房產(chǎn)商自持,房地產(chǎn)商自持面積是什么

長租公寓政策分析及發(fā)展模式研究

隨著住房租賃市場化發(fā)展、政策紅利逐步釋放等多方面因素影響，以長租公寓為代表的住房租賃模式發(fā)展迅猛，不同類型、不同背景的企業(yè)紛紛進入長租公寓市場，長租公寓將迎來一輪爆發(fā)式增長。在此背景下，梳理長租公寓的相關(guān)政策，分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式和發(fā)展思路，明確未來的發(fā)展趨勢，為中原銀行探索房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展新模式提供參考。

一、長租公寓政策梳理

為更好應(yīng)對住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾，國家積極鼓勵包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場的發(fā)展，2015年開始，政府陸續(xù)出臺政策支持地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)，提出了“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，出臺了一系列支持性政策，包括土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等，同時也加強了市場規(guī)范和管理。今年中央特別提出將發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的合理住房需求。政策不僅從供給端擴大了供地渠道為保障性租賃住房注入了更多房源，更從強大的金融支持和稅收優(yōu)惠上為發(fā)展保障性租賃住房提供了充足的養(yǎng)分，確保了政策的有效實施落地。

二、長租公寓經(jīng)營模式及盈利分析

中國的住房租賃市場是一個服務(wù)超過2億人口、年租金規(guī)模過萬億元的市場。中國的住房租賃市場歷來以個人房東的散租市場為主，但由于傳統(tǒng)租賃市場一直存在供需結(jié)構(gòu)性錯配、裝修老舊和租期無保障等諸多痛點，近年來，在國家的鼓勵下，專業(yè)化、機構(gòu)化運作的長租公寓應(yīng)運而生。長租公寓按經(jīng)營模式分為集中式和分散式。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個長租公寓房間數(shù)量的八成左右；但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

（一）集中式經(jīng)營模式

集中式經(jīng)營模式主要是企業(yè)通過包租、獨立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，通過精細化的設(shè)計、改造與裝修，并采用標準化的品牌與服務(wù)，最后對外整體出租公寓的模式。該模式主要優(yōu)勢在于在一些面積和設(shè)施上可以實現(xiàn)共同利用，從而提高了設(shè)施和空間利用率，裝修成本普遍偏低、裝修風(fēng)格具有一致性、經(jīng)營管理較為方便，且通常會配有獨立的服務(wù)空間和娛樂空間，因此也很容易受到青年人群的追捧。不足之處在于對開發(fā)運營商的獲取和改造物業(yè)能力要求較高，此外在獲取客戶方面受到物理地域的限制，客戶增長速率較慢。

（二）分散式經(jīng)營模式

分散式經(jīng)營模式主要是物理位置上分散的房屋來作為長租公寓進行出租，這類長租公寓通常是從外界收購或租賃的房屋，房屋的位置和形式更加靈活。該模式的主要優(yōu)勢在于房源較多，選擇面更寬廣，不僅僅是普通的商品住宅，還可以是民宿等特色住宅，因此在塑造品牌以及吸引小眾客戶群體方面更為有利。此外，由于房屋位置可以更便利地滿足客戶的需求，因此客戶增長速度較快。不足之處在于房源分散不一，不僅擴大了服務(wù)半徑，提高了經(jīng)營管理的成本，同時不利于模式復(fù)制。

根據(jù)經(jīng)營模式的不同，盈利方式也不同。對于房產(chǎn)商自持的長租公寓，盈利不僅來源于租金收入，還來源于地產(chǎn)資本溢價。對于從外界收購或租賃的集中式長租公寓，盈利主要來源于租金差，而租金的差異更多取決于前期投入成本如融資成本高低、信用等級高低等，以及項目開發(fā)管理的成本管控能力。對于從房屋業(yè)主手中接管實行委托運營管理的分散房源，其盈利模式主要來源于運營管理費及后續(xù)的增值服務(wù)費。此外，近年來，在“租金差”基礎(chǔ)上通過提供多樣性的生活服務(wù)、金融服務(wù)等拓展業(yè)務(wù)渠道來尋找新的利潤增長點，逐漸成為不少企業(yè)的選擇。例如，鏈家旗下的自如公寓盈利模式為“房租差+基本服務(wù)”“交易傭金+金融服務(wù)費”。

