青島房產吧-青島房源二手房

在青島城陽，這家開發商被哪位“”給忽悠了？

預售制一直沒有被取消，但青島不少樓盤卻存在賣成現房的風險。

對于開發商來講，這是風險；這對于買房人來講，絕對是驚喜。既保證了交付安全和品質兌現，又能晚還兩年貸款。

今天，無崖子去青島城陽區看房，就看到了一個必須賣成現房的新樓盤。這家開發商在 2022 年 3 月份拿地，到現在還沒有開盤，但它的二期的樓座都已經在施工了。

它就是金鼎云臺府，其開發商來自淄博，一直很低調。

在這個月初，無崖子剛拿到開發商的戶型圖，第一感覺就是——開發商是找的哪個“大仙”給定的產品結構？定位完全是錯的，產品和地段完全不匹配！

開發商簡直就是在花樣作 Si,這個新盤無疑就是一個 Si 盤。

Part 1 金鼎云臺府，特別能硬撐，在剛需地段敢賣改善大戶型

2022 年 3 月份，淄博的金鼎智達在城陽街道的祥陽路以北、白云山路兩側拿了兩塊地。其中，1號地塊配建租賃型人才住房不少于 146 套（間）， 2 號地塊配建租賃型人才住房不少于 220 套（間）。

聽內部人員說，金鼎云臺府竟然沒有“開發貸”，地塊沒有抵押。咱們姑且認為開發商資金實力比較硬，但也不能瞎搞啊，老板的錢可不能這么嚯嚯啊。

為啥說開發商可能被某些“”給忽悠了？

咱們來看看這個兩個地塊，項目的西側是城陽街道唯一一個差點交付不了的樓盤——佳兆業悅峰，單價1.1~1.2萬每平；南側是銀盛泰書香嘉苑，高層的二手房成交價在1萬左右；北面是即墨南大門的“金茂智慧國際城”，單價9000元每平。

從這些鄰居社區的房價和居住客群來看，金鼎智達的云臺府所處的地塊無疑就是一個城陽的剛需地塊。

就在這個剛需的地塊，金鼎智達還做了“改善產品”，其產品面積段分別是 119 - 137 - 143 - 176 平。

143 和 176 平的套數占比達到了 67 %，套內層高 3.15 米。

在樓市下半場，盡管開發商的目標客群是改善需求的買房人，但咱們也得分地段和板塊圈層啊！

咱們來看看它的戶型圖，還真不賴。

每個戶型都是元寶戶型， 137 平以上的戶型，客廳面寬接近 7 米，北向配設備平臺。據說開發商會送給每一戶一臺中高端品牌的中央空調，真是大氣！

如今，項目的二期樓座都已經在建，一期還沒開盤，開發商是真能“硬撐”！建筑工程方是淄博元亨利貞建筑有限公司，讓無崖子想到了一個人——趙貞吉！

嘉靖：宋朝有個人出了個絕對，叫做“三光日月星”，愣是沒人對得上來，蘇東坡大才子，只有他對上來了，徐閣老，你應該知道他怎么對的吧？

徐階：臣在，蘇軾連對了兩對， 第一對是“四詩風雅頌”。第二對更為高明，是“四德亨利元”，為避仁宗的尊諱，略去了亨利貞元的“貞”字。

嘉靖：你現在是內閣首輔，內閣眼下只有你李春芳、高拱三個人，太辛苦了點。把蘇軾缺的那個字補上吧。

這時，號稱“不粘鍋”的趙貞吉正式入閣。

Part 2 開發商不僅能硬撐，而且能“硬蹭”

在過去的五年內，城陽白云山作為青島新開發的幾個樓市板塊，其發展速度確實可圈可點，配套兌現也不負眾望。

先是教育投入，城陽白云山板塊新增的局屬學校有 3 所，分別是國科大九年一貫制學校（公立部分）、城陽實驗中學東校區、薈城路小學。

如果咱們再帶上這個板塊能上的新學校，國城路小學（局屬）、育才小學（局屬），白云山學校（第六實驗，非局屬），馴虎山學校（不確定是不是局屬）。

白云山板塊的教育資源在城陽什么概念呢？

在城陽八個街道中，流亭夏莊的局屬學校共3個，上馬、棘洪灘、紅島貌似就沒有局屬學校，高新區另說。

大家之前都說城陽的教育差，不能考市區高中。

咱們看看今年的高考高分人數，城陽表現也不賴。再就是被吐槽的原因究竟是什么？高中錄取率低！

但是，一個城陽街道的實驗中學、二中的高中錄取率都在 80 %以上，無非是各個街道教育資源不均衡。

一個白云山板塊的教育投入那么多，除了不能考市區高中，別的真挑不出毛病了。以前被熱捧的城陽實驗二小，你再看看今年它的一年級招了多少個班？真的就比白云山的新學校好很多嗎？

