貸款房產(chǎn)估價;房產(chǎn)估價收費標準
央行官宣存量房貸利率調(diào)降，何時落地？怎么調(diào)？
9月24日，央行宣布，降低存量房貸利率，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。
隨著央行的官宣，存量房貸利率的下調(diào)已經(jīng)變得毫無懸念，市場信心迅速恢復。9月25日，地產(chǎn)股延續(xù)漲勢，多只股票漲停；與此同時，樓市也迅速響應，據(jù)中原找房統(tǒng)計，截至9月25日，中原找房APP訪問用戶量上漲168%，咨詢量提升65%，中原門店帶看量上漲27%。
而關于存量房貸利率的討論，市場的關注點也已從“是否會落地”，轉(zhuǎn)向調(diào)整何時生效，以及銀行的應對措施。
降調(diào)細則還未出臺，或有兩種路徑
9月25日，南都灣財社記者聯(lián)系了深圳部分銀行，了解后續(xù)存量房貸利率調(diào)降執(zhí)行時間。多位銀行方面的工作人員向記者表示還未接到通知，具體的細則還沒有出來。有股份制銀行的個貸經(jīng)理明確告訴記者，已關注到存量房貸利率調(diào)整政策，會降調(diào)，但還不知道怎么調(diào)，目前所有銀行都在等細則。
據(jù)媒體報道，部分銀行表示預計最快月底前會出臺跟進的方案。另外多位國有大型銀行客服也在接受詢問時指出，如有最新進展和具體操作指引，將在其官網(wǎng)、手機銀行、官方公眾號、網(wǎng)點等多個渠道或平臺進行公示。
除了落地時間引發(fā)討論外，圍繞“怎么調(diào)”的問題，市場也出現(xiàn)了不同的聲音。
灣財社記者注意到，目前市場熱議的下調(diào)模式主要有兩個方面，“重定價”和“轉(zhuǎn)按揭”。其中“重定價”是指存量房貸借款人與原貸款銀行協(xié)商制定房貸新的利率；“轉(zhuǎn)按揭”，是指借款人將房貸從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行，并按最新貸款要素簽訂按揭合同。
回顧過去，我國此前經(jīng)歷過兩輪存量按揭利率下調(diào)，分別在2008及2023年。從下調(diào)方式來看，2008年住房貸款利率的下限從0.85倍調(diào)低至0.7倍，同時放開了轉(zhuǎn)按揭；2023年8月的存量貸款利率下調(diào)針對的是存量首套房貸，超過23萬億元存量首套房貸款利率平均下調(diào)0.73個百分點，多數(shù)銀行采用了系統(tǒng)自動調(diào)整的方式，直接降低后續(xù)月份的月供金額，而無需客戶進行額外操作。
因此今年以來，在考慮調(diào)整房貸利率的時候，“重定價”和“轉(zhuǎn)按揭”的市場呼聲相對較高。例如廣發(fā)證券的分析團隊便曾在報告中提到，這一輪存量房貸利率若調(diào)整，邏輯上可能采用兩種方式：
一是類似于2023年下半年，銀行新發(fā)放貸款置換或協(xié)商確定新利率，調(diào)整存量房貸利率的加點幅度；二是轉(zhuǎn)按揭，即已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行申請延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三方。
“轉(zhuǎn)按揭”引討論，機制仍有待完善
從操作便利性來看，“重定價”相對來說操作簡便，對銀行來說也更容易接受，因為它們可以繼續(xù)保留這部分資產(chǎn)。廣發(fā)證券此前也在分析中提到，理論上央行可以選擇“存量房貸重定價時間前提至今年+今年調(diào)整加點幅度”的“一步到位”策略，或是選擇“今年調(diào)整加點幅度、明年存量房貸重定價”的“兩步走”策略。
但針對“轉(zhuǎn)按揭”的方式，業(yè)內(nèi)認為轉(zhuǎn)按揭面臨著抵押品價值重估、不同銀行貸款標準不一等問題，也存在銀行無序競爭過度壓低房貸利率加大銀行息差壓力風險，需要更細致的機制設計與約束。
不過，最終是否實施以及如何實施，還需等待監(jiān)管部門的進一步明確和指導。
