房產證面積和實際面積-房產證和房子不一致

房產證到手發現購房面積“縮水”，該咋辦？

來源：江西法院

全款購買的商品房

房產證辦下來后

卻發現面積少了2平米

案情回顧

李某于2019年6月購買了鷹潭市某開發商開發的某小區商品房一套，房屋單價為5000元/㎡，建筑面積為160平方米。

房屋建成后，李某發現自己所購買房屋的面積與房產證上登記的面積不一致，自己付款購買房屋的面積是160平方米，但房產證上登記的卻只有158平方米。李某認為自己的合法權益受到侵害，遂將開發商告上法庭，要求開發商賠償面積差價及利息。

法院審理

鷹潭市月湖區人民法院經審理查明，李某所購房屋的產權登記面積確實比雙方商品房買賣合同約定的面積少2平方米。經調解，雙方當事人最終達成協議，由開發商向李某支付房屋面積差價10000元，李某自愿放棄其他訴訟請求。

法官說法

開發商所交付房產的面積應符合合同約定。《民法典》第五百七十七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。若購房者發現商品房實際建筑面積與合同約定的面積存在誤差，可以通過與開發商協商、向有關部門投訴或者按照合同約定提起訴訟等方式來維護自身合法權益。

來源：綜合月湖法院

實際面積比房產證上大是為什么?房產證面積大好還是小好?

房產證是記錄并確定產權人是誰的重要憑證，一般來說房產證上記錄的信息都是準確無誤的，但是房屋是人建造的，那難免就會有一些小誤差，所以等到我們交房的時候可能就會出現實際面積比房產證上記錄的要大的情況。今天我們就來詳細了解下實際面積比房產證上大是為什么?房產證面積大好還是小好?

一、實際面積比房產證上大是為什么

房實際面積比房產證上的面積大，有一下幾個原因：

1、房產證上的面積是根據國家及地方的相關測量規定來測量的，有的沒有計算面積，有的只計算了一半;而民眾一般說的面積是指房屋的平面面積。所以發生這種情況也是正常的。

2、開發商有意不計算一些地方的面積，出于各種目的開發商會進行這樣的操作，大部分是涉及到建房指標的問題。但最終多出的面積的費用還是要由房主自身承擔的。這也是開發商的手段。

3、還有就是施工過程的修改，或測量的失誤的影響。如果你買房只是為了居住沒有什么大的影響的，但是今后遇到了拆遷或者國家有些什么補償政策時，它只會根據房產證上的面積來計算，所以房產證上面積要是寫小了些到時候可能會有損失。

二、房產證面積大好還是小好

這個要一分為二的看。如果你的房子是準備要賣掉的，房產證面積大點好，可以多賣錢。如果你的房子要自住，房產證面積小點好，可以少交契稅。但現在的房產證面積一般都是經過專業機構測定過的，不會隨便以人的意志去改變大小。

房產證面積計算依據：

1、房產證上注明的面積為房屋建筑面積，而房屋建筑面積是套內面積和分攤的共有面積之和。

2、全程房屋套內建筑面積，是由房屋套內使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成;

3、套內建筑面積計算公式：套內建筑面積=套內使用面積+陽臺面積+墻體面積;

4、公攤面積：公攤面積指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。

綜上所述，房屋實際面積比房產證上的大這是正常的現象，只要誤差不超過3%就是合法的，只不過房子以后要是拆遷，那房產證上的面積小獲得的補償就會少一點。以上就是“實際面積比房產證上大是為什么?房產證面積大好還是小好?”全部內容。

實際面積與登記測量的面積不一樣怎么辦？拆遷應該以哪個為準？

　　生活中，有的老百姓不知道自己家房屋具體的面積是多少，所以，在辦理相關證件，相關部門工作人員上門來調查房屋時，往往會說一個大概的房屋面積讓相關部門予以登記。但其實，這種做法對老百姓來說會有一個很大的風險。

　　從實踐過程中來看，由于許多老百姓想不到這樣做的后果是什么，想不到自己家會遇上拆遷，所以，往往在真正遇上拆遷，拿到補償之后才會后悔不已當初自己這樣的行為，但此時，已經為遲已晚，想要再爭取比較高的拆遷補償是非常困難的。

　　近日，就有一位湖北的當事人咨詢凱諾律師說，2022年當地推進城中村改造項目，正好其的房屋也在征收范圍內，但是其院子里有南北兩處房屋，北邊房屋有合法的產權證明，產權證上登記的面積是160平方米，南邊的房屋由于始建年限比較久，所以沒有具體的產權證明。

　　可是相關部門在推進城中村改造過程中，要對房屋進行測量，測量完房屋后，他們出具了評估報告，但讓其沒有想到的是，評估單子上面有房產證的房子面積竟然從160平方米直接變成了140個平方米，直接少了20個平方，而沒有相關手續的那部分房屋，卻直接以幾百元一平方米給予補償，其房屋面積被認定為60個平方米，面對這種情況下，這位湖北的當事人覺得非常的不合理，自己房屋明明是160個平方米，怎么遇上拆遷之后就突然成了140個平方米，所以，便在此之后沒有與相關部門簽訂補償安置協議。

　　首先，凱諾律師想要在這里提醒廣大被征收人一下，在征地拆遷中，評估報告是必須要有的一份文件，如果廣大被征收人在收到評估報告后，發現該評估結果不合理，房屋面積認定有誤等，那么，被征收人可以在收到評估報告之日起的10日內向房地產評估機構申請復核，申請復核后，如果對復核結果仍然不滿意，可以在收到復核結果之日起的10日內向專家委員會申請鑒定，倘若對鑒定結果還不滿意，則可以通過法律途徑來維護自己的合法權益。

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的有關規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

　　申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

　　原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

　　第二十二條：被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

　　總之，凱諾律師想要說的是，在收到評估報告后，如果對評估報告有異議，千萬不要坐以待斃，一定要積極地采取相應的措施來維護自己的權益，避免自己的合法權益被侵害。

　　其次，我們再來為大家解答一下，在拆遷之后，如果房屋面積與實際測量、登記的面積不符時，應當要以哪個為準的問題。

　　一般情況下，認定拆遷范圍內的房屋面積主要是以登記的為依據，也就是說，如果房產證上登記的是160個平方米，那么相關部門也應當要按照160個平方米予以認定，并提供與該房地塊地價差不多的房屋，且安置房的面積不能低于160個平方米，或是給予被征收人的補償也應當要按照這160個平方米計算。

　　不過，在實踐中也會出現實際面積或是測量的房屋面積大于房產證上登記的面積的情況，對于這種情況，倘若被征收人能夠提供辦理房屋產權初始登記的建設工程規劃許可證、土地使用權證、房屋產權人合法的身份證明等，那么一般情況下應當要以房地產測繪機構測量的建筑面積為準。

　　此時，可能就會有人問了，那如果是實際測量的面積小于登記的面積呢？對于實際測量的面積小于登記面積的，一般情況下同樣也是以實際測量的面積進行補償。

　　而對于無證房屋，即沒有辦理相關審批手續的房屋，如果是因歷史遺留問題造成的，通常是以當地所批準的文件記載面積為準，如果實際面積小于批準文件記載的建筑面積，以實際建筑面積為準。

　　倘若被征收的房屋既沒有產權證，也沒有相關的批準文件，但是有相關的證據可以證明房屋是七、八十年代之前建的，一般則是以實際丈量的面積為準。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，征地拆遷關系到被征收人的切身利益，一旦發現房屋面積對不上，那么，一定要及時地向相關部門反映，或是咨詢專業律師，避免自己最后拿到不合理的補償。