香河房產(chǎn)中介【香河縣二手房出售最新信息】
III|再訪香河：代辦個稅購房操作仍存 工程抵款房成剛需“新寵”
作為距離北京城市副中心功能區(qū)最近的三個區(qū)域，燕郊南城、大廠潮白和香河北部新城板塊，向來是吸引北京外溢購房需求的熱地，在燕郊再度傳出“放松”言論并成為開發(fā)商及代理行炒作依據(jù)的同時，香河市場又如何？
北京商報記者本周調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限購令仍未松綁的香河，實則并沒有完全阻斷外地購房者的入場。除了此前調(diào)查到的開發(fā)商為購房者提供代辦個稅順繳服務(wù)，使其滿足當(dāng)?shù)刭彿抠Y質(zhì)的操作外，當(dāng)前香河又衍生出了工程抵讓房可以直接網(wǎng)簽給外地購房者，無須三年社保或納稅的新情況。
此外調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，在廊坊限購即將滿三年之際，一些為了在香河置業(yè)，于限購后自己著手安排個稅順繳的北京剛需客群，后續(xù)也將以“香河納稅人”的身份陸續(xù)登場。那么，“逆限購”買房操作為何屢禁不止？購買工程抵款房背后有無風(fēng)險？香河未來樓市是否會因潛在需求掀起風(fēng)浪？
“逆限購”買房操作仍存
“您從哪兒來”、“有資質(zhì)沒”、“三年個稅有沒有補”，來自北京的看房人薛平（化名）告訴北京商報記者，如果你以一個外地購房者的身份在香河聽到了諸如此類問題，不用因為心虛不滿足當(dāng)?shù)刭彿抠Y質(zhì)而著急抽身離開，因為上面的問題說明了：外地人在這里買房“有戲”。
本周，北京商報記者跟隨薛平來到了香河最靠近北京、最受外地人青睞的北部新城。然而本輪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2018年下半年記者曾予以披露的“機構(gòu)代辦個稅，三年后網(wǎng)簽”這一規(guī)避限購的購房操作，在香河仍然存在。
當(dāng)前，在這個不時傳出“限購放松”風(fēng)聲的小城，不同樓盤的銷售人員對待來自北京的客戶，正呈現(xiàn)出截然不同的兩種態(tài)度。
“沒當(dāng)?shù)刭彿抠Y質(zhì)是吧，那您買不了！”在富力新城項目售樓處，記者一行得到了不能購房的回答。然而當(dāng)日午間的富力新城售樓處，除了薛平，還有另外一組客戶與銷售人員交談。
“沒購房資質(zhì)原則上不能買，不過您要是真想要，網(wǎng)簽得在三年后。”輾轉(zhuǎn)至另一家樓盤，記者卻又聽到了另一番隱晦的表達(dá)。該項目銷售人員暗示薛平，“機構(gòu)代辦個稅，三年后網(wǎng)簽”購房可行。相比富力新城的寥寥到訪者，這個項目的接待區(qū)幾乎坐滿了看房人。
而相比開發(fā)商對于外地客戶的謹(jǐn)慎試探與隱晦暗示，提供居間服務(wù)、靠帶客促成交賺錢的中介機構(gòu)，對于外地購房者能否在香河買房的表態(tài)則更為直接。
北京商報記者從何香河當(dāng)?shù)囟鄠€中介機構(gòu)經(jīng)紀(jì)人口中了解到，包括京東獅子城等在內(nèi)的多個香河樓盤，均悄悄面向不符合限購要求的外地購房者售房。
“外地人可以買，不過貸不了款 ?！庇兄薪槿藛T向記者一行透露，“基本上都能買，最近可能是不敢賣。”
同此前調(diào)查結(jié)果一樣，在“機構(gòu)代辦個稅，三年后網(wǎng)簽”協(xié)助購房者獲取購房資質(zhì)的操作下，項目開發(fā)商一般會和外面的機構(gòu)建立合作，購房者只需要繳納一定金額的代辦費用，購房資質(zhì)獲取的相關(guān)事宜一切都可以由機構(gòu)操辦。