三、長租公寓融資模式及風(fēng)險分析

（一）長租公寓融資模式

在長租公寓項目的不同周期階段，運營商的資金需求不同，也決定了金融機構(gòu)在各階段的參與方式各有不同：在項目早期的開發(fā)、收房階段，表現(xiàn)為股權(quán)融資；在項目初期的設(shè)計裝修、營銷、簽約階段，表現(xiàn)為供應(yīng)鏈融資；在項目中期的日常運營階段，則通過租約證券化、消費分期、租金貸款等形式參與其中；在項目末期的退出階段，則表現(xiàn)為股權(quán)退出服務(wù)。

金融機構(gòu)的主要服務(wù)對象為長租公寓運營商和廣大租客。對長租公寓運營商來說，由于收房到出租存在時間差，且收房、設(shè)計、裝修、營銷等前期工作成本都需要在項目前期進行支付，因此財務(wù)壓力巨大，需要通過融資解決資金壓力。金融機構(gòu)通過與長租公寓運營商合作開拓融資渠道并提供融資服務(wù)參與行業(yè)發(fā)展。對于廣大租客來說，不少銀行推出了各自的租金分期產(chǎn)品，包括建設(shè)銀行的安居貸、工商銀行的租房分期、中國銀行的租房貸等，具有減輕租客的房租壓力的功能。

典型案例是建設(shè)銀行住房租賃模式，2017年，建行已率先啟動在住房租賃領(lǐng)域的金融探索，作為全行戰(zhàn)略推進，經(jīng)過4年多的努力，建行已初步形成了一套“平臺+金融+機構(gòu)+租賃產(chǎn)品和服務(wù)”四位一體的服務(wù)模式，積極支持保障性住房建設(shè)，推動長租房市場發(fā)展。

一是多方位保障住房租賃市場融資需求，為租賃企業(yè)提供“信貸+非信貸”的全方位金融服務(wù)。積極挖掘REITs項目，吸引長期股權(quán)性資金參與保障性租賃住房項目，拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道。

二是多渠道籌措房源保障市場供給，依托建信住房子公司以多種形式支持城中村住房改造、工改租、商改租、集體土地新建，積極參與保障性租賃住房籌集；創(chuàng)新推出“存房”模式，盤活企事業(yè)單位、個人存量閑置住房。

三是為規(guī)范住房市場交易環(huán)境提供助力，“CCB建融家園”平臺實名注冊個人用戶超3800萬戶，企業(yè)用戶超1.5萬戶，促進市場環(huán)境陽光透明，幫助老百姓在線上高效完成租賃交易。同時支持住建部建設(shè)“保障性租賃住房APP”，配合統(tǒng)計和監(jiān)測各地保租房建設(shè)情況，目前已覆蓋59個城市。

（二）融資模式風(fēng)險分析

近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，市場主體總體平穩(wěn)，為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用。同時，部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)。隨著疫情爆發(fā)，蛋殼公寓、青客公寓等品牌長租公寓，一方面高杠桿舉債經(jīng)營現(xiàn)象嚴重，另一方面疫情致使境內(nèi)外人口流動性規(guī)模銳減，長租公寓空置率的急劇上升，加速了長租公寓各種問題的暴露。為整治長租公寓領(lǐng)域“高進低出”“租金貸”等現(xiàn)象，穩(wěn)定各地租金水平，2021年4月住建部、國家發(fā)改委等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，明確要求各地加強住房租賃企業(yè)從業(yè)管理，開展住房租賃資金監(jiān)管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調(diào)控住房租金水平。此次政策是長租公寓市場首個系統(tǒng)監(jiān)管的政策，監(jiān)管的核心要義仍是保民生，未來相關(guān)市場參與主體應(yīng)在也將在做大整個長租公寓行業(yè)蛋糕、保證“住有所居”的基礎(chǔ)上，杜絕高杠桿式野蠻擴張，讓房屋租賃行業(yè)在保證一定盈利能力的基礎(chǔ)上為民生服務(wù)。

四、長租公寓發(fā)展前景及未來趨勢

（一）發(fā)展前景

身處后疫情、后地產(chǎn)時代，面臨全面老齡化、新型城鎮(zhèn)化等問題，青年一代結(jié)婚與獨居意愿升高、人口流動性增加、居民收入與消費整體結(jié)構(gòu)性分化加劇、房價中高位震蕩多重因素導(dǎo)致住房租賃，尤其是高品質(zhì)長租公寓，市場總需求從長遠視角看規(guī)模足夠大，具有廣闊的發(fā)展前景。

