未來房產(chǎn)價(jià)格,2025年房價(jià)預(yù)估
未來樓市會(huì)如何？房子的價(jià)格會(huì)下降嗎？
樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)供應(yīng)過剩的階段，所以開發(fā)商普遍面臨著巨大的銷售壓力。例如數(shù)據(jù)就顯示2月份全國百強(qiáng)房企的銷售額只有4015.8億元，同比下降達(dá)到47.2%，這個(gè)數(shù)據(jù)就足以說明當(dāng)前房企面臨的銷售壓力有多大。開發(fā)商必須要把手里的房子賣掉才能生存下來，所以在目前這種銷售壓力巨大的背景下，越來越多專家預(yù)測未來房企破產(chǎn)將會(huì)成為普遍現(xiàn)象。
所以現(xiàn)在的問題就來了，既然現(xiàn)在市場上覺得開發(fā)商破產(chǎn)的專家變得越來越多，那么這會(huì)成為現(xiàn)實(shí)嗎？當(dāng)前市場上的確會(huì)出現(xiàn)大批量破產(chǎn)的房企。這主要是由樓市供應(yīng)過剩的基本關(guān)系決定的，而且隨著人口出生率的不斷下跌，這種供應(yīng)過剩的局面還會(huì)變得越來越明顯，開發(fā)商的銷售壓力只會(huì)越來越大。
統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，在目前已經(jīng)公布了人口數(shù)據(jù)的15個(gè)省份中，有6個(gè)省份的常住人口出現(xiàn)了負(fù)增長。甚至就連河南這種人口大省，去年的常住人口都減少了58萬人，而且出生人口也是44年首次跌破80萬人。盡管現(xiàn)在市場上出現(xiàn)了一系列的生育補(bǔ)貼政策，但就目前來看這些政策其實(shí)很難改變大家的生育意愿，特別是在教育跟醫(yī)療難題沒被解決的背景下，生育意愿只會(huì)越來越低。這就意味著接下來市場上的購房需求會(huì)持續(xù)下降，購房需求減少，那開發(fā)商手里的房子能賣給誰呢？要知道目前開發(fā)商的庫存量其實(shí)非常高，數(shù)據(jù)顯示截至去年11月底全國100城新房庫存就達(dá)到了52110萬平米，創(chuàng)下自2016年8月以來的新高。
本來市場上的購房需求就在不斷減少，現(xiàn)在新房庫存還創(chuàng)下了新高，在這種情況下開發(fā)商為了“活下去”就很有可能會(huì)降價(jià)促銷。不過問題是，就算開發(fā)商選擇降價(jià)促銷，但房子就真的能賣出去嗎？也許可以吧，但開發(fā)商降價(jià)之后還有多少利潤呢？如果利潤不夠高，就算把房子賣掉，最后也還是會(huì)虧本，還是有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度考慮，黃奇帆對樓市“未來房企減少到1萬家”的預(yù)測很有可能會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。而在這種趨勢下，購房者在買房的時(shí)候就必須要謹(jǐn)慎小心，否則遇到開發(fā)商降價(jià)，買房虧本還是小事，如果遇到開發(fā)商破產(chǎn)，房子爛尾了，這才是大事。
房產(chǎn)價(jià)格的末來實(shí)際走向已明，數(shù)據(jù)存量，收入提高是關(guān)鍵的關(guān)鍵
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，庫存情況一直是備受關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至 2024 年上半年，全國商品房待售面積高達(dá) 7.39 億平方米，同比增長 15.2%，庫存壓力顯而易見。
細(xì)分到不同線級城市，差異顯著。易居研究院數(shù)據(jù)表明，2024 年 1 月，一線城市新建商品住宅存銷比為 16.6 個(gè)月，二線城市為 19.6 個(gè)月，而三四線城市則達(dá) 30.2 個(gè)月。這意味著一線城市庫存去化相對較快，市場消化能力較強(qiáng)；三四線城市則面臨巨大庫存去化壓力。9月29日，中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行和中國工商銀行發(fā)布關(guān)于存量住房貸款利率調(diào)整的公告。
根據(jù)最新中國建設(shè)銀行公告稱，該行正在抓緊制定批量調(diào)整存量房貸利率實(shí)施方案，擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則，2024年10月31日前完成批量調(diào)整。相關(guān)事宜將及時(shí)在建設(shè)銀行官方網(wǎng)站、微信公眾號、網(wǎng)點(diǎn)等渠道發(fā)布。
一、一線城市眾生相
（一）剛需購房者
在一線城市，
房子對剛需購房者依舊魅力十足。盡管房價(jià)高昂，但這里有豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)、優(yōu)質(zhì)教育資源和先進(jìn)醫(yī)療設(shè)施。為了在城市立足，年輕的剛需購房者們努力攢錢，他們堅(jiān)信在一線城市買房是穩(wěn)定的投資和生活選擇。
（二）投資者
部分投資者對一線城市房產(chǎn)市場謹(jǐn)慎樂觀。雖調(diào)控嚴(yán)格，但一線城市房產(chǎn)保值增值能力相對較強(qiáng)。他們覺得隨著城市發(fā)展和人口流入，
房價(jià)長期仍有上漲空間。不過，也有投資者更注重風(fēng)險(xiǎn)控制，決策越發(fā)謹(jǐn)慎。
（三）專家學(xué)者
一些專家學(xué)者認(rèn)為，一線城市房地產(chǎn)市場韌性強(qiáng)。雖庫存壓力較小，但需關(guān)注供需平衡和房價(jià)穩(wěn)定。他們建議政府調(diào)控政策保持適度靈活性，促進(jìn)市場健康發(fā)展。
