房產結權-房產具結書有法律依據嗎

買房為什么要辦理過戶登記？

來源：中國路橋新聞網

小明在某小區購買了一套房屋，與房地產開發商簽訂了商品房買賣合同。小明支付了全部的購房款，拿到了房屋鑰匙，并已裝修入住，但想著要交一大筆稅費，就一直沒有去辦理過戶登記。小明需不需要去辦理過戶登記呢？

【律師說法】

房屋是最典型的不動產，而房屋所有權屬于不動產物權。根據《民法典》第209條規定，對不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記才發生效力。未經登記，除法律另有規定的，不發生效力。本案中，小明向房地產開發商購買房屋，雖然簽訂了商品房買賣合同，也裝修入住了，但沒有辦理過戶登記，就不能發生房屋所有權轉移的效力，因此，小明還沒有取得房屋的所有權。在沒有拿到不動產證前，該房產的所有權仍然屬于開發商。如果開發商存在將房產抵押借貸的行為，或因債務問題被強制執行時，該房產可以被法院依法拍賣還貸。所以，為了更好地保護自身的合法權益，小明應及時去辦理房產過戶登記手續。當然，也不是說任何情況下，只有辦理登記才能取得房屋所有權。依據《民法典》的規定，有三種情形，不需要辦理登記就能取得房屋所有權：一是有法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，自法律文書或征收決定等生效時房屋所有權就發生變動；二是繼承房屋的，自繼承開始取得房屋所有權；三是合法建造房屋的，自建成時取得所有權。

房產過戶登記是房屋所有權發生轉移的關鍵一步。從根本上來說，在沒有拿到不動產證前，購房者還不能算是該房產法律意義上的擁有者。只有取得房屋不動產權登記證后，購房者才對所購房屋擁有了所有權，才能對房屋擁有占有、使用、收益和處分的權利。所以買房的時候，我們一定要及時登記，保障自己的合法權益。

【法條鏈接】

《民法典》第209條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第214條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

第229條：因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。

第230條：因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。

第231條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

（俞為鵬 整理）

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購房合同能否解除？需要滿足這些條件

◆基本案情2019年3月30日，原告史某、張某與被告南陽某置業公司簽訂商品房認購書，認購某樓盤商品房，總價款73萬元。認購書簽訂后，原告按照認購書約定，向被告支付了購房款（含定金）共計22萬元，并預繳了稅費。后雙方簽訂商品房買賣合同及補充協議。2019年7月3日，原告按照合同約定，到房管部門繳納了案涉房屋的住房專項維修基金。2019年8月23日，被告收到剩余購房款。后原告按雙方簽訂的無理由退房協議書約定，行使無理由退房權利。雙方簽訂合同終止協議，約定解除雙方簽訂的商品房認購書、商品房買賣合同及其補充協議，被告向原告退還房款72萬元，并協助原告退還或變更案涉房屋的住房專項維修基金，原告配合被告辦理合同備案注銷登記。隨后，雙方一起向房管部門申請辦理了案涉房屋的商品房備案注銷登記，但被告未向原告退還購房款，原告向法院起訴。◆判決結果西峽縣法院法官審理該案后認為，原、被告簽訂合同終止協議，解除雙方簽訂的商品房認購書、商品房買賣合同及其補充協議，該合同終止協議不違反法律、行政法規強制性規定，為有效合同。根據合同終止協議的約定，原告要求被告退還購房款，并協助原告辦理住房專項維修基金的退還手續，法院予以支持。被告在法院指定期限內未能提供代繳相關稅費的票據，無法證明其已經代繳了稅費，故原告要求被告退還稅費，法院予以支持。最終，法院判決被告南陽某置業公司退還原告購房款72萬元，并以72萬元為基數，自2021年9月7日起，按照全國銀行間同業拆借中心公布的同期一年期貸款市場報價利率上浮30%的標準計算利息損失至款清之日止；被告退還原告預交稅費；被告協助原告辦理所購商品房的住房專項維修基金退還手續。案件受理費減半收取，由南陽某置業公司負擔。◆法官說法該案辦案法官表示，解除權是指合同訂立后尚未履行或者尚未完全履行前，基于法定或者約定的事由，通過當事人單方意思表示即可使合同自始不發生效力的權利。本案中，雙方簽訂的無理由退房協議書中明確的解除合同方式為約定解除，即當事人約定，一定事由發生時，一方或雙方享有解除合同的權利。約定解除權的產生是基于雙方當事人的約定，而不是單方能決定的。當事人可以在合同中約定，也可以在訂立合同后另行約定。值得注意的是，當發生符合行使約定解除權的事由時，并不當然出現合同解除的后果，而必須由解除權人在解除期限內向對方發出解除合同的意思表示。◆法條鏈接民法典第五百六十二條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。”民法典第五百六十五條規定：“當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。”民法典第五百六十六條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。”(河南法制報記者 孫夢飛 通訊員 劉震 杜繼昌 桂青翔)?