上海鼎銘房產,上海二手房網
易居論壇：政策重捶之下，房地產越來越難玩了
今年以來，多數熱點城市調控持續升級。7 月 22 日，國務院副總理韓正明確，要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。近日，一則關于“房企拿地銷售比不得超過40%”的消息不脛而走，被納入“三道紅線”試點的房企，已被監管要求買地金額不得超年度銷售額的40%，否則會被限制融資。7月23日，住建部等八部委發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》。近期的政策密集出臺，給房地產市場走勢帶來了很大的不確定性。
圍繞下半年市場怎么走、房企該如何應對，易居房地產研究院近日在上海舉辦了主題為《調控不斷收緊，下半年樓市走向與房企應對》的易居論壇，多位專家及業內人士發表觀點。
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會議認為，房地產調控不會放松，下半年和明年房地產業金融環境不容樂觀，下半年熱點城市房地產市場將降溫，2022年全國樓市總體降低迷程度可能趕超2014年（過去10年最低迷的年份）。新形勢下加杠桿、擴規模策略已不可取，房企需要減速增質，做好產品、提高品質是關鍵。上海調控非常到位，政府對新房銷售違規行為零容忍，核心區域二手房掛牌量減少，預計下半年樓市有所降溫。
下半年調控政策只緊不松，下半年和明年房地產業金融環境不容樂觀，明年全國樓市降溫顯著，房企需做好應對策略
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上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對于當前的國際國內金融環境、調控政策以及房地產市場形勢作了深入系統的分析。從金融環境來看，國際上美國目前處于經濟復蘇、疫情反復、就業率還未恢復至疫情前的情況，預計美聯儲不會快速收緊貨幣政策，但需要看到的是近幾個月美國通脹上升得比較厲害，客觀上需要貨幣收縮。國內7月初雖然進行了全面降準，但降準釋放的資金對房地產的利好有限，明后年大概率面臨外部金融環境收緊的形勢，屆時國內金融環境也將小幅收緊，房地產業融資面臨的壓力更大。從政策環境來看，韓正副總理近日在加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議上的講話，表明下半年調控只緊不松。7月27日，中誠信國際將中國房地產行業展望由穩定調整為負面，這顯示中國房地產業正面臨著嚴峻挑戰。他進一步分析，從金融環境和調控政策來看的話，當前房地產短周期的位置類似2013年，下半年熱點城市趨于降溫，但余溫尚存，而明年全國樓市低迷程度可能趕超2014年（上一輪樓市調整的低迷期）。從城市來看，當前深圳樓市已經明顯降溫，上海下半年和明年也將降溫，廣州、杭州、無錫、徐州等熱點二三線城市也將陸續降溫。
新形勢下加杠桿擴規模策略已不可取，房企需要降速增質，做好產品、提高品質是關鍵，下半年拿地機會將好于上半年
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旭輝集團投資中心總經理黃暉表示，7月八部委發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》明確指出，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。目前已有10多個城市新房和二手房均限價，這對樓市的預期影響很大。而今年以來按揭貸款持續收緊，對開發企業的影響很大，而且是全國性的，比如武漢、廈門等城市二手房貸款很難，這影響到部分改善型樓盤銷售，因為很多客戶需要賣掉舊房子才能買新房。在長效機制逐步形成的情況下，預計未來全國性的大行情將不再有，企業靠高杠桿外延式野蠻增長的階段已經一去不復返了，未來只能靠產品迭代等內生性增長。比如旭輝推出“透明工廠”，購房者可以參觀工地，材料、工藝等均透明化，讓消費者明白消費。房地產形勢雖不容樂觀，但企業只要踏踏實實發展做好產品，我們對未來還是充滿信心的。就投資端來說，我們下半年的策略是要守住底線，投資能夠滿足利潤率要求的項目。