一是嚴調(diào)控下購房門檻全面提高，購房需求釋放受阻，租賃需求上升。嚴調(diào)控背景下，全國購房門檻整體提高。各地嚴打資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，購房信貸環(huán)境全面收緊，壓抑了部分購房需求。雖然央行會議強調(diào)“兩個維護”，但這一表達核心訴求仍是保障剛需，購房需求增量減少是必然趨勢，租房人口不斷增多，助推租賃行業(yè)規(guī)模提升。

二是新型家庭模式與居住意愿釋放住房新需求。晚婚晚育、獨居時代已至，單身公寓、小規(guī)模家庭住房成為消費者主流選擇。一方面，根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)截至2020年末全國家庭戶均人口數(shù)為2.62人，當前戶均人口已經(jīng)不足以形成“三口之家”，單個家庭規(guī)模正在不斷縮小；另一方面，2021年，我國單身獨居人口增至9200萬，年輕一代結(jié)婚意愿明顯下降，單身與獨居經(jīng)濟盛行。

三是年輕一代輕奢型居住模式需求增加。我國城市發(fā)展模式從“城鎮(zhèn)化”向“都市圈”過渡，都市圈、城市群對年輕人虹吸效應(yīng)明顯，城市間人口流動性增加，帶動大中城市住房租賃需求增加。年輕人工作通勤期望時間縮短、居家辦公時間增長，追求居住質(zhì)量，對住房品質(zhì)與周邊配套要求更高。此外，購房壓力大、住房流動性頻繁、新生一代購房觀念的轉(zhuǎn)變、長租公寓具有獨特優(yōu)勢等，未來長租公寓市場發(fā)展前景廣闊。

（二）未來趨勢

在自上而下的“房住不炒”定位、支持性政策的相繼出臺以及市場基本面的有力支撐下，長租公寓迎來了又一個重要機遇期：

一是長租公寓將實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。國內(nèi)大多長租公寓運營商采用重資產(chǎn)運營模式，前期投入占比較大，財務(wù)風(fēng)險較高。企業(yè)要想縮短投資回報期，公寓需要規(guī)模化來降低邊際成本，從而達到對成本和費用的管控和分攤。今后長租公寓將迎來整合階段，簡單的收租轉(zhuǎn)租模式的企業(yè)將會被脫穎而出、實力雄厚的品牌公寓收購或者雙方達成合作，品牌公寓的逐步擴張，使得長租公寓行業(yè)漸漸朝著規(guī)模化發(fā)展。

二是長租公寓將更加智能化、信息化。在大數(shù)據(jù)、人工智能、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算和物聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動下，長租公寓的運營管理會更加簡便化。租戶的偏好、市場需求、房源信息等因素都能夠通過技術(shù)手段獲取和分析。同時，完善的征信系統(tǒng)和健全的雙向反饋信息平臺的搭建，能夠促進運營商和租戶的交流，讓公寓和租戶雙向選擇，加速品牌公寓的整合和改善租戶的居住環(huán)境。

三是政策制度日漸完善。國家針對性的住房租賃法律法規(guī)正在不斷出臺，關(guān)于長租公寓運營商的資質(zhì)和入門門檻未來會有規(guī)范體系進行嚴格審查，并且著力長租公寓的房屋質(zhì)量要求、租金定價和租戶權(quán)益的保護，會逐漸形成統(tǒng)一的行業(yè)標準和規(guī)范，為長租公寓行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)向好的發(fā)展保駕護航。

五、中原銀行開展長租公寓業(yè)務(wù)的建議

長租公寓屬于未來的產(chǎn)業(yè)藍海，是解決億萬級租賃需求的重要行業(yè)領(lǐng)域，也是我國整體住房制度中的關(guān)鍵一環(huán)，具有廣闊的發(fā)展前景。伴隨長租公寓政策和機制的完善，未來年輕客戶租房將成為常態(tài)化。對于中原銀行來說，開展長租公寓業(yè)務(wù)，不僅能夠獲取大量有潛力的年輕客戶，而且可以通過創(chuàng)新零售金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品，撬動消費信貸、理財?shù)攘闶劢鹑跇I(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，讓長租公寓業(yè)務(wù)成為中原銀行積極踐行普惠金融，全力服務(wù)地方經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的新實踐。