同時，多個項目還會向購房者承諾提供一次免費更名的機會，購房者在同開發(fā)商簽署草簽合同后，一旦房價上漲想要賣出或者因一些原因自己不再想買入，可以托中介人員轉(zhuǎn)賣給下一個有意向購房的“接盤者”。
盡管此前業(yè)內(nèi)已有多位專家提示購房者置業(yè)香河需謹(jǐn)慎，違規(guī)全款購房暗藏風(fēng)險，但是現(xiàn)實情況顯示，通過上述操作“曲線購房”的北京剛需客群仍然不在少數(shù)
不過， “不網(wǎng)簽不交房”仍是很多開發(fā)商堅守的底線。多名樓盤銷售及中介人員表示：“著急入住也沒辦法，規(guī)定就是只有網(wǎng)簽、收房后才能??！”
工程抵款房支持外地人購買
值得一提的是，在開發(fā)商為購房者提供代辦當(dāng)?shù)厝陚€稅服務(wù)、使得客戶滿足當(dāng)?shù)刭彿抠Y質(zhì)外，當(dāng)前香河還存在部分工程抵款房可以直接網(wǎng)簽給外地購房者，無需三年社保或納稅的情況。
所謂工程抵款房，簡單地說，就是開發(fā)商以房屋實物交割給施工方用以充抵應(yīng)付施工工程款的商品房。此類房源在房屋品質(zhì)上與同一項目的其他商品房并無本質(zhì)區(qū)別，只是因為可以更快實現(xiàn)網(wǎng)簽，所以價格會高于市面普通新房，購買時正?？紤]位置、樓層、朝向、戶型等即可。
“現(xiàn)在沒有購房資質(zhì)的外地人在香河買房就兩種辦法，一種是上面提到的‘代辦個稅、三年后網(wǎng)簽’，對購房者而言風(fēng)險相對大一點；另一種就是買工程抵款房，這種房子只要能拿出全款，就能在很快時間內(nèi)通過網(wǎng)簽備案，然后就能住進(jìn)去。”該中介人員介紹稱，此類房源的價格在1.5萬元/平方米，與北部新城普通商品房均價之間存在3000元左右的價差。
就工程抵款房能否盡快網(wǎng)簽、實現(xiàn)入住，上述中介人員給出了肯定的回答,并稱“只要購房資金沒問題，購房流程大可放心”。
北京商報記者了解到，一般而言，工程抵款房的單價相對正常房價會便宜幾百甚至上千元，原因在于項目施工單位急于將房子變現(xiàn)，因此委托部分樓盤代理機構(gòu)或者中介將抵款房以略高于成本價的價格賣出。
不過，因為在香河嚴(yán)格執(zhí)行“非本地戶籍無三年社?；蚣{稅不能購房”的限購政策下，市場之中積攢了很多由北京外溢而出的購房需求，所以工程抵款房這種不賣預(yù)期、擺在眼前的現(xiàn)房，便成了受購房者追捧的“香餑餑”。
“購買工程抵款房須明確兩個方面：一是此類房產(chǎn)需要購房者全款支付，由于不能做銀行杠桿，對購房者的支付能力提出了較高要求；二是購房者在購買前要了解房屋背后有無抵押，這樣才能確保自身的權(quán)益不會受到損失?！焙洗T機構(gòu)首席分析師郭毅指出，只有工程抵款房沒有被查封、設(shè)定抵押權(quán)、也沒有其他買受人主張權(quán)利，而且可以簽署購房合同、辦理網(wǎng)簽網(wǎng)備，購房者才能放心購買。
北京商報記者了解到，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商未償還債務(wù)，施工方也無權(quán)直接銷售此類工程抵款房，因此需要查明擬出售房屋的產(chǎn)權(quán)系歸開發(fā)商名下還是已經(jīng)過戶到建筑商名下。如果工程抵款房已經(jīng)過戶到施工方名下，則變成二手房交易；如果還沒有辦過戶，則可以當(dāng)一手房買，具體手續(xù)需要跟房主和開發(fā)商銷售人員協(xié)商。