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上海凱萊投資董事長徐宏峰表示，從這次對互聯網壟斷行業的打擊來看，將對中國經濟產生史無前例的影響，說明國家絕不容許行業出現壟斷，這不利于社會財富的平均分配。房地產行業目前面臨的問題是占用的社會資源太多，同樣不利于社會財富的平均分配。現在房企拿地選擇很艱難，比如上海、江浙等地新房好賣，但利潤率很低；有些中小城市地價便宜、利潤率高，但銷售有困難。我認為，不論房地產市場形勢如何，需求會一直存在，需要用新的產品來滿足新的需求。對于房企來說，今后的策略不能再過分追求快周轉和高增長，需要踏踏實實做產品，不只是一二線城市，很多地縣級城市都存在好的機會。比如我們公司深耕的城市之一云南曲靖，是全省第二大城市，擁有600萬人口，大企業進入的少，行業競爭不明顯，市場表現較為平穩。作為小企業的代表，我們凱萊的策略就是要控制規模，用自有資金拿地，做好產品。
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景瑞地產集團投資總經理劉茂春表示，對房地產投資端來說，今年比2017-2018年更難，上半年熱點城市競爭激烈，地價太高。近兩年幾家等銷售千億規模的房企相繼出事，說明今后高杠桿模式已不太可取。房地產業進入下半場后，房企想要發展還是要靠有質量的增長，做好產品是關鍵。我們對下半年的投資還是比較樂觀的，上半年22城首批集中供地，地價太高，下半年會便宜些，對現金流充沛的企業來說是好事，但是在目前的形勢下也不宜太冒進。
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中梁地產集團投資中心副總經理胡曉闖表示，2016－2018年我們公司曾在高增長中獲得巨大成功，但2019年以來隨著市場的變化，我們的策略也在調整，以二三線為主，兼顧少量的強四線地區，做好品質和口碑，加強深耕能力的建設。當前開發商普遍面臨的問題是，利潤率接近制造業，從哪些環節可以提高是大家普遍關注的。我們認為，在投資上，一二三四線城市需要均衡布局， 當前全國性的高周轉已經弱化，但部分城市的高周轉還是有必要存在的，跑得快可以節約融資成本，提高資金使用效率。就下半年來說，銷售端的壓力是比較大的，需要加速推盤和回款。對投資端來說，我們認為下半年拿地機會要好于上半年，土地成本和競爭壓力均要小于上半年。
上海調控力度很到位，政府對新房銷售違規行為零容忍，核心區域二手房掛牌量減少，預計下半年樓市將有所降溫
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易居新房集團上海公司執行總經理陳廣穎表示，上海的調控力度是非常到位的，近期又將住房贈與行為納入限購范圍，個人貸款利率上調。政府對于銷售管理也是非常細致的，絕對不允許出現任何的銷售亂象，這使得新房銷售變得越來越規范、公正、透明。比如近期某代理商在寶山某樓盤銷售過程中出現違規行為，被相關部門要求今后一段時間不得在寶山區從事代理銷售活動，浦東某熱點樓盤開盤時甚至有經偵人員到場監督，防范出現違規。說明類似上海這種一線城市，調控更顯示出制度化的趨勢。目前來說，對房企影響比較大的是，今年以來銀行貸款緊張，部分已經銷售的樓盤，銀行遲遲不能放款，導致企業回款困難；銀行對房企的談判能力大增，一般會要求房企先在本銀行存一大筆活期，才給部分個人貸款的額度。上海新房銷售目前困難不大，但集中開盤對人力資源的要求較高，需要管理好團隊，并進一步完善系統化、專業化、流程化、規范性和標準化。
