房產稅2017年征收-房產稅2017年7月1日起
「行業合集?房地產業」一文收藏房地產業稅收政策及優惠
本期，我們為您梳理了房地產行業的稅收優惠，請查收！
Part 1 房地產業的優惠政策
01 個人銷售、出租住房優惠
【適用主體】
個人
【優惠內容】
1） 個人銷售自建自用住房免征增值稅。
2） 個人將購買2 年以上（含2 年）的住房對外銷售的，免征增值稅（適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區）。
3） 個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅（適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市）。
4） 個人出租住房應按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅。
5） 個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3
《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》
《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）
02 公租房優惠
【適用主體】
公租房經營管理單位、企事業單位、社會團體以及其他組織、個人
【優惠內容】
1） 對經營公租房所取得的租金收入免征增值稅。
2） 對公租房免征房產稅。
3） 對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮土地使用稅。
4） 對公租房經營管理單位免征建設、管理公租房涉及的印花稅。
5） 對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。
6） 對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
7） 企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除，超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時扣除。
8） 個人捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。
注釋：
上述優惠期限：2019年1月1日至2023年12月31日
【政策依據】
《關于延長部分稅收優惠政策執行期限的公告》（2021年第6號）
《關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（2019年第61號）
03 一般納稅人出租住房5%減按1.5%
【適用主體】
住房租賃企業中的增值稅一般納稅人
【優惠內容】
向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，
注釋：
1） 可以選擇適用簡易計稅方法，也可以選擇適用一般計稅方法
2） 自2021年10月1日起執行
【政策依據】
《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號）
04 小規模納稅人出租住房5%減按1.5%
【適用主體】
住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人
【優惠內容】
向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。
注釋：
自2021年10月1日起執行
【政策依據】
《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號）
05 出租住房房產稅減按4%
【適用主體】
企事業單位、社會團體以及其他組織
【優惠內容】
向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。
注釋：
自2021年10月1日起執行
【政策依據】
《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號）
06 按房改成本價、標準價出售免征增值稅
【適用主體】
企業、行政事業單位
【優惠內容】
按房改成本價、標準價出售住房取得的收入，免征增值稅。
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3
07 農業生產相關優惠
【適用主體】
納稅人
【優惠內容】
1） 將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產免征增值稅。
2） 納稅人采取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式將承包地流轉給農業生產者用于農業生產，免征增值稅。
3） 納稅人將國有農用地出租給農業生產者用于農業生產，免征增值稅。
注釋：
農業生產者取得土地使用權、承包地、土地后要用于農業生產
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3
《財政部 稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》(財稅〔2017〕58號)
《關于明確國有農用地出租等增值稅政策的公告》（2020年第2號）
08 個人無償轉讓
【適用主體】
個人
【優惠內容】
涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權免征增值稅
注釋：
家庭財產分割，包括下列情形：
1） 離婚財產分割；
2） 無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
