房產(chǎn)稅功能—房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策

每年要收2萬億！房產(chǎn)稅真的要來了嗎？

坦白說，8月樓市很慘，9月如果不放大招，肯定也會延續(xù)8月的行情；

但如果老美那邊真的開始降息，我們9月份可以玩的政策空間，就會很大，一旦政策大松綁，就會為明年樓市復蘇，打下一個堅實的基礎；

但如果美國咬死，就是不降息呢？我們樓市就會很被動。

針對這一情況，最近很多經(jīng)濟學家、樓市大咖，都在出謀劃策，各抒己見，蔣老師一個一個給大家來解讀：

近日，孟曉蘇提出一個觀點：

對小產(chǎn)權房進行征收房產(chǎn)稅，每年能收2萬億！

孟曉蘇認為，小產(chǎn)權房數(shù)量龐大，總面積約為80億平方米，可以按照補交土地出讓金的方式對小產(chǎn)權房進行征稅，并且稅率可以設定得比未來大產(chǎn)權房稅更高一些。

如果按照2.5%來征稅，初步估算一下，80億平方米，每年就是2萬億的稅收！

其實這些小產(chǎn)權房的業(yè)主，他們也是愿意交的，為啥呢？你一征稅，說明就確定了小產(chǎn)權合法化了，雖然每年交2.5%的稅，但人家房子也升值了呀，這個買賣不虧！

其實從公平角度來看，對小產(chǎn)權房征稅是有必要的，因為對那些正常買了商品房，交了各種稅的人來說，也是不公平的；

再者，小產(chǎn)權房是沒有明確房屋使用年限的，幾乎某種程度上來說就是永久使用權，這更加劇了社會的不公平感。

但如果按照孟曉蘇的說法，征收2.5%的年稅，其實也不切實際，因為會這群人增加沉重的稅負。

這筆錢，到時候房東又會加到租客身上，80億平方米小產(chǎn)權房，按照每套面積100平米計算，就是8000萬套，這就是每戶每年要交2.5萬的稅，每個月就是2000元！

這可不是一筆小數(shù)目，對于在外打工的人來說，這筆錢壓力太大了。

那有什么好辦法嗎？

其實可以參考租金評估法來征稅，按照年租金的12%來征稅，其實是比較合理的，比如說一個月租金是2000元，一年就是2.4萬，那么這套小產(chǎn)權，年征稅就是2880元。

這樣可以大大降低居民的負擔，那么這套估值征稅方法， 能夠為地方政府創(chuàng)造多大的收入呢？

我們以深圳為例：

深圳目前小產(chǎn)權房的總建筑面積是4.28億平米；

其中，按照當前可以查詢到的租金水平來計算，平均下來，每平米租金大概是44.3元；

假設采用年租金的12%來征稅，那么每年可以為深圳帶來超過200億的稅收。

但大家別忘了，深圳的小產(chǎn)權房在全國是非常多的，而很多中小城市，可能一年2億都收不到；

而且還有可能遠超普通家庭的承受能力，說不定到時候還會引發(fā)更嚴重的社會問題。

所以，關于小產(chǎn)權房征稅，我們還需要繼續(xù)研究和考量，切不可貿(mào)然行事！

最近馬光遠老師發(fā)表了一段講話，他呼吁降低存量房貸利率，并且建議建立一套常態(tài)化的存量貸款利率調(diào)整聯(lián)動機制；

那什么是聯(lián)動機制呢？

簡單來說，就是只要新房貸款利率下調(diào)，存量房貸利率就要自動調(diào)整，這樣就不用每次都站出來呼吁一遍了，讓存量房業(yè)主跟新房業(yè)主一碗水端平，不要引發(fā)社會矛盾，也不會導致大家提前還房貸。

這個建議，表面上看起來是不錯的，畢竟符合大家的利益，但總覺得這個建議，好像存在哪些問題，但又好像說不出來？

你是不是也有這種感覺？

首先，蔣老師表明態(tài)度，降低存量房貸利率我舉雙手贊成，畢竟我也是在高位處買了房，降低存量房貸利率，我自己每個月也能少還不少錢，拿這些錢去改善生活不香嗎？

但具體事情， 我們還需要具體來分析：

現(xiàn)有的存量房貸利率，據(jù)專家說有38萬億之多了，這些存量房貸利率，在去年8月進行過一次下調(diào)了，奈何今年以來，利率有多次下調(diào)，導致存量房貸利率與新房利率出現(xiàn)了一個百分點的利差，這個差距可不小了，相當于老業(yè)主要比新業(yè)主每個月要多還三分之一的錢。