上述中介人員表示，香河某項目的部分房源可以滿足薛平的盡快入住需求，同時表示，“會和開發(fā)商簽一手新房合同”。至于具體操作流程，中介人員則不愿過多透露，僅稱“流程可以放心”。
平穩(wěn)的樓市與蟄伏的需求
盡管“代辦個稅等待網(wǎng)簽”、“工程抵款房支持外地人購買”等操作為外地購房者置業(yè)提供了可能，但在業(yè)內(nèi)人士看來，自從廊坊市于2017年施行升級版調(diào)控新政——“6·2”限購令以來，經(jīng)歷過房價腰斬以及成交冰封這一大起大落成交轉(zhuǎn)變的香河房地產(chǎn)市場，已然處于一個成交較為平穩(wěn)的狀態(tài)，沒有什么房價泡沫。
郭毅也認(rèn)同，限購以來，目前的香河市場處于還算穩(wěn)定的階段。當(dāng)前香河的房地產(chǎn)市場，基本恢復(fù)到原本靠地緣客群支撐的成交狀態(tài)和與此對應(yīng)的成交價格。
值得一提的是，因為北京的高房價壓力以及外界不斷炒作的環(huán)京樓市高預(yù)期，部分北京剛需仍然沒有放棄香河這塊“熱地”。
多位中介人員稱，當(dāng)前距廊坊最嚴(yán)限購令發(fā)布已超三年，未來將有一定數(shù)量通過“補辦個稅順繳”途徑獲得購房資質(zhì)的客群涌入香河市場。
“包括香河在內(nèi)的環(huán)京樓市確實可能會在限購執(zhí)行三年之后，陸續(xù)迎來一些通過各種途徑滿足個稅條件的客群，區(qū)域網(wǎng)簽量也很可能受此影響實現(xiàn)提升?！辈贿^郭毅也指出，蟄伏已久的潛在需求在獲取資質(zhì)后成功入場，只會對整體市場需求起到部分提振作用，香河整體市場并不會因為限購滿三年，而在成交量上實現(xiàn)過大的飛躍。
另有業(yè)內(nèi)人士指出，包括香河在內(nèi)的環(huán)京樓市的復(fù)蘇必然是一個較長的過程，這是要建立在京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略下的產(chǎn)城融合切實落地，交通等公共服務(wù)先行、相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)，留住了人，再留住消費。而這所有，還需要時間來完善。
▼
▼
實地探訪：緊鄰北京多地二手房限購放開？中介推銷“賣點”，當(dāng)?shù)刈〗ň只貞?yīng)來了
近日，有購房者向中國證券報記者透露，毗鄰北京的河北香河、燕郊地區(qū)的房產(chǎn)中介人員對其推銷稱，買房不再受限購政策影響。
其中，香河中介人員稱，一手房、二手房均可以正常過戶，如果想過戶二手房，只需要多提供一份央企或市政明。
燕郊中介人員則稱，在北京繳納社保人員可以在燕郊購置一手房，二手房暫時無法過戶。
來源：爆料人微信對話截屏
對此，中國證券報記者近日對香河、燕郊地區(qū)樓市進(jìn)行了實地探訪。
多數(shù)香河房產(chǎn)中介稱，二手房交易依然遵循調(diào)控前的規(guī)定，從未接到放開限購?fù)ㄖ５皇址靠梢赃^戶，用的是開發(fā)商資質(zhì)。
不過，多數(shù)燕郊中介稱，實際操作中，外地人員購買一手房都沒有限制了。
6月15日，中國證券報記者向香河住建局、燕郊所在三河房管局求證，得到的答復(fù)是，限購政策沒有任何放松，一手房、二手房都不可以網(wǎng)簽、過戶。
香河地區(qū)中介：二手房嚴(yán)格遵循限購政策