事實上，從歷史兩次降調(diào)的政策效果來看，業(yè)內(nèi)普遍認為，2023年存量房貸利率下調(diào)主要采用了“重定價”的方式，政策執(zhí)行力強，實施效果較好；而2008年“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務放開，針對新客戶的房貸利率7折優(yōu)惠政策落地后，按揭貸款市占率較高的國有行較為被動，而中小行則趁機爭奪優(yōu)質(zhì)客戶，加劇銀行之間的競爭，也使得當年銀行業(yè)息差降幅較大。
不過對于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭，央行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上有明確回應，初期會先在本行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。
記者同時關注到，“轉(zhuǎn)按揭”的降調(diào)方式也曾引發(fā)存量房貸業(yè)主的顧慮。特別是在最近幾年，房價普遍下跌，許多擁有存量房貸的房主發(fā)現(xiàn)他們的房子估價有所下降。如果實施轉(zhuǎn)按揭政策時需要對房產(chǎn)進行重新評估，那么房產(chǎn)的估值下降可能會導致可貸款的金額減少。這種情況下，房主可能需要自己支付差額來補足貸款額度的減少。簡而言之，房價下跌可能會影響到轉(zhuǎn)按揭操作中的貸款額度，給房主帶來額外的財務負擔。
“因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術(shù)準備。”潘功勝在發(fā)布會上同時提到，下一步，央行也在考慮指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。
采寫：南都·灣財社記者 孫陽
央行官宣存量房貸利率調(diào)降，何時落地？怎么調(diào)？
9月24日，央行宣布，降低存量房貸利率，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。
隨著央行的官宣，存量房貸利率的下調(diào)已經(jīng)變得毫無懸念，市場信心迅速恢復。9月25日，地產(chǎn)股延續(xù)漲勢，多只股票漲停；與此同時，樓市也迅速響應，據(jù)中原找房統(tǒng)計，截至9月25日，中原找房APP訪問用戶量上漲168%，咨詢量提升65%，中原門店帶看量上漲27%。
而關于存量房貸利率的討論，市場的關注點也已從“是否會落地”，轉(zhuǎn)向調(diào)整何時生效，以及銀行的應對措施。
降調(diào)細則還未出臺，或有兩種路徑
9月25日，南都灣財社記者聯(lián)系了深圳部分銀行，了解后續(xù)存量房貸利率調(diào)降執(zhí)行時間。多位銀行方面的工作人員向記者表示還未接到通知，具體的細則還沒有出來。有股份制銀行的個貸經(jīng)理明確告訴記者，已關注到存量房貸利率調(diào)整政策，會降調(diào)，但還不知道怎么調(diào)，目前所有銀行都在等細則。
據(jù)媒體報道，部分銀行表示預計最快月底前會出臺跟進的方案。另外多位國有大型銀行客服也在接受詢問時指出，如有最新進展和具體操作指引，將在其官網(wǎng)、手機銀行、官方公眾號、網(wǎng)點等多個渠道或平臺進行公示。
除了落地時間引發(fā)討論外，圍繞“怎么調(diào)”的問題，市場也出現(xiàn)了不同的聲音。
灣財社記者注意到，目前市場熱議的下調(diào)模式主要有兩個方面，“重定價”和“轉(zhuǎn)按揭”。其中“重定價”是指存量房貸借款人與原貸款銀行協(xié)商制定房貸新的利率；“轉(zhuǎn)按揭”，是指借款人將房貸從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行，并按最新貸款要素簽訂按揭合同。
回顧過去，我國此前經(jīng)歷過兩輪存量按揭利率下調(diào)，分別在2008及2023年。從下調(diào)方式來看，2008年住房貸款利率的下限從0.85倍調(diào)低至0.7倍，同時放開了轉(zhuǎn)按揭；2023年8月的存量貸款利率下調(diào)針對的是存量首套房貸，超過23萬億元存量首套房貸款利率平均下調(diào)0.73個百分點，多數(shù)銀行采用了系統(tǒng)自動調(diào)整的方式，直接降低后續(xù)月份的月供金額，而無需客戶進行額外操作。