除了教育，這里的醫療康養投入確實很大。山東唯二的泰康之家，青島的琴園就位于城陽街道的東部高端居住區——白云山板塊。眾所周知，沒有200萬保單，不是高干、高管、高知的老年人，誰也沒資格來這里進行康養。

此外，城陽街道唯一的三甲醫院——青島中醫院也落地在這個板塊。近兩年內，城陽區的 5 個山頭公園，其中 2 個也在這里，一個白云山公園，一個駝船山公園。

同時，這里產業發展也沒落下。像天安數碼城、蔚藍創新天地這些高端商辦聚集，這里儼然成了城陽區的 CBD。

別小瞧這兩個商辦的實力，全省百強民營企業——嘉德瑞就位于天安數碼城。

人均消費超過 300 元的餐飲場所，像希牛燒肉、路氏疙瘩湯、隱廬火鍋、黑牛、鑫復盛大觀酒店等諸多餐廳也位于城陽白云山板塊。

那不看起來金鼎云臺府的區位價值還挺高？如果你這么認為，那就大錯特錯了。

白云山板塊面積并不大，但是也是分梯隊的，暫且這么來分：

第一梯隊：虹子河水庫以南，春陽路沿線的白云山板塊。這里逐漸成了城陽中高端樓盤的聚焦帶，諸多低密度洋房的單價不比城陽老城區便宜。

檀府、檀府御園、錦園、宸園的洋房，青特濱湖國際以及白云山花園，這些樓盤的容積率都在 1 . 6 以下。周圍就是高端寫字樓和便利的生活配套。

第二梯隊：鳳山沿線，從和達和園到綠地鳳璽臺別墅，再到北岸青特濱湖觀瀾。

第三梯隊：虹子河水庫以北及以西，靖城路以東。

至于什么玉蘭璟園、海韻華府，這就不屬于白云山板塊了，就別硬蹭熱度了。

甚至像金鼎云臺府這個地段，北面直接臨近即墨的金茂智慧國際城，只能勉強屬于白云山板塊吧。

剛才也講了，這個項目周圍的二手次新房成交價都在萬元線左右，新房像瀾山壹號、佳兆業悅峰銷售時也是板塊最低價，只有龍湖舜山府算個中高端項目吧。

但是，龍湖舜山府也是全國最差的舜山府，不僅外立面、園林的品質差，而且它還是整個青島單盤內產品高低配最明顯的社區。

這個項目里面有 6 種物業形態，分別是 600 萬以上合院別墅， 250 萬以上的疊拼別墅， 200 萬左右的洋房， 100 萬以上的小高層、大高層，還有人才公寓。

今晚，無崖子準備在就近解決一下晚餐，結果發現：諾達的一個舜山府，一共 1805 戶、將近 6000 人的一個社區，樓下底商中竟然沒有一個看起來“相對健康、可口的”餐廳，真是挺驚人的。