3） 無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
4） 房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3
09 土地使用權出讓、歸還
【適用主體】
土地所有者、土地使用者
【優惠內容】
1） 土地所有者出讓土地使用權，免征增值稅。
2） 土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免征增值稅。
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3
10 住宅專項維修資金不征增值稅
【適用主體】
房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位
【優惠內容】
代收的住宅專項維修資金不征收增值稅。
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2
11 資產重組涉及的不動產、土地使用權轉讓
【適用主體】
納稅人
【優惠內容】
在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為不征收增值稅。
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2
12 房地產開發企業差額征收
【適用主體】
房地產開發企業
【優惠內容】
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
注釋：
房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2
13 房地產開發企業簡易計稅
【適用主體】
房地產開發企業
【優惠內容】
1） 房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
2） 房地產開發企業中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。
3） 房地產開發企業中的一般納稅人購入未完工的房地產老項目繼續開發后，以自己名義立項銷售的不動產，屬于房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。
注釋：
1） 房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
2） 對于圍填海工程，房地產老項目指《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的項目
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2
《國家稅務總局關于國內旅客運輸服務進項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第31號)
《關于明確國有農用地出租等增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2020年第2號）
14 個人互換住房免土地增值稅
【適用主體】
個人
【優惠內容】
個人之間互換自有居住用房地產免征土地增值稅
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》 財稅字〔1995〕48號
15 政策性搬遷免征土地增值稅
【適用主體】
納稅人
【優惠內容】
因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產免征土地增值稅
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》 財稅〔2006〕21號
Part2 包括房地產業在內的所有行業通用的優惠政策
01 10月份預繳申報可提前享受上半年研發費用加計扣除優惠
【適用主體】
全部制造業企業，除制造業、住宿和餐飲業、批發和零售業、房地產業、租賃和商務服務業、娛樂業以外的其他行業企業
【優惠內容】
從2021年1月1日起，企業10月份預繳申報當年第3季度（按季預繳）或9月份（按月預繳）企業所得稅時，可以自行選擇就當年上半年研發費用享受加計扣除優惠政策。
注釋：
也可以不享受，在明年企業所得稅匯算清繳時再享受
【政策依據】
《國家稅務總局關于發布修訂后的《企業所得稅優惠政策事項辦理辦法》的公告》（2018年第23號）
《關于進一步完善研發費用稅前加計扣除政策的公告》（2021年第13號）
02 固定資產一次性扣除政策
【適用主體】
全行業
【優惠內容】
單位價值不超過500萬元的設備、器具，允許一次性計入當期成本費用。
【政策依據】
《關于延長部分稅收優惠政策執行期限的公告》（財政部稅務總局公告2021年第6號）
《財政部 稅務總局關于設備 器具扣除有關企業所得稅政策的通知》（財稅〔2018〕54號）
03 研發費用75%加計扣除
【適用主體】
大部分行業，除了制造業、住宿和餐飲業、批發和零售業、房地產業、租賃和商務服務業、娛樂業
【優惠內容】
企業開展研發活動產生的研發費用，在按規定據實扣除基礎上，再按75%加計扣除；
形成無形資產的，按照無形資產成本的175%在稅前攤銷。
【政策依據】
《財政部稅務總局科技部關于提高研究開發費用稅前加計扣除比例的通知》（財稅〔2018〕99號）
《關于延長部分稅收優惠政策執行期限的公告》（2021年第6號）
04 小規模納稅人限額內免增值稅
【適用主體】
全行業的小規模納稅人，包括：企業和非企業 單位、個體工商戶、其他個人。
【優惠內容】
2021年4月1日至2022年12月31日，小規模納稅人銷售額按月不超過15萬元，按季不超過45萬元，免征增值稅。
注釋：
適用增值稅差額征稅政策的小規模納稅人，以差額后的銷售額確定。