那既然降低存量房貸利率可以給很多人減壓，那為什么遲遲不推行呢？

說明這里面肯定有“文章”，具體是什么文章呢？我今天就把答案告訴大家：

你想象，貸款利率你少還了，誰吃虧了？是不是銀行？

今年銀行日子有多難過？如果你身邊有在銀行工作的朋友，你就會知道，但畢竟銀行屬于金融體系，日子再難過，都會比民企好過，銀行再缺錢，都有花不完的錢。

但如果存量房貸利率下調(diào)了，銀行的凈利率就會下滑，銀行股就會下跌，銀行股一跌，其實會影響到金融消費者的利益，大家看明白了嗎？

銀行只是一個中間機構，真正受損失的是股東們；

大股東是國家、小股東是成千上萬個家庭；

所以，降低存量房貸利率，確實很多家庭每個月房貸壓力減輕了，但這背后，是另外成千上萬個家庭在買單。甘蔗怎么可能兩頭甜？

其實所謂的聯(lián)動機制，我認為是不靠譜的！

今天是因為新房利率下調(diào)，所以才呼吁存量房貸利率下調(diào)，如果明天新房利率上調(diào)呢？那是否存量房貸利率也跟著上調(diào)呢？

好事你就要全沾邊，壞事你一個都不想要，這不就是人性自私的一面嗎？

最后，我告訴大家，下調(diào)存量房貸利率，其實意義真的不大，你本來每個月要還1萬的月供，現(xiàn)在讓你還9500元，你每個月少還500元，對你的生活意義能有多大？這樣反而讓舊問題沒解決，新問題又冒出來了。

與其降低存量房貸利率，不如發(fā)大額消費券，直接刺激消費，刺激經(jīng)濟，這不好多了嗎？

高善文最近發(fā)表了一個觀點：”央行不擴表，地產(chǎn)行業(yè)就會團滅！“

這句話對嗎？

如果從宏觀經(jīng)濟調(diào)控角度來看，這個觀點是對的，因為擴表就是放水，但這種放水不等于直接印鈔，而是通過買國債的形式，擴大整體的貨幣供應。

前段時間，央行不是發(fā)行了10年期和50年期的國債嗎？大家買了國債，這些錢去哪了呀？不又進入到了大基建，還有房企手里了嗎？

這個道理你想通了，我們接著往下聊：

2015年的貨幣化棚改，可以說是某種程度上的一種擴表行為，它可以跳過中間環(huán)節(jié)，由政府直接向市場注水，發(fā)錢到個人和企業(yè)手里；

現(xiàn)在為啥說央行不擴表，地產(chǎn)行業(yè)就會團滅呢？

因為房企融不到錢呀，即使國家命令銀行要給房企借錢，但銀行也是不愿意借，為啥？現(xiàn)在樓市啥行情，借出去的錢，能收回來嗎？

銀行是盈利機構，要養(yǎng)活這么多員工，他們才不管什么大局觀，他們只在乎盈利，沒錢賺的生意，你說的天花亂墜，都不會借給你錢。

所以，不得不啟動終極一招，就是擴表，所謂擴表，就是直接由財政撥款到企業(yè)，這才是最直接，最有效的方式。

其實按我說，不光房企要擴表，各行各業(yè)都需要擴表，擴表有一個最大的好處，就是強行制造通脹，為什么我說強行制造通脹是好事呢？

你想想，現(xiàn)在多少家庭、多少企業(yè)負債，高通脹來臨，其實就是稀釋了負債，給大家減壓；

現(xiàn)在你每個月還1萬月供，10年后呢？這1萬月供，是不是相當于現(xiàn)在2千元一樣的購買力。

大家千萬不要以為強行拉高通脹， 就會造成貧富差距拉大；

雖然這是客觀存在的，但底層老百姓的生活水平，也會因為通脹而提升，因為下限提升了！

回想40年前，那個時候，一個普通農(nóng)村家庭，哪里天天能吃肉，逢年過節(jié)能吃上肉已經(jīng)不錯了，現(xiàn)在農(nóng)村家庭，天天都可以大魚大肉，是不是生活水平提高了。