龍湖舜山府況且如此，那么你未來的金鼎云臺府會怎么樣？這個項目所在的地段和板塊價值還是偏低，產品做得再好，對應的客群畢竟有限。

開發商還在硬蹭白云山板塊的熱度，真的沒太大意義。還不如宣傳是“駝船山”板塊，城陽北部“泛改善”新高地呢。

Part 3 這個項目真的一無是處嗎？目標客群究竟是誰？

剛才無崖子也講了，這個板塊更接近即墨南大門，周圍的社區消費力有限。開發商又是一個新IP，買房人就很難判斷其交付品質。產品定位又比較失策，那么開發商只能賣現房。

據了解，金鼎云臺府大概率在 2023 年的春節前不會開盤，很可能在 2024 年底就能交付。

簡單分析下城陽街道的樓盤和對應客群：

城陽街道南部，北岸綠茵城，最大面積 360 平，其他面積也在 126-260 平。這個項目的目標客群就是桃林的地緣客戶，以及周圍二手房的換房客戶。

無崖子有個朋友，家里的廠房被“CQ”，入手了一套 360 平的大平層。

城陽街道南這個板塊很尷尬，南邊無配套、無風景，特別是昆侖樾和北岸綠茵城的南側。這里看似臨近北曲五大商業，但不還得開車出行去消費嗎？

唯一的好處，就是離世紀公園和廣告產業園比較近，別的優點真找不到。

城陽街道南部，如果從大范圍看，可以把正陽中路以南都算進來，加上天一仁和云璽雅頌和銀豐小北曲地塊。

這個板塊的買房群體，要么是村里比較的OLD MONEY，要么是在城陽、即墨有廠、有中型企業的企業家，剩下就是年齡大于40歲的“醫師公”這種鐵飯碗。

你讓他們去金鼎云臺府去改善買房，想啥呢？城陽南的云璽雅頌都賣不動、小北曲的銀豐新項目都不敢開盤，你還讓他們去即墨南大門？

那其他板塊呢，就還剩下白云山的改善盤和“泛改善盤”。改善盤像鳳璽臺，泛改善盤如濱湖觀瀾，和問號改善盤——白云山居。

這幾個盤的城市界面以及產品要比金鼎云臺府好一些，也不會有太多交叉客戶。

那剩下的“東郭莊—溝岔”板塊呢，這里稍微比金鼎云臺府所在的地段差一些，或許有些交叉客群。

那么，城陽其他街道的新樓盤跟金鼎云臺府有交叉客戶嗎？貌似真沒有，為啥？

無論是白沙灣還是夏莊、流亭、高新區，這些地方的新房要么是“泛改善”，要么是“剛需過渡”。

而且，這些地方的“泛改善”客群是接受不了馴虎山板塊的。比如，高新區的改善盤就是給高新區中高端客戶準備的，還有一些市區的“泛改善”客戶。

白沙灣的星河灣、縵云的中大戶型，除了地緣，其他就是市北西部的“泛改善”客戶。

這些客戶跟金鼎云臺府幾乎一點關系沒有！

那怎么辦？這個盤等著交付，然后等“si”嗎？

開發商從即墨找客戶？

過去 3 年，一個即墨西接近 20 個盤，中心城區的改善客戶能買的幾乎都買了。而且，即墨中心城區的改善客群根本瞧不上南大門。即墨最該跟城陽北連城一片，但事與愿違。開發商想吸引即墨客戶，最多也就局限在前東城附近。

但這個項目也有不少優點，比如說低密、戶型好、宣傳的品質不低。

金鼎云臺府的一期，容積率 1.8 ，樓座都是 10 層的小高層（開發商叫洋房），也比較稀缺；

戶型剛才也提到了，都是中大戶型，空間、層高、尺度都不錯；

宣傳的樓盤品質不低，一層二層外立面干掛石材，地下車庫水磨石材質。而且，項目的商業部分可能會做會所和宴會廳。臺地式建筑，完全人車分流，基本該有的都有。

其實，想想，這完全就是錯配。濱湖觀瀾容積率 2.0 ，無人才公寓， 18 層小高層。金鼎云臺府容積率 1.8 ,有配建租賃型人才住房， 10 層小高層。如果這兩個盤的容積率和樓層換一下，能不能更好呢？

金鼎云臺府本來就該做小、中戶型，跟北面的金茂智慧城錯開競爭，然后再撈點東郭莊—溝岔的客戶，撿點不敢買白云山居的客戶，這不就好賣了？

無崖子作為小中介沒有話語權，一切也都木已成舟。

說了這么多，留給開發商的就是現房銷售，置業顧問去撿別的售樓處的漏網之魚。還有，不要再硬扯白云山板塊這個概念了，看看能不能做以舊換新，搞一些“泛改善”的客戶。

不管怎么樣，還是看定價！無崖子估計其 119 的產品單價大概在 1.1 ~ 1.25 萬之間， 137 - 143 的產品定價在 1.2 ~ 1.3 萬之間， 176 的定價在 1.5 萬左右。這樣的話，總價梯度在 130 ~ 260 萬之間。中小戶型問題不大， 7 號樓和 11 號樓的 176 平的產品壓力特別大，畢竟周邊還沒有超過 200 萬的新房出現。