【政策依據】
《國家稅務總局財政部 稅務總局關于明確增值稅小規模納稅人免征增值稅政策的公告》（2021 年第 11 號）
《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（2021年第5號）
05 小規模納稅人疫情減免增值稅
【適用主體】
全行業的小規模納稅人
【優惠內容】
自2020年3月1日起至2021年12月31日，原適用3%征收率的增值稅小規模納稅人減按1%征收；
自2020年3月1日起至2021年12月31日，湖北省的小規模納稅人，原適用3%征收率的增值稅，免征。
【政策依據】
《財政部 稅務總局關于支持個體工商戶復工復業增值稅政策的公告》（2020 年第 13 號）
《國家稅務總局關于支持個體工商戶復工復業等稅收征收管理事項的公告》（2020 年第 5 號）
《財政部 稅務總局關于延長小規模納稅人減免增值稅政策執行期限的公告》（2020 年第 24 號）
《關于延續實施應對疫情部分稅費優惠政策的公告》（2021 年第 7 號）第一條
06 小型微利企業減免企業所得稅
【適用主體】
全行業的小型微利企業
注釋：
小微企業需滿足的條件（同時滿足）：
1. 從事非限制和禁止行業，
2. 稅前利潤不超過300萬元
3. 從業人數不超過300人
4. 資產總額不超過5000萬元（含分支機構）
【優惠內容】
2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，對年應納稅所得額不超過100萬元的部分，實際稅負率2.5%；
2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，對年應納稅所得額100-300萬元部分，實際稅負率10%。
【政策依據】
《財政部 稅務總局關于支持個體工商戶復工復業增值稅政策的公告》（財稅〔2019〕13 號）
《國家稅務總局關于實施小型微利企業普惠性所得稅減免政策有關問題的公告》（2019 年第 2 號）
《關于實施小微企業和個體工商戶所得稅優惠政策的公告》（2021 年第 12 號）
《國家稅務總局國家稅務總局關于落實支持小型微利企業和個體工商戶發展所得稅優惠政策有關事項的公告》（2021 年第 8 號）
07 小規模納稅人減征地方“六稅兩費”
【適用主體】
全行業的小規模納稅人
【優惠內容】
自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，可以在 50%的稅額幅度內減征：
1. 資源稅
2. 城市維護建設稅
3. 房產稅
4. 城鎮土地使用稅
5. 印花稅（不含證券交易印花稅）
6. 耕地占用稅和教育費附加
7. 地方教育附加
注釋：
1. 具體的減征幅度由省、自治 區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定
2. 已享受上述六稅兩費其他優惠政策的，可疊加享受此項優惠政策
【政策依據】
《財政部 稅務總局關于支持個體工商戶復工復業增值稅政策的公告》（財稅〔2019〕13 號）
《國家稅務總局關于增值稅小規模納稅人地方稅種和相關附加減征政策有關征管問題的公告》（2019 年第 5 號）
08 暫免征收殘疾人就業保障金
【適用主體】
全行業的符合條件的企業
注釋：
需要符合的條件是：
企業在職職工總數在 30 人（含）以下
【優惠內容】
自 2020 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，暫免征收殘疾人就業保障金。
【政策依據】
《財政部關于調整殘疾人就業保障金征收政策的公告》 （2019 年第 98 號）
09 免征有關政府性基金
【適用主體】
全行業的符合條件的企業
注釋：
需要符合的條件是：
1. 按月納稅的月銷售額不超過 10 萬元
2. 按季度納稅的季度銷售額不超過 30 萬元
【優惠內容】
免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》（財稅〔2016〕12 號）
10 免征文化事業建設費
【適用主體】
全行業的符合條件的小規模納稅人
注釋：
需要符合的條件是：
月銷售額不超過 2 萬元（按季納稅 6 萬元）
【優惠內容】
免征文化事業建設費
【政策依據】
《財政部 國家稅務總局 關于營業稅改征增值稅試點有關文化事業建設費政策及征收管理問題的通知》（財稅 〔2016〕25 號）
11 一般納稅人購進國內旅客運輸服務進項抵扣
【適用主體】
全行業的一般納稅人
【優惠內容】
自2019年4月1日起，取得國內旅客運輸服務增值稅電子普通發票、航空運輸電子客票行程單、鐵路車票、公路、水路等其他客票，可按票面稅額或按照9%或3%計算抵扣進項稅。
注釋：
必須標注明旅客身份信息，且為簽訂了勞動合同的員工，或是勞務派遣員工。
【政策依據】
《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部?稅務總局?海關總署公告2019年第39號）
12 增值稅期末留抵稅額退稅
【適用主體】
全行業的一般納稅人
【優惠內容】
增量留抵稅額（即：與2019年3月底相比新增加的期末留抵稅額）可以申請退還。
注釋：
1） 需要同時滿足個條件才能申請：
A. 自2019年4月稅款所屬期起，連續六個月（按季納稅的，連續兩個季度）增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元；
B. 納稅信用等級為A級或者B級；
C. 申請退稅前36個月未發生騙取留抵退稅、出口退稅或虛情形的；
D. 申請退稅前36個月未因偷稅被稅務機關處罰兩次及以上的；
E. 自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。
2） 計算公式：
允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進項構成比例×60%