未來也是一樣，不僅天天大魚大肉，我們還在打造美麗鄉(xiāng)村，把鄉(xiāng)村建設得比城市還要漂亮，提升大家的幸福指數(shù)，其實就是在提升大家的生活基準線。

但反過來看，如果我們的未來，是一個長期通縮的社會，那底層老百姓的生活，反而會越來越差，因為大家都不消費了，沒有交易，哪有經(jīng)濟呢？

說了這么多，我想讓大家明白一個淺顯的道理，那就是房價才是經(jīng)濟的根基！

只有經(jīng)濟好了，才有預期和購買力，這樣才能推動樓市運轉起來！

當前經(jīng)濟的重中之重，就是要把通脹搞起來，9月美國一旦降息，全球在第四季度，就會進入一個高通脹時代，這是國外的機遇；

國內(nèi)的機遇，同時也在于今年第四季度，因為我們要完成5%的年度增長目標，為了達成這個目標，第四季度會出臺高于平時3倍以上的政策紅利！

萬科前兩天開了年中業(yè)績會，郁亮在會上說了一個觀點，在業(yè)內(nèi)引發(fā)了不少反應：

“目前房價經(jīng)過3年時間的調(diào)整，已經(jīng)回落到了相對比較合理的水平，新產(chǎn)品的性價比也得到了較大的提升，政策端對多樣化住房需求的支持，也讓買房變得更加容易；

另外，從供給側來看，目前行業(yè)的供給水平偏低，未來隨著供求關系、供需關系的改善，也為接下來市場走出低谷，重拾向上動力，創(chuàng)造了條件。“

蔣老師對這段話，其實是有保留意見的，我的看法如下：

1，萬科主席郁亮，這次發(fā)言水平確實很高，人家可沒說跌到底，說的是跌到了“合理水平”，為接下來走出低谷，創(chuàng)造了有利條件而已。

你瞧瞧，這發(fā)言，跟當年所說的“活下去”是一樣正確；

2，郁亮說，三年時間，房價就跌回了相對合理水平，言外之意，就是告訴大家，現(xiàn)在就是抄底的好時機，這話呢？我覺得只能聽50%；

確實，我承認，很多城市房價已經(jīng)跌了40%以上，甚至某些城市局部地區(qū)的房價，跌去了70%都有可能，但其實房價的漲跌，每個人的感知是完全不同的；

舉例，你在一座小城市，因為房價本身就低，本來就賣四五千一個平方，你不可能跌到兩千一個平方吧，開發(fā)商不可能虧本賣吧？真的跌到2000元一個平方， 這種房子你敢買嗎？難道不擔心質(zhì)量問題？

因為小地方，本身房子成交量就小，房價又低，所以很多人心里是沒有概念的，認為自己所在的城市房價，沒怎么跌；

但是在大城市，比如說深圳，確實很多房子，價格已經(jīng)從最高位的15萬，跌到了3.9萬，跌去了70%以上，但這類房子屬于特殊類型的學區(qū)房，因為沒有居住功能，再疊加學區(qū)房改革，所以房價跌了70%，難道不正常嗎？

深圳最真實的房價跌幅，最能代表市場觀點的，其實最多也就跌25%；

以我居住的南山板塊為例，其實剛需房，也就從原來的8-10萬一平米，跌到了6-8萬一平米；

改善房的單價，還是在10萬+，而豪宅，比如說恒裕濱城2期，房價幾乎沒怎么跌，最高峰的時候，還是要30-35萬一平米，現(xiàn)在單價基本上還是在30萬左右；

3，盡管如此，我認為中國當前的房價，已經(jīng)實現(xiàn)了“硬著陸”，因為當前大量開發(fā)商已經(jīng)暴雷、斷供、法拍房數(shù)量已經(jīng)達到歷史最高位，一大批房企和購房者都崩盤了，現(xiàn)在這種情況不是硬著陸是什么？你告訴我？

4，因此，你能說現(xiàn)在房價不在底部區(qū)間嗎？

我想是一個正常人都不會反駁，只有跌到了底部區(qū)間，還買不起房的人，他們想反駁，但不可笑嗎？

現(xiàn)在北上廣深核心區(qū)，大把單價在3-5萬的房子，請注意是核心區(qū)哦，只不過產(chǎn)品力、樓齡沒那么好而已，但居住肯定不成問題。

而一線城市郊區(qū)板塊，大把單價在2萬左右的產(chǎn)品，犧牲一點點通勤時間，你就能住一套更大、更新的房子；廣州郊區(qū)更便宜，七八千的房子都有，而且還通地鐵。

