房產外評估—評估 房產
遇到房屋拆遷，你一定要看懂評估中的5個套路
在房屋征收拆遷時，必須要對房屋價值進行評估。可是面對評估價值很低的評估報告，很多村民不知道該怎么辦，或者是感受到征收方的壓力就簽字認可了，或者是什么都不做結果卻遭遇了征收方進一步的“以斷促拆”或者“違法強拆”等手段。
房屋征收要評估，評估過程要合法。《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》等法律中對評估的程序和反饋異議及救濟的方法都有明確規定，集體土地上的房屋評估一般也都依此進行。拓夫律所結合相關法律規定以及相關案件總結，給大家指出面對評估時需要看懂的套路。
1、對于評估機構，村民有選擇權，評估機構直接上門，肯定是套路。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定，評估機構由村民在規定時間內協商選定；如果協商不成的，大家投票選定，少數服從多數的原則，也可以采取搖號、抽簽等隨機方式確定。所以村民是有權選擇那個評估機構來我們做評估的。但在實踐中，很多從來沒有收到過選評估機構的通知，也沒有對評估機構進行過投票，就看到有評估機構直接上門測量了。這樣作出的評估報告很有可能會偏向征收方，評估價值過低。可能嚴重侵害被征收人的合法權益。
2、評估方法，應該選擇對村民有利的方法，一刀切規定采用某一個，也是套路。
評估人員需要根據房屋和當地房地產市場狀況，采用市場法、收益法、成本法等評估方法進行適用性分析后，選用對村民有利的方式進行評估，而不能“一刀切”的采用成本法進行評估。一方面物價年年都不同，另一方面有的房子雖然久遠，價值比較低，但也是村民生活居住的地方，如果僅僅評估個成本，那村民就將無處居住。如果房屋是經營類場所比如工廠、門面房。優先應當選用收益法評估，將營業損失也考慮在內。目前在拆遷過程中，大部分評估使用市場評估法對老百姓更有利。所以，大家可以根據當地距離最近的房地產市場價來粗略算一下自己的房屋值多少錢。
3、評估人員要實地勘測，村民參與。
評估人員需要現場調查房屋情況，拍攝照片、錄像，做記錄，同時需要老百姓現場講述房屋的實際情況，如果有記錄不準確的，評估人員要及時更正。有些時候評估機構都沒來現場看過，或者我們老百姓都不知道什么時候過來的，就出具了評估報告，這都是違法的。對于這樣的評估報告我們可以要求出示評估時的證據，比如照片視頻、房屋情況確認單等，如果沒有我們可以不認可評估報告并提出異議。
4、評估報告需要有機構蓋章，有評估人員的簽字。
當我們拿到的評估報告沒有機構的蓋章、簽字，那評估價值必然存在很大問題，評估機構和評估人員都不敢簽字蓋章，那這樣的評估報告我們當然可以拒絕簽字確認。
5、村民有權提出異議
村民在收到評估結果十日內，有權利向評估機構申請復核，對復核結果還有異議的，可以申請鑒定。對于鑒定的結果仍有異議的，沒有補償安置協議的，征收方可以作出《補償決定》。最后，被征收人對《補償決定》不服的，可以申請行政復議，也可以提起行政訴訟。
一文讀懂房地產司法鑒定估價
房地產司法鑒定估價，是房地產估價的主要傳統業務之一。
隨著新時期房地產市場形勢的不斷發展變化，特別是近些年來，信息渠道的多樣化，人們維權意識的增強，各類經濟糾紛、訴訟案件明顯增多，需要進行房地產司法鑒定估價的評估數量也越來越多。
房地產司法鑒定估價作為房地產估價行業的傳統業務之一，同時由于其獨有的“公平性、公正性、嚴肅性、嚴謹性”而區別于其他估價業務，越來越受到各估價機構的重視。
本文從房地產司法鑒定估價的基本概念出發，幫助大家正確理解房地產司法鑒定估價。
一、司法鑒定與司法鑒定估價
(一)什么是司法鑒定
《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》中的定義:"司法鑒定是指在訴訟活動中鑒定人運用科學技術或者專門知識對訴訟涉及的專門性問題進行鑒別和判斷并提供鑒定意見的活動。
所謂訴訟，俗稱打官司，是指司法機關在案件當事人和其他有關人員的參與下，按照法定程序解決案件時所進行的活動，分為民事訴訟、刑事訴訟和行政訴訟。
(二)什么是司法鑒定估價
從理論上講，司法鑒定估價應稱為司法估價，因為“估價"是“鑒定"中的一種，即對訴訟涉及的“價值或價格"等的鑒定。但鑒于"司法鑒定"已成為一個特定術語，因此將屬于司法鑒定性質的估價稱為“司法鑒定估價”。
(三)什么是房地產司法鑒定估價
如果套用上述司法鑒定的概念，并結合國家標準《房地產估價基本術語標準》中的房地產估價的表述:“房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷提供相關專業意見的活動”，來對房地產司法鑒定估價下定義,則是指在訴訟活動中注冊房地產估價師運用房地產估價知識和經驗對訴訟涉及的房地產價值或價格、價值減損額、相關經濟損失等進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。
二、房地產司法鑒定估價的業務種類
要搜集現實中的各種各樣的房地產司法鑒定估價業務，并對其進行歸納、分類。
(一)司法拍賣估價
涉訴房地產的司法拍賣，需要估價。這是目前最主要的房地產司法鑒定估價業務
(二)分家析產估價
分家析產主要是因家庭成員不能夠再在一起生活，而要求分割家庭共有財產。主要有離婚、繼承導致的分家析產。分家析產估價中，最典型的是離婚引起的房產估價。具體是一方得房，另一方得錢;得房的一方應給得錢的一方多少錢。
(三)損害賠償估價
房地產損害發生后，不可回避的是如何解決賠償問題。房地產損害的種類主要有:
1、房屋受損，如造成房屋門窗變形、墻體開裂、傾斜、倒塌等:
2、采光、日照受影響;
3、景觀、視野受影響;
4、輻射問題，如在附近架設高壓線、建變電站等;