3） 進項構成比例，為2019年4月至申請退稅前一稅款所屬期內已抵扣的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票）、海關進口增值稅專用繳款書、解繳稅款完稅憑證注明的增值稅額占同期全部已抵扣進項稅額的比重。
【政策依據】
《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部稅務總局 海關總署公告2019年第39號）
計稅依據調為7折、稅率統一為0.5%……6個案例了解重慶房產稅新規
央廣網北京1月25日消息（記者門庭婷）1月24日，重慶市人民政府出臺《重慶市人民政府關于修改〈重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法〉和〈重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則〉的決定》（以下簡稱《決定》）。
據了解，《決定》主要包括以下內容：自2024年1月1日起，一是將本市個人住房房產稅應稅住房的計稅依據由“房產交易價”調整為“房產交易價的70%”。
二是將不同交易價格區間獨棟商品住宅和高檔住房對應執行的0.5%、1%、1.2%三檔稅率，調整為統一的0.5%一檔稅率。
三是將試點以來新購獨棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積由100平方米調整為180平方米。
四是應納稅額的計算公式調整為：應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×70%×稅率（其中：應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積）。
五是增加“市政府認為需要減稅或者免稅的其他情形”的兜底條款。
為幫助市民更好地理解《決定》，重慶市財政局相關負責人還舉了六個案例。
例1：建筑面積超過180平方米的應稅獨棟商品住宅
重慶市民王某持有2018年在兩江新區購買的家庭首套應稅獨棟商品住宅，當年已辦理不動產權證，建筑面積200平方米，交易價320萬元，原稅率0.5%。政策調整前后王某應繳納該房的個人住房房產稅如下：
政策調整后2024年應納稅額：
=（200-180）×（3200000÷200）×70%×0.5%=1120元
政策調整前2023年應納稅額：
=（200-100）×（3200000÷200）×0.5%=8000元
例2：建筑面積未超過180平方米的應稅獨棟商品住宅
重慶市民張某持有2017年在九龍坡區購買的家庭首套應稅獨棟商品住宅，當年已辦理不動產權證，建筑面積170平方米，交易價323萬元，原稅率0.5%。政策調整前后張某應繳納該房的個人住房房產稅如下：
政策調整后2024年應納稅額=0元
政策調整前2023年應納稅額：
=（170-100）×（3230000÷170）×0.5%=6650元
例3：建筑面積超過180平方米的應稅高檔住房
重慶市民李某持有2017年在渝北區購買的家庭首套應稅高檔住房，當年已辦理不動產權證，建筑面積190平方米，交易價285萬元，原稅率0.5%。政策調整前后李某應繳納該房的個人住房房產稅如下：
政策調整后2024年應納稅額：
=（190-180）×（2850000÷190）×70%×0.5%=525元
政策調整前2023年應納稅額：
=（190-100）×（2850000÷190）×0.5%=6750元
例4：建筑面積未超過180平方米的應稅高檔住房
重慶市民劉某持有2017年在渝中區購買的家庭首套應稅高檔住房，當年已辦理不動產權證，建筑面積160平方米，交易價240萬元，原稅率0.5%。政策調整前后劉某應繳納該房的個人住房房產稅如下：
政策調整后2024年應納稅額=0元
政策調整前2023年應納稅額：
=（160-100）×（2400000÷160）×0.5%=4500元
例5：第二套及以上的應稅高檔住房
（續例4）重慶市民劉某還持有2018年在北碚區購買的應稅高檔住房，當年已辦理不動產權證，建筑面積160平方米，交易價256萬元，原稅率0.5%；該房是劉某家庭持有的第二套應稅高檔住房，根據規定免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。政策調整前后劉某應繳納該房的個人住房房產稅如下：
政策調整后2024年應納稅額：
=（160-0）×（2560000÷160）×70%×0.5%=8960元
政策調整前2023年應納稅額：
=（160-0）×（2560000÷160）×0.5%=12800元
例6：在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的應稅普通住房
在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的趙某持有2022年在南岸區購買的應稅普通住房，當年辦理不動產權證，建筑面積90平方米，交易價108萬元；該房是趙某在重慶持有的第二套普通住房（自2023年10月起，趙某在重慶持有的首套普通住房不再繳納個人住房房產稅）。政策調整前后趙某應繳納第二套普通住房的個人住房房產稅如下：
政策調整后2024年應納稅額：
=（90-0）×（1080000÷90）×70%×0.5%=3780元
政策調整前2023年應納稅額：
=（90-0）×（1080000÷90）×0.5%=5400元
對此，中指研究院重慶分院研究主管戴小紅表示，這是繼2023年9月明確“三無”人員首套普通住房不再征收房產稅后又一次優化，本次調整主要針對改善型產品，從計稅標準、稅率和免稅面積多維度出發，降低改善型產品的購房成本，助力改善型需求釋放。
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