南京博飛房產(南京房產)
南京全面取消限購 二手房坐地漲價40萬
新浪樂居訊 從6月20日呼和浩特明文宣布取消限購開始，樓市政策出現松動已整整三月。據了解，目前全國47個限購城市中，絕大部分城市已經為“限購”松綁。9 月21日，南京也宣布全面取消住房限購，讓“壓力山大”的開發商和房產中介們終于舒了口氣。目前，二手房市場反響如何？樓市各方心理又有哪些微妙變化呢？
標價160萬的房子坐地漲到200萬
“限購政策放開，可能會釋放一批"外地人購房量",讓我們在寒冷的冬天中終于看到一些春天的希望。不過，政策出臺才幾天，市場反應較為平淡，沒有出現明顯的高峰。預計國慶期間，可能會出現一個外地人購房的高潮。”
博飛房地產負責人介紹，限購松綁，可能會引起房價新一輪的微漲，因此，房主的心理也發生了微妙變化。最近接連碰到好幾起“坐地漲價”的案例。
“之前有一個65平米的房子網上標價160萬，買賣雙方見面談好，合同也寫好了，正準備要簽字。房主父親打電話來說，房子不賣了，要漲價到200萬。因為房子帶有一個小院子，買方也比較心儀，決定再加16萬，賣方還是死活不同意。”這位負責人表示，就在8月上旬之前，二手房的議價空間還是很大的，還個十萬八萬都很正常。作為房產中介來講，并不希望房價的大漲大跌。大漲，賣方會惜售；大跌，買方會遲疑。2006年之前，房價都是微漲，每年上漲才500元左右；2009年底，房價呼呼地往上飛；2013年，房價又一輪瘋漲。房價平穩增長，業務反而比較好做。
比“限購”更狠的其實是“限貸”
博飛房地產負責人介紹，“限購”使得一批想在南京買房的外地人失去了買房資格。以前，鹽城、南通、淮陰、宿遷還有安徽等地的人都希望在南京買房，把自己的小孩送到大城市去發展。但是“社保必須交滿一年”的限購規定使得這部分人的購房夢想“觸不可及”。
取消限購可以釋放這部分購房量，但是比“限購”更狠的其實是“限貸”,“限貸”讓一大批改善性業主很受傷。目前，南京二套房“限貸”政策很嚴格，“既認房又認貸”。比如一對年輕夫婦有了小孩以后，想把原來五六十平米的老房子換成100平米的大房子，但是要面對首付7成，貸款利率上浮10%-30%的比例。這對于工薪階層來講，還是很困難的，改善性需求就這樣被卡住。
限貸升級：強化限購平抑效應
15日南京出臺升級版限購新政當晚，溧水一家準備于17日開盤的樓盤聞訊突擊認籌，以規避限購政策影響，700余位購房人前往排隊搶搭舊政策“末班車”。不過，16日隨之而來的限貸升級消息，恐怕最終還是會讓想在溧水購房改善或投資的需求產生顧慮——
昨日下午，人行南京分行發出《江蘇銀監局關于調整南京市部分區域差別化住房信貸政策》的通知，明確按照國家對于“限購”城市的差別化住房信貸政策，從16日起，對剛納入限購范圍的高淳、溧水、六合三區貸款首付比例進行上調。
具體來說，對于首套房貸，六合區最低首付款比例由原來的25%調整為30%；高淳區、溧水區最低首付比例由原來的20%調整為30%。
對于有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房，以及有1套住房、但沒有購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的居民家庭，六合區最低首付比例繼續保持35%不變；高淳區、溧水區最低首付比例繼續保持30%不變。
對于擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商貸購買普通住房的，六合區最低首付比例繼續保持50%不變；高淳區、溧水區最低首付款比例由30%調整為40%。
擁有兩套及以上住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，繼續按照原有差別化住房信貸政策，由銀行根據從嚴控制金融風險的原則，審慎把握是否發放住房貸款，以及確定具體的首付比例。
此外，“三套”及以上住房貸款繼續禁貸。住房交易時點在此之前的，仍按原政策執行。