（一）創(chuàng)新零售類金融產(chǎn)品

1.繳費類服務(wù)。為長租公寓運營商和租戶構(gòu)建快速支付通道，運營商通過中原銀行電子銀行進行收費平臺的搭建，租戶可選擇使用手機銀行、網(wǎng)上銀行渠道和網(wǎng)銀支付等認證的支付方式實現(xiàn)自助繳費。

2.消費貸款。與長租公寓運營商展開合作，以租戶個人信用為基礎(chǔ)，對其發(fā)放用于支付房租及服務(wù)費用的貸款。

3.租金分期。直接面向租客，根據(jù)租客個人信用、支付租金記錄情況，辦理不同期限分期業(yè)務(wù)。

4.房租分期。重點面向長租公寓運營商，與優(yōu)質(zhì)運營商合作，由運營商選擇提供客戶，中原銀行一次性支付租客的全年房租給運營商，運營商每月支付部分利息，租客每個月向銀行支付租金。

5.理財產(chǎn)品。以租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流為標的，根據(jù)租金的收益期限分類打包，設(shè)計若干個不同期限的固定收益產(chǎn)品，對市場公開發(fā)行，期限越長，收益越高。

（二）創(chuàng)新法人類金融產(chǎn)品

1.長租公寓建設(shè)貸款。針對開發(fā)企業(yè)獨立開發(fā)的自有產(chǎn)權(quán)的長租公寓提供建設(shè)貸款。以房地產(chǎn)做抵押，未來可預(yù)測的租金流或綜合收益作為還款來源。

2.經(jīng)營性公寓收益權(quán)貸款。以現(xiàn)有正常運營的長租公寓在未來產(chǎn)生的持續(xù)、穩(wěn)定的租金作為第一還款來源，為滿足運營商資金需求提供貸款。

3.裝修改造貸款。以未來租金收益作為第一還款來源，為長租公寓運營商裝修、改造長租公寓提供貸款。根據(jù)平臺實力及持有物業(yè)的性質(zhì)，可以采取信用、抵押等方式。

4.供應(yīng)鏈融資。針對運營商日常運營中的上游客戶（家具、家電、裝修供應(yīng)商）大額訂單、采購提供短期融資業(yè)務(wù)。

5.代理債權(quán)投資。通過發(fā)行理財計劃或代理銷售合作機構(gòu)產(chǎn)品，募集的資金以債權(quán)形式直接或間接投資于運營商戶，用于項目建設(shè)、裝修改造、經(jīng)營周轉(zhuǎn)及其他合法用途，以其租金收益、綜合經(jīng)營等產(chǎn)生的合法收入償付代理投資本金和收益的非標準化代理投資業(yè)務(wù)。

6.長租投資基金。由長租公寓運營商與基金合伙人共同發(fā)起“公寓基金”，根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)標的將基金份額發(fā)行給LP（合伙人）投資人，長租公寓運營商向基金LP支付租金回報，根據(jù)股權(quán)回購協(xié)議到期回購股權(quán)。

7.資產(chǎn)支持證券（ABS）。將業(yè)主的合同和租客的合同打包成一個資產(chǎn)包，經(jīng)過增信提級措施組合不同產(chǎn)品，向金融機構(gòu)或市場發(fā)售。比如信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃、分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃。

樓市315｜虛假廣告各種貼金，買房人要當心

【編者按】

房子對于大多數(shù)人的意義，超越居住的物質(zhì)要求，上升到安全感。然而在購房過程中，常會有意想不到的事情發(fā)生。由于交易數(shù)額巨大，房地產(chǎn)市場買賣雙方的糾紛更為普遍和激烈，常見的有虛假宣傳、買方陷阱、遲期交房、質(zhì)量問題、物業(yè)亂象等。

因此，購房者需要做足功課，盡可能避免因為自己的大意而要面對的諸多后果；了解在自身權(quán)益受到侵害時，如何用法律手段維護合法權(quán)益。

在房地產(chǎn)市場火爆的城市，一手房幾乎都以期房的形式交易。購房者在付出高額房款時對房子的認知大都來自于開發(fā)商的廣告，這種信息不對稱加大了購房風(fēng)險，也容易引起購房者與開發(fā)商的法律糾紛。