也難怪無崖子感覺金鼎是不是被某位“”給忽悠了，設計出這么些大戶型，在這么一個地段。

《道德經》有云：恒有三寶，持而保之，一曰慈，二曰儉，三曰不敢為天下先。

金鼎云臺府敢為天下先，也許設計圖紙和產品的人不是“”，或許是信奉儒家學派的大師，做了一件“知其不可為而為之”的事情。

既然“南墻”已砌，那就開撞吧，祝好~

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青島樓市，還能撐多久？

今天呢，我們依舊不追熱點，既不帶節奏罵老爺“房貸80歲，真不是個東西”，也不說新加坡開征高價值房產稅。

咱們依舊延續 《強預期、弱現實》的城市分析系列。

對，只聊各城市樓市的底層邏輯。

今天，繼大武漢之后，說說島城——青島。

混知房產

讓你明白房產這回事！

267篇原創內容

公眾號

01

青島的需求端

關于青島樓市，大家耳熟能詳的內容是什么？我只想到了兩點，分別是：

救市力度——

地方城市都在救樓市，但像青島救市這么早，力度這么大，不僅限購放開、還考核公務員賣房子的城市，放眼人口千萬能級的城市，只有青島。

財政困難——

青島在2021年罰沒收入增長程度，達到了全國第一，增長率是127%.明眼人一看，都知道這個第一怎么來的。

我不知道大家對青島樓市印象最深的事情是否和我一樣，也是“救市”+“財政困難”？

或許，還有人記得共有產權爛尾這個丟人的事情吧。

青島樓市最新的情況就是成交量上漲：

新房成交面積達到了15.5萬平米，環比第五周，第六周成交量上漲了40%；

二手房周成交1088套，環比漲幅居全國之首，為48.23%。

那么，青島樓市抬頭的趨勢能否持續？來，我們盤點一下青島樓市的成色。

首先，看歷史成交數據。

2022年，青島商品房成交15.4萬套，其中住宅成交11.6萬套；

2021年，青島商品房成交15.1萬套，其中住宅成交12.8萬套；（疫情）

2020年，青島商品房成交15.3萬套，其中住宅成交13.3萬套；（疫情）

2019年，青島商品房成交15.1萬套，其中住宅成交12.6萬套；（疫情）

2018年，青島商品房成交16.8萬套，其中住宅成交15.4萬套

2017年，青島商品房成交18.9萬套，其中住宅成交15.4萬套

2016年，青島商品房成交23.5萬套，其中住宅成交21萬套

2015年，青島商品房成交13.5萬套，其中住宅成交12.1萬套

2014年，青島商品房成交9.7萬套，其中住宅成交8.2萬套

2013年，青島商品房成交12.9萬套，未找到住宅數據（過去10年歷史新高）

這是過去10年，青島樓市商品房和住宅的成交數據。在這組數據中，有幾個年份的數據值得說一說，分別是：

2013年商品房成交12.9萬套，是2013年之前10年的歷史峰值；

2014年至今，青島樓市成交量最低的一年；

同年，青島取消了限購、限貸，央行降息、降利率，這些樓市松綁舉措與2022年的救市大背景基本一致。

而2022年，在疫情擾動之下，住宅成交量是11.6萬套。

由此，我們可以判定，青島樓市新房成交量的最低點，也就是青島購買力的最低數值是11.6萬套。

那么，青島購買力的最高點‘閾值‘是多少呢？

最高點是2016年，住宅成交量21萬套，其次是2017年和2018年，住宅成交量均在15.4萬套。

這15.4萬，也可以理解為：這是疫情之前，青島正常的購買力。

盤點完這些數據，我們可以推算出2023年樓市購買力的上限和下限區間：

最低是11.6萬套vs最高是15.4萬套

那么，青島樓市2023年的行情該怎么判斷呢。

來!咱們看庫存量。

截止2023年1月底，青島2143.3萬㎡，按照100平米一套房子推算，約有21.4萬套新房庫存。

這21.4萬套的庫存量，如果按照疫情之前2018年和2017年15.4萬套的銷售速度，銷售時間大概要18個月。

如果按照2023年第五周、第六周遞增的銷售速度推算，銷售周期大概在12個月左右。

這意味青島樓市的供需關系尚處于合理區間，或者說青島樓市的需求端沒有問題。

那么，問題來了。

在全國需求端疲軟的情況下，青島樓市的需求端又沒有大問題，青島樓市為什么會出現哀嚎一片的情況呢？