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上海鼎銘房地產總經理張志遠表示，我們公司門店主要集中在黃浦區。由于去年黃浦區拆遷量很大，動拆遷戶手有大筆的補償款，而市場供應的二手房源少，黃浦區部分房源過去一年房價大漲70%左右。目前房價基本保持平穩，但預計也沒太大下跌空間，主要是去年房源消化得太厲害，現在掛牌房源太少，去年3月掛牌量在6000套左右，目前僅有1000多套。從近期的交易情況來看，銀行對首付來源和還款能力的審核非常嚴格，過去存在很多造假行為都被銀行拒絕，導致一些客戶無法獲得貸款，或者批貸放款很慢。近期，上海二手房掛牌價格實行核驗制度，黃浦多個小區（多為高端）的核驗價略低于市場價，管控并不明顯。另外還有一個現象，境外業主較多的小區，核驗價比較接近于市場價。預計在調控壓力和貸款趨緊的情況下，下半年黃浦、徐匯等中心城區會出現橫盤或者小幅降溫，買家與賣家都比較少。
違規，瀘州超50家房地產經紀機構被查
近期，瀘州市江陽區住建局、龍馬潭區住建局在瀘州市房地產中介機構專項整治行動中，對50余家存在違規行為的房地產經紀機構進行了相應處理，并向社會曝光。
江陽區住建局房管股工作人員張文懷告訴記者，這些房地產經紀機構主要存在兩個違規問題：沒有至少1名有“房產經紀人證”的持證從業人員；沒有2—3人的房產經紀協理人員。
以上兩個問題都不符合房地產經紀機構的規定，在從業人員的挑選和聘用上存在違規。
視聽君了解到，部分房地產經紀機構在招聘時門檻很低，致使業務員水平參差不齊。市民以為找到了專業機構購房，其實是“瞎子帶瞎子”，容易因業務員的不專業導致糾紛發生。
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目前，瀘州市房管局已責令以上房地產經紀機構限期整改問題，督促未備案的房產經紀機構調整內部人員結構，完善從業人員資質，盡快到瀘州市房管局備案。在進行行業通報批評的同時，作為不良記錄記入企業信用檔案。
記者 王燕
“金九銀十”失約 房企告別高杠桿高利潤時代
今年“金九”成色嚴重不足。回顧今年樓市，波動較大，春季反彈，夏季平淡，秋初微涼。易居研究院監測的9月數據表明，主要城市的新房與二手房成交量下降。圍繞未來幾個月市場怎么走、房企該如何應對，易居研究院近日在上海舉辦了市場形勢研討會。
會議認為，目前市場的銷售壓力較大，房企融資環境趨緊，房企若再采用高杠桿和高負債的策略風險會很大，依賴土地紅利躺著賺錢的時代已經過去，未來房企要以優質的產品和良好的服務取勝。開發商、中介代理商和研究機構等專業人士參與研討會。
新形勢下房企要有定力，以產品和服務取勝
上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳指出，最近中央明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這實質上也是進一步強調了“房住不炒”的政策精神。從長遠來看，影響中國房地產下半場的重要變量“城鎮化”還沒走完，2018年我國的城鎮化率還不到60%，距離發達國家仍有較大差距。我國正在進入城鎮化發展的階段，在這個階段中國房地產會從過去奇跡般的、超常規的快速發展變為更穩定、更有質量的發展。以發達國家的經驗來看，房地產市場將逐漸由增量為主轉變為以存量為主，從開發為主轉向全過程增值服務為主，房地產企業的盈利模式，將從開發銷售的一次性收益為主轉向租金等現金流收益為主。當然，這是一個長達十余年的過渡。在這個過程中，杠桿放得過大對企業不利，企業應努力提升運營質量，進入穩定發展階段。
弘陽集團總裁蔣達強表示，總結明年的策略是“看平形勢、看淡行業、看輕驅動、看重能力”。目前中小企業沖規模的窗口期已經關閉，彎道超車的機會很小，房企的階層逐漸固化，沒短板、有特色的企業將會脫穎而出。目前房企投資項目的評判標準，流動性應占首位，其次是安全性，最后才是收益性。在房地產業發展的下半場，房企要有定力、努力、耐力，并用更大的能力去提高產品品質和服務來吸引客戶。對房企來說，高杠桿和高負債很危險，但高周轉是企業的能力，高周轉不能等同于高杠桿和高負債，高周轉要與高質量并行。