關(guān)于地段：看到“坐擁”“毗鄰”要當心

多年以前，上海就有一樓盤廣告被認定為虛假廣告，罰款53萬余元。當時一家房產(chǎn)營銷公司發(fā)布廣告稱“樓盤至外灘在2公里半徑內(nèi)”，而上海測繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗站出具的檢驗報告表明，該樓盤與外灘的最近直線距離為3.39公里。據(jù)此，工商行政管理部門認定該廣告構(gòu)成虛假廣告，按照《廣告法》的規(guī)定，決定對其罰款，并責令停止發(fā)布、公開更正。

2017年2月，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公開通報了19家違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)，其中涉嫌發(fā)布虛假廣告宣傳的企業(yè)11家。包括海南觀瀾湖房產(chǎn)有限公司在內(nèi)的4家企業(yè)，因以項目到達某一具體參照物所需時間表示項目位置，違反《廣告法》相關(guān)規(guī)定，被責令停止發(fā)布并處以行政罰款。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。有了前車之鑒，多數(shù)樓盤廣告不太出現(xiàn)確切數(shù)字，而是大玩文字游戲，如“地鐵就在家門口”、“毗鄰商業(yè)中心”、“打開家門就能看見”等頗具煽動性又語焉不詳?shù)脑~句，成為樓盤宣傳的經(jīng)典套路。

上海君瀾律師事務(wù)所合伙人范俊峰律師提醒：針對商品房實際與廣告宣傳不符的情況，購房者應(yīng)當區(qū)分對待。

一方面，對于一般性描述，開發(fā)商可不受約束。即如果開發(fā)商對所開發(fā)樓盤周邊的配套等進行的是一般性描述，并且該描述的內(nèi)容較為抽象且不直接作用于買賣合同的訂立，或者不包含價格確定的因素等，只要該廣告的內(nèi)容未經(jīng)雙方確定作為合同的組成部分，就無法對開發(fā)商產(chǎn)生約束力。

另一方面，若開發(fā)商所作售樓廣告具體而明確，如“距離5公里的地鐵房”等，由于該描述直接影響了合同的訂立及房地產(chǎn)的價格，此類廣告一經(jīng)發(fā)布即具有法律效力，一旦實際情況與廣告內(nèi)容不符，則開發(fā)商應(yīng)依法承擔違約責任。

關(guān)于配套：交易時的許諾成鏡花水月

去年10月，深圳市公布了12家涉嫌違規(guī)樓盤，其中位于龍崗的信義嘉御山項目宣稱配套學(xué)校達5所，但無法提供宣傳內(nèi)容真實性的證據(jù)，涉嫌虛假廣告宣傳。

2015年，上海亦有幾家樓盤因教育配套與廣告宣傳不符遭業(yè)主投訴。位于浦東高行的某樓盤在網(wǎng)站上宣稱將有上海市示范幼兒園（上海東方幼兒園）落戶，而實際落戶的是一家二級幼兒園，與當初宣傳相去甚遠。同樣在浦東，另一樓盤一期業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商宣稱的教育配套中，示范幼兒園招收幼兒數(shù)量已經(jīng)超額，住戶無法享受名牌幼兒園資源。

除了學(xué)區(qū)房，交通配套也是房產(chǎn)交易糾紛的要因之一。2015年，北京房山區(qū)竇店“幸福匯”涉嫌虛假宣傳被業(yè)主告上法庭。購房人表示，被告在售房過程中仿照官方版本故意制作北京市市政地鐵規(guī)劃，并放置在售樓處的顯著位置的行為構(gòu)成虛假宣傳，欺詐消費者。

上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所趙亮波律師提醒：購房時務(wù)必去現(xiàn)場查看，保留好開發(fā)商預(yù)售房屋時關(guān)于房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施的宣傳材料，同時尤其要注意房屋預(yù)售合同或銷售合同補充條款中關(guān)于前述房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施情況的約定。

交房后一旦發(fā)現(xiàn)房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施實際狀況與開發(fā)商宣傳材料不一致時，可以之前保留的材料向開發(fā)商主張違約責任。此外，需要注意的是不少開發(fā)商允諾的學(xué)區(qū)房并不必然能保證孩子未來能在允諾的學(xué)校入學(xué)，一是并不是離學(xué)校近的房子就是學(xué)區(qū)房，二是學(xué)區(qū)并非固定不變，學(xué)區(qū)可能會隨著政府政策變動而變動。相對學(xué)區(qū)房而言，學(xué)位房比學(xué)區(qū)房略有保障，但不是說買了學(xué)位房就可以高枕無憂，因為同一個小區(qū)的學(xué)位名額是有限的。

