只拿房產證(只拿房產證能貸款嗎)

花30萬拍下的房子，卻只拿到一張房產證？你也要小心！

來源：同倫司法拍拍，已獲授權轉載

導讀：對于很多想買房子的人來說，由于沒有購房資格，不限購的法拍房就成為了理想的選擇。不過由于法拍房是被法院強制拍賣的，背后可能牽涉到法律糾紛，在購買前還是要對法拍房多一些了解才能較為穩妥。而其中最需要買受人避免遇到的的就是清場難問題，如果遇到此類問題那該怎么辦？

近日，南京的周先生通過淘寶拍賣平臺購得一處房屋，過戶、都很順利，當他準備拿房裝修時，卻冒出一伙人聲稱房屋是自己的，還讓八旬老人待在屋內。這是什么情況？

本期內容提要

1，30萬拍下法拍房為何不能入住？

2，如何合法利用“排除妨礙”保障自身權利不受侵害？

3，購買法拍房還會遇到哪些風險？

4，收下法拍房8大避坑指南。

5，看完記得關注本號，愛你~

30萬拍下法拍房難入住，買家奔潰了

最近，南京的周先生通過淘寶司法拍賣平臺，花33.6萬元買了一套漣水縣的毛坯房，房子面積70.7平方米，是開發商被法院執行拍賣的房子。當地法院通過中介給了他鑰匙以及一份執行手續，隨后，周先生很順利的辦到了這套房子的房產證。

可后續的事情就沒那么順利了。

4月，周先生聯系好了瓦工師傅準備裝修房子，卻莫名遭到幾名女子強行阻攔，說這個房子是她家的，還讓一個八十歲的老太太住在房子里。

交涉中，該女子拿出了一份和開發商之間的合約，說開發商承諾在小區給她一個11平方米的車庫。周先生就很納悶了，“開發商給你車庫，你占著我買到的房子做什么？”再三交涉無果后，周先生選擇了報警。

派出所公安很快來到現場，在了解情況后告訴周先生，屋里有老太太，不好處理，而且這個情況屬于法院沒有清理好，可以向法院申請“排除妨礙”。周先生聽了公安建議，把房屋被占的事情反映給法院，該案執行法官卻表示法院的職責已經履行完畢，已經不屬于法院的職責范疇了。

執行法官還表示，周先生拍下的這處房屋是毛坯房，房子交付的時候，法院跟買房人陳某（周先生的母親）聯系過，問她要不要到現場交付，陳某向法院表示不用去現場，房子她看過了，鑰匙也拿到了。陳某在談話筆錄中也承諾對房屋交付情況沒有異議。執行法官表示，現在買房人鑰匙也拿到了，房產證也辦了，從法院方面來說，工作職責已經履行完畢。

那為什么拍下的房產會被陌生人強占？據了解，因為該小區開發商出了諸多問題，導致后來有很多安置戶都沒有拿到房子，于是就有安置戶自己搬進去強行入住了，其中就包括周先生買下的這戶。

對此，當地派出所表示，他們也找過街道，也找占房的當事人調解過，但沒有效果，建議周先生繼續向法院起訴，請求“排除妨礙”，來維護自身的合法權利。

購買法拍房還會遇到哪些風險？

1、房屋是否屬于“交吉拍賣”

所謂交吉，是指原居住人在法拍房過戶前騰空搬離，不搬離的，由法院負責騰空房屋交付給買受人，買受人能夠及時收房入住。

若競拍標的物說明中明確告知競拍者房屋現狀為“不交吉”的話，則意味著房屋可能有合法租戶，或者原業主、其他債權人、占用人在居住使用，法院拍賣后，不負責騰空房屋交付給買受人，房屋清場由買受人通過另案訴訟或其他途徑解決。

所以，競拍不交吉房屋，可能出現競拍成功后，買受人無法收房使用的風險。

2、房貸問題不可忽視

法拍房不同于商品房很重要的一點就是，它不支持貸款（無論是銀行貸款還是公積金貸款），并且要求競拍者10日內全款付清。

法拍房的整個購房流程都是和二手房的購房流程大致相同。

3、房屋過戶稅費的問題

法拍房過戶的全部稅費都由買受人承擔，買受人一定要清楚了解、計算過戶可能涉及的稅費，法拍房種類非常多，如繼承性質的房屋、商業性質的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費非常高，買受人競拍前一定要有充分準備，計算好成本。

同時，還可能存在原業主欠繳的房屋物業管理費、水電費等。法拍房的買受人要承擔原業主房屋欠費，包括但不限于水、電、燃氣、物業管理費等，買受人要自行去有關部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續，并承擔相關費用。