中國證券報記者走訪香河地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，香河地區(qū)基本以小型房地產(chǎn)中介為主，鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)等主流中介門店并不常見。
這些小型地產(chǎn)中介分布在各個樓盤周圍，每家主攻1-2個樓盤。
中國證券報記者 董添攝
記者隨機對10多家中介進(jìn)行了探訪。探訪過程中，這些中介都指出，香河地區(qū)二手房依然遵循調(diào)控政策。如果要購置香河二手房，需要在香河落戶或者繳納本地社保。相比之下，部分一手房可以過戶給外地戶籍人員。
“二手房如果放開，房價一定會受到較大的影響。政府可以在拿地、定價、網(wǎng)簽等多個過程中對一手房進(jìn)行調(diào)控，而二手房面對的是業(yè)主，其調(diào)控與一手房存在很大不同。因此，目前香河二手房沒有放開交易。除非調(diào)控政策放開，否則二手房是不會輕易放開的?！倍辔恢薪槿耸繉χ袊C券報記者表示。
“現(xiàn)在香河地區(qū)落戶比較容易。如果想買二手房，可以先落戶，落戶成功了就可以買房?！鄙鲜鲋薪槿耸繉χ袊C券報記者表示。
來源：香河縣人民政府官網(wǎng)
相比二手房，香河地區(qū)的一手房市場則較為寬松。
“目前在售的一手樓盤中，都可以正常簽買賣合同賣給外地人。一部分房源可以直接簽約，不受調(diào)控影響，這些房源價格會相對貴一些。還有一部分可以先簽約，然后同時繳納社保或者辦理落戶。但是，這些都不會有合同或文件，過不了戶開發(fā)商不會承擔(dān)損失?！?/p>
香河地區(qū)多位一手房中介銷售人員指出：“商住房源都不需要繳納社?；蚵鋺?，對外地人不限購。如果是投資，也可以考慮?！?/p>
“一手房可以用開發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行網(wǎng)簽，要看開發(fā)商的資質(zhì)。在售項目有的可以直接網(wǎng)簽，有的是先交訂金，簽合同，然后交三年社?；蚵鋺?。等落戶成功了，或者三年社保交足了，就可以網(wǎng)簽?！弊咴L過程中，多位銷售人員對記者反映。
香河住建局回應(yīng)：限購未放松
6月15日，中國證券報記者致電香河住建局、香河便民服務(wù)中心、香河自然資源和規(guī)劃局進(jìn)行求證。
香河住建局回應(yīng)：目前，外地戶口購買香河住宅，無論是一手房還是二手房，仍然需要三年香河本地社?；蛉晗愫颖镜丶{稅證明。但是，部分養(yǎng)老項目除外。養(yǎng)老項目具體需要問自然資源和規(guī)劃局。
香河自然資源和規(guī)劃局指出，無論是什么項目，只要是住宅，都需要先拿到香河住建局交易中心開具的準(zhǔn)購證明。
香河便民中心負(fù)責(zé)公積金貸款的相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，目前香河對外地購房依然執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策。外地社保公積金不能貸款購買香河房產(chǎn)。上述負(fù)責(zé)人指出，目前，香河二手房公積金貸款只能憑借房管局開具的準(zhǔn)購證明，以及廊坊本地公積金繳存證明才能進(jìn)行公積金貸款手續(xù)。
中介稱燕郊一手房限購已放開
與毗鄰北京通州的香河地區(qū)定位不同，燕郊作為北三縣距離北京市中心距離最近的縣區(qū)，房地產(chǎn)市場相比香河也更為成熟。
記者走訪燕郊地區(qū)發(fā)現(xiàn)，與前幾年被燕郊本土開發(fā)商包攬的市場不同，目前，在售樓盤中，一線品牌房企占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過燕郊本土開發(fā)商。
