇私舞弊不征、少征應征稅款，致使國家稅收損失累計達10萬元以上的；

3.徇私舞弊不征、少征應征稅款不滿10萬元，但具有索取或者收受賄賂或者其他惡劣情節(jié)的；

4.其他致使國家稅收遭受重大損失的情形。



業(yè)主協(xié)會嚴厲批評：房產稅改革是政府的失敗

一個以嚴謹著稱國度，如今卻房產稅改革問題上陷入尷尬境地，2025年1月1日，新房產稅計算方法即將落地，對于大多數(shù)普通家庭來說，這更像是一場“摸著石頭過河”冒險，他們焦急地等待著，期盼著政府能夠給出明確答案：我房子，究竟要交多少錢？

作為廣大業(yè)主利益代言人，率先發(fā)出質疑聲音，政府花費近六年時間醞釀改革，到頭來卻像是一份“半成品”，充滿未知數(shù)，讓業(yè)主們無所適從，這種對改革強烈不滿，并非空穴來風

當一位普通業(yè)主面對著復雜稅收政策，卻無法得知自己未來每年稅負金額時，那種迷茫和焦慮可想而知，更令人擔憂是，這種不確定性還可能蔓延至整個房地產市場，影響人們購房意愿，進而波及到經(jīng)濟方方面面

各地房產稅巨大差異，更是加劇人們不安情緒，以北威州Witten和巴伐利亞州雷根斯堡為例，同樣類型房產，每年需要繳納稅款竟然相差一倍之多！這種區(qū)域間稅負不平衡，無疑會引發(fā)人們對公平性質疑

地方政府財政困境，被認為是此次房產稅改革重要推手，為填補日益增長財政缺口，地方政府迫切需要尋找新稅收來源，這種“拆東墻補西墻”做法，真能夠解決根本問題嗎？

一些經(jīng)濟學家對此表示擔憂，僅僅依靠增加稅收并不能從根本上解決地方財政問題，反而可能加重企業(yè)負擔，抑制經(jīng)濟活力，政府制定政策時，不能只顧眼前利益，而應該著眼長遠，制定更加科學合理稅收體系

業(yè)主協(xié)會主席Kai Warnecke一針見血地指出，這場改革更像是政府“單方面行動”，缺乏與民眾充分溝通，約90%家庭對未來稅負情況一無所知，這足以說明政府信息透明度方面做得遠遠不夠

房產稅改革，牽動著千家萬戶切身利益，政府制定和實施政策時，應該更加注重民意，傾聽民眾聲音，只有真正做到以人為本，才能讓改革真正惠及百姓，促進社會和諧發(fā)展

業(yè)主協(xié)會批評，如同航行中警鐘，提醒著政府和民眾：改革并非一帆風順，更不能忽視民意，信息不透明，如同海上迷霧，遮蔽人們視線，也增加航行風險

如果船長無法準確地告知乘客航線和目地，甚至連基本航海圖都沒有，那么這艘船還能安全抵達彼岸嗎？乘客們又怎能安心地踏上旅程呢？

房產稅改革，不僅關乎著政府財政收入，更關系著每個家庭幸福生活，政府不能僅僅將改革視為一項“技術性”工作，更應該將其視為一項重要民生工程，傾聽民眾聲音，回應民眾關切

那些冰冷數(shù)字背后，是一個個鮮活家庭，他們生活成本、購房計劃，都可能這場改革而發(fā)生改變，政府有責任也有義務，將改革影響解釋清楚，讓民眾明白改革意義和目，而不是讓他們迷茫和焦慮中等待

政府需要建立起一套科學合理稅收體系，確保稅負公平，避免出現(xiàn)“旱旱死，澇澇死”現(xiàn)象，才能讓民眾心悅誠服地接受改革，而不是感到被“割韭菜”

業(yè)主協(xié)會呼吁，也提醒著我們，公民社會力量改革中不可或缺，通過積極發(fā)聲，監(jiān)督政策制定和執(zhí)行，才能推動改革朝著更加公正、合理方向發(fā)展

德國房產稅改革，是一面鏡子，也為其他國家提供借鑒，改革道路上，政府需要保持謙遜和謹慎，平衡各方利益，才能最終實現(xiàn)改革目標，讓改革成果惠及全體人民