二、二線城市觀點(diǎn)各異
（一）本地居民
本地居民對二線城市房地產(chǎn)市場看法復(fù)雜。一方面，看到城市發(fā)展機(jī)遇，認(rèn)為房產(chǎn)是重要資產(chǎn)。隨著城市擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施完善，有改善住房需求的居民會(huì)關(guān)注新房和二手房，謹(jǐn)慎擇機(jī)購房。另一方面，也擔(dān)心房價(jià)波動(dòng)影響資產(chǎn)價(jià)值。
（二）外來人口
對于外來人口，二線城市是購房重要選擇之一。相比一線城市高房價(jià)和高生活成本，二線城市房價(jià)相對合理，生活壓力較小。
工作一段時(shí)間后，不少外來人口考慮在此定居。然而，城市間競爭加劇，二線城市人口流入速度可能放緩，影響購房需求。
（三）開發(fā)商
二線城市開發(fā)商面臨激烈市場競爭。庫存壓力下，需優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、
提高房屋質(zhì)量吸引購房者。同時(shí)，期望政府出臺支持政策，如降低土地成本、放寬購房政策等緩解壓力。
房地產(chǎn)市場庫存情況和人們看法因城市而異。未來，政府、開發(fā)商和購房者需共同努力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政府應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控政策科學(xué)性和有效性，開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量和市場需求，購房者保持理性購房態(tài)度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。
今明兩年，手里有這“5類”房子趕緊賣，再晚就賣不出去砸手里了
近期，受到上海、深圳等大城市逐步放開限購政策，以及銀行下調(diào)房貸利率等各種樓市利好政策的影響，很多房東都開始悟盤惜售了，他們希望等房地產(chǎn)市場回暖，房價(jià)出現(xiàn)反彈之后，再把房子出售，這樣就能賣個(gè)好價(jià)錢。
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，樓市救市政策能否在短期內(nèi)帶來回暖還很難預(yù)測，但今明兩年，手里有這“5類”房子就要趕緊賣，再晚就賣不出去，砸在手里了。讓我們一起來了解一下：
第一，房齡30年以上的老破小
房齡在30年以上的老破小的房子應(yīng)該趕緊賣，像這類老房子以后很難賣得出去。老破小為什么會(huì)越來越不受歡迎，主要有以下幾個(gè)原因：1、老房子缺乏人性化設(shè)計(jì)，居住的體驗(yàn)感不好。比如，客廳面積很小，且沒有窗戶等。
2、各種設(shè)備老化。比如，電線和管道老化、水管生銹等；3、小區(qū)環(huán)境差，停車難問題突出。4、老破小的房子價(jià)格更容易下跌。只要稍微有點(diǎn)錢的家庭，都喜歡購買房齡在20年以內(nèi)的房子，30年以上房齡的老房子以后基本無人問津。
第二，超高層住宅（樓層在20層以上）
如果你手里有這類超高層住宅，也是應(yīng)該盡快賣出去，因?yàn)槌邔幼≌幸韵聨状箅y以克服的缺陷：1、超高層住宅過于依賴于電梯，出行很不方便；2、超高層住宅如果遇到地震、火災(zāi)等，逃生的難度會(huì)很大。
3、超高層住宅拆遷無望，只能通過小修小補(bǔ)維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，這就需要不斷動(dòng)用維修基金。屆時(shí)，居民就要繼續(xù)掏錢進(jìn)行維護(hù)。不少居民覺得不劃算，就紛紛把高層的房子賣掉搬走了。最終，超高層住宅等老了之后，想賣都賣不掉，只能爛在手里。
第三，大戶型的房子（面積在150平米以上）
現(xiàn)在很多炒房客手里都有大戶型的房子，這類房子雖然單價(jià)并不會(huì)很高，但由于面積較大，總價(jià)也就比較高，往往都要好幾百萬。像這類房子還是趕快賣出去。因?yàn)椋芏喙ば郊彝ジ举I不起這么貴的房子。
同時(shí)，大戶型的房子所要承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)都要比小戶型的房子要多。值得一提的是，大戶型的房子面積大，打掃衛(wèi)生也要花錢請人來幫忙。所以，像這類面積在150平米以上的大戶型房子，買進(jìn)來容易，想要賣不出會(huì)越來越難。
第四，城市郊區(qū)的房子
一些投資客喜歡購買城市郊區(qū)的房子，主要是郊區(qū)的房子比較便宜，他們認(rèn)為將來有較大的升值空間。但郊區(qū)的房子也存在較多的缺陷，現(xiàn)在應(yīng)該趕緊賣掉：
1、郊區(qū)的房子周邊配套設(shè)施，比如超市、醫(yī)院、學(xué)校等都不齊全，公交和地鐵路線也很少，生活不方便。2、城市郊區(qū)房價(jià)抗跌能力差。往往房價(jià)先從郊區(qū)開始下跌，再逐步蔓延至市中心。而且。郊區(qū)的房子是有價(jià)無市，將來要想出售變現(xiàn)都很困難。
第五，商住兩用的公寓房
現(xiàn)在不少城市都有商住兩用的公寓房，很多人購買這類房子是用于出租給一些公司，用作辦公場地。不過，像這類商住兩用的公寓房，卻有很多缺陷：1、通常商住兩用的公寓房，是屬于小產(chǎn)權(quán)房，一般只有40年產(chǎn)權(quán)，辦不了戶口。2、商住兩用的公寓房的居住成本高。比如，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等都要比居民住宅的收費(fèi)高，一般還不通煤氣。所以，像這類商住兩用的公寓房將來是很難變現(xiàn)的。