強二線城市呢？核心區(qū)的剛需房，單價也就1-2萬左右，改善房2-3萬的單價，如果是郊區(qū)，1萬左右的房價，能買到不錯的改善房了。

這個時候，在樓市低谷期，如果還買不起，其實你要思考的是，自己賺錢方式，是不是出了問題，是不是申請一套保障房，更適合自己當下的需求？

5，以上是客觀事實，但郁亮有一句話我是不能同的，說當前新房市場，尤其是改善房市場，存在供應短缺，這句話是不對的！

雖然新開工確實少了，但你說整體供應短缺，這句話是昧了良心！

因為今年的新房庫存，其實已經(jīng)在歷史高位了，7月份，商品房待售面積高達73926萬平方米，其中住宅待售面積增長了22.5%，按照這個去化速度，樂觀估計，5年時間賣完，都是理想狀態(tài)了，不樂觀估計，得8-10年才能消化；

郁亮放，這個能理解，畢竟萬科是一家房企，還得靠賣房子才能活下來，你光搞泊寓，搞出租，能賺幾個錢？

6，近年來，萬科的戰(zhàn)略一變再變，早在2014年，萬科就開始摸索轉型之路，那個時候，房地產(chǎn)可是如日中天，但是萬科就已經(jīng)開始居安思危了，但我們看一個人，不光要看他是怎么說，更要看他是如何做？

萬科2019年，口口聲聲說要“活下去”，背地里呢？瘋狂舉債，收購、買地、全國擴張，結果呢？這幾年負債累累，要不是有背后的“大莊家”支撐，萬科不知道要爆多少次雷了。

7，其實萬科早就千瘡百孔了，雖然房地產(chǎn)規(guī)模，還能在國內(nèi)排在前幾名，但是論經(jīng)營質(zhì)量、論產(chǎn)品力，早就跌出全國前十了。

這些年，蔣老師都在堅持調(diào)研城市和樓盤，萬科在核心城市的改善項目，其實跟龍湖和綠城， 差距越來越大了；

產(chǎn)品力這種東西，其實并不是你有多少錢，就能打造出來，不完全是用錢堆積出來的，而是細節(jié)和耐心的體現(xiàn)，就好比一個人他很有錢，他可以買很多奢侈品來裝飾自己，但這并不能展現(xiàn)出他儒雅氣質(zhì)的一面；

氣質(zhì)這東西，需要時間、文化、耐心、藝術品位的慢慢沉淀；從這一點來看，萬科、華潤、招商、保利已經(jīng)跌出一線房產(chǎn)品牌了。取而代之的是綠城、龍湖、濱江這類用心打磨產(chǎn)品的房企。

8，我只能說，萬科的興盛，其實已經(jīng)是上一個紀元的事情了，地產(chǎn)大基建時代已經(jīng)落幕，取而代之的是精細化、深耕、文化藝術氣息、這類改善生活方式。

房地產(chǎn)已經(jīng)不需要千篇一律的造城模式，這類模式交給國央企就好了，民營房企還有一條縫的生存空間，那就是高端改善，差異化的改善；

因為民企離消費者更近，能夠第一時間洞悉消費者的需求，能夠做出符合時代潮流和需求的產(chǎn)品。

我的觀點，90%的房子只有居住屬性了，都失去了購買的價值，只有極少數(shù)房子，未來長期還有升值潛力，當前的購房思路，主要是城市、板塊和產(chǎn)品；

城市一旦選錯，財富紅利就消失殆盡；

板塊選錯，房子也不會有很好的表現(xiàn)，因為板塊代表了產(chǎn)業(yè)和人群，代表了有多少人來接盤你的房子；

產(chǎn)品要是選錯，還不如住保障房劃算。

其實樓市和股市，很多邏輯是一樣的，股市里面能賺錢的，就那幾只票，其實買房也是如此，能升值的，就是4+7城市！

人與人之間的差距，就在于能否在自己認知范圍以內(nèi)，敢下重注！可惜，注定，只有少數(shù)人能做到，大多數(shù)人，都是看客！