如果為了孩子讀書而購房的，建議先去學(xué)校及教育部門進行一些了解，同時在房屋預(yù)售或銷售合同中約定清楚孩子不能入學(xué)時賣方的違約責任。

關(guān)于規(guī)劃：“買家秀”和“賣家秀”大不同

瀑布、廊橋、花木、小徑、私人管家、智能化系統(tǒng)……很多廣告樓書展示的是一幅讓購房者“喪失理智”的圖景。而在交付后，說好的人工湖可能會“蒸發(fā)”，會所大門緊閉，自持商業(yè)變?yōu)榛靵y的散售商業(yè)。

《》曾以整版篇幅對“樓盤宣傳用語”進行匯總，在題為《雷人的“樓盤文化”》的公益廣告中，盤點了房產(chǎn)商慣用的“忽悠”套路：弄個圓頂謂之“巴洛克風(fēng)情”，搞個樓尖號稱“哥特式風(fēng)格”，而所謂的“絕版水岸風(fēng)光”，可能只是挨著臭水溝。

北京市朝陽區(qū)的某高檔公寓在入住之初，會所設(shè)施運轉(zhuǎn)良好，業(yè)主只需每人每年繳納500元、家庭（3人）每年繳納1000元，即可以會員的身份使用健身房、臺球室、乒乓球室，無需再額外承擔費用。但會所幾經(jīng)轉(zhuǎn)手后，業(yè)主無法要求開發(fā)商恢復(fù)會所功能，遂以開發(fā)商違約為由提起訴訟索賠違約金。

法院認為，開發(fā)商雖享有會所房屋的處分權(quán)，但依照購房合同附件的約定，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓會所時存在前提即“不影響會所使用”，法院認為開發(fā)商構(gòu)成違約。2016年10月，法院一審判決開發(fā)商給予業(yè)主1至3萬元不等的補償。

與小區(qū)會所同樣屢遭投訴的還有綠地問題。因買房時沙盤中顯示的綠地在收房時建了一處會所，購房人認為開發(fā)商造假，將北京春光置地房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法庭，索賠損失50萬元。目前該案仍在審理中。

上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所趙亮波律師提醒：購買一手房時要注意查看開發(fā)商是否持有《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，也即通常說的“五證”。任何一個樓盤的開發(fā)，都離不開前四證，否則開發(fā)商的開發(fā)就是違法的，違法建筑的結(jié)果是無法取得房產(chǎn)證。沒有《房屋預(yù)售許可證》，房屋的預(yù)售就是違法的，購房者與開發(fā)商簽訂的合同可能會因此而無效。通常情況下，前述五個證都會在售樓處展示。

關(guān)于房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施的問題，除前述提示的學(xué)區(qū)房問題外，有些開發(fā)商還會在“綠化率”、“綠地率”問題上做文章。綠化率是較為通俗、較不規(guī)范的說法，一般情況下“綠地率”的計算要比“綠化率”嚴格很多，同一個小區(qū)的“綠化率”可能會比“綠地率”大很多。因為國家對“綠地率”的要求較嚴，開發(fā)商經(jīng)常會以“綠化率”來進行宣傳，購房者在購房時應(yīng)加以注意。

李嘉誠被當槍使了

大家一聽到李嘉誠回來拿地了，瞬間又興奮了。

就像之前青山控股被嘉能可后那樣，網(wǎng)上一些不明真相的人第一時間就傳出什么實物交割反殺空頭之類的傳言。結(jié)果事實證明，根本不存在實物交割反殺空頭，青山控股最終在華爾街一些大鱷的調(diào)停下與空頭商量“妥善”的解決辦法。這“妥善”二字含有深意，此處省略三千字。

這次李嘉誠的和記黃埔參與競拍被認為是李嘉誠重回內(nèi)地投資的信號。實際上，這就像之前傳說青山控股實物交割反殺空頭那樣，根本不是那回事，其實都是一些人的自嗨。

還記得新聞里是怎么說的？4月30日，白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊公開競拍，和記黃埔第一時間報價23.6億元。直到5月5日，中海以27.2億元+住宅自持比例9%拿下該地塊，溢價率15%。