此前，高淳、溧水、六合三區既不限購也不限貸，由此也成為主城區或外地投資需求外溢的目的地，三區樓市因此快速升溫。此番限購與限貸雙至，對三區樓市投資需求出拳可謂快、狠、準。原本三區限購政策僅限制外地購房者，擁有本地戶籍的家庭在三區購房仍不受限制，但是限貸卻給不限購的本地需求又加了一道緊箍咒。
來自網上房地產的數據顯示，至昨晚9時，16日六合區新房認購量為22套，較限購限貸實施前的15日減少17套；高淳16日新房認購了19套，較15日大減89套；僅溧水新房認購19套，較15日增加9套。總體來看，三區新房認購量已經縮減。
“今天起，主城區全面限購第三套住房，把二手房也納入限購范疇，但從我們門店的反映看，除少數客戶趕在昨夜凌晨12點前簽約網傳認購數據外，市場反應總體平靜。房管局也反饋，二手房網簽系統運行正常。不少客戶對政策的知曉度還比較有限，所以今天主要是打電話向意向客戶一一告之政策內容。”鏈家地產南京公司高級分析師尹筱沁告訴記者，南京“雙限”政策升級執行，利好剛需和首次改善群體的基調很明顯，只要政策執行到位，應會有效二次以上改善及投資需求。
南京博飛地產總經理胡涓娟表示，一般來說，春節后二手房成交會有所抬頭，尤其目前南京新房市場供應不足，不少買新房的需求此前已經轉向二手房市場。但是從過往二手房市場的成交情況看，二手房第三套房購買者本來就比較少，所以政策對二手房市場的影響相對有限。
她說，現在不少家庭仍采用離婚手段重新整合資產配置買房，所以，政策升級后會否引發離婚率增加并削弱政策調節效力還有待觀察。“昨晚簽了一單合同，購房一方就是離婚凈身出戶后再購房，以爭取首套首貸。”她認為，外地購房者買房須開具3年內累計繳納2年以上社保或個稅證明的政策，確實會抑制部分外地購買力。
近期南京鮮見新盤上市，因此新政對于當地新房銷售的影響目前尚不明朗。另據悉，已有擬在近期開盤樓盤推遲上市時間節點，待政策細節進一步明晰及市場對于政策的“消化”更透徹之后，再行銷售。
昨日南京華僑路房產交易中心，依舊有不少人辦理購房證明，取號隊伍一度排到了中心大門口。不過，據了解，這樣的辦理規模實際上并沒有平時多。大廳內不少人表示，對限購新政尚不知曉。由此也可見，南京“雙限”升級后的政策效力的確還有待時間檢驗。
南京工業大學天誠不動產研究院執行所長吳翔華在肯定政策的同時，更建議從供給端做文章，“抑制需求的同時，還需增加有效供給”。
根據網上房地產數據，至16日晚9時，當日南京新房認購量為139套，較15日的563套縮減了424套。即便新政影響下新房成交已開始減少，但當前南京新房20378套的可售量仍然發出了有效供給明顯不足的警示。
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南京房管部門
解答熱點問題
房地產市場的任何風吹草動，總能牽動買房人敏感的神經。南京限購政策升級后，對于一些熱點問題，房管部門進行了解答。
問：外地戶口沒買過房，如果是碩士學歷，要不要繳滿兩年社保？
答：外地戶口擁有碩士及以上學位或中級以上職稱的，無需開具社保和個稅證明，只需提供工作合同。
問：公寓限購嗎？
答：這次限購僅限住宅，但65年公寓被限購。
問：南京高校集體戶口，剛在南京工作不到一年可以買嗎？
答： 集體戶口也是南京戶口，單身可購一套。
問：已辦好購房證明，要重新辦嗎？
答：購房證明有效期是3個月，已開據購房證明的仍享受原政策。（汪曉霞）
南京新房認購量下降 “新寧十條”急剎炒房風
“網上認購系統晚上10點關閉，現在還剩1小時10分鐘，要買房的速速聯系我。”“有新房購房證明在手上的客戶，最后1個小時的購房機會，需要的抓緊時間聯系我。”……
13日晚，包括新購房3年內不得上市銷售、新房開盤由公證機構搖號等政策在內的“新寧十條”樓市新政，迅即引發當地樓市一系列震蕩。當晚，微信朋友圈內“最忙碌”的人當數各家在售樓盤的置業顧問，他們不斷發出提醒信息，催促意向購房人趕搭新政實施前“最后一班車”。
官網“網上房地產”顯示，13日南京新房認購量365套，較5月首周日均274套的認購量確有所上揚，但新政來得有些猝不及防，從出臺至正式執行間隔僅短短數小時，何況還需手持購房證明，也因此，成交陡增的情況并沒有出現。博飛地產總經理胡涓娟也告訴記者，13日晚公司的二手房成交波瀾不驚，“不少客戶應該都還不知道新政出臺的消息”。