一手房中介銷售人員表示，燕郊一手房可以正常網(wǎng)簽。以前是針對北京社保，目前是針對全國所有購房者?！澳悴豢赡芸吹郊t頭文件。但是，購房客戶基本都過了網(wǎng)簽?！庇浾咦咴L過程中，一手房銷售人員的口徑基本一致。
“目前二手房都沒有放開，我們面對外地客戶時，都是往一手房引導(dǎo)。以前商品房不能網(wǎng)簽，北京地區(qū)的購房者都是買商住房。疫情期間放開了一手住宅網(wǎng)簽，目前成交量很大?！倍辔讳N售人員指出。
三河住建局回應(yīng)：仍然嚴(yán)格執(zhí)行限購政策
6月15日，中國證券報記者向燕郊所在三河房管局求證，三河房管局指出，燕郊沒有放松限購政策。隨時接受監(jiān)督和舉報。一手房不可以過戶給外地購房者，如果中介或開發(fā)商這么宣傳，可以致電三河房管局督查組，進(jìn)行實名舉報。
購房者交10萬托中介辦香河戶口 事沒辦成錢難退
法制晚報·看法新聞（記者 董振杰）因一名購房者沒有在香河購房的資格，中介想出了先辦當(dāng)?shù)貞艨谠儋彿康姆桨?。交?0萬元之后，并未成功辦理戶口，這位購房者選擇了報警。目前，香河警方正在對此事進(jìn)行調(diào)查。
朱女士辦香河戶口向一名中介員工交付10萬元錢（當(dāng)事人提供）
準(zhǔn)備在香河買房 花費10萬托中介辦戶口
小朱是北京一家軟件公司的程序員，來京數(shù)年后準(zhǔn)備和男友結(jié)婚，準(zhǔn)備在北京較近的香河購房。小朱說，因為知道香河有限購措施，沒有在當(dāng)?shù)亟粔蛉晟绫＞蜎]有購房資格，“一家中介公司的業(yè)務(wù)員說，為了破解限購政策，其實可以通過遷移戶口的方式解決。只要有了當(dāng)?shù)貞艨?，肯定就有了購房資格?！?
當(dāng)時簽訂辦戶口協(xié)議的現(xiàn)場（當(dāng)事人提供）
小朱說，2018年3月24日，香河一家名為嘉明房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員蒙女士，向自己承諾肯定能夠幫助辦理香河戶口?！八蛭覍懥耸諚l，承諾三個月后辦理成功，如果沒有辦成，則必須在一周之內(nèi)退款。”朱女士說，看到中介業(yè)務(wù)員自信地承諾，于是她就交了10萬元錢?！霸诖似陂g業(yè)務(wù)員一再表示正在辦理中，馬上就能辦好，沒想到三個月過去之后她的承諾落了空。”
業(yè)務(wù)員稱戶口沒辦成 自己已經(jīng)離職
7月17日，法制晚報·看法新聞記者跟隨朱女士來到香河的這家“嘉明房產(chǎn)”，沒想到在門口碰到了當(dāng)初收錢辦戶口的業(yè)務(wù)員蒙女士。
蒙女士說自己已經(jīng)從這家房產(chǎn)中介公司辭職，但她承認(rèn)確實收了朱女士的10萬元辦戶口錢，自己委托一個名為“小胖”的下家辦理，而“小胖”又委托一名姓董的女子辦理，再由董姓女子找下家辦理。因為沒有辦成，幾人在辦理過程中所提取的好處費共3.5萬元，已經(jīng)全部返還給了朱女士。至于剩余的6.5萬元，則將由其中一名“下家”貸款返還?！瓣P(guān)于此事，警方已經(jīng)向我們了解情況，正在進(jìn)行調(diào)查。”
朱女士與男友帶著辦戶口的中介及另一名中間人到派出所報警攝/記者 董振杰
警方接到報案 正在進(jìn)行調(diào)查
7月16日至7月17日，戶口辦理者朱女士先后到香河刑警隊、香河縣公安局新華派出所進(jìn)行報警。
記者從香河縣公安局了解到，接到朱女士的報警之后，警方正在對此事進(jìn)行調(diào)查。