仁恒集團上海公司常務副總經理沈浦陽表示，仁恒是一家經營偏穩健的公司，項目選擇的區位、產品力和物業管理是我們的優勢，設計和服務是我們的立身之本，是目前銷售行情不佳情況下的不二法寶。從管理層的角度看，目前房地產企業融資過度，擠占了實體經濟的信貸資源；未來實體經濟將會更多地獲得流動性，實體經濟含金量提高后將反過來影響房地產，推動房地產業更加健康的發展。對房企來說，依賴土地紅利躺著賺錢的機會已經過去，提高產品品質和服務才是生存之道，未來辦公、商業和租賃住宅等以現金流形式收益的物業可能重現出現商機。
銷售難度加大，預計四季度房企推盤力度還將加大
易居營銷上海公司常務副總經理陳廣穎表示，從集團的全國經營來看，受益于長三角一體化上升為國家戰略，今年華東區域銷售情況好于預期，華北、華南和華中區域銷售遇到了較大困難，西南區域也沒有太多亮點。就華東區域來看，長三角一體化背景下的聯動效應開始顯現，比如年中蘇州樓市調控升級后，外溢需求進入湖嘉片區，近期嘉善和南潯片區成交量有增加。以上海市場來看，近期一些大企業推盤節奏加快，有的項目持續拿證，預計四季度房企推盤還將加快。上海今年市中心樓盤的銷售情況普遍好于郊區樓盤，市中心樓盤一般開盤去化率能達到60%-70%，郊區樓盤大部分只能達到30%-40%。不過，部分市中心的高端樓盤，今年銷售狀況不如去年。在樓市整體比較低迷的情況下，規劃利好對片區的銷售起到很大的影響。比如臨港片區受益于政策利好，有的樓盤之前開盤只能賣15%，現在開盤就被搶光。同樣受益于長三角一體化政策利好的大虹橋片區今年樓盤銷售情況明顯好于多數其他區域。
上海鼎銘房地產總經理張志遠表示，就上海市中心的黃浦區二手房的成交情況來看，2018年4-6月份成交較好，且房型也較大，而今年4-6月份成交也不錯，但整體戶型面積段比去年小了一些，價格也比去年有跌，今年的購房者整體偏剛需和首次改善。今年上海二手房市場的整體情況是，部分外圍區域要好于市中心，比如前段時間浦東惠南比較好賣，近段時間周浦比較好賣。從一手房的分銷市場來看，今年業績好的公司都是信息流做的比較好的，鼎銘代理的環北京地區新樓盤，廣告主要定點投放于河北、黑龍江、內蒙古的鄂爾多斯等地區，廣告費用占到了傭金的30%以上，市場銷售難度還是很大的。
融資環境持續收緊，房企應謹慎應對
世茂集團財務中心副總監戴娟表示，今年5月份以來，銀行開發貸、信托、境內外發債等房地產行業的融資渠道紛紛收緊。目前房地產開發貸額度受到嚴格管控，很多銀行年內都已經沒有額度；房地產信托通道管控也很嚴，房企基本上拿不到信托融資；近日房地產私募股權基金也剛出了新規，限制更嚴。房地產企業杠桿率普遍較高，在融資持續收緊的環境下，房企尤其是高杠桿的房企需要謹慎應對。世茂集團去年融資以境外發債為主，目前以國內發債為主，相對其他房企，現金流情況較好。今年以來世茂集團拿地以收并購為主，在環北京區域、粵港澳大灣區積極拿地，我們積極看好這些有規劃利好區域的房地產市場。
政策由緊轉松，關注明年下半年時間窗口
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對于當前房地產市場形勢作了深入系統的分析。他表示，從政策面來看，今年下半年略偏緊。從資金面來看，在短期調控和中期防風險雙重因素疊加下，房地產融資全面收緊。從土地市場看，今年1-8月全國房企土地購置面積同比大幅下降25.6%，說明地市降溫很厲害。從土地成交溢價率和地價房價比來看，土地市場泡沫正在慢慢退去。以上半年成交火熱的蘇州來看，今年9月18日土拍8塊地中，4塊以底價成交，3塊低溢價率，還有1塊流拍，充分反映了蘇州房地產調控升級后市場已經重新回歸冷靜。從新開工面積數據來看，目前仍然是同比正增長狀態，這也意味著未來一年新房供應還將增加。目前來看，房地產開發投資增速明顯高于固定資產投資增速，還沒有拖累經濟，什么時候房地產開發投資增速開始低于固定資產投資增速，政策面才能有所轉松。他認為，從市場短周期運行趨勢來看，要格外關注明年下半年的時間窗口。
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文章來源:中房網