正所謂，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。

表面上看，李嘉誠的和記黃埔參與了競拍，但實際上，李嘉誠根本一分錢沒出。

白云區(qū)這塊地皮的起拍價就是23.6億元，和記黃埔僅僅只是報了一個起拍價。而參加這塊地皮競拍的公司包括和記黃埔、保利、越秀、中海等一批房地產(chǎn)企業(yè)。按照現(xiàn)在的限價規(guī)定，這塊地皮的天花板價格就是15%的溢價率，也就是中海最終得標價格。

那么，這里面的門道在哪里呢？

地皮的拍賣價格是有上限的，就是起拍價溢價15%。如果是真心誠意想要拿地的話，那最后一定是按天花板價格報價。

當然，很多人可能到這就看不懂了，如果大家都是天花板價格，到底算誰贏呢？

按照現(xiàn)在的土地競拍規(guī)則，如果大家報價都是天花板價格的話，那就是進入住宅自持比例的競拍環(huán)節(jié)。

這什么意思呢？就是說，在15%的溢價基礎(chǔ)上，誰自持比例越高，誰就是最后贏家。

那么，這個住宅自持比例是什么東東呢？

這其實是房地產(chǎn)商拿地開發(fā)后自己持有的部分。

在大家所熟知的印象中，房地產(chǎn)商拿地開發(fā)后，要么賣出去、要么租出去。賣出去的部分大家都懂，沒什么好說的。租出去的部分其實就是房地產(chǎn)商自己持有的部分。這部分產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)商。

一般來說，房地產(chǎn)商自持的部分基本是不賺錢的，因為我國的房屋租售比是很低的，只有1:600，而國際水平一般是1:200到1:300。這就是說，國內(nèi)依靠租房回收成本的周期要超過50年。對于房產(chǎn)商而言，自持比例越高，自己成本也就越大。

所以，現(xiàn)在的土地競拍要分兩輪來看，第一輪的報價沒有實際意義，因為不像以前，一塊地皮的溢價率沒有上限，地王一個接一個跳出來。如果真心想拿地的，第一輪一定是報天花板的價格。真正競拍的關(guān)鍵就看第二輪的自持比例競拍。而是否進入第二輪才說明一家企業(yè)是否真心想拿地。

在這次白云區(qū)的這塊地皮競拍中，李嘉誠的和記黃埔連第二輪都沒有進入，說明根本不是真心想拿地，只是來湊個熱鬧。

所以，不要再被騙了。看到那些說什么李嘉誠回來拿地的，你的第一反應(yīng)應(yīng)該是，這又是個標題黨。

李嘉誠回來拿地的話題已經(jīng)徹底終結(jié)。那么，李嘉誠最近到底在干什么呢？

從公開的新聞報道大家都看到，李嘉誠一方面從英國撤退，大量拋出資產(chǎn)，一方面又去越南尋找新的機會。

表面上看，李嘉誠在轉(zhuǎn)移投資，但實際上這是，李嘉誠現(xiàn)在真正在做的只有一件事，那就是囤積現(xiàn)金。

從英國大量拋售資產(chǎn)回籠資金這個大家都懂，但所謂的去越南投資，那是八字還沒一撇的事。

大家說李嘉誠去越南的依據(jù)是今年4月份，越南媒體《The Saigon Times》報道說，近日李嘉誠旗下的長江實業(yè)集團與越南胡志明市市長舉行了一次重要會面。在這次會議中，李嘉誠的長實集團表明，將把高端房地產(chǎn)項目引進越南的胡志明市，包括住宅、娛樂、辦公樓、商業(yè)中心等業(yè)務(wù)，另外也會發(fā)展大型基建項目，并承諾將在最短的時間內(nèi)，會將大量資金向這些領(lǐng)域注入。

僅僅是見了一次面，然后長實集團對外說將來要去大量投資，很多人就激動了。哇，李嘉誠要去越南了。

實際上，但凡在社會上混過的人都應(yīng)該知道，這種新聞通稿式的發(fā)言根本說明不了什么問題。如果李嘉誠真要去越南的話，那應(yīng)該要披露具體細節(jié)，比如什么時候投資，投資什么項目等。到現(xiàn)在為止，連一個大概的金額沒有，就憑著“將來”、“大量”這種模糊概念就斷定李嘉誠去越南。這也太隨便了吧。投資不是開玩笑，投資是很務(wù)實的，能這么玩嗎？