4、落戶問題

對于法拍房，法院只負責房屋產權過戶，但不負責買受人落戶，至于原業主是否占用了戶口、學位，買受人能否落戶，都要由買受人自行找公安、教育等部門解決。

值得注意的是，在執行限購的城市，還要符合限購政策。

實用：法拍房的8大避坑指南

1、查清房產的屬性：購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產證、土地出讓的性質等。

2、了解租賃情況：如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情況下簽的租賃合同、租期從什么時候開始到什么時候結束、租金是多少錢一個月、租金是如何交的等，這樣才能保護自己的權利。

3、明確房產的產權共有情況：被拍賣的房子都是因為債務沒有還清，所以才被拍賣，購房者買的時候就要注意房產是個人所有，還是與他人共有，謹防房產涉及一房多債主。

4、明確交易所產生的全部費用：法院明確告知：物業費、水電費、稅費、欠費全由買方出。為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。

5、明確是否能夠進行貸款：現在很多優質房源名義可貸款，實際操作難。必須提前和法院/銀行/擔保公司進行三方協商，確保能夠在規定時間放款。

6、現場實勘，確保房屋質量：需要重點關注房屋內部質量問題，因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。購房者必須實地勘測，了解房屋真實信息。

7、確保能夠清場，按時入住：現在很多被執行人只有一套住房，房屋被拍賣以后，想方設法不愿意搬離，雖然是法院強制執行拍賣，但是法院不負責該拍賣房源的清場和競拍者的入住。所以購房者必須要通過被執行人/現居住人/法院等多方進行提前協商，深度溝通，確保自己能夠入住。這個工作是非常具有難度的，但也是參與拍賣最重要的一環。

8、實地考察，確定心理價位：購房者一定要對目標樓盤進行實地考察，對周邊同檔次物業的價位進行了解。根據自己的經濟承受能力，確定對房子的心理價位期望值，切忌一時沖動，以超出市場價的競拍價競得，因為如果毀約，購房者所交納的保證金可能會“縮水”，甚至“打水漂”。

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15歲男孩迎來驚喜！全款房產證上只寫自己的名字？

在如今的社會，買一套房子可不是一件容易的事。尤其是對于一些年輕人來說，房子幾乎成了他們心中永遠的夢想。然而，最近有一個故事引發了大家的熱議：一位年僅15歲的孫子，竟然收到了爺爺奶奶的全款購房大禮，而且房產證上只寫了他的名字！這背后到底隱藏著怎樣的情感和故事呢？

首先，我們來看看這個家庭的背景。這位15歲的孩子，正值青春期，對未來充滿了憧憬和夢想。他的爺爺奶奶都是退休后生活相對寬裕的人，積攢了一些財富。在他們看來，能為孫子創造一些條件，是他們最大的心愿。

據說，孫子的媽媽起初對此心存疑慮，認為讓兒子早早擁有自己的房子，不太符合傳統觀念。可是，經過深入的交流和思考，她漸漸理解了爸爸媽媽的良苦用心。爺爺奶奶希望通過這次購房，給孫子提供一個穩定的居所，讓他在學習和生活上都能夠更加安心。

那么，為什么房產證上只寫孫子的名字呢？對于這樣的安排，很多人可能會有不同的看法。有人覺得這是對孫子的信任與期望，寓意著他將來要承擔起自己的責任；也有人擔心如此做法是否會忽略其他家庭成員的利益。

不過，爺爺奶奶并不這么看。他們相信，只要孫子學會珍惜和管理這筆財產，他就能在未來受益無窮。而且，他們希望借此機會教會孫子理財的重要性，培養他的獨立意識。在購房的過程中，爺爺奶奶還帶著孫子一起參與，從看房、選房到最終確定，這樣的經歷無疑將成為孩子成長過程中的一部分，讓他更懂得生活的不易，也更懂得如何把握未來。

在社交網絡上，關于這個事件的討論熱火朝天。有網友表示贊同，認為這樣的舉動富有前瞻性，可以幫助年輕人建立財務獨立的觀念；而另一些人則是持保留態度，擔心孫子可能面臨過大的壓力和責任。有人直言，15歲的孩子能否具備這樣的能力，還需要時間來驗證。

其實，這樣的故事背后，還反映出當今社會對養育、教育理念的轉變。越來越多的家庭開始重視財商教育，希望通過金錢的使用與管理，讓孩子從小就明白“錢不是萬能的，但沒有錢是萬萬不能的”道理。

當然，這個故事也讓我們思考一個問題：在給予孩子物質支持的同時，精神上的陪伴和指導是否能跟上？爺爺奶奶雖然付了全款，但也要時常和孫子溝通，了解他的內心世界，助他渡過青春期的迷茫與困惑。畢竟，一個好的環境只是成功的起點，真正的成功還需要孩子自身去努力。