02

五個關鍵問題

一個需求端沒有問題市場，那么問題自然出在供應端上。那么，供應端的問題是哪些呢，我一一給大家說說。

第一，價格維度

青島樓市從2016年至2018年，經歷了非理性狂飆之后，從2018年下半年開始到現在，房價以緩慢的速度持續地下跌。

是的，青島樓市已經連續下跌5年了！

注意啊，青島房價是在疫情開始之前就下跌的，這與其他城市疫情階段的下跌完全不同。

青島樓市除了緩慢普跌之外，青島高價資產也偏離了價值核心，存在巨大風險。

比如，嶗山一線海景小區的銷售是7萬元/㎡，而上海虹橋會展中心的政府限價6.5萬元/㎡，深圳福田中洲灣迎海折后價格在7萬元/㎡。

這樣一對比，同樣的資產價格，同樣的資金成本，如果你是購房者，你會怎么選？

肯定不選青島啊！

大家想啊，一方面是普跌，一方面是核心價值資產估價過高，兩個因素疊加在一起，青島樓市已經消滅了購買預期。

自住客戶在一個連續5年下跌的樓市中，情緒自然是觀望，一想到之前購房者的資產一直在貶值，怎么能不觀望呢。

第二，青島超高層建筑太多了

來，給大家看看青島超高層“離譜項目”的代表作：維多利亞港。

融創在青島開發了一個叫維多利亞港的項目，就是下圖我們畫師按照項目規劃勾勒的輪廓圖。

維多利亞港項目位于黃島開發區，項目三面以工廠和倉儲物流基地為主，一面臨海。

這樣的項目，建設的規劃不是與環境、與海岸線相互交融的風情建筑，而是49層、51層和65層的超高層住宅，密密麻麻地趴在海岸線邊上。

維多利亞港僅僅是青島樓市超高層建筑的小縮影。

第三，青島規劃的新區無一成功，公共配套和公共投入也極不均衡。

第四．價格分化

青島樓市的價格從嶗山一線海景7萬元/㎡到西海岸1萬多/㎡都有，這樣的價格差，看似是價格分化，其實底層邏輯就是青島各區域板塊發展不均衡，出現了極度的分化。

第五、天量土地

青島現在的問題，有一部分出在土拍上。

在2018年之前的超量供應，讓市場供大于求從而帶來了長達5年的房價緩慢下跌。

雖然，青島土地供應改變了策略，從2018年開始，將超量供應改為后來的‘量入而出’，但遺留的問題仍在。

概括而言：

我們常年分析城市，像青島這種需求端沒有大問題，反而是‘指揮棒’城市發展規劃存在問題，帶來了土地超量、容積率超高、價格預期持續走低的城市很少。

好巧不巧，青島算一個。

03

結尾

關于青島樓市，我從兩個維度說些建議，供各位參考。

第一個維度：購房者

從自住保值角度看，青島樓市必須、必須、必須選核心區域，非核心區域沒有希望。

原因有兩點：

首先——

因為我們查了青島各區低保人員的低保工資，核心區域竟然比非核心每個月多150元。

這意味著各區域財政狀況不同，對于所在區域的醫療、教育、公共配套投入會有巨大區別。

這種差距在短期內無法彌補。

而新區發展必須依靠‘指揮棒’的規劃力量，而我們在青島沒有看到這樣力量，相比濟南的而言，青島規劃有太多需要提升的地方了。

比如，新區西海岸，需要千萬人口才能讓區域‘熱鬧’起來，可青島10年才流入多少人口啊。

其次——

從投資，咳咳，不對，重來。

從置換的角度看，除了核心區域外，青島現在成交面積段以100平米至120平米面積段為主，這個面積段的戶型占到了成交量的三分之一，說明初次改善的客戶居多。

這意味著核心區域的老破大、老破小、次新剛需盤，都沒有長遠價值。

再其次——

青島的庫存量消化時間需要12到18個月，在此之前，購買青島不用太著急，青島樓市的行情需要量價交換，也就是成交量連續三個月在1萬到1.2萬套的榮枯區間，才會有明顯熱度。

第二個維度：指揮棒的力量。

青島的購買力群體龐大，這也意味著有很多舉措可以讓樓市更良性發展。

比如，降低土拍數量、多一些精品項目、建立一二手房倒掛，少一些維多利亞港似的產業綜合體項目……

這個維度不能多說，主要是害怕‘真話說多了’，老爺安排靳柯來見我，完事還給我送做見面禮，你們懂得。

最后，說說我的感受。

青島是一座美麗而雄壯的城市，每次走在海邊都感嘆這座城市的美麗。

如此美麗的城市，應該有更整潔、更大氣的城市界面,更長期利民的規劃，多建一些好房子、好項目、好戶型吧。