那為什么說李嘉誠在囤積現(xiàn)金呢？我們用數(shù)據(jù)說話。

這是李嘉誠的大本營長江和記2021年年報的內(nèi)容。

當然這里要提一下，這張報表要從2016年開始看，2015年和之前的數(shù)據(jù)都是沒有參考價值的。因為2015年，李嘉誠把長江實業(yè)與和記黃埔的業(yè)務(wù)重組了，新組建的長江和記是剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合集團。

這張表請你們重點看兩個內(nèi)容，一個是流動資產(chǎn)的變化，另一個是負債的變化。

流動資產(chǎn)是一家企業(yè)短期內(nèi)可以實際調(diào)動的資金，而負債是反映企業(yè)對于業(yè)務(wù)擴張積極性的指標。

從長江和記的流動資產(chǎn)看，這幾年李嘉誠一直在做調(diào)整，李嘉誠在刻意地保持流動資產(chǎn)處于一個相對高位。今年大量拋出英國資產(chǎn)后，這個數(shù)字肯定還會增加。

另一方面，李嘉誠也在不斷削減集團的債務(wù)。企業(yè)減少債務(wù)只有一個理由，那就是為了優(yōu)化現(xiàn)金流。李嘉誠的企業(yè)并不缺錢，現(xiàn)金流方面也沒什么大問題，這種前提下還要優(yōu)化現(xiàn)金流只能說明李嘉誠在等一個機會。至于李嘉誠在等什么機會，這個懂得自然懂。

如果從頭到尾你已經(jīng)看懂了李嘉誠到底在干什么的話。現(xiàn)在再回過頭來看一下這次因為李嘉誠掀起的輿論旋渦，有沒有覺得很傻？

這起事件中，李嘉誠本身只是一個廣告、一個噱頭，重點不是李嘉誠，而是房地產(chǎn)。

李嘉誠依靠“首富”、“超人”、“半城”這些光環(huán)，在不知不覺中已經(jīng)成為國內(nèi)很多人投資的風(fēng)向標。

別管平時怎么罵李嘉誠，總有很多人時刻關(guān)注李嘉誠的動向。就像總有人想跟著巴菲特炒股一樣。只要李嘉誠稍有風(fēng)吹草動，立馬就有一群人屁顛屁顛地跟在后面。

這次李嘉誠的風(fēng)波就是有人借李嘉誠之名，想要為房地產(chǎn)營造回暖的氛圍。

過去這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的日子不好過。又是限購限售、又是“三條紅線”，即使在一些房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約的情況下，政策也不見松綁。萬科的郁亮已經(jīng)連續(xù)好幾年說，當下的首要任務(wù)是活下去。

大概是10年前，大家都說什么房地產(chǎn)黃金時代；5年前，還有人說什么白銀時代；現(xiàn)在一轉(zhuǎn)眼就跳過了青銅時代，直接進入黑鐵時代。就算是圣斗士被揍得再慘，也不至于從一套黃金圣衣變成黑鐵圣衣吧。

所以，這種時候有人坐不住也不是什么奇怪的事。

總有一些人想方設(shè)法地向市場傳播炒房情緒，目的就是忽悠大家像以前那樣瘋狂投資房地產(chǎn)。

就這點小九九又能忽悠得了誰呢？

這不，正當李嘉誠風(fēng)波余音繞梁之際，5月9日，央行發(fā)布了2022年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告。報告提到，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

看清楚沒有，有些人心里想什么，政府一清二楚。央媽都出來說了，不會把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。意思就是說，就算你們借口經(jīng)濟怎么怎么不好，也別指望房地產(chǎn)能松綁。

一直以來，房地產(chǎn)作為壓在老百姓身上的一座大山，讓老百姓苦不堪言。一個家庭要上下三代人，六個錢袋才能買得起一套房。原本應(yīng)該享受頤養(yǎng)天年的老年人還要擔心子孫后代的住房問題，原本應(yīng)該享受天倫之樂的中年人不得不忍氣吞聲只為多賺一點錢，原本應(yīng)該朝氣蓬勃的年輕人都開始選擇丁克生活。這一切都源自于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)別想再回到以前那個時代了，就算把李嘉誠搬出來也沒用。房子是用來住的，不是用來炒的。