5、噪聲污染，如在附近建高架橋、修鐵路等;
6、各種房屋質量缺陷，如在層高(或室內凈高)、保溫隔熱、隔聲、防水、室內空氣質量等方面，開發商竣工交付的房屋未達到合同約定的標準或不符合國家標準;
7、綠地面積減少、建筑密度增加等:
8、發生火災，如世博會后上海發生的火災;
9、因未能履約(如未按照合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建,給他人造成損失的。
10、因對房地產權利行使不當限制，如錯誤查封，給房地產權利人造成損失的。
11、因異議登記不當，造成房地產權利人損害的。
根據《中華人民共和國民法典》第二百二十條、“當權利人或利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤時，可以申請更正登記。如果不動產登記簿記載的權利人不同意更正，利害關系人可以申請異議登記。然而，如果異議登記不當，給權利人造成了損害，權利人有權向申請人請求損害賠償”。
12、因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失的。
《土地管理法》第七十八條規定:無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效"，非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。
(四)定罪量刑估價
如房地產受賄罪。
(五)其他司法鑒定估價
三、房地產司法鑒定估價的相關法律法規、政策標準及規定
(一)全國人大的有關規定
1.《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》(2005年2月28日發布，2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議《關于修改〈中華人民共和國義務教育法〉等五部法律的決定》修正）。其中第十一條規定:“在訴訟中，當事人對鑒定意見有異議的，經人民法院依法通知，鑒定人應當出庭作證。”
(二)最高人民法院的有關規定
1《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(2004年10月26日發布，法釋[2004)16號。2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于人民法院扣押鐵路運輸貨物若干問題的規定〉等十八件執行類司法解釋的決定》修正)
2《最高人民法院對外委托鑒定、評估、拍賣等工作管理規定》(2007年8月23日,法辦(2007)5號)
3《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》(2009年8月24日，法釋(2009)16號)
4《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》（法釋〔2018〕15號，自2018年9月1日起施行）
5《人民法院委托評估工作規范》（法辦〔2018〕273號）
(三)司法部的有關規定
《司法鑒定程序通則》(2007年8月7日公布實施，經2015年12月24日司法部部務會議修訂通過，自2016年5月1日起施行。司法部令第132號)
(四)《房地產估價規范》的有關規定
5不同估價目的下的估價
5.8房地產拍賣、變賣估價
5.9房地產分割、合并估價
5.10房地產損害賠償估價
5.14 房地產糾紛估價
5.15 其他目的的房地產估價
(五)地方的有關規定
1《四川省房地產司法鑒定評估指導意見(試行)》
2《河南省房地產司法鑒定估價指導意見(試行)》
3《北京市房屋質量缺陷損失評估程》
房屋拆遷評估的幾個常見套路
在進行房屋拆遷補償時，必須首先對房屋的價值進行公正的評估。然而，面對那些估值偏低的評估報告，許多村民往往不知所措，有的因感受到拆遷方的壓力而勉強簽字。
房屋拆遷前的價值評估必須依法進行。相關法律法規，如《國有土地上房屋征收與補償條例》及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對評估流程、異議反饋及救濟途徑均有明確規定，集體土地上的房屋評估通常也遵循這些規定。京坤律師事務所結合法律條文與實際案例，為村民揭示評估過程中應注意的關鍵點。
村民有權選擇評估機構，未經選擇直接上門評估是違規行為。
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條，村民有權在規定時間內協商選定評估機構；協商不成時，可通過投票、搖號等方式確定。然而，實踐中常有村民未收到選機構通知，也未參與投票，評估機構便直接上門評估。這樣的報告可能偏向拆遷方，損害村民權益。
評估方法應有利于村民，不應一刀切。
評估人員需根據房屋及當地房地產市場情況，選用市場法、收益法、成本法等評估方法，選擇對村民最有利的方式。不能僅采用成本法，忽視物價波動及房屋實際價值。對于經營類房屋，應優先考慮收益法，考慮營業損失。市場評估法通常對村民更有利。
評估人員需實地勘測，村民應參與。
評估人員需現場調查房屋情況，拍攝記錄，并聽取村民意見。未實地勘測或村民未參與的評估報告可能違法。村民可要求評估機構出示勘測證據，如照片、視頻等。
評估報告需有機構蓋章及評估人員簽字。
無蓋章簽字的評估報告存在嚴重問題，村民有權拒絕確認。
村民有權對評估結果提出異議。
村民在收到評估結果后十日內，可向評估機構申請復核。對復核結果仍有異議的，可申請鑒定。對鑒定結果仍有異議且未達成補償協議的，征收方可作出《補償決定》。村民對《補償決定》不服的，可申請行政復議或提起行政訴訟。