最后，無論大家對這個故事有什么看法，都可以認同的是，給予孩子支持和信任都是至關重要的。或許在不久的將來，這位15歲的孫子將會以他自己的方式，書寫屬于自己的精彩人生，而這一切，都是來源于他那份特別的“房產證”。

在這個講求“打破常規”的時代，賭上一套房子的想法令人驚訝，但也正是因為這樣的勇氣和創新，才使得生活充滿了無限可能。那么，你對此怎么看呢？是否也曾想過為你的孩子提供更好的成長環境呢？歡迎留言分享你的觀點！

“房產證沒用，只認開發商”，物業公司理太歪 | 新京報快評

資料圖。圖/新華社

“你拿的房產證沒用，我這面只認開發商的通知，開發商讓我辦，我就給你辦。你從法院那買的房子，那你就找法院去（解決）。”

上面這段“霸氣十足”的話，出自陜西省咸陽市一家物業公司工作人員之口。據華商報報道，當地郭女士通過法院法拍，取得了某小區幾套房產的所有權，辦了房產證。然而，當她到物業公司辦理入住手續時，卻被告知，需要接到開發商的通知，沒通知辦不成收房。

房產證是公民擁有房屋所有權的唯一合法憑證。郭女士有了法拍房的房產證，那里就是她的家。然而，自己的家卻不能辦入住，被物業“拒之門外”。這讓人匪夷所思。

從報道看，問題顯然出在物業公司。按照《物業管理條例》，“房屋的所有權人為業主”，而物業公司是業主選聘來為其服務的。物業公司的定位決定了，通過優質服務讓業主滿意，應是其最終追求目標。

誰有房子的房產證，誰就是業主，物業公司就為誰服務，包括為其辦理入住手續。這是合法、正常的邏輯關系，也是物業公司在認清自身角色后應該做的選擇。

但結果卻事與愿違。現實中，不少物業公司無原則地聽命開發商，甚至不惜違法、侵權。這是因為，新入住小區，業主委員會尚未成立，而物業管理又不能存在真空，于是，由開發商選聘物業公司，與其簽訂前期物業合同。而開發商選聘的物業公司，往往與其存在利益牽連，二者成為“利益共同體”。

開發商選聘物業公司，與其簽訂前期物業合同，在法律上沒問題，無論是《民法典》，還是《物業管理條例》，均對此有相應的規定。但必須明確的是，即使開發商選聘的物業公司，其仍是“業主的物業”，而不是“開發商的物業”，物業公司也不能把理歪到開發商一邊，甚至“只認開發商”。

這一事件中，物業公司不認房產證，只認開發商通知，拒不給郭女士辦理入住手續，就屬于角色認識錯誤，侵犯了郭女士作為業主的權利。一旦郭女士起訴物業公司，勝訴應無懸念。

但作為實現公正的最后手段，訴訟并不是最有效率的路徑。就這一事件而言，郭女士起訴物業公司，一審勝訴，如物業公司上訴，還有二審，二審贏了，物業公司不執行，再申請法院強制執行。這一過程走下來，金錢、時間成本先不說，當事人怕是早已心力交瘁。

通過訴訟，郭女士一定可以住進去。但能不能不走訴訟，更快一些住進去呢？為此，郭女士找了法院，法院答復“按照規定，法院協助你騰房，辦理房產證，把鑰匙交給你，我們的職責就結束了”；郭女士也找了當地住房物業事務中心，說法是“物業不配合整改，我們無強制執法權”。

法院的說法當然沒問題，但一個無法回避的事實是，郭女士的房是從法院手中買的，花了錢住不進去，物業公司所說“找法院去（解決）”，也是很多人的樸素認知。讓人擔心的是，買了法拍房卻住不進去，會一定程度上侵蝕公眾對法拍房乃至司法的信心。

而對于住房物業事務中心來說，“無強制執法權”的說法透出無奈，不以一定的強制權力作為基礎，單純溝通、協調往往難有效果。

法院拍賣法拍房，有沒有可能把競買者“送到家”？將來若有修法的機會，有沒有可能賦予住房物業事務中心對物業公司一定的強制執法權？這些問題目前難有答案，但這件事提醒我們，及早對此進行探討有利無害。

最后要說的是，《民法典》還規定，“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”

根據這條規定，對于開發商選聘的物業，如果實在“不像樣子”，不用等服務期限屆滿，業主也可以提前將物業“炒了魷魚”。

撰稿 / 李曙明（律師）

編輯 / 馬小龍

校對 / 張彥君