14日，新政施行后的南京樓市，景象已然大不相同。新購房3年限售新規，直指高杠桿炒房行為，房產投資風險因此增大，這讓短期游資產生猶疑，而疊加前期限購、限貸政策效力，市場投資投機需求擠壓將更為明顯。網上房地產顯示，至昨日20時，新政執行首日南京新房認購量155套，缺少投資需求支撐的市場，成交“水位”降了。
“我買號的，但明天退錢了。”13日晚，有網友在一家樓盤的意向客戶群中爆料，稱自己為買房之前花24萬元向中介買“房號”，樓盤還沒開盤，但“取得預售許可的商品住房項目，當客戶積累大于可供房源時，須由公證機構主持搖號”的新政卻出來了，這意味著“沒關系”的普通買房人也有機會公平、公正參與搖號，購買幾率增加。而且，為規避炒賣房號的行為，南京市房地產市場綜合執法辦公室還公布025－84713318的舉報電話，在新舉與“高壓”下，中介已表態14日會將“房號費”如數退還。
當前南京部分區域供求矛盾突出，滋生出“房號”這一巨大的灰色利益鏈，加之市場信息不對稱，導致普通自住購房人買房難上加難。中介退還“房號費”，似乎發出了“房號”退出南京樓市舞臺的一個信號。
“來來來，我們這里不限售，江北新區黃金十字路口，準現鋪租售”“明天看公寓的客戶可以聯系我，住宅的可以洗洗睡了”……“新寧十條”限售新政僅針對新購住宅房源，酒店式公寓則借機展開吆喝，開發商也借勢叫賣起此前相對冷滯的商鋪。但南京商辦房市場明顯供過于求的現實表明，商辦產品雖然借此搶風頭，但銷量“大翻身”仍然不容易。
公證處主持搖號賣新房的政策既出，誰將成為試水者？記者了解到，此前投資比例相對較高的河西南區域，有4家樓盤擬在五六月份加推房源，這幾家樓盤也極可能成為首批“嘗鮮者”。河西南的佳兆業城市廣場準備6月加推，現場置業顧問透露，“很可能公證搖號試點”。這家樓盤每天客戶到訪量約三四十組，目前看，將推的300多套房源明顯供不應求，意向投資客也不在少數，“但新政剛出，最終需求就不好說了”。
河西南的五礦崇文金城近期開盤的消息不斷傳來，400多套新房源，據稱意向客戶有5000人左右，典型的“僧多粥少”，所以，還未開盤開發商已強勢設定八成首付的高門檻。但新政后客源量會否減少、八成首付還有支撐嗎？
公證處搖號售房具體又將如何操作以確保公平、公正？公證機構的行為又有誰來監督？這些細節也都備受各界關注。南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華分析，公證處主持公開搖號政策推出后，那些適合自住、受剛需和改善認可的板塊和樓盤將持續火熱，非熱點板塊銷售則堪憂，樓市兩極分化、冷熱不均的狀況將愈演愈烈。
在南京大學不動產研究中心博士馬駿看來，加大土地供應與熱點區域土地出讓實行“五限”，是“新寧十條”中讓他特別關注的內容，一旦落實，對市場走向的決定作用不小，“十分期待具體執行細則”。
“新寧十條”明確加大住宅用地供應，優化土地出讓方式，地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭保障房面積，面積最多者競得，所建保障房無償移交政府，相應房屋建設成本不納入房價準許成本。同時選擇河西新城、江北新區、南部新城等區域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對象、限房價、限套型、限轉讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式。
吳翔華認為，土地放量將導致地價走低，之前拿高價地的開發企業壓力較大。熱點板塊“五限”拉低地價和房價預期，一定程度上讓開發商“淪”為代建商，開發商拿地行為或因此謹慎，“地王”出現概率將大大降低。
業內專家同時提出，雖然“新寧十條”在遏制投資需求方面又往前邁進一步，但由于現今市場上短線炒客占比并不太大，中長期投資者居多，所以降低部分流動性對市場投資預期的影響仍然有限，“實際上就是引導短線投資者成為中長線投資者而已”。遏制投資需求最有效的辦法還是降低投資收益，并切實增加有效供給。(汪曉霞)