因此今年以來，在考慮調(diào)整房貸利率的時候，“重定價”和“轉(zhuǎn)按揭”的市場呼聲相對較高。例如廣發(fā)證券的分析團隊便曾在報告中提到，這一輪存量房貸利率若調(diào)整，邏輯上可能采用兩種方式：
一是類似于2023年下半年，銀行新發(fā)放貸款置換或協(xié)商確定新利率，調(diào)整存量房貸利率的加點幅度；二是轉(zhuǎn)按揭，即已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行申請延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三方。
“轉(zhuǎn)按揭”引討論，機制仍有待完善
從操作便利性來看，“重定價”相對來說操作簡便，對銀行來說也更容易接受，因為它們可以繼續(xù)保留這部分資產(chǎn)。廣發(fā)證券此前也在分析中提到，理論上央行可以選擇“存量房貸重定價時間前提至今年+今年調(diào)整加點幅度”的“一步到位”策略，或是選擇“今年調(diào)整加點幅度、明年存量房貸重定價”的“兩步走”策略。
但針對“轉(zhuǎn)按揭”的方式，業(yè)內(nèi)認為轉(zhuǎn)按揭面臨著抵押品價值重估、不同銀行貸款標準不一等問題，也存在銀行無序競爭過度壓低房貸利率加大銀行息差壓力風險，需要更細致的機制設計與約束。
不過，最終是否實施以及如何實施，還需等待監(jiān)管部門的進一步明確和指導。
事實上，從歷史兩次降調(diào)的政策效果來看，業(yè)內(nèi)普遍認為，2023年存量房貸利率下調(diào)主要采用了“重定價”的方式，政策執(zhí)行力強，實施效果較好；而2008年“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務放開，針對新客戶的房貸利率7折優(yōu)惠政策落地后，按揭貸款市占率較高的國有行較為被動，而中小行則趁機爭奪優(yōu)質(zhì)客戶，加劇銀行之間的競爭，也使得當年銀行業(yè)息差降幅較大。
不過對于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭，央行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上有明確回應，初期會先在本行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。
記者同時關注到，“轉(zhuǎn)按揭”的降調(diào)方式也曾引發(fā)存量房貸業(yè)主的顧慮。特別是在最近幾年，房價普遍下跌，許多擁有存量房貸的房主發(fā)現(xiàn)他們的房子估價有所下降。如果實施轉(zhuǎn)按揭政策時需要對房產(chǎn)進行重新評估，那么房產(chǎn)的估值下降可能會導致可貸款的金額減少。這種情況下，房主可能需要自己支付差額來補足貸款額度的減少。簡而言之，房價下跌可能會影響到轉(zhuǎn)按揭操作中的貸款額度，給房主帶來額外的財務負擔。
“因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術(shù)準備。”潘功勝在發(fā)布會上同時提到，下一步，央行也在考慮指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。
采寫：南都·灣財社記者 孫陽
首套房貸利率低至2.9%！商貸和公積金貸款利率會倒掛嗎？
界面新聞記者 | 安震
界面新聞編輯 | 江怡曼
近日，貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期LPR、5年期以上LPR均下調(diào)10個基點至3.35%、3.85%。
界面新聞從各家銀行個貸條線了解到，7月23日，銀行已經(jīng)開始執(zhí)行新的利率政策。不過，由于各地利率下限規(guī)定不同，最低個人按揭貸款利率也有差異，個別城市房貸利率已經(jīng)下探至3%以下。
業(yè)內(nèi)人士認為，本輪房貸利率從4%以上下降至3%以下，與房貸政策整體寬松導向有關，未來房貸利率與公積金利率將可能出現(xiàn)倒掛，這也加大了公積金利率再次下調(diào)的可能性。
首套房貸利率一降再降
北京一家國有行貸款中心人士對界面新聞表示：“北京目前首套房貸利率一致為3.4%，二套五環(huán)內(nèi)3.8%，五環(huán)外3.6%，已發(fā)放貸款要在重新定價日之后調(diào)整，一般是明年1月1日。”
事實上，目前一線城市中，北京、上海已經(jīng)普遍執(zhí)行3.4%的首套房貸利率。
上海一位3月購房的李女士對界面新聞表示，購房合同約定2025年交房，目前由于樓房還未封頂，所以銀行不能放款。之前完成的貸款審批流程因為房貸利率一致下調(diào)，銀行客戶經(jīng)理說可以簽訂新的貸款合同。“不到半年時間，房貸利率已經(jīng)從3.85%下調(diào)到3.4%了。”
5月17日，取消了全國層面房貸利率政策下限，5月27日，上海發(fā)布《關于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，其中明確，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減45個基點。
而在信貸政策更寬松的城市，房貸利率則更低。據(jù)媒體報道，在取消房貸利率下限的廣州，建設銀行廣州某支行房貸經(jīng)理介紹，該行首套房商貸利率已降至3.1%，二套房貸利率降至3.7%。外資銀行利率則更為優(yōu)惠，渣打銀行廣州某支行房貸經(jīng)理透露，該行首套房商貸利率已降至3.05%。匯豐銀行在廣州地區(qū)首套房貸利率已低至2.9%。
另外，江蘇的一些銀行，首套房貸利率已經(jīng)下調(diào)至2.95%。
一家國有行人士分析，外資銀行風控也非常嚴格，需要嚴格審核客戶職業(yè)、資金流水和收入證明，2.9%肯定不會面向所有客戶開放，恐怕只有部分非常優(yōu)質(zhì)的客戶才能拿到這么低的利率。
公積金貸款利率會倒掛嗎？
界面新聞注意到，目前執(zhí)行的個人住房按揭商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率已經(jīng)相當接近。今年5月18日，宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。目前，全國較為普遍的公積金利率執(zhí)行情況是首套2.85%、二套3.325%。
也就是說，目前個別城市商業(yè)個人按揭貸款利率與公積金貸款利率利差已經(jīng)縮小到10個基點。
有銀行人士對界面新聞表示，公積金貸款利率雖然低，但條件相對苛刻，一般與個人公積金賬戶余額、還款能力、房屋評估價格、房齡等都有關系。不過目前，樓市交易整體萎縮的情況下，房貸盤子總量也在萎縮，取消貸款利率下限，銀行可能會為了爭奪有限的份額不得已卷入逐低競爭。
不過前述銀行人士認為，公積金貸款利率5月剛有一次調(diào)整，繼續(xù)調(diào)整的可能性已經(jīng)不大了。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，利率下行是目前樓市的主要特征之一，房貸利率從“破4%”到“破3%進2%”這個態(tài)勢，實際上跟當前房貸的整體環(huán)境總體寬松的導向有關。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，此前，銀行出于競爭房貸份額的考慮，已經(jīng)開始降息。比如，廣州首套房貸利率最低已經(jīng)降至了3.1%左右。可以講，銀行降息先于LPR，這導致政策效應會減弱。
“同時，市場對于繼續(xù)和持續(xù)降息的預期是存在的，因此居民部門購置商品房，除了剛需以外，有其他購房需求的人群可能選擇等待，特別是房價和貸款利率都在下降，且存在繼續(xù)下降的預期。同時，長債無風險利率下降，且低于按揭利率，導致居民貸款的積極性受挫。” 李宇嘉進一步表示。
嚴躍進認為，在商貸利率與公積金貸款利率利差不斷縮小的背景下，兩者利率倒掛可能會出現(xiàn)。也就是說公積金利率目前優(yōu)勢不大，這可能會進一步推動公積金利率政策的調(diào)整。
